Bakımsızlık İddiaları: Özel Konut Ev Sahipleri için Bir Kılavuz

Bir private konut landlord, one of the most costly and time-consuming challenges you may face is a tenant’s claim for disrepair. It is not uncommon for landlords dealing with tenants in substantial rent arrears to also face a disrepair counterclaim when attempting to recover possession under 1988 Konut Kanunu'nun 8. maddesi. 

Bu makalede, bakım ve onarım taleplerinin temel unsurlarını ele alıyor ve özel konut sahiplerinin bakım ve onarım yükümlülüklerini yerine getirirken bu tür taleplerden kaynaklanan riski en aza indirmelerine yardımcı olacak pratik öneriler sunuyoruz. 

Hasar Talebinin Unsurları 

Bir bakımsızlık iddiasının kabul edilebilmesi için kiracının aşağıdakileri kanıtlaması gerekir: 

1. There is a contract between the landlord and the tenant (typically a tenancy agreement, whether written or oral). 

2. Sözleşme, ev sahibinin mülkü iyi durumda ve bakımlı tutmasını gerektiren bir madde içermektedir. Böyle bir madde bulunmasa bile, ev sahipleri yasal olarak mülkü bakımlı tutma yükümlülüğü altındadır. Ev Sahibi ve Kiracı Yasası 1985. 

3. Ev sahibi, mülkü iyi bir bakım ve durumda tutmamıştır. 

4. The landlord was made aware of or had knowledge of the disrepair. 

5. Bunun sonucunda kiracı zarara uğramıştır. 

Ev Sahibinin Yükümlülükleri 

Landlords are legally required to maintain the following aspects of a property (with tenancy agreements sometimes outlining ilave obligations agreed between landlords and tenants): 

• Nem ve küf sorunları 

• Binanın yapısı ve dış cephesi 

• Su boruları ve tesisatları (küvetler, lavabolar, drenaj sistemleri ve tuvaletler dahil) 

• Gaz boruları ve elektrik kabloları 

• Çatılar, pencereler, oluklar ve drenajlar 

• Isıtma ve sıcak su sistemleri 

Landlords must also ensure the property is fit for human habitation. This includes addressing inherent design defects that may result in condensation, dampness, poor ventilation, or ineffective heating. 

Konumunuzu Korumak 

Envanter ve Durum Raporu 

Yeni bir kiracıyı kabul ederken, ev sahiplerinin, kiracının taşınma tarihine mümkün olduğunca yakın bir zamanda, üçüncü bir tarafa tam bir fotoğraflı envanter ve durum raporu hazırlatmasını şiddetle tavsiye ederiz. 

This document serves as evidence of the property’s condition at the start of the tenancy. The inventory and schedule of condition should be provided to the tenant, who should sign to confirm agreement with its contents. Tenants should be encouraged to review the document carefully and highlight any discrepancies at the outset to avoid disputes later. 

Düzenli Denetimler 

Ev sahipleri, gerekli onarımları takip etmek ve mülkün durumunu izlemek için düzenli olarak mülk denetimleri yapmalıdır. Her denetim sırasında aşağıdakileri yapmanız tavsiye edilir: 

• Tüm odaların fotoğraflarını çekin. 

• Bir denetim raporu hazırlayın. 

• Raporun bir kopyasını kiracıya verin. 

Onarım sorunlarının derhal ele alınması hayati önem taşır. Gecikmeler genellikle sorunların zamanla daha da kötüleşmesine yol açar ve bu da onarım maliyetlerinin önemli ölçüde artmasına ve daha kapsamlı onarım çalışmalarına neden olur. 

Yazışmaların Kanıtlarını Saklamak 

Kiracılarla yapılan tüm yazışmaların ayrıntılı bir şekilde kayıt altına alınması, en iyi uygulamalardan biridir ve ev sahiplerine önemli ölçüde zaman ve masraf tasarrufu sağlayabilir. 

