De klassieke wanprestatie verdediging faalt

Rudi Ramdarshan en Marissa Lawrence waren succesvol in het verkrijgen van het bezit van een woning van hoge waarde in Westminster, ondanks het feit dat de huurder een Assured Tenant was, de oorspronkelijke huur was verloren en er problemen waren met het verval van de woning.

Achtergrond

Het kantoor kreeg de opdracht van een van zijn portefeuilleverhuurders met betrekking tot een woonruimte in Westminster. Het betrof een flat in een gebouw dat eigendom was van de Westminster Council en dat zich in een beschermd gebied bevond. De cliënt had een langlopend huurcontract.

De huurder bewoonde de woning sinds 1997, aanvankelijk onder een verzekerde huurovereenkomst voor bepaalde tijd, die na het verstrijken van de bepaalde tijd een wettelijke verzekerde huurovereenkomst werd. De huurder had problemen van verval aangekaart waardoor de cliënt besloot de huurder te ontslaan en de woning volledig te renoveren.

Na de renovatie raakte de huurder in betalingsachterstand. In februari 2018 diende de verhuurder een section 8 notice in bij de huurder op basis van huurachterstand met een beroep op grond 10. Na het verstrijken van de opzeggingstermijn bleef de huurder in gebreke. Na het verstrijken van de opzegtermijn bleef de huurder achter met de huurachterstand en werd een bezitsprocedure gestart.

De tactiek van de verweerder

Een veelgebruikte tactiek van gedaagden die geconfronteerd worden met een bezitsprocedure op basis van huurachterstand, is om te beweren dat er sprake is van verval en om te suggereren dat een dergelijk bedrag de huurachterstand vermindert of tenietdoet. In de praktijk zijn rechtbanken, ondanks het feit dat ze de bevoegdheid hebben om bezit te bevelen tijdens een eerste zitting wanneer ze geconfronteerd worden met een verweer dat geen steek houdt, terughoudend om dit te doen zonder een feitelijk onderzoek, wat vaak betekent dat ze deskundigen en feitelijk bewijs vereisen. Deze tactiek kan de verlening van het bezit maanden, zo niet jaren, vertragen, terwijl de betalingsachterstanden waarschijnlijk blijven oplopen. Bovendien worden verhuurders geconfronteerd met de extra kosten van een volledige rechtszaak.

In antwoord op de vordering tot bezit en achterstallige betalingen heeft de huurder een verweerschrift en een tegenvordering ingediend. De huurder nam meerdere vorderingen op in haar tegenvordering, waarbij een groot deel was gewijd aan vermeend verval van het pand en schade als gevolg van de vermeende plichtsverzuim door de verhuurder op grond van artikel 11 van de Landlord and Tenant Act 1987.

Tijdens het proces heeft de verhuurder (via RFB en zijn tussenpersonen) toegang tot het pand gevraagd om (1) vermeend verval te onderzoeken en (2) de nodige herstelwerkzaamheden uit te voeren.

Ondanks het feit dat de huurder toegang verleende aan zijn eigen schade-expert en de expert van de verhuurder, weigerde de huurder voortdurend toegang aan de verhuurder met het argument dat haar bezittingen op kosten van de verhuurder moesten worden opgeslagen. De bezittingen van de huurder die in het pand waren opgeslagen, bestonden uit volumineuze zwarte vuilniszakken die, zoals de deskundige van de verhuurder vaststelde, bijna 70% van de ruimte in het pand in beslag namen.

De verhuurder en zijn tussenpersonen bleven volhouden dat ze te allen tijde bereid en in staat waren om reparaties uit te voeren, maar de huurder weigerde consequent toegang of zegde afspraken met aannemers af - vaak op de dag van de inspectie.

Het proces

Tijdens het proces in deze zaak werden de huurder en de vertegenwoordigers van de verhuurder aan een kruisverhoor onderworpen over het melden van gevallen van verval, verzoeken om toegang, geweigerde toegang en de staat van het pand na de vorige renovatie.

In zijn vonnis gaf HHJ Luba QC de voorkeur aan het bewijs dat door de vertegenwoordigers van de verhuurder naar voren was gebracht. HHJ Luba QC maakte specifiek opmerkingen over de behandeling van het pand door de huurder, in het bijzonder dat de buitensporige opslag van vuilniszakken de vermeende problemen in het pand zou verergeren. HHJ Luba QC was ook van mening dat het pand na de vorige renovatie in een goede staat was achtergelaten. HHJ Luba QC was van mening dat de verslechtering van de staat van het pand na de renovatie naar alle waarschijnlijkheid eerder het gevolg was van misbruik door de huurder dan van een vermeende plichtsverzuim door de verhuurder.

HHJ Luba QC beval dat de tegenvordering van de huurder in zijn geheel werd doorgehaald, inclusief de volledige vordering voor verval en schadevergoeding.

Een positief resultaat zonder twijfel, maar de klant moest een vertraging van 4 jaar ondergaan sinds de betekening van de kennisgeving.

Geldigheid van huurverhogingen

Een ander centraal element van het verweer en de tegenvordering van de huurder was dat de huurverhogingen van de verhuurder niet in overeenstemming waren met het huurcontract en daarom ongeldig waren. De huurder nam in zijn tegenvordering een vordering op tot terugbetaling van vermeend te veel betaalde huur.

