Immobilien-Joint Ventures - Wichtige Überlegungen (Leitfaden)

Was sind Immobilien-Joint Ventures? 

Ein Immobilien-Joint-Venture ist eine geschäftliche Vereinbarung, bei der zwei oder mehr Parteien eine Zusammenarbeit zum Zwecke der Wertschöpfung vereinbaren, in der Regel durch den Erwerb, die Entwicklung und/oder die Verwaltung einer Immobilie. 

Joint Ventures sind eine beliebte Methode, um Risiken zu teilen und Wissen und Know-how zu bündeln. Sie ermöglichen Investoren den Zugang zu Immobilien, die für eine einzelne Partei ansonsten unerreichbar oder ungeeignet wären. 

Wie sind Immobilien-Joint-Ventures normalerweise strukturiert? 

Immobilien-Joint-Ventures können je nach Vereinbarung zwischen den beteiligten Parteien auf verschiedene Weise strukturiert werden: 

Zweckgesellschaften (Special Purpose Vehicles, SPVs):

Eine Zweckgesellschaft ist eine separate juristische Person, die für einen begrenzten Zweck gegründet wurde. Sie werden in der Regel verwendet, weil sie frei von bereits bestehenden Verpflichtungen und Schulden sind und von den Parteien, die sie gegründet haben, getrennt sind.  

Partnerschaften mit beschränkter Haftung (LLPs):

Eine LLP ist eine Partnerschaft, bei der einige oder alle Partner eine beschränkte Haftung haben.  

Traditionelle Partnerschaften:

Bei einer traditionellen Partnerschaft teilen sich alle Partner die Gewinne und Verluste, und jeder Partner haftet persönlich für die Schulden des Unternehmens. 

Vertragliche Vereinbarungen:

Manchmal kann ein Immobilien-Joint-Venture einfach durch eine vertragliche Vereinbarung strukturiert werden, in der die Verantwortlichkeiten und Erwartungen jeder Partei festgelegt sind. 

Vorteile von Immobilien-Joint Ventures 

Minderung und Streuung von Risiken:

Immobilien-Joint-Ventures bedeuten oft, dass das mit der Investition verbundene Risiko zwischen den Joint-Venture-Parteien geteilt wird, so dass die Joint-Venture-Parteien ihre Verluste im Vergleich zu einer Situation, in der das Projekt nicht nach Plan verläuft und sie der alleinige Immobilieninvestor sind, potenziell verringern können. 

Erhöhte finanzielle Ressourcen:

Die Bündelung von Finanzmitteln mit anderen Investoren ermöglicht den Erwerb von Immobilien, die sonst unerschwinglich wären. 

Vielfältige Qualifikationen und Fachkenntnisse:

Durch die Bündelung von Fachwissen und Ressourcen können Joint-Venture-Parteien größere und komplexere Projekte durchführen, als es einzelne Investoren alleine könnten. 

Potenzielle Steigerung der Investitionsrendite (ROI):

Immobilien-Gemeinschaftsunternehmen können größere finanzielle Erträge bringen, da sie Investitionen in größere und teurere Entwicklungsmöglichkeiten ermöglichen. 

Risiken von Immobilien-Joint Ventures 

Die Beziehungen zwischen Joint-Venture-Partnern können sich zu Konflikten ausweiten. Nachstehend sind einige häufige Ursachen für Streitigkeiten aufgeführt: 

Deadlock 

Ein häufiges Problem bei 50:50-Gemeinschaftsunternehmen ist die Blockade, wenn die Parteien ihre Konflikte nicht lösen können. In solchen Fällen verfügt keine der beiden Parteien über eine Mehrheit, was häufig zu einer Lähmung des Geschäftsbetriebs führt. 

Bei einem 50:50-Joint-Venture sollten die Parteien prüfen, ob die Joint-Venture-Vereinbarung besondere Bestimmungen zur Lösung solcher Situationen enthalten sollte. Enthält die Satzung des Unternehmens keine Regelungen, kann es notwendig sein, gerichtliche Rechtsmittel einzulegen, was jedoch kostspielig und zeitaufwendig sein kann und möglicherweise zur Auflösung des Gemeinschaftsunternehmens führt. 

Ronald Fletcher Baker LLP hat im Namen von Parteien in mehreren Joint Ventures gehandelt, bei denen sich die Beziehung zwischen den Joint-Venture-Partnern so verschlechtert hat, dass es notwendig war, bei Gericht einen Auflösungsantrag aus Gründen der Gerechtigkeit und Billigkeit zu stellen.   

Der Fall der Re Yenidje Tobacco Co Ltd [1916] 2 Ch 426, CA veranschaulicht dieses Problem. Zwei gleichberechtigte Gesellschafter und Geschäftsführer konnten sich nicht über die Leitung des Unternehmens einigen. Das Berufungsgericht entschied, dass die Beziehungen zwischen den beiden gleichberechtigten Gesellschaftern völlig zerrüttet waren und dass die Auflösung der Gesellschaft gerecht und billig war. 

Streitigkeiten über die Bedingungen des Immobilien-Joint-Ventures 

Eine weitere häufige Ursache für Streitigkeiten bei Immobilien-Joint-Ventures sind Fragen im Zusammenhang mit den ursprünglichen Bedingungen der Joint-Venture-Vereinbarung.   

Ronald Fletcher Baker LLP hat im Namen von Parteien in mehreren Joint Ventures gehandelt, bei denen die Parteien zu Beginn des Joint Ventures keine schriftliche Joint-Venture- oder Gesellschaftervereinbarung hatten und in der Folge ein Streit über grundlegende Fragen wie Gewinnanspruch, Verantwortung für bestimmte Aspekte des Joint Ventures, Entscheidungsbefugnis und Ausstiegsoptionen entstand.   

