11 Eylül 2024 tarihinde İşçi Partisi Hükümeti uzun süredir beklenen Kiracı Hakları Yasa Tasarısı. Bu mevzuatın yeni yıldan önce bir Yasa haline gelmesi beklenmektedir. İşçi Partisi Hükümeti, kiracıların korunmasını ve özel kiralık sektördeki koşulların iyileştirilmesini amaçlayan bu tasarının önerilmesinde ve ilerletilmesinde etkili olmuştur. Tasarı birçok aşamadan geçmiş, hem kiracı hem de ev sahibi grupları tasarının içeriğine ilişkin önemli beyanlarda bulunmuştur.
Tasarıda ev sahiplerinin aşina olması gereken birkaç temel unsur bulunmaktadır Şimdi etkilerine hazırlanmak için. Önemli değişikliklerden biri, kiracıların güvenliğini ve istikrarını artırmayı amaçlayan yeni bir kiracılık sisteminin getirilmesidir.
Tasarıya Giriş
Kiracı Hakları Yasa Tasarısı, İngiltere'deki özel kiralık sektörü dönüştürmeyi amaçlamaktadır. Tasarının kilit hükümlerinden biri, 1988 Konut Yasası kapsamında şu anda mevcut olmayan gerekçelerle mülklerine sahip olmayı talep edebilecek ev sahiplerinin endişelerini dengelemeye çalışırken, sebepsiz yere tahliye edilebilen kiracılar için uzun süredir endişe kaynağı olan Bölüm 21 "hatasız" tahliyelerin kaldırılmasıdır. Tasarı ayrıca, sabit süreli kısa süreli kiracılıkların (ASTs) yerine yeni bir dönemsel kiracılık sistemi getirmektedir.
Bölüm 21'in Sonu
Artık resmileşti. Bölüm 21 'hatasız' tahliyeler aşamalı olarak kaldırılıyor.
Yasa Tasarısı bunu, Güvenceli Kısa Süreli Kiracılıkları (AST'ler) kaldırarak ve bunların yerine en fazla bir ay süreli Periyodik Güvenceli Kiracılıkları getirerek gerçekleştirmeyi amaçlamaktadır. Bu önemli değişiklik, ev sahiplerinin artık Bölüm 21'i kullanarak mülkiyeti geri alamayacakları anlamına gelmektedir.
Mevzuatta belirtilecek olan gelecekteki bir tarihte, Bölüm 21 işlemleri halihazırda devam etmiyorsa, İngiltere'deki tüm AST'ler - yasal, periyodik veya sabit süreli - Periyodik Güvenceli Kiracılığa dönüşecektir. Bu tarihin, İşçi Partisi'nin seçim vaadi doğrultusunda, Yasa Tasarısının Kraliyet Onayı almasından kısa bir süre sonra gelmesi muhtemeldir.
Bölüm 8 Kapsamında Yeni Zilyetlik Gerekçeleri
Daha önceki yazılarımızda, AB'ye eklenmesi önerilen bazı yeni gerekçeleri ele almıştık. Bölüm 8.
Bu Yasa Tasarısının bir önceki versiyonunda (Kiracılar Reformu Yasa Tasarısı) olduğu gibi, yeni zilyetlik gerekçeleri olacaktır:
- Mülkü satmak isteyen ev sahibi; ve
- Ev sahibinin veya bir aile üyesinin mülkte yaşamak istemesi.
Bu gerekçelerin hiçbiri kiracılığın ilk yılı içinde kullanılamaz ve kiracının önceki AST kapsamında geçirdiği süre bu süreye dahil edilir. Ayrıca, ev sahiplerinin dört ay önceden bildirimde bulunmaları gerekecektir. Ev sahibinin satmak için mülkiyeti ele geçirmek istemesi halinde, bildirimin yapılmasından sonra mülkün yeniden kiralanmasını veya kiraya verilmek üzere pazarlanmasını engelleyen 12 aylık bir kısıtlama olacaktır.
Ev sahibi bu süre sona ermeden mülkü yeniden kiraya verir veya pazarlarsa, yerel makam tarafından 7.000 £'a kadar para cezasına çarptırılabilir.
