11 Eylül 2024 tarihinde, İşçi Partisi Hükümeti uzun süredir beklenen Kiracı Hakları Yasa Tasarısı. Bu yasa tasarısının yeni yıl öncesinde kanunlaşması bekleniyor. İşçi Partisi Hükümeti, kiracıların korunmasını güçlendirmeyi ve özel kiralık konut sektöründeki koşulları iyileştirmeyi amaçlayan bu tasarıyı hazırlamada ve ilerletmede önemli bir rol oynamıştır. Tasarı, hem kiracı hem de ev sahibi gruplarının içeriği hakkında önemli görüşler bildirmesiyle birlikte birçok aşamadan geçmiştir.
Tasarıda, ev sahiplerinin iyice kavramaları gereken birkaç önemli husus bulunmaktadır şimdi bunun etkisine hazırlık yapmak amacıyla. Önemli değişikliklerden biri, kiracıların güvencesini ve istikrarını artırmayı amaçlayan yeni bir kira sisteminin getirilmesidir.
Tasarıya Giriş
Kiracı Hakları Yasa Tasarısı, İngiltere’deki özel kiralık konut sektörünü dönüştürmeyi amaçlamaktadır. Tasarının en önemli hükümlerinden biri, uzun süredir sebepsiz yere tahliye edilebilme endişesi yaşayan kiracılar için bir kaygı kaynağı olan 21. Maddeye dayalı ’sebepsiz“ tahliyelerin kaldırılmasıdır; bu hükümler, uzun süredir sebepsiz yere tahliye edilebilme riski nedeniyle kiracılar için bir endişe kaynağı oluştururken, aynı zamanda 1988 Konut Kanunu kapsamında halihazırda mevcut olmayan gerekçelerle mülklerinin geri alınmasını talep edebilecek ev sahiplerinin endişelerini dengelemeyi amaçlamaktadır. Tasarı ayrıca, sabit süreli garantili kısa süreli kira sözleşmelerinin (AST’ler) yerini alacak yeni bir dönemsel kira sistemi getiriyor.
21. Bölümün Sonu
Artık şu durum resmiyet kazandı: 21. Bölüm ‘kusursuz’ tahliyeler kademeli olarak kaldırılmaktadır.
Tasarı, bunu “Garantili Kısa Süreli Kira Sözleşmeleri”ni (AST’ler) kaldırarak ve bunların yerine en fazla bir ay süreli “Dönemsel Garantili Kira Sözleşmeleri”ni getirerek gerçekleştirmeyi amaçlamaktadır. Bu önemli değişiklik, ev sahiplerinin artık 21. Madde’yi kullanarak mülkün mülkiyetini geri alamayacakları anlamına gelmektedir.
Yasada belirtilecek bir tarihte, İngiltere’deki tüm AST’ler — ister yasal, ister periyodik, ister belirli süreli olsun — 21. Madde uyarınca bir dava süreci halihazırda devam etmediği sürece, Periyodik Güvence Altındaki Kira Sözleşmelerine dönüştürülecektir. Bu tarih, İşçi Partisi’nin seçim vaadine uygun olarak, yasa tasarısının Kraliyet Onayı’nı almasından kısa bir süre sonra gerçekleşmesi muhtemeldir.
8. Madde Kapsamında Mülkiyet Hakkı İçin Yeni Gerekçeler
Önceki makalelerimizde, aşağıdakilere eklenmesi önerilen bazı yeni gerekçeleri ele almıştık: 8. Bölüm.
Bu yasa tasarısının önceki versiyonunda (Kiracılar Reformu Yasa Tasarısı) olduğu gibi, aşağıdakileri kapsayan yeni tahliye gerekçeleri getirilecektir:
- Mülkünü satmak isteyen ev sahibi; ve
- Ev sahibi ya da bir aile üyesi, söz konusu mülkte yaşamak istiyor.
Bu gerekçelerin hiçbiri kira sözleşmesinin ilk yılı içinde kullanılamaz ve kiracının önceki AST kapsamında geçirdiği süre bu süreye dahil edilecektir. Ayrıca, ev sahiplerinin dört aylık bir ihbar süresi vermesi gerekecektir. Ev sahibinin satış amacıyla mülkü geri almak istemesi durumunda, ihbarın tebliğinden sonra mülkün yeniden kiraya verilmesini veya kiraya verilmek üzere pazarlanmasını engelleyen 12 aylık bir kısıtlama olacaktır.
