In dit artikel worden de procedures uitgelegd die van toepassing zijn wanneer een verhuurder of huurder een zakelijke huurovereenkomst wil verlengen onder de Landlord and Tenant Act 1954 (wet verhuurder en huurder 1954).
Loopt de huurovereenkomst van een zakelijke huurder af aan het einde van de looptijd of wordt deze automatisch verlengd?
Een huurcontract beschermd door de LTA 1954 eindigt niet automatisch aan het einde van de contractuele looptijd.
Behoudens bepaalde uitzonderingen heeft een huurder die een bedrijfsruimte bewoont huurzekerheid. Dit betekent dat de huur zal voortduren zolang de huurder het pand bewoont totdat het rechtmatig wordt opgezegd in overeenstemming met de LTA 1954.
Een huurder die een bedrijfsruimte betrekt met een huurovereenkomst voor bepaalde tijd heeft ook een wettelijk recht op een nieuwe huurovereenkomst aan het einde van de contractuele looptijd, op voorwaarde dat Deel II van de LTA 1954 van toepassing is en de leaseovereenkomst niet is ontdaan van de bepalingen met betrekking tot huurzekerheid.
Wat betekent het als de huurovereenkomst van een zakelijke huurder buiten de LTA 1954 valt?
Sectie 38A(1) van de LTA 1954 staat toe dat "de personen die de verhuurder en de huurder zullen zijn met betrekking tot een huur die voor een bepaalde tijd wordt verleend" overeenkomen dat secties 24 tot 28 van de LTA 1954 (de bepalingen over huurzekerheid) worden uitgesloten met betrekking tot die huur, maar er moet worden opgemerkt dat de voorgestelde huur voor een bepaalde periode moet zijn en dat de juiste procedure moet worden gevolgd.
Het effect van uitbesteding is dat:
- De huurder heeft geen recht om in de woning te blijven nadat de huurovereenkomst is afgelopen.
- De huurder moet de woning aan het einde van de huurovereenkomst verlaten, tenzij de verhuurder een nieuwe huurovereenkomst aanbiedt.
- De huurder heeft geen recht op schadevergoeding wanneer hij de woning aan het einde van de huurovereenkomst verlaat.
- De huurder heeft niet het recht om de rechter te vragen de huurprijs of voorwaarden van een nieuw huurcontract vast te stellen als de verhuurder dat aanbiedt.
Wat is het proces voor het verlengen van een commerciële huurovereenkomst?
Het staat de verhuurder en de huurder vrij om vrijwillig in onderhandeling te treden in een poging om overeenstemming te bereiken over de voorwaarden van een verlengingshuurovereenkomst. Of er een overeenkomst kan worden bereikt, hangt af van de aanpak van de partijen. Als de partijen het eens zijn over alle voorwaarden van de nieuwe huurovereenkomst, kunnen ze de huurovereenkomst verlengen zonder dat er een gerechtelijk bevel nodig is. Over het grootste deel van de huurovereenkomst zullen de partijen meestal onderhandelen zonder een beroep te doen op de rechter.
Het is het beste om ruim voor het aflopen van de huurovereenkomst te beginnen met gesprekken over verlenging. Zo is er genoeg tijd om te onderhandelen over eventuele geschillen over de huurprijs en andere voorwaarden van de verlengingsovereenkomst.
Onderhandelingen beginnen meestal wanneer een van beide:
- De verhuurder dient een Sectie 25 kennisgeving die aangeven dat ze niet gekant zijn tegen de toekenning van een nieuwe huurovereenkomst, of
- De huurder dient een Sectie 26 verzoek op zoek naar een nieuwe huurwoning.
De voorgestelde voorwaarden van de nieuwe huurovereenkomst staan in de bijlage bij de Sectie 25 kennisgeving of Sectie 26 aanvraag. Als er geen vrijwillige overeenkomst wordt bereikt, moeten specifieke procedures en termijnen worden gevolgd, zoals hieronder beschreven.
Hoe verlengt een verhuurder een commerciële huurovereenkomst?
Een verhuurder kan een huurverlenging initiëren door een Sectie 25 kennisgeving aan de huurder. Om geldig te zijn, moet de kennisgeving
- In de voorgeschreven vorm zijn.
- Betekend worden door de bevoegde verhuurder.
- Correct geadresseerd zijn aan de huurder.
- geldig betekend zijn binnen de wettelijke termijn (niet meer dan 12 maanden en niet minder dan zes maanden voor de aangegeven beëindigingsdatum).
De einddatum in de opzegging kan niet vroeger zijn dan de contractuele einddatum van de huidige huurovereenkomst.
