PRS Veritabanı ve Ev Sahibi Ombudsmanı 

2025 Kiracı Hakları Kanunu Kapsamında Hesap Verebilirlik, Şeffaflık ve Uyuşmazlık Çözümü 

2025 Kiracı Hakları Yasası’nın 3. Bölümü, özel kiralama sektöründe hesap verebilirliği ve uyuşmazlık çözümünü kökten yeniden şekillendirecek iki dönüştürücü yeni kurum — ulusal ev sahibi kayıt veri tabanı ve bağlayıcı bir Ombudsman sistemi — oluşturmaktadır. 

2025 Kiracı Hakları Yasası ile ilgili yorumların çoğu, 21. Maddenin kaldırılması ve süreli kira sözleşmelerine geçiş üzerine yoğunlaşmış olsa da, Yasanın 73. ila 94. maddeleri kapsayan 3. Bölümü, aynı derecede önemli yapısal değişiklikler getirmektedir. Ulusal Özel Kiralama Sektörü (PRS) Veritabanının oluşturulması ve zorunlu Ev Sahibi Ombudsmanlığı, sektörü profesyonelleştirecek ve mevzuata uyulmamasını benzeri görülmemiş bir düzeyde ortaya çıkaracaktır. Bu makale, neler olacağını, ne zaman olacağını ve ev sahiplerinin hazırlık için ne yapması gerektiğini açıklamaktadır. 

3. Bölümün İki Temel Unsuru 

3. Bölüm, birbiriyle bağlantılı ve birlikte çalışmak üzere tasarlanmış iki mekanizmaya dayanmaktadır. Veritabanına kayıt yaptırmak, 8. Bölüm’de belirtilen belirli mülkiyet geri alma gerekçelerine erişim için bir ön koşul olacaktır — yani, kayıt yaptırmayan ev sahipleri, başka türlü geçerli bir gerekçe mevcut olsa bile, mülklerinin mülkiyetini yasal olarak geri alamayabilirler. Öte yandan Ombudsman, kiracı şikayetlerinin çözümü için mahkeme işlemlerine alternatif, ücretsiz ve hukuken bağlayıcı bir yol sunacaktır. 

PRS Veritabanı (73-94. bölümler) 

İngiltere’deki tüm özel ev sahipleri ve kiralık mülklerin yer aldığı ulusal bir kayıt sistemi. Tüm güvence altına alınmış ve düzenlemeye tabi kira sözleşmeleri için zorunlu olan bu sistemin bölgesel olarak uygulamaya konulması 2026’nın sonlarında başlayacak ve 2027’den itibaren ülke çapında tam kayıt zorunluluğu getirilecektir. 

Kayıt yaptırmama durumu, hukuki para cezalarına yol açacak ve ev sahibinin Bölüm 8’de belirtilen belirli tahliye gerekçelerine dayanma imkânını kısıtlayacaktır. 

Kira Ombudsmanı (2. Bölüm, 1. Kısım) 

Tüm özel ev sahipleri için — yönetim acenteleriyle çalışanlar da dahil olmak üzere — yeni bir zorunlu tazminat sistemi. Kiracılara, mahkemeye başvurmadan şikayetlerini çözebilecekleri ücretsiz ve bağımsız bir yol sunar. 

Ombudsman kararları, ev sahipleri için yasal olarak bağlayıcıdır. 2028 yılından itibaren üyelik zorunlu hale gelmesi beklenmektedir. 

Özel Kiralık Konut Sektörü Veritabanı 

S.73–94 PRS Veritabanı, hükümet tarafından ev sahipleri, kiracılar ve yerel belediyeler için bir “tek durak noktası” olarak tanımlanmıştır. Bu veritabanı üç farklı amaca hizmet edecektir: kiracıların kira sözleşmesi imzalamadan önce bilinçli kararlar alabilmelerini sağlamak; ev sahiplerinin yasalara uyum durumlarını anlamalarına ve bunu kanıtlamalarına yardımcı olmak; ve yerel konut yetkililerine, kurallara uymayan ve dolandırıcı işletmecilere karşı yaptırım uygulayabilmeleri için gerekli araçları sağlamak. 

Ev sahipleri hangi bilgileri kaydetmek zorundadır? 

