Köprü Kredisi Anlaşmazlıkları: Temerrütler, İcra ve Haksız Şartlar Nasıl Yönetilir?

Köprü kredileri, hızlı finansman sağlamak için tasarlanmış, genellikle mülk karşılığında teminat altına alınan kısa vadeli kredilerdir. Genellikle 6 ila 18 aylıktırlar, standart ipoteklerden daha yüksek faiz oranları taşırlar ve genellikle düzenleme, geri ödeme ve temerrüt için ücretler içerirler. 

Doğru kullanıldığında köprü krediler değerli bir araç olabilir. Ev sahiplerinin açık artırmada satın almalarına yardımcı olabilir, geliştiricilerin durmuş projelerin kilidini açmasını sağlayabilir ve yatırımcılar için nefes alma alanı sağlayabilir. 

Ancak köprü kredileri cazip kılan özellikler (hız, esneklik ve kısa vadeler) aynı zamanda onları riskli kılan şeylerdir. Bir çıkış stratejisi başarısız olursa veya son tarihler kaçırılırsa, anlaşmazlıklar hızla ortaya çıkar ve hem borç alanlar hem de borç verenler kendilerini açıkta bulabilirler.  

Ronald Fletcher Baker'da köprü kredilerle ilgili giderek artan sayıda ihtilafla karşılaşıyoruz. Aşağıda, bu anlaşmazlıkların yaygın olarak nasıl ortaya çıktığını, ilgili yasal ilkeleri ve borç alan ve verenlerin dikkate alması gereken pratik adımları açıklıyoruz.  

Bridging Kredi Anlaşmazlıklarında Sık Karşılaşılan Sorunlar 

Temerrüt ve İcra 

En yaygın sorun temerrüttür, yani borçlunun kararlaştırılan tarihe kadar geri ödeme yapamamasıdır. Bunun nedeni bir satışın gerçekleşmemesi, uzun vadeli finansmanın reddedilmesi veya piyasa koşullarının değişmesi olabilir. Kredi verenler genellikle şu şekilde yanıt verirler: 

• Bakiyenin tamamının derhal geri ödenmesini talep ediyorum; 
• Temerrüt faizi uygulamak (genellikle standart orandan çok daha yüksek); 
• Teminatlı mülkün kontrolünü ele geçirmek ve satmak için Mülkiyet Yasası (LPA) alıcılarının atanması; ve / veya 
• Mülkiyet işlemlerinin başlatılması.  

Borçlular genellikle icranın geçerli olup olmadığı veya borç verenin bu kadar hızlı hareket ederek adil davranıp davranmadığı konusunda anlaşmazlığa düşerler.  

Yüksek Temerrüt Faizi 

Köprü kredi sözleşmeleri genellikle temerrüt halinde artan faiz oranları içerir. Temerrüt faiz oranı bazen aylık birkaç yüzde puanıdır. Giderek artan bir borçla karşı karşıya kalan borçlular, temerrüt faiz oranının hukuken uygulanamaz bir ceza anlamına gelmesi halinde geri alınamayacağını iddia edebilirler. 

İngiliz hukukuna göre, bir sözleşme şartı cezai şart niteliğindeyse, yani borç verenin meşru ticari menfaatiyle orantısız bir zarar getiriyorsa iptal edilebilir. Yüksek Mahkeme'nin şu kararını takiben Cavendish - Makdessi [2015], mahkemeler nüanslı bir yaklaşım benimsemektedir.  

Bir sözleşmedeki bir hükmün ceza olup olmadığına, ilgili hükmün yapısına göre karar verilir ve esas olarak (a) hükümle meşru bir ticari menfaate hizmet edilip edilmediği ve korunup korunmadığı ve (b) oranın yine de ölçüsüz, fahiş veya mantıksız olup olmadığı 

Haksız İlişki (1974 Tüketici Kredisi Yasası) 

Bazı köprü krediler 1974 Tüketici Kredisi Yasası tarafından düzenlenmektedir. Borçlunun bir birey (bir şirketten ziyade) olması ve kredinin tamamen iş amaçlı olmaması halinde bu durum daha olasıdır.  

Borç veren ve alacaklı arasındaki ilişkinin CCA'nın 140A(1)(a)-(c) bölümünde belirtilen bir veya daha fazla temelde adil olmaması halinde, ilişkinin artık adil olmamasını sağlamak için mahkemeye başvurulabilir. 

