Het Wetsvoorstel Commerciële Huur (Coronavirus) ("het Wetsvoorstel") zal naar verwachting vanaf 25 maart 2022 wet worden. Dit is de oplossing van de regering voor het geschatte totaal van £7,5 miljard aan commerciële huurachterstanden veroorzaakt door COVID.
Datum: 17 maart 2022
De Wetsvoorstel Commerciële Huur (Coronavirus) ("het Wetsvoorstel") wordt naar verwachting vanaf 25 maart 2022 van kracht. Dit is de oplossing van de regering voor het geschatte totaal van 7,5 miljard pond aan commerciële huurachterstanden veroorzaakt door COVID.
Het Wetsvoorstel voorziet in een vrijwillige arbitrageregeling, waarbij zowel een commerciële verhuurder als een huurder ervoor kan kiezen om een geschil met betrekking tot COVID-gerelateerde huurachterstand van de huurder door een onafhankelijke arbiter te laten beslechten.
Het Wetsvoorstel is alleen van toepassing als de huurachterstand van de huurder (inclusief servicekosten, verzekering, rente en btw) is ontstaan tijdens de periode van gedwongen bedrijfssluitingen, die plaatsvond tijdens het hoogtepunt van de Covid-19 pandemie, namelijk tussen 21 maart 2020 en 18 juli 2021, en alleen als de onderneming van de huurder zich bevindt in een sector die getroffen werd door de pandemie, d.w.z. horeca & nachtclubs, niet-essentiële detailhandel, tuincentra, persoonlijke verzorging inclusief kappers, hotels en toeristische accommodaties, haven & vrije tijd, theaters, bioscopen & grote evenementenlocaties.d.w.z. horeca & nachtclubs, niet-essentiële detailhandel, tuincentra, persoonlijke verzorging inclusief kappers, hotels en toeristische accommodatie, haven & vrije tijd, theaters, bioscopen & grote evenementenlocaties.
Er is een arbitrageprocedure in DRIE fasen:
STAP EEN - pre-arbitrage
De verhuurder of huurder ("de Aanvrager") bericht sturen naar de andere ("verweerder"), waarin zij hun voornemen kenbaar maken om de kwestie van de huurachterstand van de huurder voor te leggen aan een erkende arbitrage-instantie;
De verweerder heeft 14 dagen om te reageren en als dit niet lukt, kan de aanvrager na 28 dagen een zaak aanhangig maken, d.w.z. de aanvrager stuurt een schriftelijke kennisgeving naar een erkende arbitrage-instantie. (de Aanvrager moet de arbitragekosten vooraf betalen).
De referentie moet:
(a) het formele voorstel van de Aanvrager bevatten om de zaak op te lossen;
(b) de verweerder in de gelegenheid wordt gesteld om binnen 14 dagen te reageren met een eigen formeel voorstel; en
(c) Beide partijen kunnen dan binnen 28 dagen herziene formele voorstellen indienen, vergezeld van verdere bewijsstukken.
De arbiter moet bij het bepalen van de vrijstelling van betaling rekening houden met alle definitieve voorstellen die de partijen overeenkomstig artikel 15 van het Wetsontwerp hebben gedaan. De arbiter moet bepalen of één of beide voorstellen in overeenstemming zijn met de beginselen van sectie 15. Als slechts één voorstel in overeenstemming is met de beginselen van afdeling 15, moet de arbiter een uitspraak doen zoals in dat voorstel is uiteengezet.
Artikel 15 van het Wetsvoorstel bepaalt dat elke gunning gericht moet zijn op het behoud, of herstel en behoud, van de levensvatbaarheid van het bedrijf van de huurder, voor zover dat verenigbaar is met het behoud van de solvabiliteit van de verhuurder; en dat van de huurder geëist moet worden dat hij zijn verplichtingen nakomt zolang dit geen invloed heeft op het behoud of herstel van de levensvatbaarheid van het bedrijf van de huurder of de solvabiliteit van de verhuurder.
TWEEDE FASE (verkiesbaarheid)
De arbiter zal bepalen of het geschil binnen de reikwijdte van het Wetsvoorstel valt, d.w.z. de kwestie moet:
(a) betrekking hebben op de huur van een bedrijf dat getroffen is door de pandemie;
(b) betrekking hebben op een beschermde huurschuld (d.w.z. huur opgebouwd tussen 21 maart 2020 en 18 juli 2021); en
(c) nog niet zijn opgelost door een overeenkomst tussen de partijen.
FASE DRIE (resolutie)
De arbiter zal de levensvatbaarheid van het bedrijf van de huurder in overweging nemen (bewijs om de levensvatbaarheid aan te tonen kan onder meer bestaan uit, maar is niet beperkt tot, bankrekeningen, financiële rekeningen, managementrekeningen of winstprognoses), waarbij het behoud van de solvabiliteit van de verhuurder wordt gewaarborgd, bij het bepalen of vrijstelling van betaling wordt toegekend.
De bevoegdheden van de arbiter omvatten:
(a) vermindering van het te betalen bedrag;
(b) die voorzien in betaling in termijnen (max. 24 maanden); of
(c) geen vrijstelling van betaling toekennen.
Wanneer er een mondelinge hoorzitting is, moet een arbiter binnen 14 dagen na het einde van de hoorzitting uitspraak doen; of, wanneer er geen mondelinge hoorzitting is, moet de arbiter zo snel als redelijkerwijs mogelijk is uitspraak doen nadat het laatste definitieve voorstel is ontvangen. Verwacht wordt dat in verreweg de meeste gevallen geen hoorzitting nodig zal zijn.
Of je nu een verhuurder of huurder bent, het is van vitaal belang dat je voorstel dat je aan de arbiter voorlegt gedetailleerd is, goed onderbouwd met bewijsstukken en tactisch in die zin dat het volledig in overeenstemming is met de principes van Sectie 15 van het Wetsvoorstel.
Het is duidelijk dat de regering heeft geprobeerd een evenwicht te vinden tussen het feit dat verhuurders betaald krijgen wat ze verschuldigd zijn en het feit dat zakelijke huurders niet insolvent worden in omstandigheden waarin de huurders kunnen aantonen dat ze in een moeilijke situatie verkeren.
Bij RFB Legal kunnen we u adviseren bij het bepalen of de nieuwe arbitrageregeling op u van toepassing is en, zo ja, u helpen bij het voorbereiden van uw zaak voor arbitrage.