A common dispute arises when landlords have no record of a reported issue, while tenants claim they reported it via a phone call. To mitigate this risk, landlords should: 

• Kiracılarla yapılan tüm telefon görüşmelerinin ayrıntılı kayıtlarını tutun. 

• Bildirilen tüm sorunların, bildirildikleri tarih de dahil olmak üzere bir kaydını tutun. 

• Onarımların tamamlandığı tarihi kaydedin. 

This is important, as when an issue falling within your repairing obligations is brought to your attention, the clock starts ticking on the time you ought to remedy that particular issue.   

The mere existence of an item of disrepair does not automatically mean that you have breached your repairing obligations. Your obligation to remedy disrepair begins with the date on which you become aware of the disrepair. You then have a ‘reasonable time’ in which to remedy any issue (reasonable time will vary depending on the severity of the issue). If a ‘reasonable time’ has passed without the landlord remedying the disrepair, then the landlord is likely to be in breach of their repairing obligations.   

Keeping evidence of correspondence is also crucial in circumstances where a tenant has been reporting issues of disrepair, but then you and your contractors are having difficulties in obtaining access to the property to inspect and carry out any necessary repairs. We discuss this in more detail below, but keeping track of written requests for access is extremely useful.   

İkinci bir görüş almak 

At Ronald Fletcher Baker LLP, we frequently act in complex disrepair disputes where there is disagreement between the landlord and the tenant over responsibility for an issue. 

Genellikle, ev sahiplerinin kiracıların bildirdiği sorunları gidermek ve onarımları tamamlamak için düzenli olarak çalıştıkları müteahhitleri görevlendirdiğini görüyoruz. Daha sonra, gerekli işlerin kapsamını belirlemek ve bu onarımların sorumluluğunun ev sahibine ait olup olmadığını tespit etmek için müteahhitlerinin sağladığı bilgilere güveniyorlar.   

In circumstances where you have a suspicion or are told by your contractor that the tenant may be contributing to the issues being reported, getting a second opinion on the issue is recommended. It would be beneficial for this to be a surveyor specialising in housing disrepair cases, who should arrange to attend the property on a date agreed between the parties, complete a full inspection, and report on their findings. This should give the landlord a good idea of whether the tenant is contributing to issues and give the tenant an opportunity to change some of their actions to avoid further issues re occurring following any remedial works.   

Kiracının, burası kendi evi olduğu için kasıtlı olarak bakım eksikliğine yol açması nadirdir ve genellikle kiracılar bakım eksikliğinden muzdarip bir evde yaşamak istemezler. Bazen kiracılar, örneğin kışın ısıtma ve nem alma cihazı olmadan çamaşırlarını iç mekanda kurutmanın nem ve yoğuşma sorunlarına yol açtığını fark etmezler. Ev sahibi ile kiracı arasında makul bir konuşma, taraflar arasındaki sorunları genellikle hızlı bir şekilde çözebilir ve uzun süren ve genellikle gergin anlaşmazlıkları önleyebilir; en önemlisi de, mülkün nem, yoğuşma veya küf olmadan iyi bir bakım ve durumda kalmasını sağlar.   

Kira Sözleşmesi Sahibi Olarak Ev Sahipleri 

Bazı durumlarda, ev sahipleri kira sözleşmesi kapsamında kiracı konumundadır ve belirli onarımlardan sorumlu olmayabilirler. Buna sıkça rastlanan bir örnek, çatıdan su sızıntısı yaşayan en üst kattaki bir dairenin kiracısıdır; bu durumda çatıya ilişkin sorumluluk mülk sahibine aittir. 

If a tenant reports such an issue, the landlord should notify the freeholder immediately, providing photographic evidence and referring to the relevant clauses in their lease. If the freeholder fails to take action, the landlord may need to pursue legal proceedings to enforce repairs. 

