Bölüm 21'in Sonu: Ev Sahipleri ve Kiracıları Neler Bekliyor?

For over three decades, Section 21 of the Housing Act 1988 has allowed landlords of assured shorthold tenancies (ASTs) to recover possession without proving tenant fault. The landscape is about to change. The Government’s Renters’ Rights Bill (“the Bill”) is in its final parliamentary stages and, once commenced, will abolish Section 21 and move the sector to a single system of periodic tenancies with strengthened possession grounds under Section 8.

Before we look ahead, it’s vital to be clear about today’s law. As at 22 August 2025, Section 21 remains in force. The Bill completed its House of Lords Third Reading on 21 July 2025 and will return to the House of Commons for consideration of Lords’ amendments after summer recess in early September. Royal Assent is widely expected this autumn, with commencement likely in early 2026, but the exact start date has not yet been set.

Şu anda bulunduğumuz nokta: Bölüm 21 nasıl işliyor (mevcut yasa)

A valid Section 21 notice (Form 6A) still gives a landlord a paperwork-led route to possession, often via the accelerated procedure (no hearing unless directed). To be valid, landlords must meet a checklist of statutory pre-conditions and time limits, including:

• Minimum bildirim: en az iki ay.
• En erken hizmet: kiracılığın ilk 4 ayı içinde değil.
• Genel olarak tebligattan itibaren 6 ay içinde (veya daha uzun bir tebligatın gerekli olduğu durumlarda tebligatın sona ermesinden itibaren 4 ay içinde) dava açılması gerekir.
• Depozito: depozitoyu koruyun ve öngörülen bilgileri sunun.
• Documents: serve a valid gas safety certificate, EPC, and the current How to Rent guide (at the start/ renewal, per the 2015 Regulations). Courts can still accept a late gas safety certificate provided it’s given before the Section 21 notice (see Trecarrel Evi).
• Ruhsatlandırma: gerekli tüm ruhsatlara sahip olmak.

On the accelerated track, a hearing only occurs if the judge directs one; otherwise the claim is determined on the papers. If landlords also seek rent arrears, they must use the standard route.

Bölüm 21 neden kaldırılıyor?

 The policy driver is security of tenure: to remove the threat of arbitrary “no-fault” eviction, empower tenants to challenge poor practice, and modernise renting standards. The Government’s guide confirms the Bill abolishes Section 21 and replaces fixed terms with a single periodic system.

Kiracı Hakları Yasa Tasarısı kapsamında Bölüm 21'in yerini ne alıyor?

• One system of periodic tenancies: all assured tenancies will be periodic. Tenants can end the tenancy by giving two months’ notice and landlords must rely on Section 8 grounds to recover possession. The Government intends to implement this in one stage, rather than phasing.
• Genişletilmiş ve açıklığa kavuşturulmuş Bölüm 8 gerekçeleri: tasarı, gerekçelere dayalı yaklaşımı (zorunlu ve isteğe bağlı) korumakta, ancak güncellemekte ve genişletmektedir. Temel öneriler şunlardır:

1. Ev sahibinin satış yapması/taşınması: satış yapmak veya ev sahibinin (veya yakın ailesinin) taşınması için mülkiyeti geri almak için açık gerekçeler. Kiracılığın başlangıcında bu gerekçelerin kullanılamayacağı 12 aylık korumalı bir dönem vardır ve ev sahipleri bu gerekçelere dayanırken dört ay önceden bildirimde bulunmalıdır.
2. Serious rent arrears (ground 8): threshold increased to three months’ arrears and the notice period for arrears grounds extended to four weeks.
3. Tekrarlanan borçlar: duruşma ile temizlenmiş olsa bile, üç yıl içinde üç ayrı durumda iki ay gecikmiş olan kiracılar için yeni bir zorunlu zemin.
4. Back-door evictions: safeguards against using above-market rent increases to force tenants out, with Tribunal oversight

• Wider reforms alongside possession: the Bill also introduces a PRS Ombudsman, a Private Rented Sector Database, restrictions on rental bidding, strengthened Decent Homes obligations, and pet requests that cannot be unreasonably refused (with permitted pet-damage insurance).

Bu tedbirlerin henüz yürürlükte olmadığını ve Kraliyet Onayı ile yürürlüğe girmeden önce nihai ayrıntıların değişebileceğini lütfen unutmayın.

Zaman çizelgesi: Bölüm 21 gerçekte ne zaman sona erecek?

21 Temmuz 2025: Tasarı Lordlar'da Üçüncü Okumayı Tamamladı

Eylül 2025 başları: Lordların değişikliklerinin değerlendirilmesi için Avam Kamarasına geri döner

Kraliyet Onayı: Yaygın beklenti Sonbahar 2025 (teyit edilmedi)

Başlangıç: 2026'nın başlarında tek seferde başlaması bekleniyor (Hükümet tek aşamalı bir uygulamaya işaret ediyor, ancak tarih belirlemedi)

Başlangıca kadar, ev sahipleri tüm gerekliliklerin yerine getirilmesi koşuluyla Bölüm 21'e güvenebilirler.