Wenn die Parteien des Gemeinschaftsunternehmens in der Lage sind, von Anfang an umfassende Vereinbarungen auszuarbeiten, dann wird dies dazu beitragen, das Risiko von Streitigkeiten über die Bedingungen zu minimieren, und es sollte auch bei der Beilegung etwaiger Streitigkeiten helfen.   

Im Falle eines Streits über die Bedingungen des Gemeinschaftsunternehmens kann es notwendig sein, ein Gericht anzurufen, um die Bedingungen des Gemeinschaftsunternehmens festzulegen, es sei denn, es kann eine Einigung zwischen den Parteien über die Bedingungen erzielt werden.

Unzureichende Leistung eines Joint-Venture-Partners

Wenn ein Joint-Venture-Partner für die Finanzierung des Projekts oder für das Management einer Entwicklung oder Renovierung verantwortlich ist, kommt es häufig zu Streitigkeiten, wenn diese Partei ihre Leistungen nicht angemessen erbringt.   

Ronald Fletcher Baker LLP hat in Joint-Venture-Streitigkeiten gehandelt, bei denen eine Partei nicht über die Kompetenz und Erfahrung verfügte, ihre Aufgaben gemäß der Joint-Venture-Vereinbarung zu erfüllen. In manchen Situationen können die Komplexität und der Umfang der Sanierung eine Joint-Venture-Partei überfordern.   

Wenn beispielsweise eine Sanierung nicht in Übereinstimmung mit allen planerischen, gesetzlichen und behördlichen Anforderungen durchgeführt wird, könnte dies die Joint-Venture-Parteien dem Risiko aussetzen, dass Nachbesserungsarbeiten erforderlich werden, die zusätzliche ungeplante Kosten verursachen, das Projekt verzögern und Probleme mit Kreditgebern verursachen würden, die das Projekt finanziert haben.   

Bösgläubige Handlungen eines Joint-Venture-Partners 

Leider können bei Joint Ventures auch Fälle von Bösgläubigkeit oder Betrug auftreten.  

Ronald Fletcher Baker LLP hat in Joint-Venture-Streitigkeiten gehandelt, in denen behauptet wurde, dass eine der Joint-Venture-Parteien absichtlich Geld aus dem Joint-Venture-Unternehmen abgezweigt bzw. die Renovierungskosten absichtlich in die Höhe getrieben hat. Wir haben in diesen Fällen erfolgreich einstweilige Verfügungen für die geschädigten Parteien erwirkt.   

Joint-Venture-Immobilieninvestitionen erfordern eine sorgfältige Planung und eine klare Kommunikation in jeder Phase des Prozesses. Sie müssen sicherstellen, dass Ihr Investitionspartner jemand ist, dem Sie vertrauen können und der mit Ihnen zusammenarbeiten wird, um sicherzustellen, dass Ihre Partnerschaft fair und für beide Seiten vorteilhaft ist. 

Wichtige Überlegungen vor der Gründung eines Immobilien-Joint-Ventures 

Es gibt einige wichtige Punkte, über die sich die Joint-Venture-Parteien einigen sollten, bevor die rechtlichen Dokumente erstellt werden und das Joint Venture beginnt. Wenn diese Fragen von Anfang an berücksichtigt werden, dürfte sich das Risiko von vermeidbaren Streitigkeiten im weiteren Verlauf verringern. Dazu gehören: 

• Finanzierung: Wie soll das Projekt finanziert werden? 

• Rechtliche Struktur: Handelt es sich bei dem Joint Venture um ein SPV, eine LLP, eine traditionelle Partnerschaft oder eine einfache vertragliche Vereinbarung? 

• Eigentumsanteile: Werden die Anteile zu gleichen Teilen (50:50) oder in einer Mehrheits-/Minderheitsregelung gehalten? 

• Projektmanagement und Entscheidungsfindung: Wie wird das Projekt verwaltet, und wie werden die Entscheidungen getroffen? 

• Steuerliche Fragen: Gibt es irgendwelche steuerlichen Überlegungen? 

• Ausstiegsstrategie: Wie sieht die Strategie für den Ausstieg aus dem Unternehmen aus, und wie können Verluste begrenzt werden, wenn das Unternehmen unrentabel wird? 

• Frühzeitiger Ausstieg oder neue Partner: Was passiert, wenn eine Partei vorzeitig aussteigen oder eine neue Partei beitreten möchte? 

• Entscheidungsgewalt: Wie werden die Entscheidungen getroffen? Die Joint-Venture-Partner können zu Beginn entscheiden, wie sie die Verwaltung und Entscheidungsfindung des Projekts gestalten wollen. Die Parteien können beschließen, die Verantwortung für bestimmte Aspekte des Projekts an eine Partei zu delegieren (je nach ihren jeweiligen Kenntnissen und Fähigkeiten). 

• Besteuerung: Alle Parteien müssen sich über ihre steuerlichen Pflichten im Klaren sein, vor allem, wenn sie im Rahmen der Joint-Venture-Vereinbarung unterschiedliche Aufgaben haben. 

Joint Venture Vereinbarung Anwälte: Kontakt 

David BurnsRFB's Senior Rechtsstreitigkeiten Partner, verfügt über umfangreiche Erfahrung in der Bearbeitung von Streitigkeiten im Zusammenhang mit Joint Ventures. Für Anfragen zu diesem Thema wenden Sie sich bitte an David Burns per E-Mail an D.Burns@rfblegal.co.uk oder per Telefon unter 07762318409.