Sectie 146-kennisgevingen: Een gids voor commerciële verhuurders

Een kennisgeving op grond van Artikel 146 van de Wet op het eigendomsrecht 1925 is een cruciaal juridisch instrument voor verhuurders. Het is een formele kennisgeving aan een huurder waarin deze op de hoogte wordt gesteld van een schending van de huurovereenkomst en wordt verzocht de schending binnen een bepaalde periode ongedaan te maken. 

In veel gevallen is het recht van een verhuurder om een woning opnieuw te betreden vanwege een schending van het convenant niet afdwingbaar door middel van vreedzame huisvredebreuk of een gerechtelijke procedure, tenzij en totdat een geldige Sectie 146 kennisgeving is betekend aan de huurder. 

Artikel 146 van de Law of Property Act 1925 stelt de beperkingen vast voor het recht van een commerciële verhuurder om het pand opnieuw te betreden wegens schending van een convenant. In dit artikel worden een aantal van de belangrijkste vereisten beschreven waaraan commerciële verhuurders moeten voldoen voordat ze de verbeurdverklaring van een huurovereenkomst kunnen vorderen. 

Terugkeer 

Een verhuurder kan een handelshuurcontract verbeuren door het pand opnieuw te betreden of door een verbeurdverklaringsprocedure tegen de huurder aan te spannen. Verbeurdverklaring is een definitieve en positieve handeling die de verhuurder niet kan herroepen, waarmee de verhuurder zijn intentie om de huurovereenkomst te verbeuren laat zien. 

Verbeurdverklaring of herinvoering is het recht van de verhuurder om de huurovereenkomst vast te stellen in de volgende omstandigheden: 

• Als de huurder een van zijn verplichtingen onder de huurovereenkomst niet is nagekomen. 

• Bij het optreden van specifieke gebeurtenissen die in de huurovereenkomst worden beschreven, zoals insolventie van de huurder. 

Verbeurdverklaring door vreedzame hernieuwde inbezitneming beëindigt de huurovereenkomst, behoudens een vordering tot herstel door de huurder of een derde met een belang in de huur. 

Een verhuurder heeft alleen het recht om het pand opnieuw te betreden als de huurder zijn verplichtingen niet nakomt, als het recht om het pand opnieuw te betreden en de huurovereenkomst op te zeggen uitdrukkelijk in de huurovereenkomst is opgenomen. Als er sprake is van een schending van een voorwaarde van de huurovereenkomst, kan de verhuurder nog steeds het recht hebben om de woning opnieuw te betreden. 

Het is essentieel voor commerciële verhuurders om zich ervan bewust te zijn dat de verbeurdverklaring van een commerciële huurovereenkomst onderworpen is aan verschillende procedurele beperkingen, waaronder de beperkingen die worden opgelegd door artikel 146 van de Law of Property Act 1925. Als er eenmaal een recht op wederinbezitneming is ontstaan, moet de verhuurder zich houden aan de wettelijke en gewoonterechtelijke regels die gelden voor de uitoefening van dat recht. 

Wanneer is een Sectie 146 kennisgeving nodig? 

In veel gevallen is het recht van een verhuurder op verbeurdverklaring wegens schending van het convenant niet afdwingbaar door middel van vreedzame herbetreding of een gerechtelijke procedure, tenzij en totdat er eerst een geldige kennisgeving op grond van artikel 146 aan de huurder is betekend. 

Het indienen van een geldige Sectie 146 Kennisgeving is bijvoorbeeld een opschortende voorwaarde voor verbeurdverklaring wegens schending van de reparatieverplichting van een huurder. Een kennisgeving op grond van artikel 146 is echter niet vereist wanneer de verhuurder de huurovereenkomst wil laten vervallen wegens het niet betalen van huur. 

Het is belangrijk dat een verhuurder van een commerciële huurovereenkomst begrijpt onder welke omstandigheden de betekening van een geldige Sectie 146 kennisgeving een voorwaarde is voor verbeurdverklaring en in het geval dat dit zo is, moet de verhuurder ervoor zorgen dat de Sectie 146 kennisgeving geldig is en op de juiste manier wordt gedaan. 

De schending specificeren 

Sectie 146 van de Law of Property Act 1925 vereist dat de kennisgeving: 

• Identificeer duidelijk de schending van het convenant. 

• Specificeer de exacte leaseperiode die is geschonden. 

Als de kennisgeving vaag of dubbelzinnig is, kan deze ongeldig en niet-afdwingbaar worden geacht.  

Het belang om ervoor te zorgen dat een section 146 notice voldoet aan de wettelijke vereisten werd benadrukt in Akici v LR Butlin Ltd [2005] EWCA Civ 1296. In de zaak Akici oordeelde het Hof van Beroep dat de kennisgeving van de verhuurder op grond van artikel 146 niet geldig was, omdat de overtreding die de huurder had begaan niet werd gespecificeerd. De huurder in die zaak had een 'gelukkige ontsnapping' doordat de verhuurder niet voldeed aan de technische vereisten van sectie 146 van de Law of Property Act 1925.  

Het is belangrijk voor commerciële verhuurders om zorgvuldig te zijn bij het opstellen van de kennisgeving om ervoor te zorgen dat deze duidelijk de schendingen van de huurovereenkomst vermeldt. 

