Uitzettingen door huurders: Een gids voor verhuurders in Engeland

Uitzettingen door huurders: Een gids voor verhuurders in Engeland

Deze FAQ-gids heeft als doel antwoorden te geven op veelgestelde vragen met betrekking tot het bezit van woningen die worden verhuurd op basis van Assured Shorthold Tenancies in Engeland voor particuliere verhuurders.

Hoe zet ik mijn huurder legaal uit?

Als verhuurder van een 'assured shorthold tenancy' in Engeland heb je, als de huur niet met wederzijds goedvinden eindigt, twee mogelijkheden om het bezit van je woning terug te krijgen:

Sectie 21 (kennisgeving zonder fout); en

Sectie 8 Mededeling.  

Heb ik het recht om een Sectie 21 Mededeling te doen?

Een Sectie 21 Aankondiging (die verwijst naar Sectie 21 van de Huisvestingswet 1998) wordt meestal de 'No Fault' Aankondiging genoemd omdat je geen reden hoeft op te geven of wanprestatie van de huurder hoeft aan te tonen wanneer je een Sectie 21 Aankondiging stuurt.

Als een verhuurder een geldige kennisgeving doet aan een huurder, moet de rechtbank een bevel tot bezit geven.

Er moet aan verschillende voorwaarden worden voldaan, anders kan de Section 21 Notice ongeldig zijn. Een sectie 21-kennisgeving kan ongeldig zijn als de verhuurder:

De Sectie 21-aankondiging niet correct betekende

De huurwaarborgregels niet naleefde

Geen energieprestatiecertificaat (EPC) of gasveiligheidscertificaat verstrekt

Verzuimd de gids Hoe te huren te verstrekken

Heeft geen vergunning voor het pand waar dat vereist is, of heeft geen vergunning aangevraagd

Een verboden vergoeding aanrekende door een verboden betaling aan te rekenen of een aanbetaling in te houden

De aanzegging doen na een klacht over de woning (vergeldingsuitzetting). Verhuurders moeten ervoor zorgen dat ze niet handelen in strijd met de wet op de vergeldingsuitzetting en de wet op de deregulering van 2015 door een aanzegging te doen nadat ze klachten hebben ontvangen.

Hoeveel opzegtermijn moet ik in acht nemen?  

In Engeland moet een Section 21-kennisgeving je huurders ten minste 2 maanden van tevoren op de hoogte stellen om je woning te verlaten.

Een verhuurder moet mogelijk een langere opzegtermijn in acht nemen als je een 'contractuele' periodieke huur hebt. Dit is een huurovereenkomst voor bepaalde tijd die is afgelopen, maar waarin een clausule is opgenomen dat de huurovereenkomst wordt voortgezet als een periodieke huurovereenkomst.  

Als de opzegtermijn van 2 maanden van een sectie 21-kennisgeving is verstreken, kan ik de woning dan opnieuw betreden?  

Geen. De Protection from Eviction Act 1977 maakt het strafbaar om je huurder uit een woning te zetten zonder gerechtelijk bevel.   

Zodra een section 21 notice is verlopen, kunt u, mits aan alle relevante voorwaarden is voldaan, een aanvraag indienen bij de rechtbank via de versnelde bezitsprocedure. Met de versnelde bezitsprocedure kan een verhuurder een bezitsbevel krijgen zonder hoorzitting als er geen geschil is over de feiten van de zaak.

Kan ik een sectie 21-kennisgeving indienen zodra de nieuwe huurhervormingswet van kracht wordt?  

Het wetsvoorstel voor de hervorming van de huursector stelt voor om de Sectie 21-procedure (en de versnelde bezitsprocedure) helemaal af te schaffen.  

Als ik geen sectie 21-kennisgeving kan indienen, welke kennisgeving moet ik dan indienen?  

Onder de Huisvestingswet 1988Met een Section 8 notice kan een kortlopende huurovereenkomst worden beëindigd voordat het contract afloopt.  

Sectie 8-kennisgevingen kunnen alleen worden uitgegeven als huurders de voorwaarden van hun huur op de een of andere manier hebben geschonden, bijvoorbeeld als huurders:

Een huurachterstand hebben.

