Ticari Ev Sahipleri için Bir Kılavuz: Bir Acente Tarafından Kiranın Kabul Edilmesi Haktan Feragat Edilmesi Anlamına Gelir mi?

A landlord can, in certain circumstances, forfeit a ti̇cari̇ ki̇ralama either by peaceable re-entry to the property or by issuing para cezası proceedings against the tenant in the event of a breach of the lease terms. Re-entry occurs when the landlord exercises a right under the lease to terminate it and regain possession of the property. However, a landlord’s right to re-enter for a breach of lease is subject to several restrictions. One crucial restriction is that if a landlord has waived the right to forfeit, they will be unable to forfeit the commercial lease. 

Bu makalede, şu vakayı inceleyeceğiz Tropical Zoo Ltd (Kiracı) v Hounslow Londra İlçesi Belediye Başkanı ve Meclis Üyeleri (Ev Sahibi) [2024] EWHC 1240 (Ch), where the High Court distinguished between “once-and-for-all” and “continuing” breaches. The case also considered the role of managing agents in waiving a landlord’s right to forfeit a lease. 

Arka plan 

7 Mart 2012 tarihinde, Ev Sahibi Davacı'ya 125 yıllık bir kira kontratı vermiştir. Kira sözleşmesi, Kiracının iki yıl içinde bir hayvanat bahçesi binası ve eğitim merkezi inşa etmesini gerektiren bir taahhüt içeriyordu. Kira kontratında ayrıca bir fesih maddesi de yer almaktaydı: 

“To remedy any breach of a Tenant Covenant Notified by the Landlord to the Tenant as soon as possible and in any event within two months after service of the Notice.” 

Kiracı hayvanat bahçesini inşa etmemiş veya herhangi bir inşaat işine başlamamıştır. 6 Kasım 2020 tarihinde, Ev Sahibi, Kiracıya, belirtilen iki aylık süre içinde ihlalin giderilmesini talep eden bir bildirimde bulunmuştur. Bu süre uyulmadan sona erdi ve Kiracı hayvanat bahçesinin inşasını ilerletmek için başka hiçbir adım atmadı. 

On 16 February 2021, the Landlord served a further notice under Section 146 of the Law of Property Act 1925, requiring the breach to be remedied within a reasonable time and confirming its intention to re-enter the property if the Tenant failed to comply. 

Bu arada, Ev Sahibi kira tahsilat acentesine Kiracıdan kira talep etmeyi veya kabul etmeyi durdurması talimatını vermiştir. Başka kira talebi yapılmamasına rağmen, Kiracı 2022 yılının sonuna kadar acentenin müşteri hesabına ödeme yapmaya devam etmiştir. Bu ödemelerin üçü hariç tamamı derhal iade edilmiştir. 

In July 2022, the parties engaged in discussions to resolve the dispute without litigation, but no agreement was reached. 

On 3 August 2022, the Tenant issued proceedings seeking a declaration that it was not in breach of the lease. The Landlord filed a defence on 26 August 2022, maintaining its intention to forfeit the lease on 26 April 2023—two years after serving the second Section 146 notice—unless the Tenant remedied its breaches by completing the zoo building. 

Kiracının İhlal Türü 

Kanun, kira ihlali türleri arasında ayrım yapmaktadır. Bu davadaki kilit sınıflandırma, ihlalin “bir kereye mahsus” bir ihlal mi yoksa “sürekli” bir ihlal mi olduğudur. Bu ayrım çok önemlidir çünkü 

• Bir ihlal “bir kereye mahsus” ise, ev sahibi kira sözleşmesinin devam ettiğini kabul edecek şekilde hareket ederek (örneğin, ihlal gerçekleştikten sonra kira talep ederek) hak düşürücü süreden feragat edebilir. Bir kez feragat edildiğinde, ev sahibi daha sonraki bir tarihte bu ihlal için hak düşürücü süre talep edemez. 

• Buna karşılık, “devam eden” bir ihlal her gün yeniden tahakkuk eder, yani ev sahibi daha önceki feragatlere rağmen kira sözleşmesini feshetme yetkisini elinde tutar. 

