Ticari Kiracınız Kira Sözleşmesini İhlal Ederse Ne Yapmalısınız?

Note: This article examines the remedies available to landlords when a commercial tenant breaches a lease. It does not cover remedies for non-payment of rent, as this is detailed in the article “Ticari Kiracınız Kira Ödemiyorsa Ne Yapmalısınız?”. 

When a tenant breaches the terms of its ti̇cari̇ ki̇ralama, the landlord has several potential remedies available, depending on the nature of the breach, the terms of the lease, and the landlord’s ultimate aims, including: 

• Para Cezası 

• Onarım sözleşmelerinin ihlali için kendi kendine yardım 

• Mahkeme beyanı / Özel ifa 

• Hasarlar 

• Emirnameler 

Para Cezası 

Para Cezası, or re-entry, is the landlord’s right to terminate the lease when the tenant breaches any of its covenants in the lease or upon the occurrence of certain events specified in the lease, such as iflas. 

The landlord of a ti̇cari̇ mülk should consider whether it is in their commercial interests to take the özellik back. If the landlord believes that a new tenancy could be granted on similar or superior terms, they may wish to repossess the property. However, if the property is likely to remain vacant for some time, or the market no longer supports similar letting terms, the landlord may prefer to keep the existing tenancy in place and pursue alternative remedies that could compensate for the breach and secure future performance of the tenant’s covenants. 

There are a number of limitations to the landlord’s right to forfeit and it is important to take legal advice before you take any steps to repossess the property. If you get the forfeiture wrong, it would amount to an unlawful forfeiture and you could face a damages claim from the tenant.  

Kira sözleşmesinin feshi düşünüldüğünde ve kira sözleşmesinin şartları uyarınca fesih hakkı doğduğunda, ev sahibi bu haktan feragat edecek herhangi bir şey yapmadığından emin olmalıdır. 

Waiver of the right to forfeit occurs when the landlord, with knowledge of the tenant’s breach, performs an unequivocal act that recognises the lease as continuing to exist and communicates that act to the tenant. 

Ev sahipleri, haklarından feragat etme haklarını korumak için genellikle kiracıyla tüm iletişimlerini keser ve haklarından feragat ettikleri iddiasından kaçınmak için kirayı durdururlar. Örneğin, kira talep etmek veya kabul etmek bu haktan feragat etmek anlamına gelecektir. 

Most modern commercial leases impose covenants on tenants related to the use of premises, insurance, repair, alterations, rent, other sums due, the right to assign or sublet, insolvency, planning, illegal or immoral use, and adherence to licensing laws. 

“Bir defaya mahsus ihlallere” örnek olarak kira ödememe, mülkü onarma sözleşmesinin ihlali, yabancılaştırma hükümlerinin ihlali ve iflas olayları verilebilir. Sürekli ihlallere örnek olarak mülkü onarma sözleşmesinin ihlalleri, kullanıcı sözleşmesinin ihlalleri ve sigorta sözleşmesinin ihlalleri verilebilir. Eğer ev sahibi ‘bir kereye mahsus’ bir ihlalden dolayı kira sözleşmesini feshetme hakkından feragat ederse, bu ihlalden dolayı kira sözleşmesini feshetme hakkını kaybeder. Eğer ev sahibi ‘sürekli ihlal’ nedeniyle hak kaybına uğrama hakkından feragat ederse, ihlal her gün yeniden ortaya çıkar ve ev sahibinin daha önce haktan feragat etmiş olsa bile hak kaybına uğramasına izin verir. 

Bölüm 146 Bildiriminin Tebliği 

If the tenant breaches a covenant in the lease, except for non-payment of rent, the landlord must determine whether the breach is capable of remedy önce serving a notice on the tenant under Section 146 of the Mülkiyet Hukuku Yasası 1925 (Bölüm 146 Bildirimi). 

If the breach is remediable, the Section 146 Notice must require the tenant to remedy the breach within a reasonable time. If the tenant is not given a reasonable period to remedy the breach and the landlord takes steps to forfeit the lease, this will likely invalidate the Section 146 notice and could expose the landlord to a claim for unlawful/wrongful forfeiture. 

