Die klassische Verfallseinrede scheitert

Rudi Ramdarshan und Marissa Lawrence gelang es, den Besitz einer hochwertigen Immobilie in Westminster zu erlangen, obwohl der Mieter ein "Assured Tenant" war, der ursprüngliche Mietvertrag verloren gegangen war und Probleme mit dem Verfall auftraten.

Hintergrund

Die Kanzlei wurde von einem ihrer Vermieter in Bezug auf ein Wohngebäude in Westminster beauftragt. Bei den Räumlichkeiten handelte es sich um eine Wohnung in einem Gebäude, das dem Stadtrat von Westminster gehört und in einem Naturschutzgebiet liegt. Der Kunde hatte einen langen Mietvertrag.

Der Mieter bewohnte die Immobilie seit 1997, zunächst im Rahmen eines befristeten Mietvertrags, der nach Ablauf der Befristung in einen gesetzlich geregelten, regelmäßigen Mietvertrag umgewandelt wurde. Der Mieter hatte Probleme mit der Baufälligkeit der Wohnung angesprochen, woraufhin der Kunde beschloss, den Mieter zu kündigen und die Wohnung vollständig zu renovieren.

Nach der Renovierung geriet der Mieter in Zahlungsrückstand. Im Februar 2018 übermittelte der Vermieter dem Mieter eine "Section 8"-Kündigung wegen Mietrückständen und berief sich dabei auf Grund 10. Nach Ablauf der Kündigungsfrist blieb der Mieter im Rückstand, und es wurde ein Räumungsverfahren eingeleitet.

Die Taktik der Beklagten

Eine gängige Taktik der Beklagten bei Räumungsklagen wegen Mietrückständen besteht darin, den Vorwurf der Baufälligkeit zu erheben und zu suggerieren, dass eine solche Summe die Mietrückstände verringert oder tilgt. In der Praxis zögern die Gerichte, obwohl sie befugt sind, den Besitz bei einer ersten Anhörung summarisch anzuordnen, wenn sie mit einer unbegründeten Verteidigung konfrontiert werden, dies ohne eine Untersuchung des Sachverhalts zu tun, was oft bedeutet, dass sie Sachverständigen- und Tatsachenbeweise verlangen. Diese Taktik kann die Erteilung des Besitzes um Monate, wenn nicht gar Jahre verzögern, während die Zahlungsrückstände wahrscheinlich weiter anwachsen. Darüber hinaus müssen Vermieter die zusätzlichen Kosten eines vollständigen Prozesses tragen.

Als Reaktion auf die Forderung nach Besitz und Zahlungsrückständen reichte die Mieterin eine Klageerwiderung und Gegenklage ein. Die Mieterin machte in ihrer Widerklage eine Vielzahl von Forderungen geltend, wobei ein großer Teil auf angebliche Mängel in den Räumlichkeiten und Schäden aufgrund einer angeblichen Pflichtverletzung des Vermieters gemäß Abschnitt 11 des Landlord and Tenant Act 1987 entfiel.

Während des gesamten Verlaufs des Rechtsstreits beantragte der Vermieter (über RFB und seine Bevollmächtigten) den Zugang zu den Räumlichkeiten, um (1) alle angeblichen Mängel zu untersuchen und (2) alle erforderlichen Abhilfemaßnahmen durchzuführen.

Obwohl die Mieterin ihrem eigenen Sachverständigen und dem Sachverständigen des Vermieters Zugang gewährte, verweigerte sie dem Vermieter ständig den Zugang mit der Begründung, dass sie ihr Hab und Gut auf Kosten des Vermieters einlagern müsse. Die in den Räumlichkeiten gelagerten Sachen der Mieterin bestanden aus umfangreichen schwarzen Müllsäcken, die nach den Feststellungen des Sachverständigen des Vermieters fast 70% des Raums in den Räumlichkeiten einnahmen.

Der Vermieter und seine Beauftragten beteuerten, jederzeit bereit und in der Lage zu sein, Reparaturen durchzuführen, aber der Mieter verweigerte immer wieder den Zutritt oder sagte mit den Auftragnehmern vereinbarte Termine ab - oft noch am Tag der Inspektion.