Het eigendom hebben beschadigd.

De huur hebben gekregen door valse informatie over zichzelf te geven.

Overlast veroorzaken voor de buren.

Het pand hebben gebruikt voor criminele activiteiten.

Er zijn verplichte gronden waarop de rechtbank bezit moet toestaan:

Grond 1: De verhuurder eist bezit omdat hij het pand als zijn hoofdwoning gebruikte of omdat hij het pand nu als zijn hoofdwoning wil gebruiken.

Grond 2: Er rust een hypotheek op het onroerend goed en de hypotheekhouder heeft nu het recht om een verkoopbevoegdheid uit te oefenen.

Grond 3: De huur is voor bepaalde tijd van niet meer dan 8 maanden en de woning was voorheen een vakantiewoning.

Grond 4: De huur is voor bepaalde tijd van niet meer dan 12 maanden en de woning is studentenhuisvesting die buiten de termijn wordt verhuurd.

Motief 5: Het eigendom is van een geestelijke.

Grond 6: Het pand moet worden herontwikkeld.

Grond 7: De huurder is overleden.

Motief 8: De huurder heeft een huurachterstand.

Er zijn ook discretionaire gronden waarop de rechtbank bezit kan toestaan:

Grond 9: Geschikte alternatieve accommodatie is beschikbaar voor de huurder bij bezit.

Motief 10: De huurder heeft een huurachterstand.

Grond 11: De huurder heeft aanhoudend de betaling van de huur uitgesteld, ongeacht of er momenteel sprake is van een huurachterstand.

Motief 12: Elke verplichting van de huurovereenkomst is verbroken, behalve de betaling van huur.

Motief 13: Door het gedrag van de huurder is het eigendom verslechterd.

Motief 14: De huurder veroorzaakt overlast of hinder voor mensen die op het eigendom wonen of het eigendom bezoeken. De huurder is veroordeeld voor illegale praktijken of voor het gebruik van het eigendom voor immorele doeleinden.

Motief 15: De huurder heeft het meubilair van de verhuurder door mishandeling laten verloederen.

Motief 16: De huurder bewoont het pand vanwege zijn vroegere dienstbetrekking bij de verhuurder.

Motief 17: De verhuurder heeft de huur toegekend vanwege een verklaring van de huurder die later vals blijkt te zijn.

 De gronden voor bezit worden uiteengezet in Bijlage 2 van de Huisvestingswet 1988 - hier te vinden

Als een huurder een huurachterstand heeft, kan ik dan een sectie 8-aanzegging doen?

Als een huurder een huurachterstand heeft, kun je het recht hebben om een Section 8 notice uit te vaardigen. Er zijn drie gronden die van toepassing kunnen zijn - grond 8, grond 10 en grond 11. Voor elke grond gelden iets andere eisen om aan te voldoen. Voor elke grond gelden iets andere eisen en zoals hierboven uiteengezet, is alleen grond 8 een verplichte grond.  

Je moet er ook voor zorgen dat de meest recente contactgegevens van de verhuurder en/of tussenpersoon aan de huurder zijn meegedeeld (Sectie 48-kennisgeving).  

Als ik een section 8-kennisgeving indien, volgt er dan een hoorzitting?  

Ja- tenzij de partijen vóór de zitting tot een overeenkomst komen.  

De eerste hoorzitting bij de rechtbank duurt meestal 15 minuten voor een rechter die de relevante documenten zal bestuderen. Als de rechter ervan overtuigd is dat er een grond voor bezit is, kan bezit worden verleend tijdens deze zitting. Als alternatief kan de rechter, afhankelijk van de omstandigheden van de zaak, verdere aanwijzingen geven waaraan de partijen moeten voldoen.  

Hoe kan RFB Legal mij helpen met dit proces?  

Als je advies of hulp nodig hebt met betrekking tot de beëindiging van een residentiële huurovereenkomst, neem dan contact op met onze Team Vastgoedgeschillen op 0203 917 1707 of via e-mail naar residentialpossession@rfblegal.co.uk

Extra info

Nieuws Auteur: David Burns | Marissa Lawrence