Artikel 1: Das Gesetz zur Reform des Mietrechts: Das Ende der "unverschuldeten" Zwangsräumungen nach Abschnitt 21 und ein neuer Grund für den Besitz

Die Regierung hat bestätigt, dass sie sich für die Abschaffung des "unverschuldeten" Kündigungsverfahrens nach Abschnitt 21 im Rahmen des Gesetzes zur Reform des Mietrechts einsetzt.

Aktuelles Verfahren zur Wiedererlangung des Besitzes

Gegenwärtig gibt es verschiedene Möglichkeiten, wie ein Vermieter den Besitz seiner Immobilie erlangen kann, die er im Rahmen von Kurzzeitmietverträgen (assured shorthold tenancies) an Mieter vermietet hat, und zwar durch die bestehenden Verfahren der Sektion 8 und der Sektion 21 des Housing Act 1988. Wenn ein Vermieter eine "Section 8"-Kündigung zustellen will, muss er nachweisen, dass einer der Gründe für den Besitz zutrifft.

Abschnitt 21 des Wohnungsgesetzes von 1988 ermöglicht es privaten Vermietern, ihre Immobilien von Kurzzeitmietern (Assured Shorthold Tenants, ASTs) am Ende des befristeten Zeitraums wieder in Besitz zu nehmen, ohne ein Verschulden des Mieters nachweisen zu müssen (vorausgesetzt, die privaten Vermieter haben die Anforderungen für die Zustellung einer Mitteilung nach Abschnitt 21 erfüllt). Daher wird er manchmal auch als "verschuldensunabhängiger" Räumungsgrund bezeichnet.

Abschaffung der Zwangsräumung nach Abschnitt 21

Die Regierung hat nun bestätigt, dass durch die Renters Reform Bill, Abschnitt 21 Notizen abgeschafft werden soll. Dies kann ein Problem für private Vermieter darstellen, die ihre Immobilie verkaufen wollen und dafür Räumungsrechte benötigen. Wenn zum Beispiel der Mieter an Ort und Stelle keine Verstöße gegen den Mietvertrag begangen hat / der Vermieter keinen der Gründe für die Inbesitznahme gemäß Abschnitt 8 erfüllen kann, kann ein Vermieter ohne das ihm zur Verfügung stehende Verfahren nach Abschnitt 21 Schwierigkeiten haben, die Räumung einer Immobilie zu erwirken, wenn es keine Gründe für die Inbesitznahme gemäß Abschnitt 8 gibt. 

Neuer zwingender Grund zur Wiedererlangung des Besitzes für Vermieter, die ihre Immobilie verkaufen wollen

Die Regierung hat jedoch angekündigt, dass ein neuer Räumungsgrund in das Section 8-Verfahren aufgenommen wird, der es Vermietern ermöglicht, ihre Mieter zu vertreiben, wenn sie beabsichtigen, die Immobilie zu verkaufen.

Die Regierung hat bestätigt, dass es sich bei dem neuen Grund nach Abschnitt 8 um einen "zwingenden" Grund handelt, d. h., wenn ein Richter davon überzeugt ist, dass der Grund gegeben ist, muss der Besitz gewährt werden.

Doch selbst wenn dieser neue Grund hinzukommt, könnte die Abschaffung des "Section 21"-Verfahrens (und vermutlich auch des beschleunigten Besitzverschaffungsverfahrens) zu erheblichen Verzögerungen für Vermieter führen, die ihre Immobilie in Besitz nehmen wollen.  

Es besteht auch die Möglichkeit, dass die Regierung eine Vorschrift einführt, wonach alle "Section 8"-Bekanntmachungen der Anforderung unterliegen, dass die Kaution in einem staatlich genehmigten System geschützt und die vorgeschriebenen Informationen zugestellt worden sein müssen. Zum jetzigen Zeitpunkt ist auch noch nicht klar, ob die anderen Anforderungen, die für die Zustellung eines § 21-Besitznahmeverfahrens gelten (EPC, Gassicherheitszertifikat und Leitfaden für die Vermietung), auch für das § 8-Besitznahmeverfahren gelten werden. 

Erforderliche Beweise für die Verkaufsabsicht

Noch ist unklar, welche Nachweise von den Vermietern verlangt werden, um zu beweisen, dass sie die Absicht haben, die Immobilie zu verkaufen. Der Gesetzesentwurf zur Vermieterreform wird dies zu gegebener Zeit näher erläutern; es ist jedoch unklar, ob die bloße Auflistung der Immobilie zum Verkauf ausreichen wird, um diesen Grund zu erfüllen. Das Problem dabei ist, dass ein Vermieter die Immobilie, sobald er sie in Besitz genommen hat, einfach vom Markt nehmen und einen neuen Mietvertrag abschließen könnte.

In der Antwort der Regierung auf die Konsultation zum Verfahren nach Abschnitt 21 wird jedoch klargestellt, dass die Kündigungsfrist für diesen neuen Grund zwei Monate betragen würde und die Kündigung nicht in den ersten sechs Monaten eines neuen Mietverhältnisses erfolgen könnte. In der Antwort heißt es außerdem, dass die Regierung als Schutzmaßnahme "den ursprünglichen Vermieter daran zu hindern, die Immobilie für 3 Monate nach der Nutzung dieses Grundes zu vermarkten und neu zu vermieten."

Im Weißbuch wird auch ausgeführt, dass Vermieter, die nach Schlupflöchern suchen "wird nicht toleriert" und die Regierung prüfen die Notwendigkeit von "neue oder verschärfte Sanktionen zur Unterstützung bestehender Maßnahmen, einschließlich der Befugnis der Stadtverwaltungen, bei Verstößen im Zusammenhang mit dem neuen Mietrechtssystem zivilrechtliche Bußgeldbescheide zu erlassen. Wir werden auch prüfen, wie wir den Gemeinderäten helfen können, gegen illegale Zwangsräumungen vorzugehen".

Schlussfolgerung

Es scheint klar zu sein, dass sich die Zukunft der Zwangsräumungen erheblich verändern wird. Es scheint, dass mit der Abschaffung der "Section 21 Notice" auch das beschleunigte Räumungsverfahren abgeschafft werden wird. Für private Vermieter mit relativ einfachen Besitzansprüchen kann dies zu Verzögerungen bei der Räumung ihrer Immobilien führen.

Dies ist nicht die einzige Änderung, die der Gesetzentwurf zur Reform des Mietrechts vorsieht. Vorgeschlagen wird auch die Einrichtung eines Vermieterregisters, die Einführung eines Ombudsmanns für private Mietverhältnisse, der sich mit Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern befassen soll, die Verhängung eines Verbots für Vermieter und Makler, die Anträge von Mietinteressenten mit der Begründung abzulehnen, dass sie Sozialleistungen beziehen, und die Gewährung weiterer Befugnisse für lokale Behörden zum Schutz und zur Durchsetzung der Rechte von Mietern.

RFB wird in den kommenden Monaten weitere Artikel zu diesen vorgeschlagenen Änderungen veröffentlichen. Die Regierung hat angedeutet, dass über das Gesetz zur Reform des Mietrechts vor Mai 2023 abgestimmt werden soll. Es ist von entscheidender Bedeutung, dass Vermieter, Makler und Mieter auf die Einführung des Gesetzes vorbereitet sind, um einen reibungslosen Übergang in den neuen Mietmarkt zu gewährleisten.

Zusätzliche Informationen

• Nachrichten Autor:David Burns | Marissa Lawrence