Bölüm 21'in Sonu: Ev Sahipleri ve Kiracıları Neler Bekliyor?

Otuz yılı aşkın bir süredir, 1988 Konut Yasası'nın 21. Bölümü, güvenceli kısa süreli kiracıların (AST'ler) ev sahiplerinin kiracının kusurunu kanıtlamadan mülkiyeti geri almasına izin vermiştir. Bu durum değişmek üzere. Hükümetin Kiracı Hakları Yasa Tasarısı ("Tasarı") parlamentodaki son aşamasındadır ve yürürlüğe girdiğinde, Bölüm 21'i kaldıracak ve sektörü Bölüm 8 kapsamında güçlendirilmiş zilyetlik gerekçeleri ile tek bir dönemsel kiracılık sistemine taşıyacaktır.

İleriye bakmadan önce, bugünkü yasa hakkında net olmak hayati önem taşımaktadır. 22 Ağustos 2025 tarihi itibariyle 21. Bölüm yürürlükte kalmaya devam etmektedir. Tasarı 21 Temmuz 2025 tarihinde Lordlar Kamarasında Üçüncü Okumasını tamamlamıştır ve yaz tatilinden sonra Eylül ayı başında Lordların değişikliklerinin değerlendirilmesi için Avam Kamarasına geri dönecektir. Kraliyet Onayı'nın bu sonbaharda alınması ve 2026 yılı başlarında yürürlüğe girmesi beklenmektedir, ancak kesin başlangıç tarihi henüz belirlenmemiştir.

Şu anda bulunduğumuz nokta: Bölüm 21 nasıl işliyor (mevcut yasa)

Geçerli bir Bölüm 21 bildirimi (Form 6A), ev sahibine, genellikle hızlandırılmış prosedür (yönlendirilmedikçe duruşma yapılmaz) yoluyla, mülkiyeti ele geçirmek için evrak işlerine dayalı bir yol sağlar. Geçerli olması için, ev sahiplerinin aşağıdakiler de dahil olmak üzere yasal ön koşulların ve zaman sınırlarının bir kontrol listesini karşılaması gerekir:

• Minimum bildirim: en az iki ay.
• En erken hizmet: kiracılığın ilk 4 ayı içinde değil.
• Genel olarak tebligattan itibaren 6 ay içinde (veya daha uzun bir tebligatın gerekli olduğu durumlarda tebligatın sona ermesinden itibaren 4 ay içinde) dava açılması gerekir.
• Depozito: depozitoyu koruyun ve öngörülen bilgileri sunun.
• Belgeler: Geçerli bir gaz güvenlik sertifikası, EPC ve güncel How to Rent kılavuzunu (2015 Yönetmeliği uyarınca başlangıçta/yenilemede) sunun. Mahkemeler, Bölüm 21 bildiriminden önce verilmiş olması koşuluyla geç bir gaz güvenlik sertifikasını kabul edebilir (bkz. Trecarrel Evi).
• Ruhsatlandırma: gerekli tüm ruhsatlara sahip olmak.

Hızlandırılmış yolda, bir duruşma yalnızca yargıç yönlendirirse gerçekleşir; aksi takdirde talep kağıt üzerinde karara bağlanır. Ev sahipleri kira borçlarını da talep ederlerse, standart yolu kullanmaları gerekir.

Bölüm 21 neden kaldırılıyor?

 Politikanın itici gücü kiracılık güvencesidir: keyfi "hatasız" tahliye tehdidini ortadan kaldırmak, kiracıları kötü uygulamalara karşı çıkmaları için güçlendirmek ve kiralama standartlarını modernize etmek. Hükümetin kılavuzu, Tasarının 21. Bölümü kaldırdığını ve sabit süreleri tek bir periyodik sistemle değiştirdiğini doğrulamaktadır.

Kiracı Hakları Yasa Tasarısı kapsamında Bölüm 21'in yerini ne alıyor?

