Madde 1: Kiracılar reform tasarısı: 'Kusursuz' 21. bölüm tahliyelerinin sonu ve yeni bir mülk edinme zemini

Hükümet, Kiracı Reformu Yasa Tasarısı aracılığıyla "hatasız" bölüm 21 bildirim prosedürünü kaldırma taahhüdünü teyit etmiştir.

Zilyetliğin Geri Alınmasına İlişkin Mevcut Prosedür

Şu anda, bir ev sahibinin 1988 Konut Yasası kapsamındaki mevcut Bölüm 8 ve Bölüm 21 bildirim prosedürleri aracılığıyla kiracılara güvenceli kısa süreli kiracılık kapsamında kiralanan mülklerinin mülkiyetini elde etmesinin çeşitli yolları vardır. Bir ev sahibinin Bölüm 8 bildiriminde bulunmak istemesi durumunda, mülkiyeti ele geçirme gerekçelerinden birinin geçerli olduğunu göstermesi gerekmektedir.

1988 Konut Yasası'nın 21. Bölümü, özel ev sahiplerinin, kiracının kusurunu tespit etmek zorunda kalmadan (özel ev sahiplerinin 21. bölüm bildiriminde bulunma gerekliliklerine uymasına bağlı olarak), sabit sürenin sonunda mülklerini güvence altına alınmış kısa süreli kiracılardan (AST'ler) geri almalarına olanak tanır. Bu nedenle bazen tahliye için 'hatasız' gerekçe olarak adlandırılır.

Bölüm 21 tahliyelerinin kaldırılması

Hükümet, Kiracı Reformu Yasa Tasarısı ile 21. bölüm bildirimlerinin kaldırılacağını teyit etti. Bu durum, mülklerini satmak isteyen ve bunun için boş mülkiyeti elde etmeye ihtiyaç duyan özel ev sahipleri için bir sorun teşkil edebilir. Örneğin, kiracı kira sözleşmesini ihlal etmemişse / ev sahibi 8. bölüm kapsamındaki zilyetlik gerekçelerinden herhangi birini karşılayamıyorsa, ellerinde 21. bölüm prosedürü olmadan, bir ev sahibi, 8. bölüm kapsamında zilyetlik için herhangi bir gerekçe yoksa, bir mülkün boş zilyetliğini elde etmekte zorluklarla karşılaşabilir. 

Mülkünü satmak isteyen ev sahipleri için zilyetliğin geri alınması için yeni zorunlu zemin

Ancak Hükümet, 8. bölüm prosedürüne yeni bir zilyetlik gerekçesinin ekleneceğini ve böylece ev sahiplerinin mülkü satma niyetinde olmaları halinde kiracılarını tahliye etmelerinin mümkün hale geleceğini duyurdu.

Hükümet, yeni bölüm 8 gerekçesinin 'zorunlu' bir gerekçe olacağını teyit etmiştir; bu, bir Yargıcın gerekçenin ortaya konduğuna ikna olması halinde zilyetliğin verilmesi gerektiği anlamına gelmektedir.

Bununla birlikte, bu yeni gerekçenin eklenmesiyle bile, 21. bölüm prosedürünün (ve muhtemelen hızlandırılmış zilyetlik prosedürünün) kaldırılması, ev sahiplerinin mülklerinin mülkiyetini elde etmeleri için önemli gecikmelere neden olabilir.  

Hükümetin, tüm bölüm 8 bildirimlerinin, depozitonun Hükümet tarafından yetkilendirilmiş bir programda korunmuş olması ve öngörülen bilgilerin tebliğ edilmesi şartına tabi olması zorunluluğunu getirme olasılığı da vardır. Bu aşamada, 21. bölüm mülk edinme prosedürünün tebliği için geçerli olan diğer gerekliliklerin (EPC, Gaz Güvenliği Sertifikası ve Nasıl Kiralanır Kılavuzu) 8. bölüm mülk edinme prosedürüne de uygulanıp uygulanmayacağı henüz belli değildir. 

Satış niyetini kanıtlamak için gerekli deliller

Henüz, ev sahiplerinin Mülkü satma niyetinde olduklarını kanıtlamak için hangi kanıtların gerekli olacağı belirsizdir. Kiracı Reformu Yasa Tasarısı zamanı geldiğinde bu konuya açıklık getirecektir; ancak Mülkün sadece satış için listelenmesinin bu gerekçeyi karşılamak için yeterli olup olmayacağı belirsizdir. Bununla ilgili sorun, görünüşe göre, bir kez boş zilyetlik verildikten sonra bir Ev Sahibinin Mülkü piyasadan çekip yeni bir kiracılık verebileceğidir.

Bununla birlikte, Hükümetin 21. bölüm prosedürüne ilişkin istişareye verdiği yanıt, bu yeni gerekçe için bildirim süresinin iki ay olacağını ve yeni bir kiracılığın ilk 6 ayında bildirimde bulunulamayacağını açıkça ortaya koymaktadır. Yanıtta ayrıca koruyucu bir önlem olarak Hükümetin şunları yapacağı belirtilmektedir "asıl ev sahibinin bu zeminin kullanımını takip eden 3 ay boyunca Mülkü pazarlamasını ve yeniden kiralamasını engeller."

Beyaz Kitap'ta ayrıca boşluk bulmaya çalışan ev sahiplerinin "müsamaha gösterilmeyecek" ve Hükümet, aşağıdaki hususlara duyulan ihtiyacı değerlendirmektedir "Yeni kiracılık sistemiyle ilgili suçlar için belediyelerin Sivil Ceza Bildirimleri yayınlama yetkisi de dahil olmak üzere mevcut önlemleri desteklemek için yeni veya güçlendirilmiş cezalar. Ayrıca, yasadışı tahliyelerle mücadele eden yerel meclislere nasıl yardımcı olabileceğimizi de araştıracağız."

Sonuç

Tahliyelerin geleceğinin oldukça değişeceği açık görünüyor. Öyle görünüyor ki, 21. bölüm bildiriminin kaldırılmasıyla birlikte hızlandırılmış zilyetlik prosedürü de hurdaya çıkarılacak. Nispeten basit zilyetlik talepleri olan özel ev sahipleri için bu durum mülklerinin zilyetliğini elde etmede gecikmelere neden olabilir.

Kiracı Reformu Yasa Tasarısı tarafından önerilen tek değişiklik bu değildir. Tasarı aynı zamanda bir ev sahipleri sicili oluşturulmasını, ev sahibi ve kiracı anlaşmazlıklarıyla ilgilenmek üzere bir özel kira ombudsmanı kurulmasını, ev sahipleri ve aracıların müstakbel kiracıların kira başvurularını sosyal yardım aldıkları gerekçesiyle reddetmelerinin yasa dışı hale getirilmesini ve kiracıların haklarının korunması ve uygulanması için yerel makamlara daha fazla yetki verilmesini önermektedir.

RFB, önümüzdeki aylarda önerilen bu değişikliklerle ilgili başka makaleler de yayınlayacaktır. Hükümet, Kiracı Reformu Yasa Tasarısı'nın Mayıs 2023'ten önce oylanacağını belirtmiştir ve yeni kira piyasasına sorunsuz bir geçiş sağlamak için ev sahipleri, acenteler ve kiracıların yasanın yürürlüğe girmesine hazırlıklı olmaları hayati önem taşımaktadır.

Ek Bilgi

• Haber Yazarı:David Burns | Marissa Lawrence