Not: Bu makale, ev sahipleri için hak kaybı konusunda, daha spesifik olarak da ev sahiplerinin hak kaybından feragat etmeleri konusunda pratik rehberlik sunan serimizin devamı niteliğindedir.
Kira Sözleşmesinden Vazgeçme Hakkım Var mı?
Elden çıkarma hakkı kira sözleşmesinde açıkça saklı tutulmalıdır. Kira sözleşmesinde bu hak açıkça saklı tutulmamışsa, ev sahibinin yalnızca kiracının ev sahibinin unvanını reddetmesi veya kira sözleşmesinin bir koşulunu (basit bir sözleşmenin aksine) ihlal etmesi durumunda zımni bir elden çıkarma hakkı vardır.
Bir ev sahibi, kira bedelinin ödenmemesi halinde, bu hak açıkça saklı tutulmamış olsa dahi, kira bedelinin saklı tutulmasının uygun bir koşul olması kaydıyla, kira sözleşmesini feshedebilmelidir.
Kira Sözleşmesini İptal Etmeden Önce Bölüm 146 Bildirimi Yapmam Gerekir mi?
Bir ev sahibi, kira ödememe gibi belirli durumlar dışında, bir sözleşmenin ihlali nedeniyle bir elden çıkarma hakkını uygulayamaz. Bölüm 146 bildirim. İhlalin giderilebilecek nitelikte olması halinde, ihlali gidermesi için kiracıya makul bir süre verilmelidir.
Ayrıca:
- Bir ev sahibi, herhangi bir kişi yasal olarak binada ikamet ediyorsa, mahkeme kararı olmadan "konut olarak kiralanan" binalara yeniden girme veya el koyma hakkını uygulayamaz (Bölüm 2, Tahliyeden Koruma Yasası 1977 (PEA 1977)).
- Karma kullanımlı tesisler için, PEA 1977'nin 2. Bölümü uyarınca bir mahkeme kararı alınmalıdır (Pirabakaran v Patel and another [2006] EWCA Civ 685).
- Kiracı iflas ederse, ev sahibinin kira sözleşmesini feshetmek için rızaya veya mahkeme iznine ihtiyacı olabilir.
El koyma sınırlamaları ve aşağıdakilerin gereklilikleri hakkında daha fazla rehberlik için 1925 tarihli Mülkiyet Kanunu'nun 146. Bölümülütfen önceki makalelerimize bakın:
Kira Sözleşmesinden Vazgeçme Hakkından Feragat Nasıl Gerçekleşir?
Elden çıkarma hakkı doğduktan ve ev sahibi yeniden girmeyi düşündükten sonra, ev sahibi kira kontratını elden çıkarma hakkından feragat edecek bir şey yapmadığından emin olmak için dikkatli olmalıdır.
Feragat hakkının doğduğu hallerde, feragat, ev sahibinin aşağıdaki durumlarda gerçekleşecektir:
- Ev sahibi kiracının ihlalinden haberdardır;
- Ev sahibinin kira sözleşmesinin varlığını sürdürdüğünü kabul eden açık bir eylemde bulunması; ve
- Bu işlem kiracıya bildirilir.
Temel ilke, bir hak düşürücü durum ortaya çıktığında, ev sahibinin ya kira sözleşmesini feshetmeyi ya da fesih hakkından feragat ederek kira sözleşmesini devam ediyormuş gibi davranmayı seçmesidir. Ev sahibi, kira sözleşmesinin sona erdiğini ileri sürerken aynı zamanda devam ettiğini de teyit edemez.
Bir ev sahibi hak kaybına uğramamayı seçtiğinde, o ihlal için bunu yapma hakkı kalıcı olarak kaybolur (ancak devam eden ihlaller durumunda yeni bir hak doğabilir).
Devam Eden İhlaller ve Bir Defaya Mahsus İhlaller
- Devam Eden İhlaller: İhlal devam ettiği sürece her gün yeni bir hak düşürücü süre doğar. Feragat sadece ev sahibinin feragat eyleminden önce meydana gelen ihlaller için geçerlidir. Feragat eyleminden sonra, feragat hakkı yeniden doğduğunda, ev sahibinin devam eden ihlal nedeniyle hak kaybına uğramasını engellemez.
- Bir Kez ve Herkes İçin İhlaller: Bunlar, son teslim tarihine uymamak gibi tek seferlik ihlallerdir ve feragat üzerine hükmen mağlubiyet hakkı kalıcı olarak kaybedilir.
Bu nedenle feragat, sürekli ihlallere kıyasla bir defaya mahsus ihlaller bakımından daha önemlidir. Genel bir ilke olarak, bir eylemin belirli bir tarihe kadar veya makul bir süre içinde gerçekleştirilmesi yükümlülüğü varsa, bu eylemin söz konusu tarihe kadar gerçekleştirilmemesi bir defaya mahsus bir ihlal olacaktır.
