Abschnitt 146 Bekanntmachungen: Ein Leitfaden für gewerbliche Vermieter

Eine Mitteilung, die gemäß Abschnitt 146 des Gesetzes über das Eigentumsrecht von 1925 ist ein wichtiges Rechtsinstrument für Vermieter. Es handelt sich um eine förmliche Mitteilung an den Mieter, in der er auf einen Verstoß gegen den Mietvertrag hingewiesen und aufgefordert wird, diesen innerhalb einer bestimmten Frist zu beheben. 

In vielen Fällen ist das Recht des Vermieters, eine Immobilie aufgrund einer Vertragsverletzung wieder zu betreten, nicht durch friedlichen Wiedereintritt oder gerichtliche Verfahren durchsetzbar, es sei denn, dem Mieter wurde eine gültige Mitteilung nach Abschnitt 146 zugestellt. 

Abschnitt 146 des Law of Property Act 1925 legt die Beschränkungen des Rechts eines gewerblichen Vermieters auf Wiedereintritt wegen Verletzung einer Vereinbarung fest. In diesem Artikel werden einige der wichtigsten Anforderungen untersucht, die gewerbliche Vermieter erfüllen müssen, bevor sie die Verwirkung eines Mietvertrags geltend machen können. 

Wiedereintritt 

Ein Vermieter kann einen Gewerbemietvertrag entweder durch den friedlichen Wiedereintritt in die Wohnung oder durch ein Verwirkungsverfahren gegen den Mieter verwirken. Die Verwirkung stellt eine endgültige und positive Handlung dar, die der Vermieter nicht zurücknehmen kann und mit der er seine Absicht, den Mietvertrag zu verwirken, zum Ausdruck bringt. 

Die Verwirkung oder der Wiedereintritt ist das Recht des Vermieters, den Mietvertrag unter folgenden Umständen zu beenden: 

• Wenn der Mieter eine seiner Verpflichtungen aus dem Mietvertrag verletzt hat. 

• Bei Eintritt bestimmter, im Mietvertrag festgelegter Ereignisse, z. B. bei Insolvenz des Mieters. 

Die Verwirkung durch friedliches Eindringen beendet den Mietvertrag, vorbehaltlich etwaiger Ansprüche des Mieters oder eines Dritten, der ein Interesse an dem Mietverhältnis hat. 

Damit ein Vermieter das Recht hat, die Immobilie bei einem Vertragsbruch durch den Mieter wieder zu betreten, muss das Recht zum Wiedereintritt und zur Verwirkung des Mietvertrags ausdrücklich im Mietvertrag vorbehalten sein. Bei einem Verstoß gegen eine Bedingung des Mietvertrags kann der Vermieter dennoch das Recht haben, die Immobilie wieder zu betreten. 

Gewerbliche Vermieter müssen sich unbedingt darüber im Klaren sein, dass die Verwirkung eines gewerblichen Mietvertrags mehreren verfahrensrechtlichen Beschränkungen unterliegt, unter anderem denjenigen, die in Abschnitt 146 des Law of Property Act 1925 festgelegt sind. Sobald ein Recht auf Wiedereintritt entstanden ist, muss der Vermieter die gesetzlichen und gewohnheitsrechtlichen Vorschriften für die Ausübung dieses Rechts beachten. 

Wann ist eine Mitteilung nach Abschnitt 146 erforderlich? 

In vielen Fällen ist das Recht des Vermieters auf Verwirkung wegen Verletzung der Vereinbarung nicht durch friedlichen Wiedereintritt oder gerichtliche Verfahren durchsetzbar, solange dem Mieter nicht eine gültige Mitteilung nach Abschnitt 146 zugestellt wurde. 

So ist beispielsweise die Zustellung einer gültigen "Section 146 Notice" eine aufschiebende Bedingung für die Verwirkung wegen Verletzung der Instandsetzungspflicht des Mieters. Eine "Section 146 Notice" ist jedoch nicht erforderlich, wenn der Vermieter versucht, den Mietvertrag wegen Nichtzahlung der Miete zu kündigen. 

Es ist wichtig, dass der Vermieter eines Gewerbemietvertrags die Umstände kennt, unter denen die Zustellung einer gültigen § 146-Kündigung eine aufschiebende Bedingung für die Verwirkung ist, und in diesem Fall muss er sicherstellen, dass die § 146-Kündigung gültig ist und ordnungsgemäß zugestellt wurde. 

Spezifizierung des Verstoßes 

Abschnitt 146 des Law of Property Act von 1925 schreibt vor, dass die Bekanntmachung erfolgen muss: 

• Identifizieren Sie eindeutig den Verstoß gegen die Abmachung. 

• Geben Sie die genaue Mietdauer an, gegen die verstoßen wurde. 

Ist die Bekanntmachung vage oder zweideutig, kann sie als ungültig und nicht durchsetzbar angesehen werden.  

Wie wichtig es ist, sicherzustellen, dass eine Bekanntmachung nach Abschnitt 146 den gesetzlichen Anforderungen entspricht, wurde in folgenden Dokumenten hervorgehoben Akici gegen LR Butlin Ltd [2005] EWCA Civ 1296. In der Rechtssache Akici entschied das Berufungsgericht, dass die vom Vermieter ausgesprochene Kündigung nach Paragraf 146 nicht gültig war, da sie den vom Mieter begangenen Verstoß nicht spezifiziert hatte. Der Mieter hatte in diesem Fall "Glück im Unglück", da der Vermieter die technischen Anforderungen von Abschnitt 146 des Law of Property Act 1925 nicht erfüllte.  

Für gewerbliche Vermieter ist es wichtig, bei der Abfassung der Kündigung darauf zu achten, dass sie die Verstöße gegen den Mietvertrag klar benennt. 

