De huurdersrechtenwet - Welke veranderingen heeft Labour aangebracht?

Op 11 september 2024 publiceerde de Labourregering de langverwachte Wetsvoorstel huurdersrechten. Verwacht wordt dat deze wetgeving voor het nieuwe jaar een wet wordt. De Labourregering heeft een belangrijke rol gespeeld bij het voorstellen en bevorderen van dit wetsvoorstel, dat tot doel heeft de huurders beter te beschermen en de omstandigheden in de particuliere huursector te verbeteren. Het wetsvoorstel heeft verschillende stadia doorlopen en zowel huurders- als verhuurdersgroepen hebben veel commentaar geleverd op de inhoud.

Er zijn verschillende belangrijke elementen in het wetsvoorstel waar verhuurders zich vertrouwd mee moeten maken nu om zich voor te bereiden op de gevolgen. Een van de belangrijke veranderingen is de introductie van een nieuw huursysteem dat gericht is op het verbeteren van de veiligheid en stabiliteit van huurders.

Inleiding tot het wetsvoorstel

De 'Renters' Rights Bill' is gericht op het transformeren van de private huursector in Engeland. Een van de belangrijkste bepalingen van de wet is de afschaffing van Section 21 "no-fault" uitzettingen, die lang een bron van zorg zijn geweest voor huurders die zonder reden kunnen worden uitgezet, terwijl geprobeerd wordt een evenwicht te vinden tussen de zorgen van verhuurders die het bezit van hun eigendom kunnen eisen op gronden die momenteel niet beschikbaar zijn onder de Housing Act 1988. Het wetsontwerp introduceert ook een nieuw systeem van periodieke huurcontracten, ter vervanging van tijdelijke huurcontracten (AST's).

Het einde van Sectie 21

Het is nu officieel dat Sectie 21 Uitzettingen zonder schuld worden geleidelijk afgeschaft.

Het wetsontwerp wil dit bereiken door Assured Shorthold Tenancies (AST's) af te schaffen en te vervangen door Periodic Assured Tenancies, met een maximale looptijd van één maand. Deze belangrijke verschuiving betekent dat verhuurders niet langer in staat zullen zijn om bezit terug te vorderen door gebruik te maken van Sectie 21.

Op een toekomstige datum, die in de wetgeving zal worden vastgelegd, zullen alle AST's in Engeland - of ze nu wettelijk, periodiek of voor bepaalde tijd zijn - worden omgezet in Periodic Assured Tenancies, tenzij er al een Section 21-procedure loopt. Deze datum zal waarschijnlijk snel vallen nadat het wetsontwerp koninklijke goedkeuring heeft gekregen, in lijn met de verkiezingsbelofte van Labour.

Nieuwe gronden voor bezit onder Sectie 8

In onze vorige artikelen bespraken we enkele van de nieuwe gronden die werden voorgesteld om toe te voegen aan Sectie 8.

Net als bij de vorige versie van dit wetsvoorstel (de Renters Reform Bill), zullen er nieuwe gronden voor bezit zijn:

1. De verhuurder die het pand wil verkopen; en
2. De huisbaas, of een familielid, wil in het huis gaan wonen.

Geen van deze gronden kan worden gebruikt binnen het eerste jaar van de huurperiode en de tijd die de huurder onder het vorige AST-contract heeft doorgebracht, telt mee voor deze periode. Bovendien moeten verhuurders een opzegtermijn van vier maanden in acht nemen. Als de verhuurder bezit wil nemen om te verkopen, geldt er een beperking van 12 maanden die verhindert dat de woning opnieuw wordt verhuurd of op de markt wordt gebracht om te verhuren na betekening van de kennisgeving.

Als een verhuurder de woning opnieuw verhuurt of op de markt brengt voordat deze periode is afgelopen, kan hij een boete van maximaal £7.000 krijgen opgelegd door de lokale overheid.

De eerder voorgestelde grond 8A, met betrekking tot huurachterstand, is geschrapt. Grond 8 (verplichte bezetting bij huurachterstand) blijft echter bestaan, met wijzigingen in de minimumtermijn voor huurachterstand (van twee naar drie maanden) en een verlengde opzegtermijn van vier weken (in plaats van twee).

Voorgeschreven documenten

Verhuurders die eigendommen hebben gekocht met historische huurcontracten waarbij de oorspronkelijke eigenaars niet voldeden aan de vereisten van Sectie 21, zoals het indienen van gasveiligheidscertificaten en EPC's, kunnen opgelucht ademhalen. Onder Section 8 is het niet nodig om deze documenten aan het begin van de huurperiode aan te vragen om bezit te verkrijgen.

Verhuurders moeten er echter nog steeds voor zorgen dat ze voldoen aan de wettelijke vereisten voor het verstrekken van deze documenten, omdat dit tot grote problemen kan leiden.

Het is belangrijk op te merken dat onder dit wetsvoorstel geen bevel tot bezit kan worden gegeven (behalve op grond van antisociaal gedrag) als niet is voldaan aan de vereisten voor depositobescherming.

