Joint ventures in onroerend goed - belangrijke overwegingen (gids)

Wat zijn vastgoed joint ventures? 

Een Property Joint Venture is een zakelijke overeenkomst waarbij twee of meer partijen overeenkomen om samen te werken om waarde te creëren, meestal door het verwerven, ontwikkelen en/of beheren van een eigendom. 

Joint ventures zijn een populaire methode om risico's te delen en kennis en expertise te bundelen, waardoor investeerders toegang krijgen tot vastgoed dat anders onbereikbaar of ongeschikt zou zijn voor één partij. 

Hoe worden vastgoed joint ventures meestal gestructureerd? 

Vastgoed Joint Ventures kunnen op verschillende manieren gestructureerd worden, afhankelijk van de overeenkomst tussen de betrokken partijen: 

Special Purpose Vehicles (SPV's):

Een SPV is een aparte juridische entiteit die is opgericht voor een beperkt doel. Ze worden meestal gebruikt omdat ze vrij zijn van bestaande verplichtingen en schulden en los staan van de partijen die ze hebben opgericht.  

Limited Liability Partnerships (LLP's):

Een LLP is een partnerschap waarbij sommige of alle partners beperkte aansprakelijkheden hebben.  

Traditionele partnerschappen:

In een traditioneel partnerschap delen alle partners de winsten en verliezen en is elke partner persoonlijk aansprakelijk voor de schulden van het bedrijf. 

Contractuele overeenkomsten:

Soms kan een joint venture in onroerend goed eenvoudig worden gestructureerd door middel van een contractuele overeenkomst waarin de verantwoordelijkheden en verwachtingen van elke partij worden beschreven. 

Voordelen van vastgoed joint ventures 

Risico's beperken en spreiden:

Joint ventures in vastgoed betekenen vaak dat het risico dat gepaard gaat met de investering gedeeld wordt tussen de JV-partijen, zodat de JV-partijen mogelijk hun verliezen beperken in vergelijking met een situatie waarin het project niet volgens plan verloopt en zij de enige vastgoedinvesteerder zijn. 

Meer financiële middelen:

Door financiële middelen te bundelen met andere investeerders kunnen eigendommen worden aangekocht die anders onbetaalbaar zouden zijn. 

Diverse vaardigheden en expertise:

Door expertise en middelen te combineren, kunnen joint venture-partijen grotere en complexere projecten uitvoeren dan individuele investeerders alleen zouden kunnen. 

Potentieel hoger rendement op investering (ROI):

Samenwerkingsverbanden op het gebied van onroerend goed kunnen grotere financiële rendementen opleveren door investeringen in grotere en duurdere ontwikkelingsmogelijkheden mogelijk te maken. 

Risico's van vastgoed joint ventures 

De relatie tussen joint venture-partners kan ontaarden in een conflict. Hieronder staan enkele veelvoorkomende oorzaken van geschillen: 

Deadlock 

Een veel voorkomend probleem bij 50:50 joint ventures is een patstelling, waarbij de partijen conflicten niet kunnen oplossen. In dergelijke gevallen heeft geen van beide partijen een meerderheid, wat vaak leidt tot verlamming van de bedrijfsvoering. 

In een 50:50 joint venture moeten de partijen overwegen of de joint venture overeenkomst specifieke bepalingen moet bevatten om dergelijke situaties op te lossen. Als de statuten van het bedrijf geen richtlijnen geven, kan het nodig zijn om naar de rechter te stappen, hoewel dit kostbaar en tijdrovend kan zijn en mogelijk kan leiden tot het uiteenvallen van de joint venture. 

Ronald Fletcher Baker LLP heeft opgetreden namens partijen in verschillende joint ventures waar de relatie tussen de JV-partners zodanig is verslechterd dat het nodig is geweest om een verzoek in te dienen bij de rechtbank voor een gerechtelijk bevel tot liquidatie op rechtvaardige en billijke gronden.   

De zaak van Re Yenidje Tobacco Co Ltd [1916] 2 Ch 426, CA illustreert deze kwestie. Twee gelijkwaardige aandeelhouders en directeuren konden het niet eens worden over het beheer van het bedrijf. Er was geen voorziening om de impasse te doorbreken en het Hof van Beroep oordeelde dat de verhoudingen tussen de twee gelijkwaardige partners volledig waren verbroken en dat het rechtvaardig en billijk was om het bedrijf te liquideren. 

Geschillen over de voorwaarden van de vastgoed-joint venture 

Een andere veel voorkomende oorzaak van geschillen in joint ventures op het gebied van onroerend goed heeft te maken met kwesties rond de oorspronkelijke voorwaarden van de joint venture overeenkomst.   

Ronald Fletcher Baker LLP heeft opgetreden namens partijen in verschillende joint ventures waarbij de partijen geen schriftelijke joint venture of aandeelhoudersovereenkomst hadden bij aanvang van de joint venture en er vervolgens een geschil is ontstaan over fundamentele kwesties zoals recht op winst, verantwoordelijkheid voor bepaalde aspecten van de joint venture, beslissingsbevoegdheid en exitmogelijkheden.   