Eenmaal betekend, kan een geldige sectie 25-kennisgeving niet eenzijdig worden ingetrokken of gewijzigd door de verhuurder.
Als de verhuurder zich tegen de verlenging wil verzetten, moet een ander voorgeschreven formulier worden gebruikt.
Hoe verlengt een huurder een commerciële huurovereenkomst?
Een huurder kan verlenging initiëren door een Sectie 26 verzoek aan de verhuurder. Dit verzoek moet:
- In de voorgeschreven vorm zijn.
- Zet de voorgestelde voorwaarden van de nieuwe huurovereenkomst in het bijgevoegde schema.
De betekening van een Sectie 26 verzoek verplicht de huurder niet om een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan, maar zet het verlengingsproces in gang. De huurder kan een verzoek indienen voordat de contractuele termijn afloopt of daarna, als de huur wordt voortgezet onder de LTA 1954.
Een Sectie 26 verzoek:
- Informeert de verhuurder dat als er geen overeenstemming wordt bereikt over de voorwaarden van de nieuwe huurovereenkomst, elk van de partijen de rechter kan verzoeken een beslissing te nemen.
- Bepaalt dat als de verhuurder de rechter wil verzoeken om een nieuwe huurovereenkomst, hij dit moet doen voor de ingangsdatum die in het verzoek van de huurder staat (tenzij de partijen anders overeenkomen).
- Informeert de verhuurder dat verzet tegen de verlenging alleen is toegestaan op een of meer van de gronden die zijn uiteengezet in Artikel 30, lid 1, van de LTA 1954.
- De verhuurder moet binnen twee maanden een tegenbericht sturen als hij zich tegen de verlenging wil verzetten. Doet hij dit niet, dan moet de verhuurder een nieuwe huurovereenkomst toestaan.
- De huidige huurovereenkomst eindigt de dag voor de voorgestelde begindatum van de nieuwe huurovereenkomst.
Wanneer moet een aanvraag tot verlenging van de huur worden ingediend bij de rechtbank?
Als de partijen het niet eens kunnen worden over de voorwaarden van de nieuwe huurovereenkomst, kunnen beide partijen de rechtbank verzoeken om een beschikking waarbij een nieuwe huurovereenkomst wordt toegekend onder Artikel 24, lid 1, van de LTA 1954.
Om hun rechten te beschermen, moeten huurders binnen de wettelijke termijn een aanvraag indienen. De aanvraagprocedure hangt af van de manier waarop de verlenging werd geïnitieerd:
- Vernieuwing op initiatief van de verhuurder - Elke partij kan een verzoek indienen bij de rechtbank nadat een Sectie 25-kennisgeving is betekend.
- Vernieuwing op initiatief van huurder - Geen van beide partijen kan een aanvraag indienen totdat de verhuurder een tegenbericht stuurt of twee maanden zijn verstreken sinds het Sectie 26-verzoek werd ingediend, als dat eerder is.
Over de meeste huurverlengingen wordt onderhandeld zonder tussenkomst van de rechtbank. Als er echter een overeenkomst wordt bereikt, moet deze schriftelijk worden vastgelegd.
De verhuurder en de huurder kunnen ook schriftelijk overeenkomen om de aanvraagtermijn te verlengen, op voorwaarde dat dit vóór de vervaldatum gebeurt.
Als de deadline nadert en er geen bindende huurovereenkomst of huurovereenkomst is bereikt, moet de huurder naar de rechter stappen om zijn wettelijke recht op een nieuwe huurovereenkomst te behouden.
Hoe beslist de rechtbank over de huurvoorwaarden als de partijen het niet eens kunnen worden?
Als de partijen het niet eens worden over de verlengingsvoorwaarden, zal de rechtbank de bepalingen van de huurovereenkomst vaststellen op basis van het voorgelegde bewijs. De beslissing van de rechtbank heeft betrekking op:
- Huren
- Duur van de lease
- Breekclausules voor herontwikkeling van de verhuurder
- Verbrekingsclausules voor huurders
- Toegestaan gebruik
- Pandemische huurschorsingsclausules
- Servicekosten
- Vervreemding en toegestane garantieovereenkomsten
- Garanten
- Huurdeposito's
Zakelijke Lease & Commercieel Vastgoed Lease Advocaten - Contact
Als u vragen hebt over de verlenging van een huurovereenkomst voor een bedrijf of commercieel vastgoed, kunt u contact opnemen met Partner David Burns per e-mail op D.Burns@rfblegal.co.uk of telefonisch op 0207 467 5751.
David Burns
Senior procespartner
