Not: Bu makale, ticari bir kiracının kira sözleşmesini ihlal etmesi durumunda ev sahiplerinin başvurabileceği çözüm yollarını incelemektedir. Kiranın ödenmemesine ilişkin çözümleri kapsamamaktadır, çünkü bu konu makalede ayrıntılı olarak açıklanmıştır "Ticari Kiracınız Kira Ödemiyorsa Ne Yapmalısınız?".
Bir kiracı ticari kira sözleşmesinin şartlarını ihlal ettiğinde, ev sahibinin ihlalin niteliğine, kira sözleşmesinin şartlarına ve ev sahibinin nihai amaçlarına bağlı olarak, aşağıdakiler de dahil olmak üzere çeşitli potansiyel çözüm yolları mevcuttur:
- Para Cezası
- Onarım sözleşmelerinin ihlali için kendi kendine yardım
- Mahkeme beyanı / Özel ifa
- Hasarlar
- Emirnameler
Para Cezası
Forfeiture veya yeniden giriş, kiracının kira sözleşmesindeki taahhütlerinden herhangi birini ihlal etmesi veya iflas gibi kira sözleşmesinde belirtilen belirli olayların meydana gelmesi üzerine ev sahibinin kira sözleşmesini feshetme hakkıdır.
Ticari bir mülkün ev sahibi, mülkü geri almanın ticari çıkarlarına uygun olup olmadığını değerlendirmelidir. Ev sahibi, benzer veya daha üstün koşullarda yeni bir kiracılık verilebileceğine inanıyorsa, mülkü geri almak isteyebilir. Ancak, mülkün bir süre boş kalması muhtemel ise veya piyasa artık benzer kiralama koşullarını desteklemiyorsa, ev sahibi mevcut kira sözleşmesini yerinde tutmayı ve ihlali telafi edebilecek ve kiracının sözleşmelerinin gelecekteki performansını güvence altına alabilecek alternatif çözümleri takip etmeyi tercih edebilir.
Ev sahibinin el koyma hakkına ilişkin bir dizi sınırlama vardır ve mülkü geri almak için herhangi bir adım atmadan önce yasal tavsiye almak önemlidir. El koyma işlemini yanlış yaparsanız, bu yasa dışı bir el koyma anlamına gelir ve kiracıdan tazminat talebinde bulunabilirsiniz.
Kira sözleşmesinin feshi düşünüldüğünde ve kira sözleşmesinin şartları uyarınca fesih hakkı doğduğunda, ev sahibi bu haktan feragat edecek herhangi bir şey yapmadığından emin olmalıdır.
Ev sahibinin, kiracının ihlalinden haberdar olarak, kira sözleşmesinin varlığını sürdürdüğünü kabul eden açık bir eylemde bulunması ve bu eylemi kiracıya bildirmesi halinde, kaybetme hakkından feragat edilmiş olur.
Ev sahipleri, haklarından feragat etme haklarını korumak için genellikle kiracıyla tüm iletişimlerini keser ve haklarından feragat ettikleri iddiasından kaçınmak için kirayı durdururlar. Örneğin, kira talep etmek veya kabul etmek bu haktan feragat etmek anlamına gelecektir.
Modern ticari kiralamaların çoğu, kiracılara binanın kullanımı, sigorta, onarım, tadilat, kira, ödenmesi gereken diğer meblağlar, devir veya alt kiralama hakkı, iflas, planlama, yasa dışı veya ahlaka aykırı kullanım ve ruhsat yasalarına bağlılıkla ilgili taahhütler getirmektedir.