De clausules van de huurovereenkomst die betrekking hadden op huurverhogingen waren als volgt:-

"De huur die op grond van deze overeenkomst verschuldigd is, bedraagt:-

a.tot de eerste Herzieningsdatum de Initiële Huur, en

b.Tijdens elke opeenvolgende Herzieningsperiode een huurprijs ('de Nieuwe Huurprijs') gelijk aan de hoogste van de volgende twee:

I.De huur verschuldigd onmiddellijk voorafgaand aan de Herzieningsdatum vermeerderd met 5% daarvan;

II.De huurprijs die kan worden vastgesteld overeenkomstig onderstaand lid 3;

De Verhuurder zal vóór elke Herziening Datum de Huurder schriftelijk op de hoogte stellen van de Nieuwe Huurprijs voor de Herzieningsperiode."

In de loop der jaren hadden de huurder en de verhuurder afspraken gemaakt over de huur voorafgaand aan de herzieningsperiode. De verhuurder schreef de huurder vaak dat de huur verhoogd zou worden, waarna de huurder en de verhuurder in onderhandeling gingen om een nieuwe huurprijs overeen te komen. Deze huurprijs zou lager zijn dan het bedrag dat volgens de bepalingen van de huurovereenkomst kon worden geëist.

In de tegenvordering beweerde de huurder dat (1) de huurverhogingen ongeldig waren omdat ze niet volgens de formule in de huurovereenkomst waren en (2) dat huurverhogingsberichten vóór de herzieningsdatum naar de huurder gestuurd moesten worden om de huurder op de hoogte te stellen van de nieuwe huurprijs.

Het standpunt van de verhuurder was dat (1) de partijen afzonderlijk een huurprijs konden overeenkomen die afweek van de formule in de huurovereenkomst en (2) de vereiste van een kennisgeving van huurverhoging niet de vorm aannam van een trigger notice (d.w.z. de huurverhoging werd pas geldig na ontvangst van een geldige kennisgeving van huurverhoging). De kennisgeving waarin de huurovereenkomst voorzag, was eerder gewoon een informatieve nota - om de huurder te laten weten wat zijn huurprijs zou worden. In de kennisgeving hoefde de verhuurder niet eens de precieze huurprijs te vermelden, maar alleen het mechanisme dat moest worden toegepast (of dat nu een verwijzing naar de RPI of een 5% verhoging was, de huurder kon het zelf uitrekenen). Bij een strikte interpretatie van de huurovereenkomst zou de kennisgeving pas om 23:59 uur de avond voor de volgende herzieningsperiode kunnen worden gedaan.   

Tijdens het kruisverhoor van de huurder tijdens de rechtszaak gaf zij toe dat het gebruikelijk was dat zij en de verhuurder onderhands afspraken maakten over de te betalen huur, die lager was dan de huur waarvan zij accepteerde dat die volgens de huurovereenkomst verschuldigd was. De huurder gaf ook toe dat de huur die zij had, bestond uit huursubsidie en discretionaire huisvestingsvergoedingen. De huurder beweerde nog steeds dat ze recht had op teruggave van onbetaalde huur en dat ze dan privé contact zou opnemen met het kantoor van de huursubsidie om te bepalen wie het teveel betaalde zou houden.

HHJ Luba QC gaf de voorkeur aan de interpretatie van de verhuurder van de huurherzieningsvoorwaarden van de huurovereenkomst en bepaalde dat de huur tot aan de herzieningsperiode in maart 2018 tussen de verhuurder en de huurder was overeengekomen en op die bedragen was vastgesteld.

Daarna zou de huur zonder uitdrukkelijke overeenkomst stijgen met de index van de kleinhandelsprijzen of met 5% als dat hoger was. Dit resulteerde in een aanzienlijke huurverhoging vanaf 2018. HHJ Luba QC oordeelde dat de huurherzieningsmededeling geen trigger notice was, maar, zoals de verhuurder beweerde, een informatieve nota waarin de methode werd uiteengezet waarmee de huur zou worden verhoogd, aangezien de huurder in de huurovereenkomst uitdrukkelijk had bevestigd wat de huur elke herzieningsperiode zou zijn door de berekeningen in te vullen.

Verder is tijdens het kruisverhoor van de huurder besproken in welke positie de huurder zou komen te verkeren als de huur hoger zou worden dan de huur die vlak voor maart 2018 verschuldigd was. De huurder verklaarde dat als de huur meer dan dat bedrag zou stijgen, hij de huur niet zou kunnen betalen en de mogelijkheid van deeltijdwerk zou moeten onderzoeken.

Conclusies

Samenvattend, deze zaak werd belaagd door verschillende factoren die zelfs de meest eenvoudige van huurachterstand bezitszaken zouden frustreren en compliceren. Zoals Property Litigators zullen weten, zorgt de combinatie van de rechtsbijstand gedaagde en een reconventionele vordering wegens wanprestatie vaak voor vertraging bij eisende verhuurders, en het komt maar al te vaak voor dat niet-succesvolle reconventionele vorderingen wegens wanprestatie tot aan de rechtszaak worden gevoerd omdat partijen weigeren redelijke concessies te doen, en de achterstand bij de rechtbank betekent inderdaad dat het vaak lang wachten is op een datum voor een rechtszaak wegens wanprestatie.

De uitspraak van HHJ Luba QC in deze zaak was praktisch en weloverwogen en bezorgde de eisende verhuurder de langverwachte overwinning. De zaak laat zien dat huurders weliswaar ongerechtvaardigde beschuldigingen van verval kunnen gebruiken om bezit uit te stellen, maar dat de rechtbank uiteindelijk door het lawaai heen zal prikken en bezit zal bevelen.

Extra info

Nieuws Auteur: Marissa Lawrence | Rudi Ramdarshan