Kira borçlarıyla ilgili olarak daha önce önerilen Gerekçe 8A kaldırılmıştır. Bununla birlikte, asgari gecikme süresinde yapılan değişikliklerle (iki aydan üç aya) ve iki haftadan dört haftaya uzatılan ihbar süresiyle birlikte Gerekçe 8 (gecikmiş kira için zorunlu mülk edinme) devam etmektedir.
Öngörülen Belgeler
İlk sahiplerinin gaz güvenlik sertifikaları ve EPC'lerin sunulması gibi Bölüm 21 gerekliliklerine uymadığı eski kiracılı mülkleri satın alan ev sahipleri küçük bir rahat nefes alabilir. Bölüm 8 kapsamında, mülkiyeti talep etmek için kiracılığın başlangıcında bu belgelerin sunulması gerekmeyecektir.
Ancak, ev sahipleri yine de bu belgelerin sağlanmasına ilişkin yasal gerekliliklere uyulmasını sağlamalıdır, çünkü bunun yapılmaması önemli sorunlar yaratabilir.
Depozito koruma gerekliliklerinin yerine getirilmemesi halinde, bu Tasarı kapsamında (anti-sosyal davranış gerekçeleri hariç) hiçbir bulundurma emrinin verilemeyeceğini belirtmek önemlidir.
Kira Geri Ödeme Emirleri
Kiracı Hakları Yasa Tasarısı ayrıca Kira Geri Ödeme Emirlerine (RRO) de değişiklikler getirmektedir. Halihazırda, HMO (House in Multiple Occupation) gerekliliklerinin ihlaline ilişkin sorumluluk, mülkü yöneten/kontrol eden tarafa aittir. Kiradan kiraya programlarına katılan ev sahipleri için bu, geçmişte ara ev sahibinin sorumlu olduğu anlamına geliyordu.
Yeni Kiracı Hakları Yasası uyarınca, üst düzey ev sahipleri kira geri ödeme emirlerinden sorumlu olacaktır. Bu nedenle ev sahipleri kiradan kiraya düzenlemelerine girerken dikkatli olmalı ve gerekli özenin gösterildiğinden emin olmalıdır. Garantili kira ve azaltılmış idari müdahale cazip olsa da, bu düzenlemeler kira geri ödeme emirleri nedeniyle daha yüksek maliyetlerle sonuçlanabilir ve potansiyel tasarrufları çok aşabilir.
Mevcut yasaya göre, kiracılar, HMO ruhsatının ihlal edilmesi, mülkün HMO (zorunlu veya ek) ruhsatına sahip olması gerekirken olmaması ve mülkün bulunduğu yerel otoriteye bağlı olarak seçici bir ruhsata sahip olması durumunda kira geri ödeme emri için başvurabilirler. Ev sahipleri, gerekli ruhsatlara sahip olduklarından emin olmak için mülklerinin bulunduğu bölgedeki değişiklikleri her zaman güncel tutmalıdır.
Ayrıca, RRO'ların kapsadığı süre 12 aydan 24 aya çıkacak ve kiracıların bir emir için başvurmak için iki yılı olacaktır. Bu da bir kiracının bir ihlalle ilgili olarak RRO başvurusunda bulunabileceği ve sorumlu bulunması halinde ev sahibinin kiracıya 24 aylık kira bedelini geri ödemek zorunda kalabileceği anlamına gelmektedir.
Tasarı ayrıca, kira geri ödeme emrine yol açabilecek yeni suçlar da getirmektedir:
- Mülkiyet hakkının kötüye kullanılması
- Kiralama kısıtlamasının ihlali
- Bir sivil ceza uygulandıktan sonra ihlalin devam etmesi
- Ev Sahibi Telafi Programının İhlali
- Ev sahibi veri tabanına yanlış bilgi vermek
Hakem heyeti, bir karar verirken önceki RRO'ları veya sivil cezaları da dikkate alabilecektir. Ombudsman hizmetinin devreye sokulmasıyla anlaşmazlıkların hızlı ve uygun maliyetli bir şekilde çözülmesine yardımcı olunması amaçlanmaktadır.
