On 11 September 2024, the Labour Government published the long-anticipated Renters’ Rights Bill. It is expected that this legislation will become an Act before the new year. The Labour Government has been instrumental in proposing and advancing this bill, which aims to enhance tenant protections and improve conditions in the private rented sector. The Bill has gone through numerous stages, with both tenant and landlord groups making substantial representations on its contents.
Tasarıda ev sahiplerinin aşina olması gereken birkaç temel unsur bulunmaktadır Şimdi to prepare for its impact. One of the significant changes includes the introduction of a new tenancy system aimed at improving renter security and stability.
Introduction to the Bill
The Renters’ Rights Bill is aimed at transforming the private rented sector in England. One of the key provisions of the bill is the abolition of Section 21 “no-fault” evictions, which have long been a source of concern for tenants who can be evicted without reason, whilst trying to balance the concerns of landlords who may require possession of thier property on grounds which currently are not available under the Housing Act 1988. The bill also introduces a new system of periodic tenancies, replacing fixed-term assured shorthold tenancies (ASTs).
Bölüm 21'in Sonu
Artık resmileşti. Bölüm 21 'hatasız' tahliyeler aşamalı olarak kaldırılıyor.
Yasa Tasarısı bunu, Güvenceli Kısa Süreli Kiracılıkları (AST'ler) kaldırarak ve bunların yerine en fazla bir ay süreli Periyodik Güvenceli Kiracılıkları getirerek gerçekleştirmeyi amaçlamaktadır. Bu önemli değişiklik, ev sahiplerinin artık Bölüm 21'i kullanarak mülkiyeti geri alamayacakları anlamına gelmektedir.
At a future date, which will be specified in legislation, all ASTs in England—whether statutory, periodic, or fixed-term—will convert into Periodic Assured Tenancies, unless Section 21 proceedings are already in progress. This date is likely to come soon after the Bill receives Royal Assent, in line with Labour’s election pledge.
Bölüm 8 Kapsamında Yeni Zilyetlik Gerekçeleri
Daha önceki yazılarımızda, AB'ye eklenmesi önerilen bazı yeni gerekçeleri ele almıştık. Bölüm 8.
As with the previous iteration of this Bill (the Renters Reform Bill), there will be new grounds of possession covering:
- Mülkü satmak isteyen ev sahibi; ve
- Ev sahibinin veya bir aile üyesinin mülkte yaşamak istemesi.
Neither of these grounds can be used within the first year of the tenancy, and the tenant’s time under the previous AST will count towards this period. Additionally, landlords will be required to provide four months’ notice. If the landlord seeks possession to sell, there will be a 12-month restriction preventing the property from being re-let or marketed to let after serving notice.
Ev sahibi bu süre sona ermeden mülkü yeniden kiraya verir veya pazarlarsa, yerel makam tarafından 7.000 £'a kadar para cezasına çarptırılabilir.
Kira borçlarıyla ilgili olarak daha önce önerilen Gerekçe 8A kaldırılmıştır. Bununla birlikte, asgari gecikme süresinde yapılan değişikliklerle (iki aydan üç aya) ve iki haftadan dört haftaya uzatılan ihbar süresiyle birlikte Gerekçe 8 (gecikmiş kira için zorunlu mülk edinme) devam etmektedir.
Öngörülen Belgeler
İlk sahiplerinin gaz güvenlik sertifikaları ve EPC'lerin sunulması gibi Bölüm 21 gerekliliklerine uymadığı eski kiracılı mülkleri satın alan ev sahipleri küçük bir rahat nefes alabilir. Bölüm 8 kapsamında, mülkiyeti talep etmek için kiracılığın başlangıcında bu belgelerin sunulması gerekmeyecektir.
Ancak, ev sahipleri yine de bu belgelerin sağlanmasına ilişkin yasal gerekliliklere uyulmasını sağlamalıdır, çünkü bunun yapılmaması önemli sorunlar yaratabilir.