Kiranın ödenmemesiyle ilgili ihlaller için, el koyma öncesinde Bölüm 146 Bildirimi sunulmasına gerek yoktur. Kiracının kira ödemediği durumlarda ticari ev sahibinin çözüm yolları hakkında daha fazla ayrıntı için lütfen makalemize bakın “Ticari Kiracınız Kira Ödemiyorsa Ne Yapmalısınız?”. 

Onarım Taahhüdünün İhlali için Ek Gereklilikler 

Bölüm 1 Leasehold Property (Repairs) Act 1938 (LPRA 1938) limits the landlord’s ability to forfeit the lease where the LPRA 1938 applies. The LPRA 1938 applies if the lease was granted for a term of at least seven years and has at least three years left to run. The landlord’s Section 146 notice must refer to the tenant’s rights under the LPRA 1938. If the tenant claims the benefit of the LPRA 1938, the landlord cannot take steps to forfeit the lease or claim damages for breach of the repair covenant without the consent of the court. 

Kiracının onarım taahhütlerini ihlal ettiği durumlarda, ev sahibi Bölüm 146 bildirimine ihlalleri özetleyen bir harap olma çizelgesi ekleyebilir. 

Bazı durumlarda, ev sahibi kira sözleşmesini ihlal eden bir kiracıya, ev sahibinin kira sözleşmesini feshetme niyeti olmasa bile, ihbar kiracıyı ihlalleri düzeltmeye sevk edebileceğinden, Bölüm 146 İhbarını tebliğ etmeye karar verebilir. 

El koyma sonrası 

Ev sahibinin ticari kira sözleşmesini feshettiği durumlarda, ev sahibi için başka hususlar da vardır: 

Para Cezasından Kurtulma 

Kiracı veya diğer taraflar (alt kiracı veya ipotek sahibi gibi) hacizden kurtulmak için başvuruda bulunabilir. Ev sahibi mülk üzerinde üçüncü bir tarafa yeni bir kira kontratı vermek isterse, kiracının (veya başka bir tarafın) böyle bir başvuruda bulunma niyetinde olup olmadığını mümkün olan en kısa sürede bilmek isteyecektir. Ev sahibi, kiracının veya başka bir tarafın hacizden kurtulmak için yapacağı başvuruyu beklerken mülkün boş kalmasını önlemek isteyecektir. 

Ev sahibi, yardım başvurusunda bulunma hakkına sahip olanlara yeni bir kira kontratı verileceğini bildirerek ve yardım başvurusunda bulunmayı düşünüyorlarsa derhal başvurmalarını talep ederek bildirimde bulunmaya karar verebilir. 

Mülkte Bırakılan Kiracı Demirbaşları ve Donanımları 

Kiracının demirbaşları ile ilgili olarak genel görüş, kira sözleşmesinde özel bir hüküm bulunmaması halinde, kira sözleşmesinin barışçıl bir şekilde yeniden girilmesi ile kaybedilmesi durumunda, kiracının demirbaşları çıkarma hakkının kaybolduğu yönündedir. 

Menkul mallar söz konusu olduğunda, ev sahibinin muhtemelen gönülsüz bir kefil olması ve üçüncü tarafa 1977 tarihli Haksız Fiil (Mallara Müdahale) Yasası uyarınca bildirimde bulunarak bunları tahsil etme fırsatı vermesi gerekecektir. 

Tapu Sicilindeki Kayıtların Kaldırılması 

Kira kontratının Tapu Sicilinde kayıtlı olması halinde, ev sahibinin kira kontratını kapatmak ve kira kontratıyla ilgili kayıtları üst tapulardan kaldırmak için gerekli adımları atması gerekebilir. 

El Koyma Sonrası İşletme Oranları Yükümlülüğü 

Where a landlord forfeits the lease, the landlord will once more become responsible for paying rates (subject to any reliefs that may be available), as the person entitled to possession. 

