In dit artikel wordt uitgelegd welke stappen er moeten worden gevolgd wanneer een verhuurder of huurder een bedrijfshuurovereenkomst wil verlengen op grond van de Wet op de verhoudingen tussen verhuurders en huurders van 1954 (LTA 1954).
Loopt de huurovereenkomst van een zakelijke huurder af aan het einde van de looptijd of wordt deze automatisch verlengd?
Een huurovereenkomst die onder de LTA 1954 valt, eindigt niet automatisch bij het verstrijken van de contractduur.
Behoudens bepaalde uitzonderingen geniet een huurder die een pand voor zakelijke doeleinden in gebruik heeft, huurbescherming. Dit betekent dat de huurovereenkomst van kracht blijft zolang de huurder het pand in gebruik heeft, totdat deze op rechtmatige wijze wordt beëindigd overeenkomstig de LTA 1954.
Een huurder die een pand voor zakelijke doeleinden bewoont op basis van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, heeft aan het einde van de contractduur eveneens een wettelijk recht op een nieuwe huurovereenkomst, op voorwaarde dat Deel II van de LTA 1954 van toepassing is en de huurovereenkomst niet is vrijgesteld van de bepalingen inzake huurbescherming.
Wat betekent het als de huurovereenkomst van een zakelijke huurder buiten de LTA 1954 om is gesloten?
Paragraaf artikel 38A, lid 1, van de LTA 1954 maakt het mogelijk dat “de personen die de verhuurder en de huurder zullen zijn in het kader van een huurovereenkomst die voor een bepaalde termijn wordt gesloten” overeenkomen dat artikelen 24 tot en met 28 van de LTA van 1954 (de bepalingen inzake huurbescherming) zullen met betrekking tot die huurovereenkomst buiten toepassing blijven, maar er moet wel worden opgemerkt dat de voorgestelde huurovereenkomst voor een bepaalde termijn in jaren moet zijn gesloten en dat de juiste procedure moet worden gevolgd.
Het uitbesteden heeft tot gevolg dat:
- De huurder heeft geen recht om na het verstrijken van de huurovereenkomst in het pand te blijven wonen.
- De huurder moet het pand aan het einde van de huurovereenkomst verlaten, tenzij de verhuurder een nieuwe huurovereenkomst aanbiedt.
- De huurder heeft geen recht op een vergoeding bij het verlaten van het pand aan het einde van de huurovereenkomst.
- De huurder heeft niet het recht om de rechter te verzoeken de huurprijs of de voorwaarden van een nieuwe huurovereenkomst vast te stellen, indien de verhuurder een dergelijke overeenkomst aanbiedt.
Hoe verloopt de verlenging van een commerciële huurovereenkomst?
Het staat de verhuurder en de huurder vrij om vrijwillig onderhandelingen aan te gaan in een poging overeenstemming te bereiken over de voorwaarden van een verlengingsovereenkomst. Of er overeenstemming kan worden bereikt, hangt af van de aanpak die de partijen hanteren. Indien de partijen het eens zijn over alle voorwaarden van de nieuwe huurovereenkomst, kunnen zij de verlengingsovereenkomst sluiten zonder dat daarvoor een rechterlijke uitspraak nodig is. Het grootste deel van de huurovereenkomst wordt doorgaans door de partijen onderhandeld zonder dat zij een beroep doen op de rechter.
Het is het beste om ruim voor het aflopen van de huurovereenkomst gesprekken over verlenging te beginnen. Zo is er voldoende tijd om eventuele geschillen over de huurprijs en andere voorwaarden van de nieuwe huurovereenkomst te bespreken.
Onderhandelingen gaan doorgaans van start wanneer:
- De verhuurder overhandigt een Kennisgeving op grond van artikel 25 waarmee zij aangeven dat zij geen bezwaar hebben tegen de toekenning van een nieuwe huurovereenkomst, of
- De huurder dient een Verzoek op grond van artikel 26 op zoek naar een nieuwe huurwoning.
De voorgestelde voorwaarden van de nieuwe huurovereenkomst zijn opgenomen in de bijlage bij de kennisgeving op grond van artikel 25 of het verzoek op grond van artikel 26. Indien er niet in onderling overleg overeenstemming wordt bereikt, moeten specifieke procedures en termijnen worden gevolgd, zoals hieronder nader wordt uiteengezet.
Hoe verlengt een verhuurder een commerciële huurovereenkomst?
Een verhuurder kan de verlenging van de huurovereenkomst in gang zetten door een Kennisgeving op grond van artikel 25 op de huurder. Om geldig te zijn, moet de kennisgeving:
- Moet in de voorgeschreven vorm zijn.
- Laat dit door de bevoegde verhuurder regelen.
- Moet correct aan de huurder zijn gericht.
- Binnen de wettelijke termijn geldig betekend of betekend zijn (niet meer dan 12 maanden en niet minder dan zes maanden vóór de vastgestelde beëindigingsdatum).
De opzeggingsdatum in de kennisgeving mag niet eerder vallen dan de contractuele einddatum van de huidige huurovereenkomst.