"Bir defaya mahsus ihlallere" örnek olarak kira ödememe, mülkü onarma sözleşmesinin ihlali, yabancılaştırma hükümlerinin ihlali ve iflas olayları verilebilir. Sürekli ihlallere örnek olarak mülkü onarma sözleşmesinin ihlalleri, kullanıcı sözleşmesinin ihlalleri ve sigorta sözleşmesinin ihlalleri verilebilir. Eğer ev sahibi 'bir kereye mahsus' bir ihlalden dolayı kira sözleşmesini feshetme hakkından feragat ederse, bu ihlalden dolayı kira sözleşmesini feshetme hakkını kaybeder. Eğer ev sahibi 'sürekli ihlal' nedeniyle hak kaybına uğrama hakkından feragat ederse, ihlal her gün yeniden ortaya çıkar ve ev sahibinin daha önce haktan feragat etmiş olsa bile hak kaybına uğramasına izin verir.
Bölüm 146 Bildiriminin Tebliği
Kiracının kira sözleşmesindeki bir taahhüdü ihlal etmesi durumunda, kiranın ödenmemesi hariç olmak üzere, ev sahibi kiracıya 146. Bölüm uyarınca bir bildirimde bulunmadan önce ihlalin giderilebilir olup olmadığını belirlemelidir. Mülkiyet Hukuku Yasası 1925 (Bölüm 146 Bildirimi).
İhlalin giderilebilir olması halinde, Bölüm 146 Bildirimi kiracıdan makul bir süre içinde ihlali gidermesini talep etmelidir. Kiracıya ihlali düzeltmesi için makul bir süre verilmezse ve ev sahibi kira kontratını kaybetmek için adımlar atarsa, bu muhtemelen Bölüm 146 bildirimini geçersiz kılacak ve ev sahibini yasadışı / haksız elden çıkarma talebine maruz bırakabilir.
Kiranın ödenmemesiyle ilgili ihlaller için, el koymadan önce Bölüm 146 Bildirimi sunulmasına gerek yoktur. Kiracının kira ödemediği durumlarda ticari ev sahibinin çözüm yolları hakkında daha fazla ayrıntı için lütfen makalemize bakın "Ticari Kiracınız Kira Ödemiyorsa Ne Yapmalısınız?".
Onarım Taahhüdünün İhlali için Ek Gereklilikler
Bölüm 1 Leasehold Property (Repairs) Act 1938 (LPRA 1938) LPRA 1938'in geçerli olduğu durumlarda ev sahibinin kira sözleşmesini feshetme yetkisini sınırlar. LPRA 1938, kira sözleşmesinin en az yedi yıllık bir süre için yapılmış olması ve en az üç yıllık süresinin kalmış olması halinde geçerlidir. Ev sahibinin Bölüm 146 bildirimi, kiracının LPRA 1938 kapsamındaki haklarına atıfta bulunmalıdır. Kiracı LPRA 1938'den yararlanma talebinde bulunursa, ev sahibi mahkemenin izni olmadan kira sözleşmesini iptal etmek veya onarım sözleşmesinin ihlali nedeniyle tazminat talep etmek için adım atamaz.
Kiracının onarım taahhütlerini ihlal ettiği durumlarda, ev sahibi Bölüm 146 bildirimine ihlalleri özetleyen bir harap olma çizelgesi ekleyebilir.
Bazı durumlarda, ev sahibi kira sözleşmesini ihlal eden bir kiracıya, ev sahibinin kira sözleşmesini feshetme niyeti olmasa bile, ihbar kiracıyı ihlalleri düzeltmeye sevk edebileceğinden, Bölüm 146 İhbarını tebliğ etmeye karar verebilir.
El koyma sonrası
Ev sahibinin ticari kira sözleşmesini feshettiği durumlarda, ev sahibi için başka hususlar da vardır:
Para Cezasından Kurtulma
Kiracı veya diğer taraflar (alt kiracı veya ipotek sahibi gibi) hacizden kurtulmak için başvuruda bulunabilir. Ev sahibi mülk üzerinde üçüncü bir tarafa yeni bir kira kontratı vermek isterse, kiracının (veya başka bir tarafın) böyle bir başvuruda bulunma niyetinde olup olmadığını mümkün olan en kısa sürede bilmek isteyecektir. Ev sahibi, kiracının veya başka bir tarafın hacizden kurtulmak için yapacağı başvuruyu beklerken mülkün boş kalmasını önlemek isteyecektir.
