Ausfälle von Überbrückungsdarlehen: Vollstreckung durch den Kreditgeber und Ihre Optionen

In diesem Artikel werden einige Schlüsselfaktoren untersucht, die ein Überbrückungskreditgeber bei der Entscheidung über die Vollstreckung seiner Sicherheit berücksichtigen kann, sowie die wichtigsten Vollstreckungsmethoden, die den Kreditgebern zur Verfügung stehen. 

Überlegungen für einen Überbrückungskreditgeber bei der Entscheidung, ob er seine Sicherheiten durchsetzen soll 

1. Ist der Kreditnehmer in Verzug geraten? 

Wenn ja, ist der Verstoß schwerwiegend genug, um eine Durchsetzung zu rechtfertigen, oder gibt es alternative Lösungen, die zunächst geprüft werden sollten? 

2. Wie ist die finanzielle Lage des Kreditnehmers? 

Kann der Kreditnehmer den Kredit realistischerweise innerhalb eines angemessenen Zeitraums zurückzahlen? Gibt es Anhaltspunkte dafür, z. B. einen bevorstehenden Immobilienverkauf oder eine Refinanzierung? 

3. Persönliche Umstände des Kreditnehmers: 

Hat der Kreditnehmer dem Kreditgeber irgendwelche persönlichen Umstände mitgeteilt, die die Entscheidung des Kreditgebers zur Vollstreckung beeinflussen könnten? 

4. Bietet der Kreditgeber mehr Zeit für die Rückzahlung an? 

Anstatt seine Sicherheiten zu verwerten, kann der Kreditgeber die Laufzeit des Kredits verlängern oder dem Kreditnehmer zusätzliche Zeit zur Rückzahlung geben. 

Die Vollstreckung einer Sicherheit ist in der Regel das letzte Mittel eines Kreditgebers. In der Regel schöpfen sie andere Möglichkeiten aus, bevor sie sich für eine Vollstreckung entscheiden. 

5. Welche Art von Sicherheit hat der Kreditgeber?

Reicht das Eigenkapital des gesicherten Vermögenswerts aus, um den ausstehenden Kreditsaldo zu decken? 

Der Kreditgeber wird sich auch vergewissern, dass die Sicherheit gültig ist und dass er sich über seine Vollstreckungsrechte im Klaren ist. 

Welche Vollstreckungsrechte hat ein Kreditgeber? 

Ein Sicherheitsdokument enthält in der Regel detaillierte Bestimmungen darüber, wann und wie ein Kreditgeber seine Sicherheit durchsetzen kann. Zu den wichtigsten Methoden der Vollstreckung gehören: 

• Ernennung eines Insolvenzverwalters 

• Ernennung eines Verwalters 

• Veräußerung der gesicherten Vermögenswerte 

• Ernennung eines Zwangsverwalters 

• Inbesitznahme der gesicherten Vermögenswerte 

Wann kann ein Kreditgeber seine Sicherheit verwerten? 

In der Regel stellt ein Kreditgeber eine förmliche Zahlungsaufforderung aus, bevor er seine Sicherheit geltend macht, auch wenn er dazu nicht verpflichtet ist. Dies trägt dazu bei, Streitigkeiten über eine stillschweigende Verpflichtung zur Stellung einer solchen Forderung zu vermeiden. Diese Aufforderung hat zur Folge, dass die gesicherten Verbindlichkeiten sofort fällig werden. 

In den meisten Sicherheitsdokumenten wird festgelegt, dass die Sicherheit vollstreckbar ist, sobald ein Ausfallereignis eingetreten ist. Bevor der Kreditgeber die Vollstreckung einleitet, prüft er in der Regel, ob ein solches Ereignis eingetreten ist. 

Ernennung eines Konkursverwalters 

Ein Konkursverwalter wird ernannt, um die Kontrolle über die gesicherten Vermögenswerte zu übernehmen, in der Regel, um sie an einen Dritten zu verkaufen und den Erlös zur Rückzahlung des Kreditgebers zu verwenden. Ein Kreditgeber, der eine feste Grundschuld hält, kann einen Konkursverwalter entweder gemäß den Bedingungen des Sicherheitsdokuments oder aufgrund gesetzlicher Befugnisse ernennen, wie sie in Abschnitt 101 des Law of Property Act 1925 (LPA 1925). 

Gesetzliche Befugnisse nach dem LPA 1925 sind begrenzt und beinhalten keine Verkaufsbefugnis, so dass das Sicherheitsdokument diese Befugnisse in der Regel erweitert. Ein Kreditgeber kann beim Gericht auch die Ernennung eines Konkursverwalters beantragen. 