Bir ev sahibi, bu süre sona ermeden önce gayrimenkulü yeniden kiraya verirse veya pazarlamaya çıkarırsa, yerel yönetim tarafından 7.000 sterline kadar para cezasına çarptırılabilir.
Kira borçlarıyla ilgili olarak daha önce önerilen 8A. Madde yürürlükten kaldırılmıştır. Bununla birlikte, 8. Madde (kira borçları nedeniyle zorunlu tahliye) geçerliliğini korumaktadır; ancak asgari borç süresi iki aydan üç aya çıkarılmış ve bildirim süresi iki haftadan dört haftaya uzatılmıştır.
Gerekli Belgeler
Eski sahiplerinin gaz güvenliği sertifikaları ve EPC’leri sunmak gibi 21. Madde gerekliliklerine uymadığı tarihi kira sözleşmelerine sahip gayrimenkulleri devralan ev sahipleri, biraz da olsa rahat bir nefes alabilirler. 8. Madde uyarınca, mülkün geri alınması için bu belgelerin kira sözleşmesinin başlangıcında sunulması gerekmeyecektir.
Bununla birlikte, ev sahipleri bu belgeleri sunma konusunda yasal gerekliliklere uyulmasını yine de sağlamalıdır; zira buna uyulmaması ciddi sorunlara yol açabilir.
Depozito koruma şartlarının yerine getirilmemesi durumunda, bu Tasarı kapsamında (antisosyal davranış gerekçeleri hariç) hiçbir mülkiyet hakkı kararı verilemeyeceğini belirtmek önemlidir.
Kira Geri Ödeme Kararları
Kiracı Hakları Yasa Tasarısı, Kira Geri Ödeme Kararları’nda (RRO) da değişiklikler getiriyor. Şu anda, HMO (Birden Fazla Kişinin Yaşadığı Konut) şartlarının ihlaliyle ilgili sorumluluk, mülkü yöneten veya kontrolü altında tutan tarafa aittir. ’Kira-kira” programlarına katılan ev sahipleri için bu durum, geçmişte ara ev sahibinin sorumlu olduğu anlamına geliyordu.
Yeni Kiracı Hakları Yasa Tasarısı uyarınca, üst kiraya verenler kira iadesi kararlarından sorumlu tutulacaktır. Bu nedenle ev sahipleri, “kira karşılığı kiralama” anlaşmaları yaparken dikkatli davranmalı ve gerekli özenin gösterildiğinden emin olmalıdır. Garantili kira ve idari yükün azalması cazip gelse de, bu tür anlaşmalar kira iadesi kararları nedeniyle daha yüksek maliyetlere yol açabilir ve bu maliyetler, elde edilebilecek olası tasarrufları çok aşabilir.
Mevcut yasaya göre, kiracılar; bir HMO ruhsatının ihlali durumunda, mülkün HMO (zorunlu veya ek) ruhsatına sahip olması gerekirken sahip olmadığı durumlarda ve mülkün bulunduğu yerel idareye bağlı olarak seçici ruhsat alması gerektiği halde almadığı durumlarda kira iadesi kararı için başvuruda bulunabilirler. Ev sahipleri, gerekli lisanslara sahip olduklarından emin olmak için mülklerinin bulunduğu bölgedeki her türlü değişikliği her zaman takip etmelidir.
Ayrıca, RRO’ların kapsadığı süre 12 aydan 24 aya çıkacak ve kiracılar, bu karar için başvuruda bulunmak üzere iki yıllık bir süreye sahip olacaklar. Bu, bir kiracının bir ihlal nedeniyle RRO başvurusunda bulunabileceği ve kiraya verenin sorumlu bulunması halinde kiracıya 24 aylık kira bedelini geri ödemek zorunda kalabileceği anlamına geliyor.
Tasarı ayrıca, kira iadesi kararıyla sonuçlanabilecek yeni suç tanımlarını da getirmektedir; bunlar arasında şunlar yer almaktadır:
- Mülkiyet gerekçesinin kötüye kullanılması
- Kiralama kısıtlamasının ihlali
- İdari para cezasının verilmesinden sonra ihlalin devam etmesi
- Ev Sahibi Tazminat Programı’nın İhlali
- Ev sahibi veritabanına yanlış bilgi verilmesi
Mahkeme, tazminat kararını verirken önceki RRO’ları veya hukuki cezaları da dikkate alabilecektir. Ombudsman hizmetinin hayata geçirilmesi, uyuşmazlıkların hızlı ve maliyet etkin bir şekilde çözülmesine yardımcı olmayı amaçlamaktadır.