Ev sahibi, yardım başvurusunda bulunma hakkına sahip olanlara yeni bir kira kontratı verileceğini bildirerek ve yardım başvurusunda bulunmayı düşünüyorlarsa derhal başvurmalarını talep ederek bildirimde bulunmaya karar verebilir.
Mülkte Bırakılan Kiracı Demirbaşları ve Donanımları
Kiracının demirbaşları ile ilgili olarak genel görüş, kira sözleşmesinde özel bir hüküm bulunmaması halinde, kira sözleşmesinin barışçıl bir şekilde yeniden girilmesi ile kaybedilmesi durumunda, kiracının demirbaşları çıkarma hakkının kaybolduğu yönündedir.
Menkul mallar söz konusu olduğunda, ev sahibinin muhtemelen gönülsüz bir kefil olması ve üçüncü tarafa 1977 tarihli Haksız Fiil (Mallara Müdahale) Yasası uyarınca bildirimde bulunarak bunları tahsil etme fırsatı vermesi gerekecektir.
Tapu Sicilindeki Kayıtların Kaldırılması
Kira kontratının Tapu Sicilinde kayıtlı olması halinde, ev sahibinin kira kontratını kapatmak ve kira kontratıyla ilgili kayıtları üst tapulardan kaldırmak için gerekli adımları atması gerekebilir.
El Koyma Sonrası İşletme Oranları Yükümlülüğü
Bir ev sahibinin kira sözleşmesini feshetmesi durumunda, ev sahibi bir kez daha zilyetlik hakkına sahip kişi olarak oranları ödemekten sorumlu olacaktır (mevcut olabilecek herhangi bir indirime tabi olarak).
Onarım Sözleşmelerinin İhlali için Kendi Kendine Yardım
Ticari bir kira sözleşmesinin süresi boyunca kiracının onarım taahhütlerini ihlal etmesi durumunda ev sahibinin alabileceği tazminat miktarına ilişkin yasal sınırlamalar bulunmaktadır. Bazı durumlarda, kira sözleşmesi bunu öngörüyorsa ev sahipleri mülke girebilir ve işleri kendileri yapabilir ("Jervis v Harris" maddesi olarak bilinir).
Bu, ev sahipleri için yararlı bir araç olabilir, çünkü işlerin maliyetini kiracıdan tazminat olarak değil, borç olarak geri alma hakkına sahiptirler. Ancak, ev sahibi ihlalin kapsamını ve gerçekleştirdiği işleri dikkatle değerlendirmelidir. Ev sahibi tarafından yapılan işler, ihlalle ilgili özel bakımsızlığın ötesine geçerse, ev sahibi bu işler için mülke girme hakkına sahip olmadığı için izinsiz girişten sorumlu olabilir.
Mahkeme Beyanı / Belirli Performans
Kiracının kira sözleşmesini ihlal edip etmediği, hangi eylemin gerekli olduğu veya ev sahibinin kendi kendine yardım yoluyla ne yapabileceği konusunda bir anlaşmazlık varsa, ev sahibi mahkemeden bir beyan isteyebilir. Bu aynı zamanda, kiracının taahhütlerine uymasını talep eden belirli bir performans için bir mahkeme başvurusu veya kiracının ihlalleri için ev sahibini tazmin etmek için bir tazminat talebi ile birleştirilebilir.
Belirli edim, tazminatın yeterli bir çare olmaması halinde mahkemenin verebileceği hakkaniyete uygun bir çaredir. Yalnızca uygulanacak yükümlülüğün özel ifaya elverişli olacak kadar kesin olması halinde kullanılabilir. Genel olarak, sözleşmenin belirli bir süre boyunca ifa veya sürekli gözetim gerektirmesi ve sözleşmedeki yükümlülüklerin açıkça tanımlanmamış olması halinde özel ifaya hükmedilmeyecektir.