• Tek bir dönemsel kiracılık sistemi: tüm güvenceli kiracılıklar dönemsel olacaktır. Kiracılar iki ay önceden bildirimde bulunarak kiracılığı sona erdirebilecek ve ev sahipleri mülkiyeti geri almak için Bölüm 8 gerekçelerine dayanmak zorunda kalacaktır. Hükümet bu uygulamayı aşamalı olarak değil, tek aşamada hayata geçirmeyi planlamaktadır.
• Genişletilmiş ve açıklığa kavuşturulmuş Bölüm 8 gerekçeleri: tasarı, gerekçelere dayalı yaklaşımı (zorunlu ve isteğe bağlı) korumakta, ancak güncellemekte ve genişletmektedir. Temel öneriler şunlardır:

1. Ev sahibinin satış yapması/taşınması: satış yapmak veya ev sahibinin (veya yakın ailesinin) taşınması için mülkiyeti geri almak için açık gerekçeler. Kiracılığın başlangıcında bu gerekçelerin kullanılamayacağı 12 aylık korumalı bir dönem vardır ve ev sahipleri bu gerekçelere dayanırken dört ay önceden bildirimde bulunmalıdır.
2. Ciddi kira gecikmeleri (gerekçe 8): eşik üç aylık gecikmeye yükseltildi ve gecikme gerekçeleri için bildirim süresi dört haftaya uzatıldı.
3. Tekrarlanan borçlar: duruşma ile temizlenmiş olsa bile, üç yıl içinde üç ayrı durumda iki ay gecikmiş olan kiracılar için yeni bir zorunlu zemin.
4. Arka kapıdan tahliyeler: Mahkeme gözetiminde, kiracıları çıkmaya zorlamak için piyasanın üzerinde kira artışlarının kullanılmasına karşı güvenceler

• Mülkiyetin yanı sıra daha geniş reformlar: Tasarı ayrıca bir PRS Ombudsmanı, Özel Kiralık Sektör Veritabanı, kiralama tekliflerine kısıtlamalar, güçlendirilmiş İyi Evler yükümlülükleri ve makul olmayan bir şekilde reddedilemeyen evcil hayvan talepleri (izin verilen evcil hayvan hasar sigortası ile) getirmektedir.

Bu tedbirlerin henüz yürürlükte olmadığını ve Kraliyet Onayı ile yürürlüğe girmeden önce nihai ayrıntıların değişebileceğini lütfen unutmayın.

Zaman çizelgesi: Bölüm 21 gerçekte ne zaman sona erecek?

21 Temmuz 2025: Tasarı Lordlar'da Üçüncü Okumayı Tamamladı

Eylül 2025 başları: Lordların değişikliklerinin değerlendirilmesi için Avam Kamarasına geri döner

Kraliyet Onayı: Yaygın beklenti Sonbahar 2025 (teyit edilmedi)

Başlangıç: 2026'nın başlarında tek seferde başlaması bekleniyor (Hükümet tek aşamalı bir uygulamaya işaret ediyor, ancak tarih belirlemedi)

Başlangıca kadar, ev sahipleri tüm gerekliliklerin yerine getirilmesi koşuluyla Bölüm 21'e güvenebilirler.

Bu pratikte ne anlama geliyor

Ev Sahipleri İçin

• Artık Bölüm 21 yok: Bölüm 8 kapsamında ilerlemeyi planlayın. Hızlandırılmış Bölüm 21 yolu ortadan kalkacak ve çoğu talep, kanıtlar ve (genellikle) bir duruşma ile standart yolda ilerleyecektir.
• Yeni satış/taşınma yolu: Eğer satmak ya da taşınmak istiyorsanız, Tasarı bunun için bir gerekçe sunuyor, ancak sadece 12 ay sonra ve dört ay önceden bildirimde bulunarak. Bu kısıtlamalar etrafında zaman çizelgeleri oluşturun.
• Borç stratejisi: defterlerin titiz olmasını sağlayın. Yüksek Gerekçe 8 eşiği (3 ay) ve tekrarlanan borçlar gerekçesi vaka seçimini ve zamanlamasını şekillendirecektir.
• Uyumluluk: Lisanslama ve belgelerin canlıya alındıktan sonra daha keskin bir şekilde incelenmesini bekleyin.

Kiracılar için

• Daha fazla güvenlik: varsayılan periyodik kiracılık ve "hatasız" tahliyenin sona ermesi.
• Bildirim ve güvenceler: ev sahiplerinin satmak veya taşınmak için mülkiyeti istedikleri durumlarda daha fazla zaman. Evden çıkmaya zorlamak amacıyla yapılan aşırı kira artışlarına itiraz edebilme.
• El koyma hala mümkündür: ciddi veya sürekli kira borçları, anti-sosyal davranışlar ve diğer gerekçeler hala tahliyeyi haklı kılabilir.