Depozito koruma gerekliliklerinin yerine getirilmemesi halinde, bu Tasarı kapsamında (anti-sosyal davranış gerekçeleri hariç) hiçbir bulundurma emrinin verilemeyeceğini belirtmek önemlidir.
Kira Geri Ödeme Emirleri
The Renters’ Rights Bill also introduces changes to Rent Repayment Orders (RROs). Currently, responsibility for breaches of HMO (House in Multiple Occupation) requirements falls on the party managing/in contorl of the property. For landlords who have entered into rent-to-rent schemes, this has historically meant that the intermediate landlord was liable.
Yeni Kiracı Hakları Yasası uyarınca, üst düzey ev sahipleri kira geri ödeme emirlerinden sorumlu olacaktır. Bu nedenle ev sahipleri kiradan kiraya düzenlemelerine girerken dikkatli olmalı ve gerekli özenin gösterildiğinden emin olmalıdır. Garantili kira ve azaltılmış idari müdahale cazip olsa da, bu düzenlemeler kira geri ödeme emirleri nedeniyle daha yüksek maliyetlerle sonuçlanabilir ve potansiyel tasarrufları çok aşabilir.
As under the current law, tenants can apply for a rent repayment order if there has been a breach of a HMO licence, if the property should have had a HMO (mandatory or additional) licence but did not, and if the property should have had a selective licence which depends on the local authority in which the property is situated. Landlords should always keep up to date with any changes in the area of thier properties to ensure they have the necessary licences in place.
Furthermore, the period covered by RROs will increase from 12 months to 24 months, and tenants will have two years to apply for an order. Meaning that a tenant could apply for a RRO in respect of a breach and, if found liable, the landlord could have to repay to the tenant 24 months’ of rent.
Tasarı ayrıca, kira geri ödeme emrine yol açabilecek yeni suçlar da getirmektedir:
- Mülkiyet hakkının kötüye kullanılması
- Kiralama kısıtlamasının ihlali
- Bir sivil ceza uygulandıktan sonra ihlalin devam etmesi
- Ev Sahibi Telafi Programının İhlali
- Ev sahibi veri tabanına yanlış bilgi vermek
The tribunal will also be able to consider previous RROs or civil penalties when deciding on an award. The introduction of the ombudsman service is intended to help settle disputes quickly and cost-effectively.
Yasadışı Tahliyeler
Ev sahiplerinin de bileceği üzere, bir kiracıyı hukuka aykırı olarak tahliye etmek 1977 tarihli Tahliyeden Koruma Yasasının 1. Bölümü ve cezai sorumluluk taşır. Kiracı Hakları Yasa Tasarısı, yerel makamlara PEA ihlalleri için 40.000 £'a kadar sivil ceza uygulama yetkisi vererek bunu genişletmektedir.
Kira İhalesi Yasağı
The Bill will ban landlords and agents from requiring potential tenants to bid on rent or encouraging offers above the advertised rent. Moreover, landlords and agents will be prohibited from letting properties for more than the advertised amount.
No more large pre-payments of rent
The Bill will also prevent landlords from demanding large amounts of rent in advance from prospective tenants. The Bill will amend the Tenant Fees Act 2019 to prohibit landlords and agents from requiring any payment of rent in advance of the tennacy being entered into. A landlord will only be able to request up to one months’ rent once a tenancy agreement has been agreed and signed before commencement.
The Bill will also amend the 1988 Konut Yasası to the effect that if any existing tenancies contain terms which require large pre-payment requirements, those terms will be unenforceable.
Kira Artışları
Yeni Dönemsel Güvenceli Kiracılıklar kapsamında, kiralar yılda yalnızca bir kez 1988 Konut Yasası kapsamında Bölüm 13 prosedürü. Halihazırda kiracılar, önerilen kiranın piyasa fiyatlarını aşıp aşmadığını belirleyen İlk Kademe Mahkemesinde Bölüm 13 kira artışına itiraz edebilirler.