Bunun ciddi ticari sonuçları olabilir ve ev sahibinin önemli kayıplara uğramasına yol açabilir.
Hangi Eylemler Hak Mahrumiyeti Hakkından Feragat Oluşturabilir?
Kiracının kira sözleşmesini ihlal ederek ev sahibinin hak kaybına uğramasına yol açması halinde, ev sahibinin aşağıdaki eylemleri bu haktan feragat etmesine neden olabilir:
- Ev sahibinin sonradan bilgi sahibi olduğu sözleşmenin ihlal edildiği tarihten sonra tahakkuk eden kiranın kabul edilmesi veya talep edilmesi.
- Sözleşmenin ihlal edildiği tarihten sonra tahakkuk eden ve ev sahibinin sonradan bilgi sahibi olduğu hizmet bedeli tutarlarının kabul edilmesi veya talep edilmesi.
- Ticari Kira Borçlarının Geri Ödenmesi (CRAR) Uygulaması
- İşten ayrılma bildiriminin tebliği veya 1954 tarihli Ev Sahibi ve Kiracı Yasası kapsamında 25. bölüm bildirimi
- Kiracı ile devretme / kiraya verme onayı, binada değişiklik yapma onayı veya bir kira sözleşmesinin olası teslimine ilişkin yazışmalar yapmak.
Vaka Çalışması: Faiz v Burnley Borough Council [2021]
Kiranın kabul edilmesi ve talep edilmesi konusuyla ilgili olarak, Temyiz Mahkemesi'nin Mohammed Majeed Faiz (1) Shakeela Faiz (2) ve Sassf Ltd (3) v Burnley Borough Council [2021] EWCA Civ 55 mahkemelerin ev sahibinin hak kaybından feragat etmesine nasıl yaklaştığına açıklık getirmiştir.
Bu davada, Ev Sahibi Burnley Borough Council ("Konsey"), Lancashire'daki Towneley Hall'da bulunan bir kafe için 10 yıllık bir kira kontratı vermiştir. Kira sözleşmesinde, sigorta kirasının talep edildiği tarihten itibaren 7 gün içinde ödeneceğine dair bir madde yer almaktaydı.
26 Eylül 2019 tarihinde Konsey, 1 Nisan 2019'dan kira sözleşmesinin sona erdiği tarihe kadar olan dönem için kiracıya sigorta kirası talebinde bulunmuştur. Kira sözleşmesi uyarınca, sigorta kirasının 2 Ekim 2019 tarihinde veya öncesinde ödenmesi gerekiyordu.
Ev sahibinin sigorta kirasının ödenmesini talep etmesinin ardından kiracıların avukatları tarafından, kira sözleşmesi tarafından yasaklanan bir alt kira verildiği ortaya çıkarılmıştır.
Alt kiralamanın ortaya çıkmasının ardından, ev sahibi 146. Bölüm uyarınca bir ihbarda bulunmuş ve birkaç gün sonra, 4 Kasım 2019 tarihinde, ev sahibinin ihlalden haberdar olduğu tarihe kadar hesaplanan sigorta kiraları için revize edilmiş bir fatura sunmuştur. Faturanın ödemesi kiracılar tarafından 11 Kasım 2019 tarihinde yapılmıştır.
22 Kasım 2019 tarihinde, ev sahibi, barışçıl bir şekilde yeniden giriş yaparak kira sözleşmesini feshetme talebinde bulunmuştur.
Davacı kiracı Yüksek Mahkeme'de, ev sahibinin 11 Kasım 2019 tarihinde sigorta kirasını kabul etmesinin ev sahibinin kira sözleşmesini feshetme hakkından feragat ettiğini, çünkü ev sahibinin kiracıların ihlalinden haberdar olduktan sonra ödeme talep ettiğini ve kabul ettiğini ileri sürmüştür.
Temyiz Mahkemesi, ev sahibinin kira sözleşmesini feshetme hakkından feragat etmediğini tespit ederek Yüksek Mahkeme'nin kararını onamıştır.
Temyiz Mahkemesi, kararında kilit öneme sahip iki konuyu ele almıştır:
İlk soru, (i) söz konusu kira bedelinin ev sahibinin ihlalden haberdar olmasından önce talep edildiği; ancak (ii) kira bedelinin ihlalden sonra talep edildiği ve (iii) ev sahibinin ihlalden haberdar olduktan sonra kira bedelini kabul ettiği durumlarda, ev sahibinin ihlal gerçekleştikten sonra, bu ihlalden haberdar olarak kira bedelini kabul etmesinin hak kaybına yol açıp açmayacağıydı.
