İlk Reddetme Hakkı: Ev Sahipleri ve Kiracılar için Temel Bilgiler

İlk Reddetme Hakkı kapsamında Ev Sahibi ve Kiracı Yasası 1987 ("1987 Yasası") hak sahibi kiracılara, ev sahibi evlerini üçüncü bir şahsa veya açık piyasaya satmadan önce satın alma opsiyonu tanımaktadır. 

1987 Yasası, karmaşık ve çoğu insanın fark ettiğinden daha geniş kapsamlı etkileri olan bir kurallar ve yükümlülükler labirentidir. Bir ev sahibiyseniz ve 1987 Yasasına uymazsanız, ağır para cezalarını da içerebilecek hem hukuki hem de cezai yaptırımlarla karşılaşma riskiniz vardır. Yaygın bir yanlış kanıya göre 1987 Yasası yalnızca ev sahibi mülkünü satmayı teklif ettiğinde geçerlidir. Aslında, bir ev sahibinin ilk ret hakkına ilişkin yükümlülükleri, aşağıdakiler de dahil olmak üzere çeşitli senaryolarda (önerilen elden çıkarmalar) uygulanabilir: 

• Bir apartman bloğunun ev sahibiyseniz ve mülkiyeti açık artırmada veya üçüncü bir tarafa satmak istiyorsanız. 
• Hava sahasını kiralayan karma kullanımlı bir binanın ev sahibiyseniz. 
• Konut veya karma kullanımlı bir binanın ev sahibiyseniz, koridor alanı veya hava sahası gibi başka binaları da dahil etmek için bir değişiklik senedi verirseniz. 
• Eğer ev sahibiyseniz ve kiracınız kira kontratını size geri teslim ediyorsa. 

Bu soru-cevap makalesinde, ister ev sahibi ister kiracı olun, hak ve yükümlülükler ile sürece açıklık getirmek için İlk Ret Hakkı hakkında altı yaygın soruyu ele alıyoruz. 

Bu makale genel bir rehber niteliğindedir. Lütfen iletişime geçin Juni Jamtli at j.jamtli@rfbelgal.co.uk, Victoria Huxley at v.huxley@rfblegal.co.ukveya Ben Frost at b.frost@rfblegal.co.uk herhangi bir sorunuz varsa.

1. İlk Reddetme Hakkı Nedir? 

İlk Ret Hakkı, hak sahibi kiracıların, ev sahibinin satmayı veya elden çıkarmayı teklif ettiği mülkü, ev sahibinin önerdiği alıcıya veya açık artırmaya gitmek yerine satın almalarına olanak tanıyan yasal bir haktır. Bu hakkın kullanılabilmesi için 1987 Yasası kapsamında yerine getirilmesi gereken şartlar vardır. 

Kiracılar, 1987 Yasası uyarınca ev sahiplerini hisselerini kendilerine satmaya zorlayamazlar. Eğer bir Kiracıysanız ve zorunlu hak sahipliği süreci kapsamında mülkiyetinizi elde etme konusunda tavsiye almak istiyorsanız, lütfen iletişime geçin. 

2. İlk Ret Hakkı benim için geçerli mi? 

1987 Yasası, ister mülk sahibi isterse mülkteki payını elden çıkaran bir ara mülk sahibi olsun, ev sahibi için geçerlidir. Genel olarak, birden fazla ev sahibinin bulunduğu durumlarda, 1987 Yasası kapsamına girecek olan yalnızca kiracıların ilk ev sahibi tarafından elden çıkarılmasıdır. 

İlk Ret Hakkı, belirli muafiyetlere tabi olmak kaydıyla, genellikle daire içeren konut binalarında uzun süreli kira sözleşmeleri olan 'nitelikli kiracıların' yararınadır. 

Bir apartman bloğunda 99 yıllık bir kira sözleşmeniz varsa, muhtemelen uygun bir kiracısınızdır. Bu, ev sahibinizin mülkünü elden çıkarması ve ilk reddetme hakkının tetiklenmesi durumunda, bloktaki diğer kiracılarla birlikte mülkü satın alma hakkına sahip olacağınız anlamına gelir. 

3. İlk Ret Hakkı ne zaman geçerli olacaktır? 

Bu hak, ev sahibinin mülkünü veya mülkünün bir bölümünü elden çıkarmak istemesi halinde tetiklenebilir. Bu tür elden çıkarmalar sadece para karşılığı satışlarla sınırlı değildir ve ev sahibinin mülkü veya bir kısmını ücretsiz veya başka bir tazminat karşılığında devretmek istediği durumlarda da geçerli olabilir. 