Kesin veri alanları ikincil mevzuat yoluyla teyit edilecektir. Bununla birlikte, hükümet asgari gerekliliklerin aşağıdakileri içereceğini belirtmiştir: 

Kategori	Gerekli Bilgiler
Ev Sahibi Bilgileri	Tam adı, tebligatlar için Birleşik Krallık’taki bir adres ve tüm ortak ev sahiplerinin iletişim bilgileri
Mülk Detayları	Tam adres, konut türü (müstakil ev/daire/HMO), yatak odası sayısı, hane sayısı ve konut sakinlerinin sayısı, doluluk durumu ve mobilyalı olup olmadığı
Güvenlik ve Uyumluluk	Güncel Gaz Güvenliği Sertifikası, Elektrik Tesisatı Durum Raporu (EICR), Enerji Performans Sertifikası (EPC) derecesi ve sertifikası, uygun olduğu durumlarda HMO ruhsat bilgileri
Kira Bilgileri	Mülkün garantili dönemsel kira sözleşmesi kapsamında kiralandığının teyidi; atanmış kiralama acentesine ilişkin ayrıntılar

Ev Sahipleri İçin Not  

Emlak Acenteleriyle Çalışma Mülkünüzü yönetmek için bir emlak acentesiyle çalışıyorsanız, kayıt yükümlülüğü ortaklaşa yerine getirilebilir. Ancak, kayıtlı olmayan bir mal sahibi adına bir mülkü pazarlayan acenteler kendileri de cezaya maruz kalacaktır — bu da, acentenizin kaydınızın yapılmış olmasını sağlaması için güçlü bir ticari motivasyona sahip olduğu anlamına gelir. 

Veritabanı Nasıl Kullanılacak? 

Bu veri tabanı sadece idari bir formalite değildir. Kamuoyuna kısmen açık olacak ve potansiyel kiracıların, kira sözleşmesi imzalamadan önce ev sahibinin kayıt durumunu doğrulamasına ve ilgili mevzuata uygunluk bilgilerini incelemesine imkân verecektir. Yerel konut yetkilileri daha kapsamlı bir bakış açısına sahip olacak ve veritabanını ruhsat kayıtlarıyla karşılaştırarak, şikayet gelmesini beklemeden kurallara uymayan ev sahiplerini proaktif olarak tespit edebileceklerdir. 

Önemli bir nokta olarak, hükümet, 8. Madde’deki belirli mülkiyet geri alma gerekçelerinin yalnızca veri tabanına kayıtlı ev sahipleri tarafından kullanılabileceğini teyit etmiştir. Bu gerekçelere dayanmaya çalışan kayıt dışı ev sahipleri, mülkiyet iadesi taleplerinin mahkeme tarafından reddedilme riskiyle karşı karşıya kalır. Bu bağlantı, kaydı salt bürokratik bir yükümlülük olmaktan çıkararak, mülkünün mülkiyetini geri almak zorunda kalabilecek her ev sahibi için operasyonel açıdan vazgeçilmez bir adım haline getirir. 

3. Bölümden Önce 

• İngiltere’de özel ev sahipleri veya kiralık mülkler hakkında merkezi bir ulusal kayıt sistemi bulunmamaktadır. 
• Yerel belediye yetkililerinin denetim faaliyetleri, olaylara tepki niteliğindeydi ve sınırlı görüş mesafesi nedeniyle kısıtlanmıştı. 
• Kiracılar, kiralamadan önce ev sahibinin yasalara uyum durumunu doğrulayabilecekleri güvenilir bir yol bulamıyorlardı. 

3. Bölümden Sonra 

• Ulusal, arama yapılabilen bir veritabanında yer alan tüm PRS ev sahipleri ve gayrimenkuller. 
• Belediyeler, kurallara uymayan veya kayıtlı olmayan ev sahiplerini geniş ölçekte proaktif bir şekilde hedef alabilmektedir. 
• Kiracılar kayıt durumlarını kontrol edebilir; kayıt yaptırmama durumu, mülkiyet haklarıyla doğrudan bağlantılıdır. 

Kayıt Masrafları ve İdari İşlemler 

Ev sahiplerinin, kayıtlarını sürdürebilmek için her bir gayrimenkul başına yıllık bir ücret ödemeleri gerekecektir. Hükümet, bunun bir maliyet karşılama ücreti olacağını belirtmiş olup, kesin tutar 2026’daki bölgesel uygulamaya geçilmeden önce teyit edilecektir. Portföy sahibi ev sahipleri için bu, finansal planlamada dikkate alınması gereken yeni bir tekrarlayan genel gider anlamına gelmektedir. Yönetim acenteleri, müşterileri adına kayıt yaptırabilir ve kayıtları tutabilir; pek çoğunun, veritabanı uyumluluğunu standart hizmet paketlerine dahil etmesi beklenmektedir. 

