Mogelijke hervorming van huurverlengingen en collectieve afkoop onder het wetsvoorstel hervorming leaseholds en freeholds

De regering heeft voor het eerst aangegeven dat ze de mogelijkheid onderzoekt om het huidige erfpachtproces te herzien in 2017, toen ze de juridische commissie vroeg om bepaalde gebieden van erfpacht te herzien.

In januari 2021 kondigde een persbericht van de regering aan dat ze van plan was om aanzienlijke wijzigingen aan te brengen in het huidige systeem en veel van de wijzigingen die de juridische commissie in haar antwoord had voorgesteld, over te nemen. Het persbericht richtte zich op wijzigingen die het proces "eerlijker" zouden maken voor de erfpachter.

Het landschap van erfpacht

Al meer dan drie decennia is de Hervorming erfpacht, Wet Huisvesting en Stedelijke Ontwikkeling 1993 heeft het erfpachtrecht geregeld. Deze wetgeving is echter een bron van onenigheid geweest. Critici voerden aan dat de kosten voor het verlengen van de erfpacht van een erfpachter te hoog waren en dat onoplettende kopers van wat lange erfpachten leken te zijn, zoals 99 jaar, al snel mogelijk aanzienlijke bedragen zouden moeten betalen om hun erfpacht te verlengen.

Over het algemeen wordt het proces als gunstig beschouwd voor de verhuurder:

(1) ze zouden potentieel aanzienlijke premies ontvangen, vooral wanneer de huurovereenkomst minder dan 80 jaar zou bedragen, aangezien dit "huwelijkswaarde" zou aantrekken;

(2) de erfpachter verplicht was om de redelijkerwijs gemaakte proceskosten van de verhuurder te betalen.

Regering aan zet: het wetsontwerp voor de hervorming van leaseholds en freeholds

Vanaf eind 2023 heeft de regering de wetsontwerp hervorming leasehold en freeholddat zich momenteel een weg baant door de commissiefase. Het wetsvoorstel zou de volgende belangrijke wijzigingen aanbrengen in het huidige erfpachtstelsel:

- De eis van 2 jaar eigendom schrappen voor de erfpachter om het proces te starten;

- Verhoog de verplichte verlenging van 90 jaar naar maar liefst 990 jaar;

- De eis schrappen dat de erfpachter 'huwelijkswaarde' moet betalen;

- De mogelijkheid van de verhuurder om zijn kosten te verhalen op de erfpachter in de meeste situaties wegnemen.

Collectieve afkoop

De voorgestelde wijzigingen gaan verder dan individuele pachters. Collectieve erfpacht, met name in gebouwen met gemengd gebruik, wordt ook hervormd:

- De procentuele limiet van niet-residentiële gebieden in gebouwen voor gemengd gebruik die verhindert dat de residentiële erfpachters de vrije eigendom kunnen kopen, stijgt van 25% naar 50%;

- De verhuurder kan gedwongen worden om de appartementen in het gebouw die niet deelnemen terug te huren, waardoor de totale premie lager uitvalt.

Het getouwtrek: verhuurders vs. pachters

Hoewel deze hervormingen een frisse wind laten waaien door pachters, zijn verhuurders misschien niet zo enthousiast. Er wordt voorspeld dat verhuurderslobby's druk zullen uitoefenen op de regering om wijzigingen aan te brengen, vooral wat betreft de effectieve afschaffing van de huwelijkswaarde. Sommige verhuurders hebben onroerend goed gekocht en hogere bedragen betaald op basis van de toekomstige premies die erfpachters zouden ontvangen. Zij lopen nu mogelijk aanzienlijke premies mis zonder compensatie. Er zijn vragen of dit in strijd is met de rechten van de verhuurder, en dit zou mogelijk kunnen leiden tot rechtszaken op dit gebied.

Het raadsel voor erfpachters

Leasehouders staan nu voor een dilemma. Het is verleidelijk om te wachten tot deze hervormingen van kracht worden, een langere verlenging af te sluiten en mogelijk te besparen op premies. De onzekerheid over wanneer deze veranderingen van kracht worden en of de definitieve versie overeenkomt met het huidige ontwerp, geeft echter aanleiding tot bezorgdheid. Wachten kan zelfs leiden tot hogere premies onder het huidige systeem.

Neem contact met ons op

In dit commerciële getouwtrek moet elke leasenemer een strategische beslissing nemen. Ronald Fletcher Baker's erfpacht enfranchising team staat klaar om deskundige begeleiding te bieden, met advies op maat voor de unieke nuances van zowel leaseholders als freeholders. Begin uw reis met de juiste strategische partner aan uw zijde. Neem vandaag nog contact met ons op.

Ben Frost: Partner │ B.Frost@rfblegal.co.uk │ 01392 715 310

Extra info

• Nieuws Auteur:Ben Frost