Bir ilişki, (a) sözleşmenin veya ilgili sözleşmelerin şartları; (b) alacaklının sözleşme kapsamındaki haklarını kullanma şekli; veya (c) alacaklı tarafından veya alacaklı adına yapılan veya yapılmayan diğer herhangi bir şey nedeniyle haksız kabul edilebilir. Faktörlere örnek olarak şunlar verilebilir: 

• Aşırı gizli ücretler. 
• Şartlar konusunda şeffaflık eksikliği. 
• Agresif uygulama  

Mahkeme kabul ederse, aşağıdakiler de dahil olmak üzere çok geniş yetkiler kullanabilir: 

• Anlaşma şartlarının değiştirilmesi. 
• Borçlunun yükümlülüğünün azaltılması. 
• Güvenliğin serbest bırakılması veya değiştirilmesi.  

Kredi düzenlenmemiş olsa bile, itibar riski, kredi verenlerin şartların nasıl sunulduğu ve uygulandığı konusunda dikkatli olmaları gerektiği anlamına gelir.  

Kayyımlık ve Değerinin Altında Satış 

Borç verenler, bir borçlu temerrüde düştüğünde genellikle LPA alıcıları atarlar. Alıcının görevi mülkün kontrolünü ele geçirmek ve borcu tahsil etmek için mülkü satmaktır. 

Borçlular genellikle aşağıdaki gibi gerekçelerle kayyuma itiraz ederler: 

• Randevu geçersizdi. 
• Alıcılar mülkü düzgün bir şekilde pazarlayamamıştır.  
• Mülk değerinin altında satılmıştır.  

Alacaklının başlıca görevi, alacaklının atandığı varlıkları korumak ve (alacaklının bunu yapma yetkisine sahip olduğunu varsayarak) alacaklının teminat altına alınan borçlarını ödemek için bunları gerçekleştirmektir. 

Alıcılar iyi niyetle hareket etmeli ve makul olarak elde edilebilecek en iyi fiyatı elde etmek için makul adımlar atmalıdır, ancak "mümkün olan en iyi" fiyatın garantörü olmadıklarını unutmayın. Aşağıdaki gibi içtihat hukuku Medforth - Blake ve Silven Properties v RBS makul davranmaları koşuluyla alıcıların geniş takdir yetkisine sahip olduğunu teyit etmektedir.  

Bir kayyım pasif olamaz, ancak teminat altına alınan yükümlülüklerin geri ödenmesi amacıyla varlıkları yönetmek ve gerçekleştirmek için aktif olarak çalışmalıdır (Silven Properties). 

Kayyım, görevlerini yerine getirirken makul bir yetkinlikle hareket etmelidir (Medforth v Blake). Neyin makul olduğu, kısmen, söz konusu kayyımlığın koşullarına bağlı olacaktır. Örneğin, küçük bir uzman pazarının bulunduğu uzmanlık gerektiren bir mal varlığına atanmışsa, makul ölçüde yetkin bir kayyım, pazarın uygun şekilde kullanılmasını sağlamak için varlıkların pazarlanması ve satılması konusunda uzman tavsiyesi ve yardımı alacaktır. 

Kayyımlık varlıklarını ne zaman satacağını seçmekte özgür olsa da, satış kararını verdikten sonra, kayyım satış sırasında mümkün olan en iyi fiyatı elde etmek için makul adımları atmalıdır (Downsview Nominees Ltd). 

Alıcı, mülkün pazarlanması ve satışını bir danışmana devrederek varlıkların gerçek piyasa değerini elde etme görevini yerine getiremez. Buna göre, eğer bir danışman tahsil edilen varlıkların değerine ilişkin ihmalkar tavsiyelerde bulunursa, alıcıyı tahsil edene (American Express) karşı görevini ihlal etme riskiyle karşı karşıya bırakır. 

Yanlış Beyan ve Broker Davranışı 

Anlaşmazlıklar genellikle kredinin satılma şekli etrafında ortaya çıkar. Borçlular kendilerine yeniden finansmanın kolay olacağının söylendiğini ancak aslında öyle olmadığını, ücretlerin veya masrafların doğru şekilde açıklanmadığını ya da faiz oranlarının belirsiz veya yanıltıcı olduğunu iddia edebilirler.  

Brokerlerin veya aracıların söz konusu olduğu durumlarda, yanlış beyanlardan kimin sorumlu olduğu konusunda sorular ortaya çıkabilir. Borçluların kredi verenlerin yanı sıra aracılara karşı da talepleri olabilir.  