Bu pratikte ne anlama geliyor

Ev Sahipleri İçin

• No more Section 21: plan to proceed under Section 8. The accelerated Section 21 route will fall away and most claims will run on the standard track with evidence and (usually) a hearing.
• Yeni satış/taşınma yolu: Eğer satmak ya da taşınmak istiyorsanız, Tasarı bunun için bir gerekçe sunuyor, ancak sadece 12 ay sonra ve dört ay önceden bildirimde bulunarak. Bu kısıtlamalar etrafında zaman çizelgeleri oluşturun.
• Arrears strategy: ensure ledgers are meticulous. The higher Ground 8 threshold (3 months) and repeated-arrears ground will shape case selection and timing.
• Compliance: expect sharper scrutiny of licensing and documents once live.

Kiracılar için

• Greater security: a default periodic tenancy and the end of “no-fault” eviction.
• Bildirim ve güvenceler: ev sahiplerinin satmak veya taşınmak için mülkiyeti istedikleri durumlarda daha fazla zaman. Evden çıkmaya zorlamak amacıyla yapılan aşırı kira artışlarına itiraz edebilme.
• El koyma hala mümkündür: ciddi veya sürekli kira borçları, anti-sosyal davranışlar ve diğer gerekçeler hala tahliyeyi haklı kılabilir.

Şimdi atılacak pratik adımlar

Ev Sahipleri

1. Audit paperwork on every AST: deposit compliance, gas safety, EPC, How to Rent Guide, licences. Defects derail Section 21 under current legislation, and weaken credibility under Section 8.
2. Elden çıkarmayı planlayın: Satıyorsanız, olası 12 aylık koruma süresini ve dört aylık bildirimi zaman çizelgenizle eşleştirin.
3. Gecikmiş borç protokolleri: gecikmiş borçlar konusunda erken hareket edin, kapsamlı bir şekilde belgelendirin ve talepleri 3 aylık eşik/yeni tekrarlanan gecikmiş borçlar zeminine göre kalibre edin.
4. Daha fazla ihtilaflı zilyetlik işi bekleyin: kanıtları, denetim kayıtlarını ve onarım günlüklerini düzenleyin.

Kiracılar

1. Kayıt tutun: onarım sorunlarını yazılı olarak rapor edin ve kağıt izi tutun.
2. Süreyi bilin: Bölüm 21'i başlangıçtan önce alırsanız, bildirim, zamanlama ve savunmalarla ilgili mevcut kurallar hala geçerlidir. Derhal tavsiye alın.
3. Budget: arrears will remain a strong ground post-reform. Get destek early if you’re struggling.

Sıkça sorulan sorular

Bölüm 21 çoktan gitti mi?

Hayır, bugün yürürlükte kalmaya devam ediyor. Yürürlükten kaldırma, henüz belirlenmemiş olan Tasarı'nın başlangıç tarihinde gerçekleşecektir.

Mülkiyeti ele geçirmek için hızlı bir yol olacak mı?

Hızlandırılmış yol Bölüm 21'e özgüdür. Kaldırılmasından sonra, Bölüm 8 kapsamındaki standart zilyetlik yolunun (kanıta dayalı, genellikle duruşmalı) uygulanmasını bekleyin.

Ev sahipleri satmak ya da taşınmak için mülkiyeti yeniden ele geçirebilir mi?

Evet, korkuluklu yeni zeminler üzerinden: ilk 12 ay içinde kullanım yok ve dört ay önceden haber verilmesi gerekiyor.

Gecikmiş kira borçları için ne değişir?

Zorunlu Gerekçe 8 üç aylık gecikme süresine taşınmıştır. Bildirim dört haftadır ve tanımlanmış durumlarda yeni bir mükerrer borçlanma gerekçesi (zorunlu) vardır. Nihai ifade başlangıçta teyit edilecektir.

Bizim Görüşümüz

Abolition of Section 21 is a structural reset. For landlords, success will turn on compliance and evidence under Section 8, particularly for arrears and sale/ move-in grounds. For tenants, the reforms offer greater stability but do not remove the prospect of eviction where grounds are made out.

At Ronald Fletcher Baker, our Mülkiyet Davaları team advises both landlords and tenants through possession strategy, now (under Section 21/ Section 8) and post-commencement. If you need to plan a sale, defend a claim or re-shape your arrears processes ahead of the change, we can help you get it right.

Ev Sahibi ve Kiracı Konuları: Bize Ulaşın

Ben Lewis is an associate solicitor in RFB’s litigation department. For inquiries on this topic, please contact Ben Lewis via email at B.Lewis@rfblegal.co.uk veya 0203 947 8892 numaralı telefondan ulaşabilirsiniz.