Ernennung eines Verwalters 

Ein qualifizierter Floating-Charge-Inhaber (eine Person, die eine oder mehrere Floating Charge(s) über die meisten oder alle Vermögenswerte eines Unternehmens hält) kann einen Verwalter ernennen. Der Verwalter übernimmt die Kontrolle über die Angelegenheiten des Unternehmens von den Geschäftsführern. 

Die Verwaltung ermöglicht es, die Vermögenswerte des Unternehmens zugunsten der Gläubiger zu sanieren oder zu verkaufen. Sobald ein Unternehmen unter Zwangsverwaltung steht, verhindert ein gesetzliches Moratorium, dass Gläubiger ihre Forderungen durchsetzen können. 

Ein Nachteil für die Kreditgeber besteht darin, dass sie den Verwalter nicht direkt kontrollieren können, da dieser verpflichtet ist, im Interesse aller Gläubiger zu handeln. 

Verkaufsvollmacht 

Ein Kreditgeber möchte möglicherweise die gesicherten Vermögenswerte verkaufen, um den ausstehenden Kredit zurückzuzahlen. Ob dies möglich ist, hängt davon ab, ob der Kreditgeber über eine Verkaufsbefugnis verfügt, die entweder ausdrücklich in der Sicherungsurkunde oder gemäß Gesetz oder Common Law erteilt wurde. Ohne eine solche Befugnis bräuchte der Kreditgeber einen Gerichtsbeschluss, um die Vermögenswerte zu verkaufen. 

Bei der Ausübung der Verkaufsbefugnis muss der Kreditgeber in gutem Glauben handeln, den bestmöglichen Preis erzielen und den Kreditnehmer fair behandeln. In der Regel ist in der Sicherungsurkunde festgelegt, wie der Verkaufserlös verwendet werden soll. 

Macht der Kreditgeber von der gesetzlichen Veräußerungsbefugnis gemäß Abschnitt 101 des LPA 1925muss der Erlös gemäß den folgenden Bestimmungen verteilt werden Abschnitt 105 des LPA 1925. 

Ernennung eines Konkursverwalters 

Unter bestimmten Umständen kann ein Kreditgeber einen Zwangsverwalter einsetzen. Dies ist jedoch ein selten genutztes Mittel. 

Besitzergreifung

Ein rechtmäßiger Hypothekengläubiger hat das Recht, die mit einer Hypothek belastete Immobilie in Besitz zu nehmen, ohne dass ein Gerichtsbeschluss erforderlich ist. Dieses Recht entsteht, sobald die Hypothek vollstreckt ist, unabhängig davon, ob die gesicherte Forderung fällig ist. 

Der Gläubiger einer Sicherungshypothek hingegen hat nur dann die Befugnis, die Immobilie in Besitz zu nehmen, wenn die Hypothek eine Verpflichtung zur Bestellung einer gesetzlichen Hypothek und ein vertragliches Recht auf Besitz enthält. 

Der Inhaber einer Grundschuld hat kein Recht auf Inbesitznahme, es sei denn, dies ist in der Sicherheitsurkunde ausdrücklich vermerkt. 

Ein Kreditgeber wird entweder durch die physische Inbesitznahme der Immobilie oder durch die Einleitung eines Besitzstörungsverfahrens zum Inhaber der Hypothek. 

In der Praxis wird von der Möglichkeit der Inbesitznahme jedoch nur selten Gebrauch gemacht, u. a. aufgrund von Bedenken hinsichtlich der Haftung von Grundpfandrechtsgläubigern (wenn es sich bei dem Vermögenswert z. B. um ein Grundstück handelt, kann der Kreditgeber für Umweltschäden haftbar gemacht werden) und aufgrund der Tatsache, dass ein Grundpfandrechtsgläubiger gegenüber dem Kreditnehmer verpflichtet ist, über alle Einnahmen und Gewinne Rechenschaft abzulegen. 

Was ist zu tun, wenn Sie Gefahr laufen, Ihr Überbrückungsdarlehen nicht mehr bedienen zu können? 

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David BurnsDavid Burns, Senior Litigation Partner bei Ronald Fletcher Baker LLP, verfügt über umfangreiche Erfahrung im Umgang mit Zahlungsausfällen bei Überbrückungskrediten. Für eine Beratung in dieser Angelegenheit kontaktieren Sie bitte David Burns per E-Mail unter D.Burns@rfblegal.co.uk oder per Telefon unter 07762318409.