Yasadışı Tahliyeler
Ev sahiplerinin de bileceği üzere, bir kiracıyı hukuka aykırı olarak tahliye etmek 1977 tarihli Tahliyeden Koruma Yasasının 1. Bölümü ve cezai sorumluluk taşır. Kiracı Hakları Yasa Tasarısı, yerel makamlara PEA ihlalleri için 40.000 £'a kadar sivil ceza uygulama yetkisi vererek bunu genişletmektedir.
Kira İhalesi Yasağı
Tasarı, ev sahipleri ve acentelerin potansiyel kiracılardan kira için teklif vermelerini istemelerini veya ilan edilen kira bedelinin üzerinde teklifleri teşvik etmelerini yasaklayacaktır. Ayrıca, ev sahipleri ve acentelerin mülkleri ilan edilen miktardan daha yüksek bir fiyata kiraya vermeleri de yasaklanacaktır.
Artık büyük kira ön ödemeleri yok
Tasarı ayrıca ev sahiplerinin müstakbel kiracılardan yüksek miktarda peşin kira talep etmesini de önleyecektir. Yasa tasarısı ile Kiracı Ücretleri Yasası 2019 ev sahiplerinin ve acentelerin kira sözleşmesinin imzalanmasından önce herhangi bir kira ödemesi talep etmelerini yasaklamak. Bir ev sahibi, bir kira sözleşmesi üzerinde anlaşmaya varıldıktan ve başlamadan önce imzalandıktan sonra yalnızca bir aya kadar kira talep edebilecektir.
Yasa tasarısı aynı zamanda 1988 Konut Yasası Mevcut kiracılık sözleşmelerinin büyük miktarlarda ön ödeme gerektiren şartlar içermesi halinde, bu şartların uygulanamayacağı yönünde.
Kira Artışları
Yeni Dönemsel Güvenceli Kiracılıklar kapsamında, kiralar yılda yalnızca bir kez 1988 Konut Yasası kapsamında Bölüm 13 prosedürü. Halihazırda kiracılar, önerilen kiranın piyasa fiyatlarını aşıp aşmadığını belirleyen İlk Kademe Mahkemesinde Bölüm 13 kira artışına itiraz edebilirler.
Tasarı, Mahkeme'nin kapsamını daraltarak (a) piyasa kirası veya (b) ev sahibinin önerdiği kiradan düşük olanı belirlemesine izin veriyor. Buna ek olarak, Mahkeme şu anda yapamadığı Bölüm 13 bildiriminin geçerliliğini belirleme yetkisine sahip olacaktır.
Bölüm 10A Ev Sahibi ve Kiracı Yasası 1985 - Awaab Yasası
Sosyal ev sahipleri için halihazırda yürürlükte olan Awaab Yasası özel sektöre de uygulanacaktır. Yasa, ev sahiplerinin onarım yükümlülüklerini halihazırda belirlenmiş olanların ötesine taşımamaktadır. 1985 tarihli Ev Sahibi ve Kiracı Yasasının 9A ve 11. BölümleriKusur şikayetlerinin yanıtlanması için bir zaman çerçevesi getirmektedir. Özel ev sahipleri, yönetmelik yayınlandıktan sonra yakından takip etmeli ve tüm dahili sistemlerin uyum için güncellendiğinden emin olmalıdır.
Evcil Hayvanlar
Tasarının eski versiyonu ile ilgili bir önceki makalemizde olduğu gibi, kiracıların artık kiralık mülklerde evcil hayvan bulundurmalarına izin verilecek. Bununla birlikte, Tasarı kiracıların evcil hayvan sigortası yaptırması gerektiğini ve bunu yapmamanın kira sözleşmesinin ihlali anlamına geleceğini ima etmektedir. Ev sahipleri bu evcil hayvan taleplerini dikkate almalı ve makul olmayan bir şekilde reddedememelidir, bu da ev sahiplerinin reddedebileceği koşulları ana hatlarıyla belirlerken kiracıların haklarının desteklenmesini sağlar.