Bevel tot terugbetaling van huur

De 'Renters' Rights Bill' introduceert ook wijzigingen in 'Rent Repayment Orders' (RRO's). Op dit moment ligt de verantwoordelijkheid voor overtredingen van de HMO (House in Multiple Occupation)-vereisten bij de partij die het pand beheert/in beheer heeft. Voor verhuurders die een huur-te-huur regeling zijn aangegaan, betekende dit in het verleden dat de tussenliggende verhuurder aansprakelijk was.

Onder de nieuwe wet op huurdersrechten zullen superieure verhuurders aansprakelijk zijn voor bevelen tot terugbetaling van huur. Verhuurders moeten daarom voorzichtig zijn bij het aangaan van huur-te-huurregelingen en ervoor zorgen dat ze de nodige zorgvuldigheid betrachten. Hoewel een gegarandeerde huur en minder administratieve rompslomp aantrekkelijk kunnen zijn, kunnen deze regelingen resulteren in hogere kosten als gevolg van bevelen tot terugbetaling van huur, waardoor mogelijke besparingen ruimschoots worden overschreden.

Onder de huidige wetgeving kunnen huurders een verzoek tot terugbetaling van huur indienen als er een overtreding is van een VvE-vergunning, als het pand een VvE-vergunning (verplicht of aanvullend) had moeten hebben maar dat niet heeft gedaan, en als het pand een selectieve vergunning had moeten hebben die afhangt van de gemeente waarin het pand zich bevindt. Verhuurders moeten altijd op de hoogte blijven van wijzigingen in het gebied waarin hun woning zich bevindt om er zeker van te zijn dat ze over de nodige vergunningen beschikken.

Bovendien zal de periode waarop RRO's betrekking hebben, toenemen van 12 maanden tot 24 maanden en zullen huurders twee jaar de tijd hebben om een bevel aan te vragen. Dit betekent dat een huurder een RRO kan aanvragen voor een overtreding en dat, als hij aansprakelijk wordt gesteld, de verhuurder 24 maanden huur aan de huurder moet terugbetalen.

Het wetsvoorstel introduceert ook nieuwe overtredingen die kunnen leiden tot een bevel tot terugbetaling van huur, waaronder:

• Misbruik van een bezitsgrond
• Schending van een verhuurbeperking
• Voortgezette schending nadat een civielrechtelijke sanctie is opgelegd
• Schending van de regeling voor verhaal van huisbazen
• Valse informatie verstrekken aan de database van verhuurders

Het tribunaal zal ook rekening kunnen houden met eerdere RRO's of civielrechtelijke sancties bij het beslissen over een toekenning. De introductie van de ombudsdienst is bedoeld om geschillen snel en kosteneffectief te helpen beslechten.

Illegale uitzettingen

Zoals verhuurders weten, is het onrechtmatig uitzetten van een huurder een schending van Sectie 1 van de Protection from Eviction Act 1977 (Wet bescherming tegen uitzetting) en is strafrechtelijk aansprakelijk. De Renters' Rights Bill breidt dit uit door lokale overheden de bevoegdheid te geven om civielrechtelijke boetes tot 40.000 pond op te leggen voor overtredingen van de PEA.

Verbod op bieden op huur

Het wetsvoorstel zal verhuurders en makelaars verbieden om van potentiële huurders te eisen dat ze een bod doen op de huurprijs of om aanbiedingen aan te moedigen die boven de geadverteerde huurprijs liggen. Bovendien zal het verhuurders en makelaars verboden worden om woningen te verhuren voor meer dan het geadverteerde bedrag.

Geen grote vooruitbetalingen van huur meer

Het wetsvoorstel zal ook voorkomen dat verhuurders grote bedragen aan huur vooraf vragen van toekomstige huurders. Het wetsvoorstel zal de Wet op de huurdersvergoedingen 2019 verhuurders en makelaars te verbieden huurbetaling te eisen voordat de huurovereenkomst wordt gesloten. Een verhuurder zal alleen nog maar maximaal één maand huur kunnen vragen als een huurovereenkomst is overeengekomen en ondertekend voor aanvang.

Het wetsvoorstel zal ook de Huisvestingswet 1988 dat als bestaande huurcontracten voorwaarden bevatten die hoge vooruitbetalingseisen stellen, deze voorwaarden niet afdwingbaar zijn.

Huurverhogingen

Onder de nieuwe Periodieke Huurcontracten kunnen de huren slechts eenmaal per jaar worden verhoogd met behulp van de Sectie 13 procedure onder de Huisvestingswet 1988. Op dit moment kunnen huurders een huurverhoging op grond van Sectie 13 aanvechten bij het First-tier Tribunal, dat bepaalt of de voorgestelde huur hoger is dan de marktprijs.