Die Verhandlung

In der Verhandlung zu diesem Verfahren wurden der Mieter und die Vertreter des Vermieters im Kreuzverhör zu den Themen Meldung von Verfallserscheinungen, Anträge auf Zugang, Verweigerung des Zugangs und Zustand der Räumlichkeiten nach der letzten Renovierung befragt.

In seinem Urteil stellte HHJ Luba QC fest, dass er die von den Vertretern des Vermieters vorgelegten Beweise bevorzugte. HHJ Luba QC ging insbesondere auf die Behandlung des Grundstücks durch den Mieter ein, insbesondere darauf, dass die übermäßige Lagerung von schwarzen Müllsäcken die angeblichen Probleme in den Räumlichkeiten verschlimmern würde. HHJ Luba QC stellte außerdem fest, dass die Immobilie nach der vorherigen Renovierung in einem guten Zustand hinterlassen wurde. HHJ Luba QC vertrat die Ansicht, dass die Verschlechterung des Zustands der Immobilie nach der Renovierung bei Abwägung der Wahrscheinlichkeiten eher auf einen Missbrauch durch den Mieter als auf eine angebliche Pflichtverletzung des Vermieters zurückzuführen sei.

HHJ Luba QC ordnete an, dass die gesamte Widerklage des Mieters abgewiesen wird, einschließlich der gesamten Forderung nach Instandsetzung und Schadensersatz.

Ein zweifellos positives Ergebnis, aber der Kunde musste eine Verzögerung von 4 Jahren seit der Zustellung der Kündigung hinnehmen.

Gültigkeit von Mieterhöhungen

Ein weiteres zentrales Element der Verteidigung und Widerklage des Mieters war die Behauptung, dass die Mieterhöhungen des Vermieters nicht der im Mietvertrag festgelegten Form entsprochen hätten und daher ungültig seien. Der Mieter machte in seiner Widerklage die Rückzahlung der angeblich zu viel gezahlten Miete geltend.

Die Klauseln des Mietvertrags, die sich mit Mieterhöhungen befassten, lauteten wie folgt:-

"Die gemäß dieser Vereinbarung zu zahlende Miete beträgt: -

a.Bis zum ersten Überprüfungsdatum die ursprüngliche Miete, und

b.Während jedes darauffolgenden Überprüfungszeitraums eine Miete (die "neue Miete"), die dem größeren der folgenden Werte entspricht:

I. Die unmittelbar vor dem Überprüfungsdatum zu zahlende Miete zuzüglich 5% davon;

II. die Miete, die nach Ziffer 3 festgesetzt werden kann;

Die Der Vermieter soll vor jeder Überprüfung Datum dem Mieter die neue Miete für den Überprüfungszeitraum schriftlich mitteilen."

Im Laufe der Jahre hatten sich der Mieter und der Vermieter darauf geeinigt, die Miete vor dem Überprüfungszeitraum zu vereinbaren. Der Vermieter teilte dem Mieter häufig schriftlich mit, dass die Miete erhöht werden sollte, woraufhin der Mieter und der Vermieter in Verhandlungen traten, um eine neue Miete zu vereinbaren. Diese Miete wäre niedriger als der Betrag, der nach den Bestimmungen des Mietvertrags hätte gefordert werden können.

In der Widerklage machte der Mieter geltend, dass (1) die Mieterhöhungen ungültig seien, da sie nicht der im Mietvertrag festgelegten Formel entsprächen, und dass (2) die Mieterhöhungsmitteilungen dem Mieter vor dem Überprüfungstermin hätten zugestellt werden müssen, um ihn über die neue Miete zu informieren.

Der Vermieter vertrat den Standpunkt, dass (1) die Parteien in der Lage waren, separat eine Miete zu vereinbaren, die von der im Mietvertrag festgelegten Formel abwich, und (2) das Erfordernis einer Mieterhöhungsmitteilung nicht die Form einer auslösenden Mitteilung hatte (d. h. die Mieterhöhung wurde erst mit dem Eingang einer gültigen Mieterhöhungsmitteilung wirksam). Vielmehr handelte es sich bei der im Mietvertrag vorgesehenen Mitteilung lediglich um ein Informationsschreiben, in dem dem Mieter mitgeteilt wurde, wie hoch seine Miete sein wird. In der Mitteilung hätte der Vermieter nicht einmal die genaue Miete angeben müssen, sondern lediglich den anzuwendenden Mechanismus (sei es unter Bezugnahme auf den Verbraucherpreisindex oder eine 5%-Erhöhung, da der Mieter dies selbst ausrechnen konnte). Bei strenger Auslegung des Mietvertrags könnte die Mitteilung bis 23:59 Uhr am Vorabend des nächsten Überprüfungszeitraums erfolgen.   