Bir ev sahibi veya kiracı olarak, 1987 Yasası tarafından yakalanmayan ve 'muaf tasarruflar' olarak adlandırılan, ev sahibinin mülkünü ev sahibinin ailesinin bir üyesine veya bir hayır kurumuna hediye etmesi gibi istisnalar olduğunun farkında olmak önemlidir. 

Bir ev sahibi, elden çıkarma konusunda herhangi bir adım atmadan önce, önerilen elden çıkarmanın 1987 Yasası kapsamına girip girmediğini kontrol etmelidir. Elden çıkarma muaf değilse, Ev Sahibi aşağıdaki hükümler uyarınca bir bildirimde bulunmalıdır 1987 Yasasının 5. Bölümü ("Bölüm 5 Bildirimi") ile hak sahibi kiracılara bildirilecektir. 

Bölüm 5 Bildirimi mülkün ayrıntılarını, fiyatını ve önerilen satışla ilgili diğer şartları içermelidir. Ev sahibi gerekli bilgileri içermezse veya bilgiler doğru değilse, Bölüm 5 Bildirimi geçersiz olabilir. Bir ev sahibi olarak kiracılarınıza geçerli bir Bölüm 5 Bildirimini düzgün bir şekilde tebliğ edemediyseniz, muhtemelen 1987 Yasası kapsamındaki yükümlülüklerinize uymamış olacaksınız. 

4. İlk Ret Hakkına uymadım, ne bekleyebilirim? 

Bir ev sahibiyseniz ve mülkünüzü elden çıkarmadan önce geçerli bir Bölüm 5 Bildirimi göndermediyseniz veya başka bir şekilde 1987 Yasasına uymadıysanız, hem (1) bir hukuk davası hem de (2) bir cezai kovuşturma ile karşı karşıya kalma riskiniz vardır. Bu yaptırımlar ağırdır ve yüklü bir para cezası içerebilir. 

Kısa bir süre önce size 1987 Yasası kapsamında hiçbir cezai kovuşturma olmadığını söyleyebilirdik. Artık durum böyle değil ve yakın zamanda yerel bir konut idaresinin bir ev sahibine karşı celpname (mahkemeye katılma emri) çıkardığı ilk davayı gördük. Bu dava kovuşturmaya yol açmamış olsa da, ev sahipleri için 1987 Yasasına uymaları gerektiği veya kovuşturma ve hukuki yaptırımlarla karşı karşıya kalacakları konusunda uyarıcı bir hikayedir. 

5. İlk Ret Hakkına uymadığım takdirde, mülk devri yine de geçerli olacak mı? 

Bir ev sahibi olarak 1987 Yasası kapsamındaki yükümlülüklerinize aykırı olsa bile yaptığınız her türlü tasarruf geçerli kalacaktır. Bu, yeni bir alıcının mülkün mülkiyet hakkını elde etmeye ve devretmeye devam edeceği anlamına gelmektedir. 

Bununla birlikte, mülkün nitelikli kiracılarının, mülkü gelen alıcıyla aynı şartlarda elde etmek için gelen alıcıya veya haleflerine karşı müteakip haklara sahip olabileceğini unutmamak önemlidir. Bu, o aşamadaki varlık değerinden önemli ölçüde daha düşük bir bedel olabilir. 

Bir apartman bloğunu veya karma kullanımlı bir mülkü satın alacaksanız, işlem yapmadan önce sizin ve sizi temsil eden hukuk danışmanınızın ev sahibinin durumu ve yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği konusunda gerekli araştırmaları yaptığınızdan emin olmak isteyeceksiniz. 

İhtiyatlı kiracılar, tarihi başarısızlıklara dayanarak mülkü edinme fırsatlarının olup olmadığını belirlemek için ev sahiplerinin ilgisinin geçmişine bakmak isteyebilirler. Hak sahibi kiracıların bir alıcıya veya halef(ler)ine karşı sahip olduğu hak, 1987 Yasasının artık mülk için geçerli olmadığı veya kiracıların gerekli bildirimi yapmakta geciktiği durumlarda kaybolabilir. 

6. İlk Ret Hakkı kapsamındaki yükümlülüklerimden kiracılar tarafından feragat edilebilir veya vazgeçilebilir mi? 

Genel olarak, 1987 Yasası geçerliyse, ev sahibi kiracıların Mülkü almak istemediğini bilse bile buna uymak zorundadır. İmzalı muvafakatname veya mektupla haklarından feragat etme veya vazgeçme girişimlerinin yeterli olmama riski vardır. Taraflar 1987 Yasası kapsamındaki haklarından 'vazgeçemezler'.