Artikel 1: Het wetsvoorstel hervorming huurders: Het einde van 'geen fout' sectie 21 uitzettingen en een nieuwe grond voor bezit

De regering heeft bevestigd dat ze de "no fault" section 21 notice procedure wil afschaffen door middel van de Renters Reform Bill.

Huidige procedure om bezit terug te krijgen

Op dit moment zijn er verschillende manieren waarop een verhuurder bezit kan verkrijgen van zijn eigendom dat is verhuurd aan huurders met een onvoorwaardelijke huurovereenkomst via de bestaande procedures voor opzegging op grond van sectie 8 en sectie 21 op grond van de huisvestingswet 1988. Als een verhuurder een Section 8 notice wil uitvaardigen, moet hij aantonen dat een van de gronden voor bezit van toepassing is.

Sectie 21 van de Housing Act 1988 stelt particuliere verhuurders in staat om hun eigendommen van huurders met een assured shorthold (AST) aan het einde van de vaste termijn terug te nemen zonder dat ze hoeven aan te tonen dat de huurder een fout heeft begaan (op voorwaarde dat particuliere verhuurders hebben voldaan aan de vereisten voor het indienen van een sectie 21-kennisgeving). Daarom wordt dit ook wel de 'no-fault' grond voor uitzetting genoemd.

Afschaffing van sectie 21 uitzettingen

De regering heeft nu bevestigd dat, door middel van de Renters Reform Bill, section 21 notices zullen worden afgeschaft. Dit kan een probleem vormen voor particuliere verhuurders die hun eigendom willen verkopen en daarvoor leegstand nodig hebben. Als de huurder ter plaatse bijvoorbeeld geen inbreuken op de huurovereenkomst heeft gepleegd / de verhuurder niet kan voldoen aan een van de gronden voor bezit op grond van sectie 8, kan een verhuurder zonder de sectie 21 procedure op het eerste gezicht problemen ondervinden bij het verkrijgen van leeg bezit van een woning als er geen gronden voor bezit op grond van sectie 8 zijn. 

Nieuwe verplichte grond om bezit terug te krijgen voor verhuurders die hun eigendom willen verkopen

De regering heeft echter aangekondigd dat er een nieuwe grond voor bezit zal worden ingevoegd in de sectie 8 procedure, waardoor verhuurders hun huurders kunnen uitzetten als ze van plan zijn om de woning te verkopen.

De regering heeft bevestigd dat de nieuwe grond uit sectie 8 een 'verplichte' grond zal zijn - wat betekent dat als een rechter ervan overtuigd is dat de grond bestaat, er bezit moet worden verleend.

Maar zelfs met de toevoeging van deze nieuwe grond zou de afschaffing van de sectie 21 procedure (en vermoedelijk ook de versnelde bezitsprocedure) kunnen leiden tot aanzienlijke vertragingen voor verhuurders bij het in bezit krijgen van hun eigendom.  

Er is ook een mogelijkheid dat de regering een vereiste zal invoeren dat alle sectie 8 kennisgevingen onderworpen zullen worden aan de vereiste dat de borgsom beschermd moet zijn in een door de overheid goedgekeurd systeem en dat de voorgeschreven informatie betekend moet zijn. In dit stadium is het ook nog niet duidelijk of de andere vereisten die gelden voor de betekening van een sectie 21-bezitsprocedure (EPC, gasveiligheidscertificaat en handleiding voor het huren) ook zullen worden opgelegd aan de sectie 8-bezitsprocedure. 

Bewijs vereist om intentie tot verkoop te bewijzen

Het is nog onduidelijk welk bewijs verhuurders moeten leveren om aan te tonen dat ze van plan zijn het eigendom te verkopen. De Renters Reform Bill zal dit te zijner tijd uitwerken; het is echter onduidelijk of het simpelweg te koop zetten van het eigendom voldoende zal zijn om aan deze grond te voldoen. Het probleem hiermee is dat het erop lijkt dat een verhuurder na het verkrijgen van leegstand de woning gewoon van de markt zou kunnen halen en een nieuwe huur zou kunnen toekennen.

Het antwoord van de regering op de raadpleging over de sectie 21 procedure maakt echter duidelijk dat de opzegtermijn voor deze nieuwe grond twee maanden zou zijn, en dat de opzegging niet kan worden gedaan in de eerste 6 maanden van een nieuwe huurovereenkomst. In het antwoord staat ook dat de regering bij wijze van beschermingsmaatregel "voorkomen dat de oorspronkelijke verhuurder het pand op de markt brengt en opnieuw verhuurt gedurende 3 maanden na het gebruik van deze grond."

In het witboek staat ook dat verhuurders die mazen in de wet proberen te vinden "wordt niet getolereerd" en de regering overwegen de noodzaak van "nieuwe of strengere sancties ter ondersteuning van bestaande maatregelen, waaronder de bevoegdheid voor gemeenten om civielrechtelijke sancties uit te vaardigen voor overtredingen die verband houden met het nieuwe huursysteem. We zullen ook onderzoeken hoe we gemeenten kunnen helpen bij het aanpakken van illegale uitzettingen."

Conclusie

Het lijkt duidelijk dat de toekomst van huisuitzettingen aanzienlijk zal veranderen. Het lijkt erop dat samen met de afschaffing van de section 21 notice, ook de versnelde bezitsprocedure zal worden afgeschaft. Voor particuliere verhuurders met relatief eenvoudige eigendomseisen kan dit leiden tot vertragingen bij het verkrijgen van het bezit van hun eigendommen.

Dit is niet de enige verandering die wordt voorgesteld in de 'Renters Reform Bill'. Er wordt ook voorgesteld om een register van verhuurders op te zetten, een ombudsman voor particuliere huurders in te stellen om geschillen tussen verhuurders en huurders te behandelen, het illegaal te maken voor verhuurders en makelaars om huuraanvragen van kandidaat-huurders te weigeren op basis van het feit dat ze een uitkering ontvangen en om meer bevoegdheden toe te kennen aan lokale overheden om de rechten van huurders te beschermen en te handhaven.

RFB zal de komende maanden meer artikelen publiceren over deze voorgestelde veranderingen. De regering heeft aangegeven dat er vóór mei 2023 gestemd zal worden over de Renters Reform Bill en het is van vitaal belang dat verhuurders, makelaars en huurders voorbereid zijn op de invoering van de wet om een soepele overgang naar de nieuwe huurmarkt te garanderen.

Extra info

• Nieuws Auteur:David Burns | Marissa Lawrence