Onarım Sözleşmelerinin İhlali için Kendi Kendine Yardım 

There are statutory limitations on the amount of damages a landlord can recover for the breach of the tenant’s repair covenants during the term of a commercial lease. In some instances, landlords may enter the property and carry out the works themselves if the lease provides for this (known as a “Jervis v Harris” clause). 

This can be a useful tool for landlords, as they are entitled to recover the cost of the works from the tenant as a debt, not as damages. However, the landlord must carefully consider the extent of the breach and the works it carries out. If the works carried out by the landlord go beyond the specific disrepair related to the breach, the landlord could be liable for trespass, having had no right to enter the property for those works. 

Mahkeme Beyanı / Özel Edim 

Kiracının kira sözleşmesini ihlal edip etmediği, hangi eylemin gerekli olduğu veya ev sahibinin kendi kendine yardım yoluyla ne yapabileceği konusunda bir anlaşmazlık varsa, ev sahibi mahkemeden bir beyan isteyebilir. Bu aynı zamanda, kiracının taahhütlerine uymasını talep eden belirli bir performans için bir mahkeme başvurusu veya kiracının ihlalleri için ev sahibini tazmin etmek için bir tazminat talebi ile birleştirilebilir. 

Belirli edim, tazminatın yeterli bir çare olmaması halinde mahkemenin verebileceği hakkaniyete uygun bir çaredir. Yalnızca uygulanacak yükümlülüğün özel ifaya elverişli olacak kadar kesin olması halinde kullanılabilir. Genel olarak, sözleşmenin belirli bir süre boyunca ifa veya sürekli gözetim gerektirmesi ve sözleşmedeki yükümlülüklerin açıkça tanımlanmamış olması halinde özel ifaya hükmedilmeyecektir. 

Hasarlar 

Another potential remedy for a landlord where a tenant has breached the lease is to bring a claim for damages. The starting point is that the landlord is entitled to be put back into the position they would have been in if the tenant had complied with its obligations. To get compensation for loss suffered due to the tenant’s breach, the landlord must prove their loss and establish that it was caused by the tenant’s breach. If the link between the breach and the loss is too remote, the claim will likely fail. 

Tazminat talebinde bulunmak pahalı ve uzun süreli olabilir ve kiracının ihlalinin niteliğine ve diğer koşullara bağlı olarak, tazminat tek başına yeterli bir çözüm olmayabilir. 

Ev sahibi, sözleşmenin ihlali nedeniyle kiracıdan tazminat talep etme hakkından halihazırda feragat etmiş olsa bile, bu tazminatı geri alabilir. 

Emirnameler 

An injunction is a court order requiring a party to take (mandatory) or refrain from taking (prohibitory) certain actions. In the case of a breach of covenant, the order may require the tenant to refrain from a specific action (such as ceasing sub-letting) or to take some positive steps to comply with the terms of lease or transfer (such as undertaking repairs). As with specific performance, injunctive relief is grounded in equity and will be granted or refused based on fairness. 

In appropriate cases, where an urgent remedy is required, for example to cease unauthorised works, the landlord may apply for an interim injunction in the first instance, to be followed by a final injunction at a later stage. 

The first stage is an ‘interim’ injunction, a temporary measure designed to last a defined period, usually until the final hearing. The order is made with limited scrutiny of the paperwork and evidence, given the urgent nature of the application, and the threshold for making the order is lower. The court must consider whether there is a serious issue to be tried, whether damages would be an adequate remedy, and where the balance of convenience lies (e.g., the inconvenience if the injunction is granted compared to the inconvenience if it is not). 

Usually, the party applying for an injunction gives a cross-undertaking in damages, by which they agree to pay damages to the other party if the other party suffers loss as a result of the interim injunction being granted, should it transpire at the final hearing that the interim order should not have been made. Final injunctions are then granted following the final hearing and are generally designed to last indefinitely. 

Ticari Ev Sahibi Avukatları - Bize Ulaşın 

David Burns, Senior Davalar Partner at Ronald Fletcher Baker LLP, has extensive experience handling issues related to commercial tenants who have breached the terms of their lease. For inquiries on this topic, please contact David Burns via email at D.Burns@rfblegal.co.uk veya telefonla 07762318409.