Değerleme Sorunları 

Köprü kredisi verenler genellikle fon sağlamadan önce mülk değerlemelerine güvenirler. Bu değerlemelerin aşırı iyimser olması halinde kayıplar yaşanabilir. Bu durumda anlaşmazlıklar ortaya çıkabilir: 

• Kredi verenler değerleme uzmanlarına karşı ihmal iddiasında bulunabilirler. 
• Borçlular, krediye girerken şişirilmiş bir değerlemeye güvendiklerini iddia edebilirler. 

Bu ihtilaflar genellikle uzman kanıtı gerektirir ve hızla karmaşık hale gelebilir.  

Akılda Tutulması Gereken Yasal İlkeler 

• Temerrüt faizi oranları: Temerrüt faizine ilişkin bir hükmün uygulanamaz bir ceza olup olmadığına ilişkin hukuk ilkeleri konusunda Yüksek Mahkeme Cavendish Square Holding BV v Talal El Makdessi (Rev 3) [2015] UKSC 67 kararında üç aşamalı bir testi onaylamıştır: 

Tasfiye edilmiş tazminat hükmü, (1) sözleşmenin ihlali ile tetiklenen ikincil bir yükümlülük olması (bu bir eşik sorusudur); (2) hükmün, masum tarafın birincil yükümlülüğün yerine getirilmesinde sahip olduğu meşru bir menfaati desteklemesi; (3) ve hükmün zorlayıcı, fahiş veya mantıksız olmaması koşuluyla, uygulanamaz bir ceza anlamına gelmeyecektir.  

• Borçlar temerrütten kaynaklanır: Temerrüt faizi devreye girdiğinde, yükümlülükler hızla artabilir. 
• Alıcıların görevleri sınırlı ama gerçektir: İyi niyetle hareket etmeli ve uygun piyasa değerine ulaşmalıdırlar, ancak "mükemmel alıcıyı" beklemek zorunda değildirler.  
• Haksız ilişki gerçek bir araçtır: Düzenlemeye tabi kredilerde mahkemeler, ilişkinin adil olmadığı durumlarda müdahale etmek için geniş yetkilere sahiptir.  

Bu hükümlerin işleyişi en faydalı şekilde Lord Leggatt JSC'nin Smith v Royal Bank of Scotland plc [2024] AC 955 at [12]-[29] davasındaki konuşmasında özetlenmiştir. Özet olarak: 

(1) Mahkeme, sözleşmeden kaynaklanan ilişkinin (sözleşmenin kendisinden ziyade) adil olup olmadığını belirlemelidir.  

(2) Asıl soru, ilişki sona ermiş olsa bile (ki mevcut davada sona ermemiştir), tespitin yapıldığı tarihte ilişkinin adil olup olmadığıdır.  

(3) Odak noktası, ilişkinin 140A bölümünde belirtilen ve yukarıda 148. paragrafta belirttiğim üç husustan biri veya daha fazlası nedeniyle adil olup olmadığı olmalıdır. Bunlar son derece geniş olası adaletsizlik nedenleridir ve mahkemenin ilişkinin borçlu için adaletsiz olup olmadığına karar verirken göz önünde bulundurabileceği hususlar konusunda herhangi bir kısıtlama yoktur, sadece mahkemenin bunları ilgili bulması şartıyla.  

(4) Mahkeme, yalnızca kredi sözleşmesinin yapılmasına değil, aynı zamanda alacaklının bu sözleşmenin veya ilgili herhangi bir sözleşmenin yapılmasından önceki ilgili herhangi bir eylem veya ihmaline kadar uzanan ilişkinin tüm geçmişini dikkate almalıdır.  

(5) Mahkeme, haksız ilişki tespitinin yapıldığı durumlarda, varsa hangi kararın verileceğine karar verirken çok geniş bir iyileştirici takdir yetkisine sahiptir. Amaç, mahkemenin tespit ettiği adaletsizliğin neden(ler)ini ortadan kaldırmak ve bu adaletsizliğin borçlu üzerindeki zarar verici mali sonuçlarını tersine çevirmektir, böylece ilişki bir bütün olarak artık adaletsiz olarak değerlendirilemez. 

Borçlular Ne Yapmalı? 

• Erken davranın: Geri ödeme zor görünüyorsa veya planlanan çıkışla ilgili sorunlar varsa, temerrüde düşmeden önce borç verenle iletişime geçin. Sessizlik genellikle icrayı hızlandırır. 
• Kredi koşullarını gözden geçirin: faiz, ücretler ve icra haklarıyla ilgili ifadeleri kontrol edin.  
• Kanıtları saklayın: Bir komisyoncu veya kredi veren tarafından sözler verilmişse, bunları kaydedin.  
• Tavsiye alın: bazı krediler düzenlemeye tabi olabilir ve ek korumalar getirebilir. Şartlara veya uygulamaya itiraz etmeden önce hukuki tavsiye alınması hayati önem taşımaktadır.  
• Müzakereyi göz önünde bulundurun: revize edilmiş şartları kabul etmek, faizler yükselirken dava açmaktan daha gerçekçi olabilir.  