Zodra een geldige kennisgeving op grond van artikel 25 is betekend, kan deze niet eenzijdig door de verhuurder worden ingetrokken of gewijzigd.
Als de verhuurder van plan is bezwaar te maken tegen de verlenging, moet een ander voorgeschreven formulier worden gebruikt.
Hoe verlengt een huurder een commerciële huurovereenkomst?
Een huurder kan de verlenging in gang zetten door een Verzoek op grond van artikel 26 aan de verhuurder. Dit verzoek moet:
- Moet in de voorgeschreven vorm zijn.
- Geef de voorgestelde voorwaarden van de nieuwe huurovereenkomst weer in de bijgevoegde bijlage.
De betekening van een verzoek op grond van artikel 26 verplicht de huurder niet tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst, maar zet wel het verlengingsproces in gang. De huurder kan een verzoek betekenen vóór of na het verstrijken van de contractuele looptijd, indien de huurovereenkomst voortduurt op grond van de LTA 1954.
Een verzoek op grond van artikel 26:
- Hiermee wordt de verhuurder ervan in kennis gesteld dat, indien geen overeenstemming wordt bereikt over de voorwaarden van de nieuwe huurovereenkomst, beide partijen de rechter kunnen verzoeken hierover een uitspraak te doen.
- Hierin wordt bepaald dat indien de verhuurder bij de rechtbank een verzoek tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst wil indienen, hij dit moet doen vóór de in het verzoek van de huurder genoemde ingangsdatum (tenzij de partijen anders overeenkomen).
- Deelt de verhuurder mee dat bezwaar tegen de verlenging alleen is toegestaan op grond van een of meer van de redenen die zijn vermeld in Artikel 30, lid 1, van de LTA 1954.
- De verhuurder is verplicht binnen twee maanden een tegenbericht in te dienen indien hij zich tegen de verlenging wil verzetten. Doet hij dit niet, dan moet de verhuurder een nieuwe huurovereenkomst toekennen.
- Beëindigt de huidige huurovereenkomst op de dag vóór de voorgestelde ingangsdatum van de nieuwe huurovereenkomst.
Wanneer moet er bij de rechtbank een verzoek tot verlenging van de huurovereenkomst worden ingediend?
Indien de partijen geen overeenstemming kunnen bereiken over de voorwaarden van de nieuwe huurovereenkomst, kan elk van beide partijen bij de rechtbank een verzoek indienen tot het verlenen van een nieuwe huurovereenkomst op grond van Artikel 24, lid 1, van de LTA 1954.
Om hun rechten te beschermen, moeten huurders binnen de wettelijke termijn een aanvraag indienen. De aanvraagprocedure hangt af van de manier waarop de verlenging in gang is gezet:
- Verlenging op initiatief van de verhuurder – Zodra een kennisgeving op grond van artikel 25 is betekend, kan elke partij een verzoek indienen bij de rechtbank.
- Verlenging op initiatief van de huurder – Geen van beide partijen kan een verzoek indienen totdat de verhuurder een tegenkennisgeving heeft betekend of totdat er twee maanden zijn verstreken sinds het verzoek op grond van artikel 26 is ingediend, afhankelijk van wat het eerst plaatsvindt.
De meeste huurverlengingen worden zonder tussenkomst van de rechter geregeld. Als er echter een akkoord wordt bereikt, moet dit schriftelijk worden vastgelegd.
De verhuurder en de huurder kunnen ook schriftelijk overeenkomen om de termijn voor het indienen van een verzoek bij de rechtbank te verlengen, mits dit vóór de vervaldatum gebeurt.
Als de uiterste termijn nadert en er nog geen bindende huurovereenkomst of voorlopige huurovereenkomst is gesloten, dient de huurder zich tot de rechter te wenden om zijn wettelijke recht op een nieuwe huurovereenkomst te waarborgen.
Hoe beslist de rechtbank over de huurvoorwaarden als de partijen het niet eens kunnen worden?
Indien de partijen geen overeenstemming bereiken over de voorwaarden voor verlenging, zal de rechtbank de bepalingen van de huurovereenkomst vaststellen op basis van het voorgelegde bewijsmateriaal. De uitspraak van de rechtbank zal betrekking hebben op:
- Huur
- Looptijd van de huurovereenkomst
- Herontwikkelingsclausules in de huurovereenkomst
- Opzeggingsclausules voor huurders
- Toegestaan gebruik
- Bepalingen inzake opschorting van de huurbetaling tijdens de pandemie
- Servicekosten
- Vreemdelingverklaringen en overeenkomsten inzake erkende garanties
- Borgstellers
- Huurwaarborgsommen
Advocaten gespecialiseerd in zakelijke huurovereenkomsten en commerciële vastgoedhuurovereenkomsten – Neem contact met ons op
Mocht u vragen hebben over de verlenging van een huurovereenkomst voor bedrijfs- of commerciële panden, neem dan contact op met Partner David Burns per e-mail op D.Burns@rfblegal.co.uk of telefonisch op 0207 467 5751.
David Burns
Senior procespartner