Als de partijen bij de joint venture in staat zijn om vanaf het begin uitgebreide overeenkomsten op te stellen, dan zal dit helpen om het risico op geschillen over de voorwaarden later te minimaliseren en het zou ook moeten helpen bij het oplossen van geschillen die toch ontstaan.   

In het geval van een geschil over de voorwaarden van de joint venture kan het nodig zijn om naar de rechtbank te stappen om de voorwaarden van de joint venture vast te laten stellen, tenzij de partijen overeenstemming kunnen bereiken over de voorwaarden.

Gebrekkige prestatie van een joint venture partner

Wanneer één joint venture partner verantwoordelijk is voor de financiering van het project of voor het beheer van een ontwikkeling of renovatie, ontstaan er vaak geschillen wanneer die partij haar diensten niet naar behoren uitvoert.   

Ronald Fletcher Baker LLP heeft opgetreden bij geschillen over joint ventures waarbij één partij niet de competentie en ervaring had om haar verantwoordelijkheden uit te voeren in overeenstemming met de joint venture overeenkomst. In sommige situaties kan de complexiteit en omvang van de herontwikkeling te moeilijk zijn voor een JV-partij om aan te kunnen.   

Als bijvoorbeeld een herontwikkeling niet wordt beheerd in overeenstemming met alle plannings-, wettelijke en regelgevende vereisten, dan kan dit de joint venture partijen blootstellen aan het risico dat herstelwerkzaamheden nodig zijn die extra ongeplande kosten met zich meebrengen, het project vertragen en problemen veroorzaken met eventuele kredietverstrekkers die financiering hebben verstrekt voor het project.   

Daden van kwade trouw door een partner in een joint venture 

Helaas kunnen er gevallen van kwade trouw of fraude voorkomen in joint ventures.  

Ronald Fletcher Baker LLP is opgetreden in geschillen over joint ventures waarbij wordt beweerd dat een van de partijen in de joint venture de kosten van de joint venture opzettelijk heeft overgeheveld / opzettelijk heeft opgeblazen. In deze scenario's hebben we met succes een gerechtelijk bevel verkregen voor de benadeelde partijen.   

Vastgoedinvesteringen in joint ventures vereisen zorgvuldige planning en duidelijke communicatie in elke fase van het proces. Je moet ervoor zorgen dat je investeringspartner iemand is die je kunt vertrouwen en die met je zal samenwerken om ervoor te zorgen dat je partnerschap eerlijk en wederzijds voordelig is. 

Belangrijke overwegingen voordat je een vastgoed joint venture start 

Er zijn enkele belangrijke zaken waarover de joint venture-partijen het eens moeten worden voordat de juridische documenten worden opgesteld en de joint venture van start gaat. Door in het begin met deze zaken rekening te houden, wordt hopelijk het risico verkleind dat er later vermijdbare geschillen ontstaan. Deze zaken zijn onder andere: 

• Financiering: Hoe wordt het project gefinancierd? 

• Juridische structuur: Wordt de joint venture een SPV, LLP, traditioneel partnerschap of een eenvoudige contractuele overeenkomst? 

• Eigendomsaandelen: Zullen de aandelen in gelijke handen zijn (50:50) of in een meerderheids/minderheidsverhouding? 

• Projectmanagement en besluitvorming: Hoe wordt het project beheerd en hoe worden beslissingen genomen? 

• Belastingkwesties: Zijn er fiscale overwegingen? 

• Exit-strategie: Wat is de strategie voor het verlaten van de onderneming en hoe kunnen verliezen worden beperkt als de onderneming niet winstgevend wordt? 

• Vervroegde uittreding of nieuwe partners: Wat gebeurt er als een partij vroegtijdig wil stoppen of als een nieuwe partij wil toetreden? 

• Beslissingsbevoegdheid: Hoe worden beslissingen genomen? De joint venture-partners kunnen aan het begin beslissen hoe ze het beheer en de besluitvorming van het project willen structureren. De partijen kunnen besluiten om de verantwoordelijkheid voor bepaalde aspecten van het project aan één partij te delegeren (afhankelijk van hun respectieve expertise en vaardigheden). 

• Belasting: Alle partijen moeten duidelijk zijn over hun belastingverplichtingen, vooral als jullie allemaal verschillende verantwoordelijkheden hebben binnen de joint venture overeenkomst. 

Joint Venture-overeenkomst advocaten: Contact 

David Burns, RFB's Senior Geschillen Partner, heeft uitgebreide ervaring in het behandelen van geschillen met betrekking tot joint ventures. Voor vragen over dit onderwerp kunt u contact opnemen met David Burns via e-mail op D.Burns@rfblegal.co.uk of telefonisch op 07762318409.