Bu bağlamda, Lord Justice Lewison şu değerlendirmede bulunmuştur:
"[...] ilke, ev sahibinin, ev sahibi tarafından bilinen bir ihlalin gerçekleştiği tarihten sonra tahakkuk eden kirayı talep veya kabul etmesi halinde feragatin söz konusu olacağıdır. İhlalin (bu davada olduğu gibi) yasadışı bir alt kiralamadan oluştuğu durumlarda, ev sahibinin yalnızca alt kiralamanın gerçekleştiğini değil, aynı zamanda talep edilen veya kabul edilen kiranın ihlal tarihinden sonra tahakkuk ettiğini de bilmesi gerektiğini düşünüyorum".
Buna göre, feragatin ispat yükü kiracılarda olduğundan ve bu durumda kiracıların bu yükü yerine getirmediğine karar verildiğinden, ilk kira talebi yapıldığında Ev Sahibinin ihlalden önceden haberdar olmadığı kabul edilmiştir.
İkinci soru, 4 Kasım 2019 tarihinde yapılan revize kira talebinin, ev sahibinin ihlalden haberdar olmasından sonra ödenmesi gereken kira için yeni bir talep olup olmadığıydı. Temyiz Mahkemesi, revize edilen faturanın yeni bir fatura teşkil etmediğine, yalnızca ev sahibinin 26 Eylül 2019 tarihinde daha önce talep edilenden daha düşük bir kira tutarını kabul etmeye hazır olduğuna dair bir onay olduğuna karar vermiştir.
Faiz v Burnley kararı, ev sahipleri için el koyma konusuna açıklık getirmekle birlikte, bir ihlalin meydana gelip gelmediğini kontrol etmeden kira taleplerinde bulunmanın olası sonuçlarına karşı dikkatli olunması konusunda da önemli bir hatırlatma niteliği taşımaktadır.
TLDR: Faiz v Burnley Borough Council [2021] (Özet)
Temyiz Mahkemesi bu davada feragat ile ilgili temel ilkeleri açıklığa kavuşturmuştur:
- İhlal Bilgisi: Feragat, ev sahibi ihlalden sonra ve ev sahibinin ihlalden haberdar olmasından sonra tahakkuk eden kirayı talep veya kabul ettiğinde meydana gelir. Bu durumda, ev sahibinin sigorta kirası talebi, kiracının ihlalinden haberdar olmadan önce yapılmıştır.
- Revize Talep: Ev sahibinin ihlalden haberdar olmasından sonra düzenlenen revize fatura, yeni bir talep değil, bir düzeltme olarak kabul edilmiştir.
Bu dava, kaybetme hakkından kasıtsız olarak feragat edilmesini önlemek için talepte bulunmadan önce ihlallerin kontrol edilmesinin önemini vurgulamaktadır.
Hangi Eylemler Ev Sahibinin Hak Kaybından Feragat Ettiği Anlamına Gelmez?
Bazı eylemler kira sözleşmesinin devam ettiğinin teyidi olarak kabul edilmez ve bu nedenle vazgeçme hakkından feragat etmez:
- İhlal gerçekleşmeden önce ödenmesi gereken kiranın talep veya kabul edilmesi.
- Bölüm 146 bildiriminin sunulması (el koyma için bir ön adım olduğundan).
- Kiracı ile önyargısız müzakereler. Ancak, ev sahipleri iletişim yoluyla kira sözleşmesini yanlışlıkla onaylamaktan kaçınmak için dikkatli olmalıdır.
Kaybetme Hakkından Feragat Edip Yine de Kiracıya Karşı Bir Talepte Bulunabilir miyim?
Aradaki farkı ayırt etmek önemlidir:
- Hükmen Mağlubiyet Hakkından Feragat: Ev sahibinin belirli bir ihlal nedeniyle hak kaybına uğramasını engeller ancak tazminat veya diğer çözüm yollarına ilişkin talepleri engellemez.
- Sözleşme İhlalinden Feragat: Rızayı ima eder ve ev sahibinin bu ihlal için herhangi bir hukuk yoluna başvurmasını engeller.
Haktan Feragat Etme Riskini Nasıl Azaltabilirim?
Hak kaybından feragat etmekten kaçınmak için ev sahipleri şunları yapmalıdır:
- Bir ihlalin farkına varıldığında kiracı ile tüm iletişimin kesilmesi.
- Kira durdurma uygulamasını hayata geçirin ve kira taleplerini durdurun.
- Kira sözleşmesinin devam ettiği anlamına gelebilecek rutin yazışmalardan kaçının.
Bize Ulaşın
David BurnsRonald Fletcher Baker LLP'de Kıdemli Dava Ortağı olan David, kira şartlarını ihlal eden ticari kiracılarla ilgili davaları ele alma konusunda geniş deneyime sahiptir. Tavsiye için David ile iletişime geçin D.Burns@rfblegal.co.uk veya 07762318409.
David Burns
Kıdemli Dava Ortağı