Im Kreuzverhör gab die Mieterin zu, dass es für sie und den Vermieter üblich war, die zu zahlende Miete privat zu vereinbaren, und dass diese niedriger war als die Miete, die sie laut Mietvertrag zu zahlen bereit war. Die Mieterin räumte auch ein, dass die Miete, über die sie verfügte, aus dem Wohngeld und den Ermessensleistungen für den Wohnungsbau stammte. Die Mieterin machte weiterhin geltend, dass sie Anspruch auf die Rückzahlung der nicht gezahlten Miete habe und sich dann privat mit der Wohngeldstelle in Verbindung setzen würde, um zu klären, wer die Überzahlung behalten würde.

HHJ Luba QC gab der Auslegung der Mietüberprüfungsbedingungen des Mietvertrags durch den Vermieter den Vorzug und ordnete an, dass die Miete bis zum Überprüfungszeitraum im März 2018 zwischen dem Vermieter und dem Mieter vereinbart und auf diese Zahlen festgesetzt wurde.

In Ermangelung einer ausdrücklichen Vereinbarung würde die Miete danach entweder unter Bezugnahme auf den Einzelhandelspreisindex oder um 5% steigen, je nachdem, welcher Wert höher ist. Dies führte zu einer erheblichen Mieterhöhung ab dem Jahr 2018. HHJ Luba QC stellte fest, dass es sich bei der Mitteilung über die Mietpreisüberprüfung nicht um eine Auslösungsmitteilung handelte, sondern, wie vom Vermieter behauptet, um einen Informationsvermerk, in dem die Methode zur Erhöhung der Miete dargelegt wurde, da der Mieter im Mietvertrag ausdrücklich bestätigt hatte, wie hoch die Miete in jedem Überprüfungszeitraum sein würde, indem er die Berechnungen ausfüllte.

Außerdem wurde im Kreuzverhör des Mieters erörtert, in welcher Lage sich der Mieter befinden würde, wenn die Miete über den unmittelbar vor März 2018 zu zahlenden Betrag hinaus erhöht würde. Der Mieter gab an, dass er bei einer Erhöhung der Miete über diesen Betrag hinaus nicht in der Lage wäre, die Miete zu zahlen, und die Möglichkeit einer Teilzeitbeschäftigung prüfen müsste.

Schlussfolgerungen

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass dieser Fall durch mehrere Faktoren belastet war, die selbst die einfachsten Fälle von Mietrückständen und Besitzansprüchen vereiteln und verkomplizieren würden. Wie Immobilienanwälte wissen, bedeutet die Kombination aus dem Beklagten, der Prozesskostenhilfe beantragt hat, und einer Widerklage wegen Baufälligkeit in den Augen der klagenden Vermieter oft eine Verzögerung, und es ist nur allzu häufig der Fall, dass unbegründete Widerklagen wegen Baufälligkeit bis zum Prozess geführt werden, weil die Parteien sich weigern, angemessene Zugeständnisse zu machen, und der Rückstand des Gerichts bedeutet, dass die Termine für einen Prozess wegen Baufälligkeit oft lange warten müssen.

Das Urteil von HHJ Luba QC in diesem Fall war praxisorientiert und gut durchdacht und brachte dem klagenden Vermieter den lang erwarteten Sieg. Der Fall zeigt, dass Mieter zwar unbegründete Behauptungen über die Baufälligkeit aufstellen können, um die Besitznahme zu verzögern, dass die Gerichte aber letztlich den Lärm durchdringen und die Besitznahme anordnen werden.

Zusätzliche Informationen

Nachrichten Autor: Marissa Lawrence | Rudi Ramdarshan