Schending van een commerciële huurovereenkomst: Verhuurders moeten oppassen voor het afstand doen van het recht op verbeurdverklaring

Opmerking: Dit artikel gaat verder met onze serie met praktische richtlijnen voor verhuurders over verbeurdverklaring, meer specifiek over de kwestie van verhuurders die afstand doen van hun recht op verbeurdverklaring. 

Heb ik het recht om de lease op te zeggen? 

Het recht op verbeurdverklaring moet uitdrukkelijk worden voorbehouden in de huurovereenkomst. Als dit recht niet uitdrukkelijk in de huurovereenkomst is opgenomen, heeft de verhuurder alleen een stilzwijgend recht op opeising als de huurder de eigendomstitel van de verhuurder ontkent of een voorwaarde (in tegenstelling tot een eenvoudige overeenkomst) van de huurovereenkomst schendt. 

Een verhuurder moet een huurovereenkomst kunnen opzeggen wegens niet-betaling van de huur, zelfs als het recht niet uitdrukkelijk is voorbehouden, op voorwaarde dat het voorbehoud van huur een behoorlijke voorwaarde is. 

Moet ik een Sectie 146 kennisgeving doen voordat ik de huurovereenkomst verbeurd verklaar? 

Een verhuurder kan een recht op verbeurdverklaring wegens schending van een convenant - anders dan in bepaalde gevallen zoals het niet betalen van huur - niet afdwingen, tenzij en totdat hij een kennisgeving van schending van een convenant heeft ontvangen. Sectie 146 kennisgeving. De ingebrekestelling moet de huurder een redelijke termijn geven om de inbreuk te verhelpen, als dit mogelijk is. 

Bovendien: 

• Een verhuurder kan geen recht op herbetreding of verbeurdverklaring van een "als woning verhuurde" ruimte afdwingen zonder gerechtelijk bevel als er iemand rechtmatig in de ruimte verblijft (Sectie 2, Wet Bescherming tegen Uitzetting 1977 (PEA 1977)). 

• Voor panden voor gemengd gebruik moet een gerechtelijk bevel krachtens Sectie 2 van de PEA 1977 worden verkregen (Pirabakaran v Patel e.a. [2006] EWCA Civ 685). 

• Als de huurder insolvent wordt, heeft de verhuurder mogelijk toestemming of toestemming van de rechter nodig om de huurovereenkomst te beëindigen. 

Voor meer informatie over verbeurdverklaringsbeperkingen en de vereisten van Artikel 146 van de Wet op het eigendomsrecht 1925raadpleeg dan onze eerdere artikelen: 

• Wat te doen als uw commerciële huurder de huur niet betaalt

• Wat moet u doen als uw commerciële huurder de huurovereenkomst schendt?

Hoe wordt afstand gedaan van het recht om een lease te beëindigen? 

Zodra het recht op verbeurdverklaring is ontstaan en de verhuurder overweegt om de huurovereenkomst opnieuw te betreden, moet de verhuurder ervoor zorgen dat hij niets doet waardoor hij afstand doet van het recht om de huurovereenkomst te verbeurdverklaren.  

Wanneer het recht op verbeurdverklaring is ontstaan, wordt hiervan afstand gedaan wanneer de verhuurder: 

1. De verhuurder is op de hoogte van de schending door de huurder; 

2. De verhuurder een ondubbelzinnige handeling verricht waardoor het voortbestaan van de huurovereenkomst wordt erkend; en 

3. Deze handeling wordt meegedeeld aan de huurder. 

Het basisprincipe is dat wanneer een situatie van verval zich voordoet, de verhuurder ervoor moet kiezen om ofwel de huurovereenkomst op te zeggen ofwel de huurovereenkomst als voortgezet te beschouwen door af te zien van het recht op opzegging. Een verhuurder kan niet beweren dat de huurovereenkomst is beëindigd en tegelijkertijd het voortbestaan ervan bevestigen. 

Zodra een verhuurder ervoor heeft gekozen om niet te verbeuren, is het recht om dit te doen voor die overtreding voorgoed verloren (hoewel er een nieuw recht kan ontstaan in het geval van voortdurende overtredingen). 

Voortdurende inbreuken vs. eenmalige inbreuken 

• Voortdurende inbreuken: Er ontstaat dagelijks een nieuw recht op verbeurdverklaring zolang de schending voortduurt. Afstand van recht is alleen van toepassing op schendingen die plaatsvonden voordat de verhuurder afstand van recht deed. Dit weerhoudt de verhuurder er niet van om na de handeling waarbij afstand is gedaan van het recht om afstand te doen van het recht om afstand te doen van het recht om afstand te doen van het recht om afstand te doen van het recht om afstand te doen van het recht om afstand te doen van het recht om afstand te doen van het recht om afstand te doen van het recht. 