Anonim Şirketler ve Ortak Mülkiyet 

Hükümet, limited şirketler ve ortak ev sahipleri için kayıt prosedürlerinin ikincil mevzuat yoluyla halen son halini aldığını kabul etmiştir. Mevcut kılavuza göre, kira sözleşmesinde ev sahibi olarak adı geçen kişi, kayıt işlemini gerçekleştirecek taraftır. Kurumsal bir yapı içinde gayrimenkul sahibi olan ev sahipleri, ikincil mevzuat yayınlandığında bu konuda özel hukuki danışmanlık almalıdır. Ronald Fletcher Baker LLP’nin gayrimenkul ekibi, sizin özel yapınız için bunun ne anlama geldiği konusunda size danışmanlık verebilir. 

PRS Ev Sahibi Ombudsmanı 

İngiltere’deki tüm özel ev sahiplerinin ilk kez resmi bir şikayet çözüm mekanizmasına — PRS Ev Sahibi Ombudsmanı’na — üye olmaları zorunlu hale getirilecek. Bu düzenleme, özel kiralık konut sektörünü, halihazırda zorunlu Ombudsman düzenlemeleri kapsamında faaliyet gösteren sosyal konut sektörü ve emlak acentesi sektörüyle aynı düzeye getiriyor. Bu yükümlülük, bir yönetim acentesi kullanılıp kullanılmadığına bakılmaksızın doğrudan ev sahibine aittir. 

Kiracılar Hangi Konularda Şikayette Bulunabilir? 

Ombudsman, bakımsızlık ve bakım eksiklikleri, iletişim sorunları veya taleplere yanıt verilmesindeki kabul edilemez gecikmeler, hukuka aykırı ücretler veya masraflar, yetersiz yönetim uygulamaları ve yasal yükümlülüklerin yerine getirilmemesi gibi çok çeşitli konularda, kiracı adayı, mevcut ve eski kiracılardan gelen şikayetleri kabul edecektir. Bu hizmet, kiracılar için ücretsiz olacak ve hukuki temsil gerektirmeyecektir — bu, maddi durumdan bağımsız olarak erişilebilirliği sağlamak amacıyla kasıtlı olarak benimsenen bir politika tercihidir. 

Ombudsman Süreci 

1. Kiracı, ev sahibine şikayette bulunur 

Kiracılar, Ombudsman’a başvurmadan önce, sorunu öncelikle ev sahibiyle doğrudan görüşmeli ve sorunun çözülmesi için makul bir süre tanımalıdır. Ev sahipleri, tüm sorunların çözümüne yönelik samimi bir çaba gösterildiğini ortaya koyacak şekilde ele alınması ve kaydedilmesi için net ve yazılı bir şikayet prosedürü uyguladıklarından emin olmalıdır. 

2. Ombudsman’a başvurma 

Sorun çözüme kavuşturulamadığı takdirde, kiracı şikayetini Ombudsman’a ücretsiz olarak iletebilir. Ombudsman, her iki taraftan da kanıt talep ederek bağımsız bir soruşturma yürütecektir. Ev sahiplerinin belirlenen süreler içinde sürece katılmaları ve gerekli belgeleri sunmaları zorunludur; bunu yapmamak başlı başına bir ihlal teşkil eder. 

3. Tespit ve Çözüm Yolları 

Ombudsman, ev sahibinden belirli bir işlemi yapmasını veya durdurmasını, resmi bir yazılı özür veya açıklama sunmasını ve kiracıya maddi tazminat ödemesini talep edebilir. Tüm kararlar, ev sahibi açısından yasal olarak bağlayıcıdır. 

4. Uygunsuzluk ve Sorunun Üst Düzeye Taşınması 

Ombudsman’ın kararına uyulmaması, programdan çıkarılmaya yol açabilir; bu durum da yerel makamların yaptırım uygulamasına neden olur. Ombudsman ayrıca, ev sahibinin talebi üzerine erken aşama arabuluculuk süreci başlatma yetkisine sahiptir; bu sayede, resmi bir karara varılmadan önce, çözüm için daha az çatışmacı bir yol sunulur. 