The Bill narrows the Tribunal’s scope, allowing it to determine rent that is the lower of (a) the market rent or (b) the landlord’s proposed rent. Additionally, the Tribunal will have the power to determine the validity of a Section 13 notice, which it cannot do at present.
Bölüm 10A Ev Sahibi ve Kiracı Yasası 1985 – Awaab’s Law
Awaab’s Law, already in effect for social landlords, will also be applied to the private sector. While it does not extend landlords’ repair obligations beyond those already established under 1985 tarihli Ev Sahibi ve Kiracı Yasasının 9A ve 11. BölümleriKusur şikayetlerinin yanıtlanması için bir zaman çerçevesi getirmektedir. Özel ev sahipleri, yönetmelik yayınlandıktan sonra yakından takip etmeli ve tüm dahili sistemlerin uyum için güncellendiğinden emin olmalıdır.
Evcil Hayvanlar
As in our previous article on the old iteration of the Bill, tenants will now be allowed to keep pets in rental properties. However, the Bill implies that tenants must have pet insurance, and failing to do so would constitute a breach of the tenancy. Landlords must consider these pet requests and cannot unreasonably refuse them, ensuring that tenants’ rights are promoted while outlining the conditions under which landlords can refuse.
Ayrımcılık
Tasarı, meşru bir gerekçe olmadığı sürece, ev sahiplerinin sosyal yardım alan veya çocuklu kiracılara kira vermeyi reddetmesine genel bir yasak getirmektedir. İpotek veya sigorta poliçelerinde yer alan ve sosyal yardım talep edenleri veya çocuklu aileleri kapsam dışında bırakan maddeler uygulanamaz ve geçersiz olacaktır.
Landlords can still take into account a prospective tenant’s income to assess whether they can realistically afford the rent.
Ev Sahibi Veritabanı
The Bill also includes a provision for a national landlord database. Tenants will be able to search this database to check whether landlords have complied with legal obligations. The database is designed to help landlords understand their legal obligations and ensure compliance. The Secretary of State can, by regulations, specify what information in the database is to be available to the public (Councils also get access).
Gaz güvenlik sertifikaları, EPC'ler ve EICR'ler gibi ayrıntıların yanı sıra herhangi bir mahkumiyet veya sivil ceza da dahil edilebilir. Veri tabanı gerekliliklerine uyulmaması, 7.000 £'a kadar sivil cezalara neden olabilir ve daha ciddi ihlaller için kovuşturma da mümkündür.
Further, a failure to have registered on the national landlord database before seeking possession under the new system will result in any notice seeking possession being deemed invalid. However, a failure to register can be remedied under the current draft of the Bill, so long as this is done before the service of any notice seeking possession.
Enforcement and Regulation
The Renters’ Rights Bill introduces a range of new enforcement measures to protect tenants from rogue landlords and ensure that landlords comply with their legal obligations. The bill establishes a new private rented sector database, which will provide a single source of information on landlords and their properties. This will help local authorities to identify and take action against rogue landlords who are failing to meet their obligations. The bill also introduces a new ombudsman scheme, which will provide a fair and impartial service for resolving disputes between landlords and tenants. Furthermore, the bill gives local authorities new powers to take action against landlords who are committing continuing or repeated breaches of their obligations, including the power to impose fines and other penalties. Local authorities will also be granted increased investigative powers when investigating any alleged breaches.
Konut Mülkiyet Anlaşmazlığı Avukatları - Bize Ulaşın
Ufukta önemli değişiklikler göründüğünden, ev sahipleri bilgi sahibi olmalı ve Tasarı yasalaştığında yeni gerekliliklere tam olarak uyduklarından emin olmalıdır.
Tavsiye için konut mülkü anlaşmazlıkları, please contact Senior Associate Marissa Lawrence veya Kıdemli Dava Ortağı David Burns.
Marissa Lawrence
Kıdemli Ortak Avukat