Het Wetsvoorstel beperkt de reikwijdte van het Tribunaal door het toe te staan huurprijzen vast te stellen die de laagste zijn van (a) de markthuurprijs of (b) de door de verhuurder voorgestelde huurprijs. Daarnaast zal de rechtbank de bevoegdheid hebben om de geldigheid van een Sectie 13-aankondiging te bepalen, wat het nu niet kan.

Sectie 10A van de Landlord and Tenant Act 1985 (wet verhuurder en huurder) - De wet van Awaab

De wet van Awaab, die al van kracht is voor sociale verhuurders, zal ook worden toegepast op de particuliere sector. Hoewel deze wet de reparatieverplichtingen van verhuurders niet verder uitbreidt dan die welke al zijn vastgesteld onder Secties 9A en 11 van de Landlord and Tenant Act 1985 (wet verhuurder en huurder)Het legt een tijdsbestek op voor het reageren op klachten over gebreken. Particuliere verhuurders moeten de regelgeving nauwlettend in de gaten houden zodra deze is uitgevaardigd en ervoor zorgen dat alle interne systemen worden bijgewerkt om hieraan te voldoen.

Huisdieren

Net als in ons vorige artikel over de oude versie van het wetsvoorstel, mogen huurders nu huisdieren houden in huurhuizen. Het wetsvoorstel impliceert echter wel dat huurders een huisdierenverzekering moeten hebben en als ze dat niet hebben, is dat een schending van de huurovereenkomst. Verhuurders moeten deze huisdierenverzoeken in overweging nemen en kunnen ze niet op onredelijke wijze weigeren, zodat de rechten van huurders worden bevorderd en tegelijkertijd de voorwaarden worden beschreven waaronder verhuurders kunnen weigeren.

Discriminatie

Het wetsvoorstel voert een algemeen verbod in voor verhuurders om te verhuren aan huurders die een uitkering ontvangen of kinderen hebben, tenzij er een legitieme reden is. Clausules in hypotheken of verzekeringspolissen die uitkeringsgerechtigden of gezinnen met kinderen uitsluiten, zullen onuitvoerbaar en nietig zijn.

Verhuurders kunnen nog steeds rekening houden met het inkomen van een toekomstige huurder om te beoordelen of deze de huur echt kan betalen.

De Verhuurdersdatabase

Het wetsvoorstel bevat ook een bepaling voor een nationale database van huisbazen. Huurders zullen deze database kunnen doorzoeken om na te gaan of verhuurders aan hun wettelijke verplichtingen hebben voldaan. De database is bedoeld om verhuurders te helpen begrijpen wat hun wettelijke verplichtingen zijn en ervoor te zorgen dat deze worden nageleefd. De minister kan bij verordening bepalen welke informatie in de database beschikbaar is voor het publiek (gemeenteraden krijgen ook toegang).

Gegevens zoals gasveiligheidscertificaten, EPC's en EICR's kunnen worden opgenomen, evenals eventuele veroordelingen of civielrechtelijke sancties. Niet-naleving van de databasevereisten kan leiden tot civielrechtelijke boetes tot £ 7.000, bij ernstigere overtredingen is vervolging ook mogelijk.

Als men zich niet laat registreren in de nationale database van huisbazen voordat men het bezit van de woning opeist volgens het nieuwe systeem, zal een kennisgeving van bezit ongeldig worden verklaard. Volgens het huidige wetsontwerp kan een verzuim om zich te registreren echter worden hersteld, zolang dit gebeurt vóór de betekening van een kennisgeving om bezit te verkrijgen.

Handhaving en regelgeving

De 'Renters' Rights Bill' introduceert een reeks nieuwe handhavingsmaatregelen om huurders te beschermen tegen malafide verhuurders en om ervoor te zorgen dat verhuurders hun wettelijke verplichtingen nakomen. Het wetsvoorstel voorziet in een nieuwe databank voor de particuliere huursector, die één enkele bron van informatie over verhuurders en hun eigendommen zal vormen. Dit zal lokale autoriteiten helpen om malafide verhuurders die hun verplichtingen niet nakomen op te sporen en er actie tegen te ondernemen. Het wetsvoorstel introduceert ook een nieuwe ombudsregeling, die een eerlijke en onpartijdige dienst zal bieden voor het oplossen van geschillen tussen verhuurders en huurders. Verder geeft het wetsvoorstel lokale autoriteiten nieuwe bevoegdheden om actie te ondernemen tegen verhuurders die hun verplichtingen voortdurend of herhaaldelijk niet nakomen, waaronder de bevoegdheid om boetes en andere sancties op te leggen. Lokale autoriteiten krijgen ook meer onderzoeksbevoegdheden bij het onderzoeken van vermeende schendingen.

Geschillen over woningen - Contact

Met belangrijke veranderingen in het verschiet moeten verhuurders op de hoogte blijven en ervoor zorgen dat ze volledig voldoen aan de nieuwe vereisten zodra het wetsvoorstel wet wordt.

Voor advies over geschillen over residentieel eigendomneem dan contact op met Senior Associate Marissa Lawrence of Senior Litigation Partner David Burns.