Konut Ombudsmanı Bağlantısı 

Hükümet, şu anda sosyal konut şikayetlerini denetleyen mevcut Konut Ombudsmanlığı Servisi’nin, yeni özel kiralama sektörü (PRS) programının idarecisi olarak en olası aday olduğunu belirtti; böylece hem sosyal hem de özel kiralamayı kapsayan tek bir, tüm kiralama türlerini içeren bir şikayet çözüm hizmeti oluşturulacak. Hata hem ev sahibinde hem de kiralama acentesinde ise, PRS Ombudsmanı mevcut acente tazminat programlarıyla ortak soruşturmalar yürütebilir ve ortak kararlar verebilir. Yönetici, 2028’de zorunlu üyelik uygulaması başlamadan önce, 2026 yılı içinde resmen atanacaktır. 

İyi Yönetilen Portföyler İçin Bir Not 

Ombudsman, sadece hesap verebilirliğin bir aracı değildir — aynı zamanda sorumlu ev sahiplerine de fayda sağlar. Mahkeme süreçlerine göre daha hızlı ve daha az maliyetli bir alternatif sunar, anlaşmazlıklar tırmanmadan erken bir çözüm sağlanmasına imkân tanır ve bir şikâyetin uygun şekilde ve iyi niyetle ele alındığını göstermek için yapılandırılmış bir mekanizma oluşturur. Zaten yüksek yönetim standartlarını sürdüren ev sahipleri için Ombudsman bir tehdit değil, operasyonel bir kaynaktır. 

Yaptırımlar ve Para Cezaları 

Yerel konut idarelerine, Kanunun 3. Bölümü kapsamında ve Kanunun genelinde önemli ölçüde güçlendirilmiş yaptırım yetkileri verilmiştir. Çeşitli ihlaller için hukuki para cezaları uygulanabilir; bu cezalar, tekrarlanan veya ciddi uyumsuzluk durumlarında açıkça artan bir ölçekte belirlenmiştir. 

İdari Para Cezası Ölçeği — 3. Bölüm: İhlaller 

İlk veya Küçük İhlal 

Veritabanına kayıt yaptırmama; Ombudsman programına katılmama 

En fazla 7.000 sterlin 

Ciddi, Sürekli veya Tekrarlanan İhlal 

Kayıt yaptırmama durumunun devam etmesi; Ombudsman kararlarına uyulmaması 

En fazla 40.000 sterlin 

Ceza Kovuşturması 

En ciddi ve devam eden ihlallere uygulanan 40.000 sterlinlik idari para cezasına alternatif 

Sınırsız para cezası 

İdari cezaların ötesinde, kiracılar ve onlar adına hareket eden yerel belediyeler, Birinci Derece Mahkeme aracılığıyla Kira İadesi Kararları talep edebilirler. Bu kararlar, ev sahiplerinin kurallara uymadıkları süre boyunca aldıkları kirayı iade etmelerini gerektirir — genellikle en fazla 12 aylık kira tutarı kadar. Portföy sahibi ev sahipleri için bu risk, yukarıda belirtilen medeni hukuk cezalarının tutarını önemli ölçüde aşabilir. 

Tehlike Altındaki Mülkiyet Hakları  

Kayıtlı olmayan ev sahipleri, Bölüm 8’de belirtilen belirli mülkiyet geri alma gerekçelerine dayanamayabilir. Bunun pratikteki sonucu şudur: PRS Veritabanına kaydolmamak, geçerli bir maddi gerekçe mevcut olsa bile, ev sahibinin mülkünün mülkiyetini yasal olarak geri almasını engelleyebilir. Bu durum, Bölüm 3’e uyulmamasından kaynaklanan en önemli operasyonel risk olarak değerlendirilebilir ve ev sahipleri üzerindeki günlük etki açısından para cezalarından daha ağır sonuçlar doğurur. 

3. Bölümün Uygulama Takvimi 

27 Aralık 2025 — Şu anda yürürlükte 

Yerel Yönetimlerin Soruşturma Yetkilerinin Genişletilmesi 

Yerel konut kurulları, gayrimenkulleri denetleme, belge talep etme ve üçüncü taraf verilerine erişme konusunda yeni yetkiler kazandı. Bu yaptırım yetkileri, 3. Kısım düzenlemesinin tamamının temelini oluşturmaktadır ve halihazırda aktif olarak kullanılmaktadır. 