Şimdi atılacak pratik adımlar

Ev Sahipleri

1. Her AST'deki evrakları denetleyin: depozito uygunluğu, gaz güvenliği, EPC, Nasıl Kiralanır Kılavuzu, lisanslar. Kusurlar, mevcut mevzuat kapsamında Bölüm 21'i raydan çıkarır ve Bölüm 8 kapsamında güvenilirliği zayıflatır.
2. Elden çıkarmayı planlayın: Satıyorsanız, olası 12 aylık koruma süresini ve dört aylık bildirimi zaman çizelgenizle eşleştirin.
3. Gecikmiş borç protokolleri: gecikmiş borçlar konusunda erken hareket edin, kapsamlı bir şekilde belgelendirin ve talepleri 3 aylık eşik/yeni tekrarlanan gecikmiş borçlar zeminine göre kalibre edin.
4. Daha fazla ihtilaflı zilyetlik işi bekleyin: kanıtları, denetim kayıtlarını ve onarım günlüklerini düzenleyin.

Kiracılar

1. Kayıt tutun: onarım sorunlarını yazılı olarak rapor edin ve kağıt izi tutun.
2. Süreyi bilin: Bölüm 21'i başlangıçtan önce alırsanız, bildirim, zamanlama ve savunmalarla ilgili mevcut kurallar hala geçerlidir. Derhal tavsiye alın.
3. Bütçe: borçlar reform sonrası güçlü bir zemin olmaya devam edecek. Zorlanıyorsanız erkenden destek alın.

Sıkça sorulan sorular

Bölüm 21 çoktan gitti mi?

Hayır, bugün yürürlükte kalmaya devam ediyor. Yürürlükten kaldırma, henüz belirlenmemiş olan Tasarı'nın başlangıç tarihinde gerçekleşecektir.

Mülkiyeti ele geçirmek için hızlı bir yol olacak mı?

Hızlandırılmış yol Bölüm 21'e özgüdür. Kaldırılmasından sonra, Bölüm 8 kapsamındaki standart zilyetlik yolunun (kanıta dayalı, genellikle duruşmalı) uygulanmasını bekleyin.

Ev sahipleri satmak ya da taşınmak için mülkiyeti yeniden ele geçirebilir mi?

Evet, korkuluklu yeni zeminler aracılığıyla: ilk 12 ay içinde kullanım yok ve dört ay önceden bildirimde bulunmak gerekiyor.

Gecikmiş kira borçları için ne değişir?

Zorunlu Gerekçe 8 üç aylık gecikme süresine taşınmıştır. Bildirim dört haftadır ve tanımlanmış durumlarda yeni bir mükerrer borçlanma gerekçesi (zorunlu) vardır. Nihai ifade başlangıçta teyit edilecektir.

Bizim Görüşümüz

Bölüm 21'in kaldırılması yapısal bir sıfırlamadır. Ev sahipleri için başarı, özellikle gecikmiş borçlar ve satış/taşınma gerekçeleri için Bölüm 8 kapsamındaki uyum ve kanıtlara bağlı olacaktır. Kiracılar için reformlar daha fazla istikrar sağlamakla birlikte, gerekçelerin ortaya konması halinde tahliye olasılığını ortadan kaldırmamaktadır.

Ronald Fletcher Baker'da Mülkiyet Davaları ekibimiz, hem ev sahiplerine hem de kiracılara şimdi (Bölüm 21 / Bölüm 8 kapsamında) ve başlangıçtan sonra zilyetlik stratejisi konusunda danışmanlık yapmaktadır. Değişiklik öncesinde bir satış planlamanız, bir hak talebini savunmanız veya gecikmiş borç süreçlerinizi yeniden şekillendirmeniz gerekiyorsa, bunu doğru şekilde yapmanıza yardımcı olabiliriz.

Ev Sahibi ve Kiracı Konuları: Bize Ulaşın

Ben Lewis, RFB'nin dava departmanında avukat yardımcısı olarak görev yapmaktadır. Bu konuyla ilgili sorularınız için lütfen Ben Lewis ile e-posta yoluyla iletişime geçin B.Lewis@rfblegal.co.uk veya 0203 947 8892 numaralı telefondan ulaşabilirsiniz.