Bu tür durumlarda, mülk sahibi ile yapılan tüm yazışmaların kayıtlarının saklanması büyük önem taşır. 

Erişim Sorunları 

Daha önce de belirtildiği gibi, kiracılarla yapılan tüm yazışmaların kaydını tutmak büyük önem taşır. Bildirilen bakım eksikliklerini incelemek veya onarmak amacıyla tesise girmek isteyen ev sahipleri şunları yapmalıdır: 

1. Tüm erişim taleplerinin kira sözleşmesine uygun olduğundan emin olun. Sözleşmede en az 24 saat önceden yazılı bildirim yapılması gerekiyorsa, bunun yerine getirildiğinden emin olun. 

2. Kiracının iş programını göz önünde bulundurarak, denetim veya onarımlar için ona çeşitli tarih ve saat seçenekleri sunun. 

3. İlk talebinize yanıt alamazsanız, tekrar talepte bulunun. Bu sefer, sizin veya yüklenicilerinizin mülke ne zaman gideceğine karar verin. [x] tarih ve saatinde [x] işinin tamamlanabilmesi için mülke giriş izni gerektiğini açıkça belirtin. 

4. Erişim reddedilirse, ziyaretin başarısız olduğu durumun kayıt altına alınması gerekir. Yükleniciler, erişimin reddedilme tarihini, saatini ve nedenini belirten yazılı bir rapor sunmalıdır. Bu rapor, kiracının dosyasında saklanmalıdır. 

5. If the issue persists, attempt to resolve it amicably. However, if the tenant continues to deny access, legal action may be required to obtain an injunction for entry. 

Ancak, tüm bu adımları uygulamanıza rağmen kiracı yanıt vermiyorsa ya da erişim için kararlaştırılan tarihlerin son anda iptal edilmesi ya da mülke vardığınızda erişimin reddedilmesi gibi durumlar söz konusuysa, bu durum onarım yükümlülüğünüzün ortadan kalktığı anlamına gelmez.   

Elbette bu, kiracının binadaki bakımsızlık nedeniyle dava açması durumunda dikkate alınması gereken hafifletici bir unsurdur; ancak, bir mülkteki bakımsızlık veya hasarı gidermek için onarım çalışmaları yapması gereken ve kiracısı tarafından binaya giriş izni verilmeyen bir ev sahibi, bu çalışmaların yapılabilmesi için kiracıdan binaya giriş izni vermesini talep eden bir ihtiyati tedbir kararı alabilir.   

Onarım Yükümlülüklerine Uymamanın Sonuçları 

Onarımları yapmak masraflı olsa da, bunu yapmamak çok daha pahalıya mal olabilir. Bakım ve onarım yükümlülüğünü yerine getirmediği gerekçesiyle açılan davayı kaybeden bir ev sahibi, aşağıdakilerden sorumlu tutulabilir: 

• Onarım işlerinin maliyeti (gecikmeler nedeniyle daha yüksek olabilir). 

• Kiracının uğradığı zararlar için tazminat. 

• Kiracının avukatlık masrafları. 

Ayrıca, kiracı kira ödemesini durdurmuşsa ve ev sahibi mülkün iadesini talep ediyorsa, mülkün bakımsızlığı gerekçesiyle yapılan karşı dava süreci geciktirebilir; bu gecikme genellikle bir yıldan fazla sürebilir. 

Mülkün durumu, yapılan denetimler ve kiracılarla yapılan tüm yazışmaların net bir şekilde kayıt altına alınması, ev sahiplerini bu tür taleplerden korumaya yardımcı olabilir. 

Bakım ve onarım sorunu mu yaşıyorsunuz? Bize ulaşın

If you find yourself dealing with an issue of disrepair / dispute with your tenant, contact Marissa Lawrence ve David Burns at 0302 917 1707 veya e-posta m.lawrence@rfblegal.co.uk / d.burns@rfblegal.co.uk.