Ayrımcılık
Tasarı, meşru bir gerekçe olmadığı sürece, ev sahiplerinin sosyal yardım alan veya çocuklu kiracılara kira vermeyi reddetmesine genel bir yasak getirmektedir. İpotek veya sigorta poliçelerinde yer alan ve sosyal yardım talep edenleri veya çocuklu aileleri kapsam dışında bırakan maddeler uygulanamaz ve geçersiz olacaktır.
Ev sahipleri, kirayı gerçekçi bir şekilde karşılayıp karşılayamayacaklarını değerlendirmek için olası bir kiracının gelirini yine de dikkate alabilir.
Ev Sahibi Veritabanı
Tasarı ayrıca ulusal bir ev sahibi veri tabanı için bir hüküm içermektedir. Kiracılar, ev sahiplerinin yasal yükümlülüklere uyup uymadıklarını kontrol etmek için bu veri tabanında arama yapabilecekler. Veri tabanı, ev sahiplerinin yasal yükümlülüklerini anlamalarına yardımcı olmak ve uyumu sağlamak üzere tasarlanmıştır. Dışişleri Bakanı, yönetmeliklerle, veri tabanındaki hangi bilgilerin kamuya açık olacağını belirleyebilir (Konseyler de erişebilir).
Gaz güvenlik sertifikaları, EPC'ler ve EICR'ler gibi ayrıntıların yanı sıra herhangi bir mahkumiyet veya sivil ceza da dahil edilebilir. Veri tabanı gerekliliklerine uyulmaması, 7.000 £'a kadar sivil cezalara neden olabilir ve daha ciddi ihlaller için kovuşturma da mümkündür.
Ayrıca, yeni sistem kapsamında zilyetlik talebinde bulunmadan önce ulusal ev sahibi veri tabanına kayıt yaptırılmaması, zilyetlik talebinde bulunan herhangi bir bildirimin geçersiz sayılmasına neden olacaktır. Bununla birlikte, Tasarının mevcut taslağı kapsamında, zilyetlik talep eden herhangi bir bildirimin tebliğinden önce yapıldığı sürece, kayıt yaptırmama durumu düzeltilebilir.
Yürütme ve Düzenleme
Kiracı Hakları Yasa Tasarısı, kiracıları kötü niyetli ev sahiplerinden korumak ve ev sahiplerinin yasal yükümlülüklerine uymalarını sağlamak için bir dizi yeni uygulama tedbiri getirmektedir. Tasarı, ev sahipleri ve mülkleri hakkında tek bir bilgi kaynağı sağlayacak yeni bir özel kiralık sektör veri tabanı oluşturmaktadır. Bu, yerel makamların yükümlülüklerini yerine getirmeyen hileli ev sahiplerini tespit etmelerine ve bunlara karşı harekete geçmelerine yardımcı olacaktır. Tasarı ayrıca ev sahipleri ve kiracılar arasındaki anlaşmazlıkların çözümü için adil ve tarafsız bir hizmet sağlayacak olan yeni bir ombudsman programı da getirmektedir. Ayrıca tasarı, yerel makamlara, yükümlülüklerini sürekli veya tekrarlı bir şekilde ihlal eden ev sahiplerine karşı harekete geçmeleri için para cezası ve diğer cezaları uygulama yetkisi de dahil olmak üzere yeni yetkiler vermektedir. Yerel makamlara, iddia edilen ihlalleri araştırırken daha fazla soruşturma yetkisi de verilecektir.
Konut Mülkiyet Anlaşmazlığı Avukatları - Bize Ulaşın
Ufukta önemli değişiklikler göründüğünden, ev sahipleri bilgi sahibi olmalı ve Tasarı yasalaştığında yeni gerekliliklere tam olarak uyduklarından emin olmalıdır.
Tavsiye için konut mülkü anlaşmazlıklarılütfen Kıdemli Ortak ile iletişime geçin Marissa Lawrence veya Kıdemli Dava Ortağı David Burns.
Marissa Lawrence
Kıdemli Ortak Avukat