• Eenmalige inbreuken: Dit zijn eenmalige overtredingen, zoals het niet halen van een deadline, en het recht op verbeurdverklaring gaat permanent verloren als er afstand van wordt gedaan. 

Kwijtschelding is daarom crucialer bij eenmalige schendingen dan bij voortdurende schendingen. Als algemeen principe geldt dat als er een verplichting is om een handeling uit te voeren tegen een bepaalde datum of binnen een redelijke termijn, er sprake is van een eenmalige schending als die handeling niet is uitgevoerd tegen die datum. 

Dit kan ernstige commerciële gevolgen hebben en ertoe leiden dat de verhuurder aanzienlijke verliezen lijdt. 

Welke handelingen kunnen een afstand van het recht op verbeurdverklaring inhouden? 

Als een huurder de huurovereenkomst schendt, wat aanleiding geeft tot het recht van de verhuurder om te verbeuren, kunnen de volgende acties van de verhuurder afstand doen van dit recht: 

• Het accepteren of opeisen van huur die verschuldigd is na de datum van de schending van het convenant waarvan de verhuurder vervolgens op de hoogte is.  

• Het accepteren of opeisen van servicekosten die verschuldigd zijn na de datum van de schending van het convenant en waarvan de verhuurder vervolgens op de hoogte is.  

• Commerciële huurachterstanden innen (CRAR)  

• Betekening van een kennisgeving van opzegging of sectie 25 kennisgeving onder de Landlord and Tenant Act 1954  

• Het voeren van correspondentie met de huurder over toestemming voor overdracht/onderhuur, toestemming voor het veranderen van het pand of het overeenkomen van de mogelijke afkoop van een huurcontract. 

Casestudy: Faiz tegen Burnley Borough Council [2021] 

Met betrekking tot de kwestie van het aanvaarden en eisen van huur, de beslissing van het Hof van Beroep in Mohammed Majeed Faiz (1) Shakeela Faiz (2) en Sassf Ltd (3) tegen Burnley Borough Council [2021] EWCA Civ 55 duidelijkheid verschaft over hoe de rechtbank omgaat met het afstand doen door de verhuurder van het recht op verbeurdverklaring. 

In deze zaak verleende de verhuurder, Burnley Borough Council ("de Raad"), een uitgesloten 10-jarige huurovereenkomst voor een café in Towneley Hall, Lancashire. De huurovereenkomst bevatte een clausule die bepaalde dat verzekeringshuur binnen 7 dagen na aanmaning moest worden betaald. 

Op 26 september 2019 heeft de Raad de huurder aangemaand om verzekeringshuur te betalen voor de periode van 1 april 2019 tot de einddatum van de huurovereenkomst. De verzekeringshuur was, in overeenstemming met de huurovereenkomst, verschuldigd en betaalbaar op of vóór 2 oktober 2019. 

Nadat de verhuurder betaling van de verzekeringshuur had geëist, ontdekten de advocaten van de huurders dat er een onderhuur was verleend die door de huurovereenkomst was verboden.  

Na de ontdekking van de onderhuur heeft de verhuurder een Section 146 notice betekend en enkele dagen later, op 4 november 2019, een herziene factuur betekend voor de verzekeringshuren berekend tot de datum waarop de verhuurder bekend werd met de schending. De huurders hebben de factuur op 11 november 2019 betaald. 

Op 22 november 2019 heeft de verhuurder de huurovereenkomst door middel van een vreedzame wedertoegang opgeëist. 

De eisende huurder betoogde in het Hooggerechtshof dat de aanvaarding van de verzekeringshuur door de verhuurder op 11 november 2019 afzag van het recht van de verhuurder om de huurovereenkomst op te zeggen, omdat de verhuurder betaling had geëist en aanvaard nadat zij op de hoogte waren geraakt van de schending door de huurders. 

Het Hof van Beroep bevestigde de beslissing van het Hooggerechtshof en bepaalde dat de verhuurder geen afstand had gedaan van zijn recht om de huurovereenkomst op te zeggen. 

Het Hof van Beroep overwoog twee belangrijke kwesties die de doorslag gaven bij haar beslissing: 

De eerste vraag was of de aanvaarding van huur door de verhuurder nadat de schending had plaatsgevonden, met kennis van die schending, afstand kon doen van het recht op verbeurdverklaring, in omstandigheden waarin (i) de huur in kwestie was geëist voordat de verhuurder kennis had van de schending; maar (ii) de huur werd geëist na de schending zelf; en (iii) de verhuurder de huur aanvaardde nadat hij kennis had gekregen van de schending. 

