Bijblijven met de wet: laatste juridische ontwikkelingen voor verhuurders en beheerders

Het Hooggerechtshof heeft onlangs twee arresten gewezen met belangrijke gevolgen voor verhuurders van woningen en beheerders, zoals hieronder uiteengezet.

Aviva Investors Ground Rent GP Ltd e.a./Williams e.a. [2023] UKSC 6

In deze zaak ging het om flats in Southsea, die deel uitmaakten van een gemengd commercieel en residentieel blok. De erfpachters dienden in eerste instantie een verzoek in bij het First Tier Tribunal om te bepalen of de verdeling van de servicekosten door de verhuurders was toegestaan onder hun huurovereenkomsten.

Elke huurovereenkomst bepaalde dat de erfpachter een servicekostenvergoeding moest betalen die bestond uit een deel van drie soorten kosten voor het onderhoud van het gebouw en het bredere landgoed - verzekering, gebouwgebonden diensten en diensten van het landgoed.

Het aandeel van de pachters in elk type kosten werd vastgesteld op een vast percentage, of "zo'n deel als de verhuurder anders redelijkerwijs kan bepalen."

In de loop der jaren had de verhuurder servicekosten geëist die afweken van het vaste percentage dat in elke afzonderlijke huurovereenkomst werd genoemd. De verhuurder voerde aan dat de bovengenoemde bepaling hem toestond om de vastgestelde verdeling te wijzigen.

De erfpachters voerden aan dat de bepalingen van sectie 27A(6) van de Landlord and Tenant Act 1985 ('LTA 1985') betekenden dat de bepaling die de verhuurder toestond om het vastgestelde tarief te wijzigen nietig was.

Sectie 27A(6) van de LTA 1985 bepaalt het volgende "een overeenkomst van de huurder van een woning (anders dan een overeenkomst tot arbitrage na een geschil) is nietig voor zover deze beoogt te voorzien in de vaststelling - a) op een bepaalde wijze of b) op basis van bepaald bewijsmateriaal, van een vraag die het voorwerp kan zijn van een verzoek krachtens onderafdeling (1) of (3).

De bepalingen in subsecties (1) en (3) van Sectie 27A verwijzen naar verzoeken die kunnen worden ingediend door erfpachters bij het tribunaal met betrekking tot de vraag of servicekosten of kosten voor diensten, reparaties, onderhoud, verbeteringen, verzekering of beheer, verschuldigd zijn en zo ja, (a) de persoon door wie het verschuldigd zou zijn (b) de persoon aan wie het verschuldigd zou zijn (c) het bedrag dat betaalbaar zou zijn (d) de datum waarop of de termijn waarbinnen het betaalbaar is, en (e) de manier waarop het betaalbaar zou zijn.

Het First Tier Tribunal oordeelde dat de afwijking van de vastgestelde tarieven door de verhuurder redelijk was en moest worden afgedwongen. Het Upper Tribunal draaide deze beslissing om en oordeelde dat Section 27A(6) zodanig functioneerde dat de betreffende bepaling nietig was tenzij de erfpachters ermee instemden om af te wijken van de vastgestelde tarieven in hun huurovereenkomsten.

Het Hof van Beroep wees het beroep van de verhuurder toe en stelde dat het gevolg van Sectie 27A(6) was dat de bevoegdheid om de vastgestelde tarieven te wijzigen werd overgedragen van de verhuurder naar het First Tier Tribunal. De erfpachters gingen in beroep bij het Hooggerechtshof.

Het Hooggerechtshof bepaalde dat Sectie 27A(6) niet was bedoeld om "die vorm van bestuurlijke besluitvorming door verhuurders ontnemen" (d.w.z. om te voorkomen dat de verhuurder een beroep doet op die clausule in de huurovereenkomst als wordt vastgesteld dat bepaalde stappen moeten worden ondernomen met betrekking tot het onroerend goed, waardoor bepaalde huurders een groter percentage zouden moeten betalen voor dergelijke kosten).

Het Hooggerechtshof bepaalde dat de erfpachters nog steeds konden aanvechten of de door de verhuurder vastgestelde tarieven of de gemaakte kosten zelf redelijk waren, maar niet of de clausule zelf redelijk was of dat de verhuurder gerechtigd was zich erop te beroepen, zoals hij in deze zaak had gedaan. Aangezien het First Tier Tribunal had bepaald dat zowel de toegepaste tarieven als de gemaakte kosten redelijk werden geacht, herstelde de Supreme Court de beslissing en redenering van het First Tier Tribunal.