2026'nın sonları — 2. Aşama Başlıyor 

PRS Veritabanının Bölgesel Olarak Kullanıma Sunulması Başladı 

Veritabanı, aşamalı bir bölgesel uygulamaya geçecek. Pilot bölgelerdeki mülk sahipleri, kayıt yaptırmak ve mülk başına yıllık ücreti ödemeye başlamakla yükümlü olacak ilk kişiler olacak. Yıllık ücret tutarları, uygulamanın başlamasından önce kesinleştirilecek. 

2027 — Ülke çapında tam lansman 

Tüm PRS Ev Sahipleri İçin Zorunlu Kayıt 

İngiltere genelinde kayıt zorunlu hale gelir. Bu tarihten itibaren, kayıt yaptırmama durumu, 8. Madde’de belirtilen belirli mülkiyet gerekçelerine erişimi doğrudan kısıtlar. 

2028 — Ombudsman Canlı Yayını 

PRS Ev Sahibi Ombudsmanı Üyeliği Zorunlu Hale Geliyor 

Tüm özel ev sahiplerinin Ombudsman programına katılmaları zorunlu hale getirilecektir. İdare kurumu (muhtemelen Konut Ombudsmanlığı Servisi) 2026 yılında atanacak ve zorunlu üyelik uygulaması yürürlüğe girmeden önce faaliyetlerini genişletmesi için kendisine süre tanınacaktır. 

2035 — İnsana Yakışır Konut Standardı 

“İyi Konutlar” Standardı Özel Kiralık Konut Sektörüne Genişletildi 

Yasanın standartlar gündeminin son aşaması. Hükümet, 2035 yılını uygulama tarihi olarak önermiştir. Ev sahiplerinin, olası eksiklikleri — özellikle nem, küf ve HHSRS’nin 1. kategori tehlikelerini — çok önceden gidermeye başlamaları teşvik edilmektedir. 

Ev Sahipleri İçin Pratik Adımlar 

3. Kısım için belirlenen zaman çizelgeleri, ev sahiplerine 1. Aşama kira reformlarına kıyasla daha fazla hazırlık süresi tanıyor; ancak bu süre aktif bir şekilde değerlendirilmeli, pasif bir şekilde beklememelidir. Şu anda aşağıdaki adımların atılması tavsiye edilir. 

Uyum belgelerinizi gözden geçirin ve düzenleyin. Veritabanı, kiraya verdiğiniz her gayrimenkul için güncel Gaz Güvenliği Sertifikaları, EICR’ler, EPC’ler ve ilgili sertifikaların bulunmasını gerektirecektir. Eksik, süresi dolmuş veya gerekli standartlara uymayan belgeler, kayıt dönemleri başladığında zaman baskısı altında kalmak yerine derhal halledilmelidir. 

Belgelenmiş bir şikayet prosedürü oluşturun. Ombudsman, kiracıların konuyu programa taşımadan önce size sorunlarını ilettiklerine dair kanıt talep edecektir. Açık ve yazılı bir şikayet süreci — ve yazışmaları yazılı olarak teyit etme ve yanıtlama konusunda tutarlı bir uygulama — herhangi bir soruşturmada ilk kanıt temelli savunma hattınız olacaktır. 

Yeni masrafları karşılayabilmek için mali planlamanızı gözden geçirin. Mülk başına yıllık veritabanı kayıt ücretleri ve Ombudsman üyelik ücretleri, yeni tekrarlayan yükümlülükler teşkil etmektedir. Her ikisi de kira getirisi hesaplamalarınızda dikkate alınmalıdır. 

Yönetim temsilcinizle sorumlulukları netleştirin. Kayıt ve Ombudsman üyeliği yükümlülükleri doğrudan ev sahibine aittir, ancak emlakçılar bunları sizin adınıza yerine getirebilir. Emlakçılık sözleşmenizde, kayıt ve üyeliğin sürdürülmesinden kimin sorumlu olduğu konusunda net bir hüküm bulunduğundan ve emlakçınızın bu gerekliliklere yönelik aktif olarak hazırlık yaptığından emin olun. 

Portföyünüzün özel yapısı konusunda hukuki danışmanlık alın. Karmaşık mülkiyet yapılarına sahip ev sahipleri — şirketler, müşterek mülkiyet, tröstler — standart düzenlemenin kendileri için koşulsuz olarak geçerli olduğunu varsaymamalıdır. İkincil mevzuat, bu düzenlemenin işleyişini netleştirecektir ve yayınlandığında gayrimenkul ekibimiz bu konuda danışmanlık verebilir.