De huurder een redelijke kans geven om de schending ongedaan te maken 

Het doel van een kennisgeving op grond van Sectie 146 is om de huurder de kans te geven de overtreding te verhelpen en een verzoek in te dienen tot vrijstelling van verbeurdverklaring. 

De verhuurder moet de huurder een redelijke hoeveelheid tijd geven om de schending te herstellen. Als de verhuurder niet voldoende tijd geeft, kan de ingebrekestelling ongeldig worden verklaard. Verhuurders maken bijvoorbeeld vaak de fout om een onredelijk korte termijn te stellen voor het herstellen van de overtreding, wat kan leiden tot een onwettig verval van de huurovereenkomst. 

Het is daarom belangrijk om ervoor te zorgen dat de termijn die aan de huurder wordt gegeven om de schending ongedaan te maken realistisch en redelijk is. Wat een redelijke termijn is, hangt af van de unieke omstandigheden van elk geval. 

Kennisgeving aan alle relevante partijen 

Verhuurders kunnen ook in de val lopen door de kennisgeving op grond van artikel 146 slechts aan één huurder of één op de huurovereenkomst vermelde partij te betekenen, zonder rekening te houden met andere verantwoordelijke personen of entiteiten, zoals zekerheidsstellers of medehuurders. In gevallen waar de huurovereenkomst meerdere huurders of andere personen heeft die de huurovereenkomst mede hebben ondertekend, moet de kennisgeving aan alle partijen worden betekend, omdat deze anders ondoeltreffend kan worden. 

Verhuurders moeten er daarom voor zorgen dat de kennisgeving wordt gedaan aan alle relevante partijen die betrokken zijn bij de huurovereenkomst, inclusief medehuurders, zekerheidsstellers en zelfs hypotheekhouders (indien van toepassing).  

Daarnaast is een effectieve en geldige betekening van een artikel 146-kennisgeving erg belangrijk en een verhuurder moet de betekeningsbepalingen in de huurovereenkomst zorgvuldig controleren. Als de kennisgeving niet op de juiste manier wordt gedaan, is deze mogelijk niet rechtsgeldig. Veel voorkomende fouten zijn betekening van de sectie 146 kennisgeving via een onjuiste methode, zoals via e-mail, in plaats van per post of persoonlijke bezorging of betekening van de kennisgeving aan het verkeerde adres.   

Sectie 146 in de verkeerde context gebruiken 

Verhuurders moeten voorkomen dat ze een Sectie 146-aankondiging sturen als dat niet gerechtvaardigd is. Sectie 146 is specifiek van toepassing op schendingen van een convenant of voorwaarde in een huurovereenkomst en dekt niet alle geschillen tussen verhuurders en huurders. 

Een Sectie 146-kennisgeving mag bijvoorbeeld niet worden gebruikt voor: 

• Persoonlijke grieven over het gedrag van een huurder. 

• Klachten over schade aan eigendommen die geen schending van de huurvoorwaarden inhouden. 

Als er twijfel bestaat of een Sectie 146 kennisgeving gepast is, moeten verhuurders juridisch advies inwinnen. 

Ongepast gebruik van verbeurdverklaring 

Als een sectie 146-kennisgeving is verzonden en de overtreding waarnaar in de kennisgeving wordt verwezen niet is verholpen, kunnen verhuurders besluiten om over te gaan tot verbeurdverklaring van de huurovereenkomst.   

Verhuurders moeten zich bewust zijn van het risico dat een verbeurdverklaringsprocedure als onwettig wordt beschouwd als ze niet volledig hebben voldaan aan de procedurele vereisten, zoals het niet indienen van een geldige kennisgeving op grond van artikel 146 of het niet geven van voldoende tijd om de schending ongedaan te maken.  

Verhuurders moeten nagaan of er omstandigheden zijn die hen ervan kunnen weerhouden om de huurovereenkomst rechtsgeldig te beëindigen (zoals afstand van het recht op verbeurdverklaring door de verhuurder). We verwijzen naar ons artikel "Wat te doen als uw commerciële huurder de huurovereenkomst schendt? waarin deze kwestie verder wordt besproken.

In sommige gevallen kunnen huurders een schadevergoeding eisen voor onrechtmatige verbeurdverklaring of vrijstelling van verbeurdverklaring, met name in situaties waarin de schending is hersteld en de huurder alle kosten of uitgaven heeft betaald die voortvloeien uit de verbeurdverklaring. 

Conclusie 

Een Section 146 Notice is een krachtig instrument voor verhuurders om schendingen van de huurovereenkomst aan te pakken, maar het moet zorgvuldig worden opgesteld om ervoor te zorgen dat zowel de huurovereenkomst als de wettelijke vereisten onder Section 146 van de Law of Property Act 1925 worden nageleefd. 

Om mogelijke valkuilen te vermijden, moeten verhuurders: 

• De wettelijke vereisten begrijpen. 

• Geef huurders een redelijke kans om schendingen te verhelpen. 

• Zich strikt houden aan procedurele verplichtingen. 

Sectie 146 kennisgeving advocaten - Contact 

Als je vragen hebt over dit onderwerp, kun je contact opnemen met Partner David Burns per e-mail d.burns@rfblegal.co.uk of telefonisch op 0207 467 5751.