Kredi Verenler Ne Yapmalı 

• Şeffaf olun: tüm ücretleri, faiz oranlarını ve icra haklarını başlangıçta açıkça belirtin. 
• Kayıt tutun: Borçluya ne söylendiğine ve hangi bilgileri verdiğine dair bir kağıt izi tutun.  
• Dikkatli bir şekilde uygulayın: çok hızlı veya çok sert hareket etmek borçlulara adaletsizlikle ilgili argümanlar verebilir.  
• Saygın alıcılar kullanın: uygulama ve satış değerlerine yönelik zorlukları en aza indirmek için. 
• Özellikle birden fazla menkul kıymetin, kişisel garantilerin veya çapraz temerrütlerin söz konusu olduğu durumlarda erken hukuki girdi alın.  

Sıkça Sorulan Sorular 

Köprü kredileri her zaman düzenlemeye tabi midir? 

Özellikle borçlunun bir şirket olduğu veya kredinin ticari amaçlı olduğu durumlarda, birçoğu düzenlenmemiştir. Ancak bazı tüketici amaçlı krediler, Finansal Davranış Otoritesinin (FCA) yetkisi altında, esas olarak 2000 tarihli Finansal Hizmetler ve Piyasalar Yasası (Düzenlenmiş Faaliyetler) Emri 2001 ve Tüketici Kredisi Yasası tarafından düzenlenmektedir.  

Temerrüt faizine itiraz edilebilir mi? 

Evet, bazı durumlarda. Mahkemeler, belirli durumlarda, cezai veya adil olmayan şartları iptal edebilir. 

Alıcıların satış yapması engellenebilir mi? 

Bazen. Borçlular atamalara veya satışlara itiraz etmek için mahkemeye başvurabilirler, ancak atamaya başarılı bir şekilde itiraz edilip edilemeyeceği her davanın kesin koşullarına bağlıdır.  

Alıcılar mümkün olan en iyi satış fiyatına ulaşmak zorunda mı? 

Hayır, ancak iyi niyetle hareket etmeli ve uygun piyasa değerini elde etmek için makul adımlar atmalıdırlar. 

Borçlu icrayı erteleyebilir mi? 

Bazı durumlarda, borçlular haksız şartlara veya uygulamaya itiraz etmek için mahkemeye başvurabilirler. Ancak köprü kredilerde zaman dilimleri dardır, bu nedenle acilen tavsiye alınmalıdır.  

 Mülk kira bedelinden daha düşük bir fiyata satılırsa ne olur? 

Şartlar müzakere veya mahkeme kararıyla değiştirilmediği sürece, borçlu genellikle herhangi bir eksiklikten, artı masraf ve faizden sorumludur. 

Sonuç 

Köprü kredileri gerçek bir ticari amaca hizmet eder, ancak affetmeyen ürünlerdir. Borçlular için temerrüt hızla büyük borçlara dönüşebilir. Kredi verenler içinse agresif yaptırımlar dava riski taşır.  

Bu alandaki anlaşmazlıklar genellikle kredi sözleşmesinin ince yazılarına, kredi verenin veya alıcıların hareket tarzına ve kredinin düzenlemeye tabi olup olmadığına bağlıdır. Her iki tarafın da pozisyonlarını korumak için açık ve erken tavsiyeye ihtiyacı vardır.  

Ronald Fletcher Baker'da, icra ve haksız şartlarla ilgili davalar da dahil olmak üzere, köprü kredi anlaşmazlıklarında hem borçlular hem de borç verenler için hareket ettik. Eğer bir köprü kredi anlaşmazlığı ile karşı karşıyaysanız, Gayrimenkul Davaları ekibimiz size yardımcı olmaya hazırdır. 

Mülkiyet Dava Konuları: Bize Ulaşın 

Ben Lewis RFB'nin dava departmanında avukat yardımcısı, David Burns ise kıdemli dava ortağı olarak görev yapmaktadır. 

Bu konuyla ilgili sorularınız için lütfen Ben Lewis ile e-posta yoluyla iletişime geçin B.Lewis@rfblegal.co.uk veya 0203 947 8892 numaralı telefondan ya da David Burns D.Burns@rfblegal.co.uk veya 0207 467 5751 numaralı telefondan ulaşabilirsiniz.