Yasadışı Tahliyeler
Ev sahiplerinin de bildiği üzere, bir kiracıyı hukuka aykırı bir şekilde tahliye etmek, aşağıdakileri ihlal eder: 1977 tarihli Tahliyeye Karşı Koruma Kanunu’nun 1. Bölümü ve cezai sorumluluk doğurur. Kiracı Hakları Yasa Tasarısı, yerel yönetimlere PEA ihlallerine karşı 40.000 sterline kadar para cezası uygulama yetkisi vererek bu düzenlemeyi genişletmektedir.
Kira Artırma Yasağı
Tasarı, ev sahiplerinin ve emlakçıların potansiyel kiracılardan kira için teklif vermelerini talep etmelerini veya ilan edilen kira bedelinin üzerinde teklifler yapılmasını teşvik etmelerini yasaklayacaktır. Ayrıca, ev sahipleri ve emlakçıların mülkleri ilan edilen tutardan daha yüksek bir bedel karşılığında kiraya vermeleri de yasaklanacaktır.
Artık kira için yüksek tutarlı peşin ödemeler yapılmayacak
Tasarı ayrıca, ev sahiplerinin potansiyel kiracılardan yüksek tutarda peşin kira talep etmesini engelleyecektir. Tasarı, 2019 Kiracı Ücretleri Kanunu Ev sahiplerinin ve emlakçıların, kira sözleşmesi imzalanmadan önce herhangi bir kira ödemesi talep etmesini yasaklamak. Ev sahibi, kira sözleşmesi üzerinde mutabakat sağlanıp sözleşme başlangıç tarihinden önce imzalandıktan sonra ancak en fazla bir aylık kira tutarı talep edebilecektir.
Tasarı ayrıca şunu da değiştirecektir: 1988 Konut Yasası yani, mevcut kira sözleşmelerinde yüksek tutarda peşin ödeme şartı öngören hükümler bulunması halinde, bu hükümlerin uygulanamaz olacağı anlamına gelir.
Kira Artışları
Yeni “Periyodik Güvence Altındaki Kira Sözleşmeleri” kapsamında, kiralar yalnızca yılda bir kez şu yöntem kullanılarak artırılabilir: 1988 Konut Kanunu’nun 13. maddesine göre uygulanan prosedür. Şu anda, kiracılar 13. Madde uyarınca yapılan kira artışına karşı Birinci Derece Mahkemesi’nde itirazda bulunabilirler; bu mahkeme, önerilen kira tutarının piyasa fiyatlarını aşıp aşmadığını belirler.
Tasarı, Mahkeme’nin yetki alanını daraltarak, Mahkeme’nin (a) piyasa kirası ile (b) ev sahibinin önerdiği kira bedelinden hangisi daha düşükse onu kira bedeli olarak belirlemesine imkân tanıyor. Ayrıca, Mahkeme, şu anda yapamadığı halde, 13. Madde uyarınca verilen bildirimin geçerliliğini değerlendirme yetkisine sahip olacak.
1985 tarihli Ev Sahibi ve Kiracı Kanunu’nun 10A. Maddesi – Awaab Yasası
Halihazırda sosyal konut sahipleri için yürürlükte olan Awaab Yasası, özel sektöre de uygulanacaktır. Bu yasa, konut sahiplerinin onarım yükümlülüklerini, halihazırda aşağıda belirtilenler dışında genişletmemektedir: 1985 tarihli Ev Sahibi ve Kiracı Kanunu’nun 9A ve 11. maddeleri, kusur şikayetlerine yanıt verilmesi için bir süre sınırı getiriyor. Özel ev sahipleri, yönetmelik yayınlandığında bunu yakından takip etmeli ve tüm iç sistemlerin bu yönetmeliğe uygun hale getirilmesini sağlamalıdır.
Evcil hayvanlar
Yasa Tasarısı’nın önceki versiyonuna ilişkin önceki makalemizde de belirttiğimiz gibi, kiracılar artık kiralık konutlarda evcil hayvan besleyebilecek. Ancak Yasa Tasarısı, kiracıların evcil hayvan sigortası yaptırması gerektiğini belirtmekte olup, bunun yapılmaması kira sözleşmesinin ihlali anlamına gelecektir. Ev sahipleri, bu evcil hayvan taleplerini dikkate almak zorundadır ve bunları haksız bir şekilde reddedemez; bu sayede kiracıların hakları korunurken, ev sahiplerinin reddedebileceği koşullar da açıkça belirtilmektedir.