Dem Mieter eine angemessene Gelegenheit zur Behebung des Verstoßes geben 

Der Zweck einer Mitteilung nach Abschnitt 146 besteht darin, dem Mieter die Möglichkeit zu geben, den Verstoß zu beheben und die Aufhebung der Verwirkung zu beantragen. 

Der Vermieter muss dem Mieter eine angemessene Frist zur Behebung des Verstoßes einräumen. Wenn der Vermieter nicht genügend Zeit einräumt, kann die Kündigung als ungültig angesehen werden. Vermieter machen zum Beispiel oft den Fehler, einen unangemessen kurzen Zeitrahmen für die Behebung zu setzen, was zu einer unrechtmäßigen Verwirkung des Mietvertrags führen kann. 

Daher muss sichergestellt werden, dass der dem Mieter eingeräumte Zeitrahmen zur Behebung des Verstoßes realistisch und angemessen ist. Was ein angemessener Zeitrahmen ist, hängt von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls ab. 

Zustellung der Mitteilung an alle relevanten Parteien 

Vermieter können auch in die Falle tappen, wenn sie die Kündigung nach Abschnitt 146 nur einem Mieter oder einer im Mietvertrag aufgeführten Partei zustellen und dabei andere verantwortliche Personen oder Einrichtungen, wie Bürgen oder Mitmieter, übersehen. In Fällen, in denen der Mietvertrag mehrere Mieter oder andere Personen als Mitunterzeichner hat, sollte die Kündigung an alle Parteien zugestellt werden, da sie sonst unwirksam werden kann. 

Dementsprechend sollten Vermieter sicherstellen, dass die Kündigung allen am Mietvertrag beteiligten Parteien zugestellt wird, einschließlich Mitmietern, Bürgen und sogar Hypothekenschuldnern (falls zutreffend).  

Darüber hinaus ist es sehr wichtig, eine wirksame und gültige Zustellung einer § 146-Kündigung sicherzustellen, und ein Vermieter sollte die Zustellungsbestimmungen im Mietvertrag sorgfältig prüfen. Wird die Kündigung nicht auf die richtige Weise zugestellt, ist sie möglicherweise nicht rechtsgültig. Zu den häufigen Fehlern gehört die Zustellung der § 146-Kündigung mit einer falschen Methode, z. B. per E-Mail statt per Post oder persönlicher Übergabe, oder die Zustellung der Kündigung an die falsche Adresse.   

Verwendung von Abschnitt 146 im falschen Kontext 

Vermieter sollten es vermeiden, eine Mitteilung nach Abschnitt 146 zuzustellen, wenn sie nicht gerechtfertigt ist. Abschnitt 146 gilt speziell für Verstöße gegen eine Vereinbarung oder Bedingung in einem Mietvertrag - er deckt nicht alle Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern ab. 

Eine Mitteilung nach Abschnitt 146 sollte zum Beispiel nicht verwendet werden, um: 

• Persönliche Beschwerden über das Verhalten eines Mieters. 

• Beschwerden über Sachschäden, die keinen Verstoß gegen die Mietbedingungen darstellen. 

Bei Zweifeln, ob eine § 146-Kündigung angebracht ist, sollten Vermieter rechtlichen Rat einholen. 

Unangemessene Anwendung der Verjährung 

Nach der Zustellung einer Mitteilung nach Abschnitt 146 können Vermieter, falls der in der Mitteilung genannte Verstoß nicht behoben wurde, beschließen, den Mietvertrag zu kündigen.   

Vermieter sollten sich des Risikos bewusst sein, dass ein Verwirkungsverfahren als rechtswidrig angesehen wird, wenn sie die Verfahrensvorschriften nicht vollständig erfüllt haben, z. B. wenn sie keine gültige Mitteilung nach Abschnitt 146 zugestellt oder keine angemessene Frist zur Behebung des Verstoßes eingeräumt haben.  

Vermieter sollten prüfen, ob es Umstände gibt, die sie daran hindern könnten, den Mietvertrag rechtmäßig zu kündigen (z. B. ein Verzicht des Vermieters auf das Recht auf Verwirkung). Wir verweisen Sie auf unseren Artikel "Was tun, wenn Ihr gewerblicher Mieter gegen den Mietvertrag verstößt" in dem diese Frage näher erörtert wird.

In einigen Fällen können Mieter Schadensersatz wegen unrechtmäßiger Verwirkung oder Befreiung von der Verwirkung beantragen, insbesondere dann, wenn der Verstoß behoben wurde und der Mieter alle Kosten oder Ausgaben im Zusammenhang mit der Verwirkung bezahlt hat. 

Schlussfolgerung 

Eine § 146-Kündigung ist ein wirksames Instrument für Vermieter, die gegen Verstöße gegen den Mietvertrag vorgehen wollen. Sie muss jedoch sorgfältig abgefasst werden, um die Einhaltung der Mietvertragsbedingungen und der gesetzlichen Anforderungen gemäß § 146 des Law of Property Act 1925 zu gewährleisten. 

Um mögliche Fallstricke zu vermeiden, sollten Vermieter: 

• Verstehen Sie die rechtlichen Anforderungen. 

• Geben Sie den Mietern eine angemessene Gelegenheit, Verstöße zu beheben. 

• Halten Sie sich strikt an die Verfahrensvorschriften. 

Abschnitt 146 Kündigung Anwälte - Kontaktieren Sie uns 

Sollten Sie Fragen zu diesem Thema haben, wenden Sie sich bitte an Partner David Burns per E-Mail d.burns@rfblegal.co.uk oder per Telefon unter 0207 467 5751.