The Right of First Refusal altında Ev Sahibi ve Kiracı Yasası 1987 (the “1987 Act”) grants qualifying tenants an option to purchase their home before the landlord sells it to a third party or on the open market.
The 1987 Act is a maze of rules and obligations, which are complicated and have farther-reaching implications than most people realise. If you are a landlord and fail to comply with the 1987 Act, you risk both civil ve criminal sanctions, which can include a hefty fine. It is a common misconception that the 1987 Act only applies when a landlord is proposing to sell their özellik. In fact, a landlord’s obligations relating to the right of first refusal can apply in various scenarios (proposed disposals), including:
- If you are a landlord of a block of flats and you want to sell the freehold at auction, or to a third party.
- If you are the landlord of a mixed-use building granting a lease of the airspace.
- If you are the landlord of a konut or mixed-use building granting a deed of variation to include further premises, such as hallway space or airspace.
- Eğer ev sahibiyseniz ve kiracınız kira kontratını size geri teslim ediyorsa.
In this Q&A article, we address six common questions about the Right of First Refusal to demystify the rights and obligations and the process, whether you are a landlord or a tenant.
Bu makale genel bir rehber niteliğindedir. Lütfen iletişime geçin Juni Jamtli at j.jamtli@rfbelgal.co.uk, Victoria Huxley at v.huxley@rfblegal.co.uk, veya Ben Frost at b.frost@rfblegal.co.uk herhangi bir sorunuz varsa.
1. İlk Reddetme Hakkı Nedir?
The Right of First Refusal is a statutory right allowing qualifying tenants to acquire the property which their landlord is proposing to sell or dispose of, instead of it going to the landlord’s proposed purchaser or up for auction. There are requirements which must be met under the 1987 Act for the right to be engaged.
Tenants cannot compel their landlord to sell their interest to them under the 1987 Act. If you are a Tenant and would like advice on acquiring your freehold under the compulsory enfranchisement process, please get in touch.
2. İlk Ret Hakkı benim için geçerli mi?
The 1987 Act applies to the landlord, whether they are a freeholder or an intermediate landlord disposing of their interest in the property. Generally, where there is more than one landlord, it is only the disposal by the immediate landlord of the tenants which will be caught by the 1987 Act.
İlk Ret Hakkı, belirli muafiyetlere tabi olmak kaydıyla, genellikle daire içeren konut binalarında uzun süreli kira sözleşmeleri olan ‘nitelikli kiracıların’ yararınadır.
Bir apartman bloğunda 99 yıllık bir kira sözleşmeniz varsa, muhtemelen uygun bir kiracısınızdır. Bu, ev sahibinizin mülkünü elden çıkarması ve ilk reddetme hakkının tetiklenmesi durumunda, bloktaki diğer kiracılarla birlikte mülkü satın alma hakkına sahip olacağınız anlamına gelir.
3. İlk Ret Hakkı ne zaman geçerli olacaktır?
The right may be triggered when the landlord intends to dispose of their property or a part of their property. Such disposals are not limited to sales for money only and may also apply where the landlord intends to transfer the property or part thereof for free, or for other compensation.
Bir ev sahibi veya kiracı olarak, 1987 Yasası tarafından yakalanmayan ve ‘muaf tasarruflar’ olarak adlandırılan, ev sahibinin mülkünü ev sahibinin ailesinin bir üyesine veya bir hayır kurumuna hediye etmesi gibi istisnalar olduğunun farkında olmak önemlidir.
Bir ev sahibi, elden çıkarma konusunda herhangi bir adım atmadan önce, önerilen elden çıkarmanın 1987 Yasası kapsamına girip girmediğini kontrol etmelidir. Elden çıkarma muaf değilse, Ev Sahibi aşağıdaki hükümler uyarınca bir bildirimde bulunmalıdır 1987 tarihli Yasanın 5. Bölümü (“Bölüm 5 Bildirimi”) ile hak sahibi kiracılara bildirilecektir.
The Section 5 Notice should provide details of the property, the price, and other relevant terms of the proposed sale. If the landlord fails to include the necessary information or the information is not accurate, then the Section 5 Notice may be invalid. If you as a landlord have failed to properly serve a valid Section 5 Notice on your tenants, then you will likely not have complied with your obligations under the 1987 Act.
4. İlk Ret Hakkına uymadım, ne bekleyebilirim?
If you are a landlord and you have failed to serve a valid Section 5 Notice, or otherwise comply with the 1987 Act, before disposing of your property then you risk facing both (1) a civil action and (2) a criminal prosecution. These sanctions are harsh and may include a hefty fine.
Not long ago, we would have been able to tell you that there had never been a criminal prosecution under the 1987 Act. This is no longer the case and we have recently seen the first case where a local housing authority issued a summons (an order to attend court) against a landlord. While this case did not lead to prosecution, it is a cautionary tale for landlords that they must comply with the 1987 Act or face prosecution and civil sanctions.
5. İlk Ret Hakkına uymadığım takdirde, mülk devri yine de geçerli olacak mı?
Bir ev sahibi olarak 1987 Yasası kapsamındaki yükümlülüklerinize aykırı olsa bile yaptığınız her türlü tasarruf geçerli kalacaktır. Bu, yeni bir alıcının mülkün mülkiyet hakkını elde etmeye ve devretmeye devam edeceği anlamına gelmektedir.
Bununla birlikte, mülkün nitelikli kiracılarının, mülkü gelen alıcıyla aynı şartlarda elde etmek için gelen alıcıya veya haleflerine karşı müteakip haklara sahip olabileceğini unutmamak önemlidir. Bu, o aşamadaki varlık değerinden önemli ölçüde daha düşük bir bedel olabilir.
Bir apartman bloğunu veya karma kullanımlı bir mülkü satın alacaksanız, işlem yapmadan önce sizin ve sizi temsil eden hukuk danışmanınızın ev sahibinin durumu ve yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği konusunda gerekli araştırmaları yaptığınızdan emin olmak isteyeceksiniz.
Prudent tenants may wish to look at the history of their landlord’s interest to determine whether they have an opportunity to acquire the property based on historic failures. The right of the qualifying tenants against a purchaser or their successor(s) may be lost where the 1987 Act no longer applies to the property or where the tenants delay in proceeding with the required notice.
6. İlk Ret Hakkı kapsamındaki yükümlülüklerimden kiracılar tarafından feragat edilebilir veya vazgeçilebilir mi?
Genel olarak, 1987 Yasası geçerliyse, ev sahibi kiracıların Mülkü almak istemediğini bilse bile buna uymak zorundadır. İmzalı muvafakatname veya mektupla haklarından feragat etme veya vazgeçme girişimlerinin yeterli olmama riski vardır. Taraflar 1987 Yasası kapsamındaki haklarından ‘vazgeçemezler’.