Hasarlar
Kiracının kira sözleşmesini ihlal ettiği durumlarda ev sahibi için bir başka potansiyel çözüm de tazminat talebinde bulunmaktır. Başlangıç noktası, ev sahibinin, kiracı yükümlülüklerine uymuş olsaydı içinde bulunacağı konuma geri getirilme hakkına sahip olmasıdır. Kiracının ihlali nedeniyle uğranılan zararın tazmin edilebilmesi için, ev sahibinin zararını kanıtlaması ve bu zarara kiracının ihlalinin neden olduğunu ortaya koyması gerekir. İhlal ile kayıp arasındaki bağlantı çok uzaksa, talep muhtemelen başarısız olacaktır.
Tazminat talebinde bulunmak pahalı ve uzun süreli olabilir ve kiracının ihlalinin niteliğine ve diğer koşullara bağlı olarak, tazminat tek başına yeterli bir çözüm olmayabilir.
Ev sahibi, sözleşmenin ihlali nedeniyle kiracıdan tazminat talep etme hakkından halihazırda feragat etmiş olsa bile, bu tazminatı geri alabilir.
Emirnameler
İhtiyati tedbir, bir tarafın belirli eylemleri yapmasını (zorunlu) veya yapmaktan kaçınmasını (yasaklayıcı) gerektiren bir mahkeme kararıdır. Sözleşmenin ihlali durumunda, emir kiracının belirli bir eylemden kaçınmasını (alt kiralamayı durdurmak gibi) veya kira veya devir şartlarına uymak için bazı olumlu adımlar atmasını (onarım yapmak gibi) gerektirebilir. Belirli edimlerde olduğu gibi, ihtiyati tedbir de hakkaniyete dayanır ve hakkaniyete göre verilir veya reddedilir.
Uygun durumlarda, örneğin izinsiz çalışmaların durdurulması gibi acil bir çözümün gerekli olduğu hallerde, ev sahibi ilk aşamada ihtiyati tedbir kararı için başvurabilir ve bunu daha sonraki bir aşamada nihai tedbir kararı izleyebilir.
İlk aşama, genellikle son duruşmaya kadar belirli bir süre için tasarlanmış geçici bir tedbir olan 'ihtiyati' tedbir kararıdır. Karar, başvurunun acil niteliği göz önüne alındığında, evrak ve kanıtların sınırlı bir incelemesi ile verilir ve karar verme eşiği daha düşüktür. Mahkeme, yargılanması gereken ciddi bir mesele olup olmadığını, tazminatların yeterli bir çözüm olup olmayacağını ve uygunluk dengesinin nerede yattığını (örneğin, ihtiyati tedbirin verilmesi halinde ortaya çıkacak rahatsızlıkla verilmemesi halinde ortaya çıkacak rahatsızlık) dikkate almalıdır.
Genellikle, ihtiyati tedbir kararı için başvuran taraf, nihai duruşmada ihtiyati tedbir kararının verilmemesi gerektiğinin ortaya çıkması halinde, ihtiyati tedbir kararının verilmesi sonucunda diğer tarafın zarara uğraması halinde diğer tarafa tazminat ödemeyi kabul ettiği bir çapraz taahhütname verir. Nihai tedbir kararları nihai duruşmanın ardından verilir ve genellikle süresiz olacak şekilde tasarlanır.
Ticari Ev Sahibi Avukatları - Bize Ulaşın
David BurnsRonald Fletcher Baker LLP'de Kıdemli Dava Ortağı olan Burns, kira sözleşmelerinin şartlarını ihlal eden ticari kiracılarla ilgili sorunları ele alma konusunda geniş deneyime sahiptir. Bu konuyla ilgili sorularınız için lütfen David Burns ile e-posta yoluyla iletişime geçin D.Burns@rfblegal.co.uk veya telefonla 07762318409.
David Burns
Kıdemli Dava Ortağı