In dit verband overwoog Lord Justice Lewison dat: 

"[...] het beginsel is dat er sprake is van afstand van recht wanneer de verhuurder huur eist of aanvaardt die verschuldigd is geworden na de datum van een aan de verhuurder bekende schending. Wanneer de overtreding bestaat uit onrechtmatige onderhuur (zoals in dit geval), ben ik van mening dat de verhuurder niet alleen moet weten dat de onderhuur heeft plaatsgevonden, maar ook dat de gevraagde of aanvaarde huur verschuldigd was na de datum van de overtreding". 

Dienovereenkomstig werd geaccepteerd dat de verhuurder geen voorkennis had van de schending toen de eerste huuraanvraag werd gedaan, aangezien de bewijslast voor het aantonen van de verklaring van afstand bij de huurders ligt en in dit geval werd geoordeeld dat de huurders niet aan deze bewijslast hadden voldaan. 

De tweede vraag was of de herziene aanmaning tot betaling van huur op 4 november 2019 een nieuwe aanmaning tot betaling van verschuldigde huur was nadat de verhuurder kennis had gekregen van de schending. Het Hof oordeelde dat de herziene factuur geen nieuwe factuur vormde, maar slechts een erkenning van de verhuurder was dat hij bereid was een lager bedrag voor de huur te accepteren dan eerder was geëist op 26 september 2019. 

De beslissing in de zaak Faiz tegen Burnley verschaft verhuurders nuttige opheldering over de kwestie van verbeurdverklaring, maar dient ook als een belangrijke herinnering om alert te zijn op de mogelijke gevolgen van het doen van huurvorderingen zonder eerst na te gaan of er een schending heeft plaatsgevonden. 

TLDR: Faiz/Burnley Borough Council [2021] (samenvatting) 

Het Hof van Beroep heeft in deze zaak de belangrijkste principes met betrekking tot afstand verduidelijkt: 

1. Kennis van inbreuk: Er is sprake van kwijtschelding als de verhuurder huur eist of accepteert die is ontstaan na de schending en nadat de verhuurder zich bewust is geworden van de schending. In dit geval eiste de verhuurder verzekeringshuur voordat hij op de hoogte was van de schending door de huurder. 

2. Herziene vraag: Een herziene factuur die werd uitgeschreven nadat de verhuurder zich bewust werd van de schending, werd beschouwd als een aanpassing en niet als een nieuwe eis. 

Deze zaak onderstreept het belang van het controleren op overtredingen voordat er eisen worden gesteld om te voorkomen dat er onbedoeld afstand wordt gedaan van het recht op verbeurdverklaring. 

Welke handelingen vormen geen verklaring van afstand van het verbeurdverklaringsrecht van de verhuurder? 

Bepaalde handelingen worden niet beschouwd als een bevestiging van de voortzetting van de huurovereenkomst en doen daarom geen afstand van het recht op verbeurdverklaring: 

• Het eisen of accepteren van huur die verschuldigd was voordat de schending plaatsvond. 

• Het indienen van een Sectie 146 kennisgeving (aangezien dit een voorbereidende stap is voor verbeurdverklaring). 

• Onderhandelen zonder vooroordelen met de huurder. Verhuurders moeten echter voorzichtig zijn om te voorkomen dat ze de huurovereenkomst onbedoeld bevestigen door middel van communicatie. 

Kan ik afstand doen van het recht op verbeurdverklaring en toch een vordering instellen tegen de huurder? 

Het is belangrijk om onderscheid te maken tussen: 

• Afstand van het recht op verbeurdverklaring: Voorkomt dat de verhuurder verbeurd wordt verklaard voor de specifieke schending, maar sluit schadeclaims of andere rechtsmiddelen niet uit. 

• Verklaring van afstand van een schending van een convenant: Impliceert toestemming en voorkomt dat de verhuurder verhaal kan halen voor die schending. 

Hoe kan ik het risico verkleinen dat ik afstand doe van het recht op verbeurdverklaring? 

Om te voorkomen dat ze afstand doen van het recht op verbeurdverklaring, moeten verhuurders: 

• Stop alle communicatie met de huurder zodra u op de hoogte bent van een overtreding. 

• Voer een huurstop in en stop huurvorderingen. 

• Onthoud je van routinecorrespondentie die de voortzetting van de huurovereenkomst zou kunnen impliceren. 

Neem contact met ons op 

David BurnsDavid, Senior Litigation Partner bij Ronald Fletcher Baker LLP, heeft uitgebreide ervaring met het behandelen van zaken waarbij commerciële huurders hun huurvoorwaarden schenden. Neem voor advies contact op met David D.Burns@rfblegal.co.uk of 07762318409.