Ayrımcılık
Tasarı, meşru bir neden olmadığı sürece, ev sahiplerinin sosyal yardım alan veya çocuğu olan kiracılara kiralamayı reddetmelerini genel olarak yasaklamaktadır. İpotek sözleşmeleri veya sigorta poliçelerinde yer alan, sosyal yardım alan kişileri veya çocuklu aileleri hariç tutan hükümler, uygulanamaz ve geçersiz sayılacaktır.
Ev sahipleri, potansiyel kiracının kirayı gerçekçi bir şekilde karşılayabileceğini değerlendirmek için hâlâ gelirini dikkate alabilirler.
Ev Sahipleri Veritabanı
Tasarıda ayrıca ulusal bir ev sahibi veri tabanına ilişkin bir hüküm yer almaktadır. Kiracılar, bu veri tabanında arama yaparak ev sahiplerinin yasal yükümlülüklerine uyup uymadıklarını kontrol edebileceklerdir. Veri tabanı, ev sahiplerinin yasal yükümlülüklerini anlamalarına ve bu yükümlülüklere uymalarını sağlamaya yardımcı olmak üzere tasarlanmıştır. Bakan, yönetmeliklerle veri tabanındaki hangi bilgilerin kamuya açık olacağını belirleyebilir (belediyeler de bu bilgilere erişebilir).
Gaz güvenliği sertifikaları, EPC’ler ve EICR’ler gibi ayrıntıların yanı sıra, herhangi bir mahkûmiyet veya idari para cezası da dahil edilebilir. Veritabanı gerekliliklerine uyulmaması, 7.000 sterline kadar idari para cezasına yol açabilir; daha ciddi ihlallerde ise cezai kovuşturma da söz konusu olabilir.
Ayrıca, yeni sistem kapsamında mülkün iadesini talep etmeden önce ulusal ev sahipleri veri tabanına kayıt yaptırılmaması durumunda, mülkün iadesini talep eden herhangi bir bildirim geçersiz sayılacaktır. Bununla birlikte, mevcut yasa tasarısı taslağına göre, kayıt yaptırılmaması durumu, mülkün iadesini talep eden herhangi bir bildirimin tebliğ edilmesinden önce telafi edilebilir.
Uygulama ve Düzenleme
Kiracı Hakları Tasarısı, kiracıları sorumsuz ev sahiplerinden korumak ve ev sahiplerinin yasal yükümlülüklerine uymalarını sağlamak amacıyla bir dizi yeni yaptırım önlemi getiriyor. Tasarı, ev sahipleri ve mülkleri hakkında tek bir bilgi kaynağı sağlayacak yeni bir özel kiralık konut sektörü veri tabanı oluşturulmasını öngörüyor. Bu, yerel yönetimlerin yükümlülüklerini yerine getirmeyen kötü niyetli ev sahiplerini tespit etmelerine ve bunlara karşı önlem almalarına yardımcı olacaktır. Tasarı ayrıca, ev sahipleri ile kiracılar arasındaki uyuşmazlıkları çözmek için adil ve tarafsız bir hizmet sunacak yeni bir ombudsman sistemini de getirmektedir. Ayrıca tasarı, yerel yönetimlere, yükümlülüklerini sürekli veya tekrar tekrar ihlal eden ev sahiplerine karşı önlem alma konusunda yeni yetkiler vermektedir; bu yetkiler arasında para cezası ve diğer yaptırımlar uygulama yetkisi de bulunmaktadır. Yerel yönetimlere, ihlal iddialarını soruştururken daha geniş soruşturma yetkileri de tanınacaktır.
Konut Mülkiyeti Anlaşmazlıkları Avukatları – Bize Ulaşın
Önemli değişiklikler ufukta görünürken, ev sahipleri gelişmeleri yakından takip etmeli ve tasarı yasalaştığında yeni şartlara tam olarak uyum sağladıklarından emin olmalıdırlar.
Şu konuda tavsiye için konut mülkiyeti uyuşmazlıkları, lütfen Kıdemli Ortak ile iletişime geçin Marissa Lawrence veya Kıdemli Dava Ortağı David Burns.
Marissa Lawrence
Kıdemli Ortak Avukat