Sınıflandırma bir kira sözleşmesinin kesin ifadesine bağlı olsa da, aşağıdaki taahhütler genellikle “bir kereye mahsus” ihlaller olarak kabul edilir: 

• Belirli bir tarihe kadar onarım yapmak veya onarımları gerçekleştirmek 

• İzin almadan değişiklik yapmamak veya işaret sergilememek 

• Kira veya kira sözleşmesi kapsamında ödenmesi gereken diğer meblağları ödemek için (örneğin, hizmet ücretleri ve sigorta) 

Buna göre, bu sözleşmeler kiracı tarafından ihlal edildiğinde, ev sahibinin hak kaybına uğramamak için dikkatli olması gerekir. 

Hükmen Mağlubiyet Hakkından Feragat 

Bir ev sahibi, farkında olmadan da olsa, kira sözleşmesinin ihlalinden vazgeçme hakkından feragat edebilir: 

• Having knowledge of the breach; 

• Kiralamanın devam ettiğini kabul eden bir eylemin gerçekleştirilmesi; ve 

• Bu eylemin kiracıya iletilmesi. 

The acceptance of rent due after the landlord becomes aware of a breach has frequently been held to amount to a waiver of the right to forfeit. 

Bir Acente Tarafından Kiranın Kabul Edilmesi Feragat Teşkil Eder mi? 

A key issue in this case was the extent of the managing agent’s authority. The High Court determined that the agent did not have full authority to manage the property but was merely authorised to demand and accept rent. The agent’s ability to make decisions regarding the continuation of the lease was therefore limited. 

Mahkeme şöyle demiştir: 

“Sözleşmenin ihlal edilmesinin ardından kira sözleşmesinin devamına ilişkin karar verme konusunda fiili veya göstermelik yetkiye sahip bir acente, kendisine bunu yapmaması talimatı verilmiş olsa ve kira kabulü tesadüfi olsa bile, kira kabul ederek hak kaybından feragat edebilir...Ev sahibinin bankası veya başka bir acentesi tarafından kira ödemesinin kabul edilmiş olması nedeniyle, söz konusu acentenin kira talep etme ve/veya tahsil etme yetkisine sahip olduğu ancak ev sahibi adına ticari kararlar alma konusunda daha geniş bir yetkiye sahip olmadığı durumlarda, [ev sahibi] kirayı kabul etmiş ve dolayısıyla hak kaybına uğrama hakkından feragat etmiş sayılmayacaktır.”

Mahkeme Ev Sahibi lehine karar vermiştir; Kiracı Sözleşmesinin ihlalini telafi etmeye yönelik standart olmayan hükmün bağımsız bir sözleşme olduğu ve bu nedenle Davalının kira sözleşmesini feshetme hakkına sahip olduğu sonucuna varmıştır. Hâkim ayrıca, üç kira ödemesinin iadesinde yaşanan gecikmelerin kiranın kabulü anlamına gelmediğini ve bu nedenle elden çıkarma hakkından feragat edilmediğini tespit etmiştir. Kiracı tarafından yapılan el koymadan kurtulma başvurusu da reddedilmiştir. 

Sonuç 

The extent of the agent’s instructions and authority in relation to making decisions about the continuation of the lease was an important consideration by the Court for determining whether the acceptance of rent constituted a waiver of the landlord’s right to forfeit the lease in this Case.   

Uygulamada, bu kararın yönetici acenteler ile varlık yöneticileri arasında bir ayrım yapılmasına yol açması muhtemeldir. 

Bu karar ışığında, rolü kira talep etmek ve tahsil etmekle sınırlı olan saf bir yönetici acentenin kira kabulünün, ev sahibi veya varlık yöneticisinin diğer davranışlarıyla birleşmedikçe veya kabul uzun bir süre boyunca devam etmedikçe bir feragat anlamına gelmeyeceği iddia edilebilir. 

However, if a managing agent performs ilave functions beyond “treasury functions,” such as administering services or addressing breaches with tenants, their role may be viewed as more akin to that of an asset manager, potentially broadening their authority and increasing the risk of waiver. 

Ticari Ev Sahibi Avukatları - Bize Ulaşın 

David Burns, Senior Litigation Partner at Ronald Fletcher Baker LLP, has extensive experience handling disputes involving commercial tenants who have breached lease terms and issues related to forfeiture. For advice on this topic, please contact David Burns via email at D.Burns@rfblegal.co.uk veya telefonla 07762318409.