Deze zaak biedt belangrijke duidelijkheid voor verhuurders en beheerders van erfpachtovereenkomsten die soortgelijke bepalingen in hun huurovereenkomsten hebben.

Rakusen tegen Jepsen e.a. [2023] UKSC 9

Deze zaak is van belang voor verhuurders en beheerders die te maken hebben met korte huurovereenkomsten, in het bijzonder diegenen die huizen in meerdere bewoning (HMO's) exploiteren en diegenen met huurovereenkomsten, tussenhuurders en beheerders.

Verweerder in deze zaak, de heer Rakusen, was de erfpachter van een flat aan Finchley Road in Noord-Londen die een huurovereenkomst verleende aan Kensington Property Investment Group Limited. Kensington sloot vervolgens overeenkomsten met verschillende huurders, waarbij aan elk van hen een kamer in de flat werd toegewezen.

In november 2018 was de flat een VvE en moest er een vergunning voor worden afgegeven, hoewel de flat nooit een VvE-vergunning heeft gekregen.

In september 2019 dienden de huurders van de HMO bij het First Tier Tribunal een verzoek in voor een Rent Repayment Order tegen de heer Rakusen op basis van het feit dat het pand werd geëxploiteerd als een niet-vergunde HMO (artikel 41 van de Housing and Planning Act 2016). De heer Rakusen ontkende dat hij een overtreding had begaan en diende een verzoek tot schrapping in op grond van het feit dat een bevel tot terugbetaling van huur alleen kan worden uitgevaardigd tegen de directe verhuurder van de verzoeker.

Het First Tier Tribunal schrapte het verzoek niet en oordeelde dat de heer Rakusen 'een' verhuurder was, zij het niet 'de' verhuurder van de huurders. In hoger beroep oordeelde het Upper Tribunal dat een bevel tot terugbetaling van huur kan worden uitgevaardigd tegen een hogere verhuurder van een huurder, maar het gaf de heer Rakusen toestemming om in hoger beroep te gaan bij het Court of Appeal.

In afwijking van het Tribunaal heeft het Hof van Beroep het beroep van de heer Rakusen toegewezen en geoordeeld dat er geen bevel tot terugbetaling van huur kon worden uitgevaardigd tegen een superieure huisbaas. De huurders gingen in beroep bij het Hooggerechtshof.

De belangrijkste bepaling waartegen beroep was ingesteld, was artikel 40, leden 1 en 2, van de Housing and Planning Act 2016. Deze secties bepalen: (1) Dit hoofdstuk verleent het First Tier Tribunal de bevoegdheid om een bevel tot terugbetaling van huurgelden uit te vaardigen wanneer een verhuurder een strafbaar feit heeft gepleegd waarop dit hoofdstuk van toepassing is. (2) Een bevel tot terugbetaling van huur is een bevel waarbij van de verhuurder van een huurwoning in Engeland wordt geëist dat hij a) een door de huurder betaald bedrag aan huur terugbetaalt, of b) een lokale huisvestingsautoriteit een bedrag betaalt met betrekking tot een relevante toekenning van universele kredieten die (aan een persoon) zijn betaald met betrekking tot huur in het kader van de huurwoning.

Het Hooggerechtshof besloot dat artikel 40 niet alleen op een eenvoudige manier moest worden geïnterpreteerd - namelijk dat het alleen van toepassing is op de verhuurder van de specifieke huur - maar dat het beslissen dat bevelen tot terugbetaling van huurgelden beschikbaar zijn tegen hogere verhuurders zou kunnen leiden tot praktische problemen wanneer er sprake is van een lange keten van verschillende huurcontracten met verschillende partijen. 

Verder oordeelde het Hooggerechtshof dat waar er tal van andere sancties beschikbaar zijn tegen malafide verhuurders en het risico dat malafide verhuurders vervolging proberen te omzeilen door grote ketens van huurcontracten op te zetten / lege vennootschappen op te richten om als tussenliggende verhuurders te fungeren, kleiner was dan het probleem dat zou ontstaan als ze zouden afwijken van de duidelijke definitie van een huurterugbetalingsbevel zoals uiteengezet in artikel 40, lid 2, van de Housing and Planning Act 2016.

Huisbazen en beheerders die huur-te-huur-overeenkomsten aangaan, moeten er daarom voor zorgen dat de HMO-vergunningsregels worden nageleefd.

Extra info

• Nieuws Auteur:Marissa Lawrence