Bir ev sahibi, belirli durumlarda, mülke barışçıl bir şekilde yeniden girerek veya kira şartlarının ihlali durumunda kiracıya karşı el koyma davası açarak ticari bir kira sözleşmesini kaybedebilir. Yeniden giriş, ev sahibinin kira sözleşmesini feshetme ve mülkün mülkiyetini yeniden kazanma hakkını kullanmasıyla gerçekleşir. Ancak, ev sahibinin kira sözleşmesinin ihlali nedeniyle yeniden girme hakkı çeşitli kısıtlamalara tabidir. Önemli bir kısıtlama, bir ev sahibinin kaybetme hakkından feragat etmiş olması halinde, ticari kira sözleşmesini kaybedemeyecek olmasıdır.
Bu makalede, şu vakayı inceleyeceğiz Tropical Zoo Ltd (Kiracı) v Hounslow Londra İlçesi Belediye Başkanı ve Meclis Üyeleri (Ev Sahibi) [2024] EWHC 1240 (Ch)Yüksek Mahkeme, "bir kereye mahsus" ve "sürekli" ihlaller arasında ayrım yapmıştır. Davada ayrıca, bir ev sahibinin kira sözleşmesini feshetme hakkından feragat etmesinde yönetici acentelerin rolü de değerlendirilmiştir.
Arka plan
7 Mart 2012 tarihinde, Ev Sahibi Davacı'ya 125 yıllık bir kira kontratı vermiştir. Kira sözleşmesi, Kiracının iki yıl içinde bir hayvanat bahçesi binası ve eğitim merkezi inşa etmesini gerektiren bir taahhüt içeriyordu. Kira kontratında ayrıca bir fesih maddesi de yer almaktaydı:
"Ev Sahibi tarafından Kiracıya bildirilen bir Kiracı Sözleşmesinin ihlalini mümkün olan en kısa sürede ve her halükarda Bildirimin tebliğinden sonraki iki ay içinde gidermek."
Kiracı hayvanat bahçesini inşa etmemiş veya herhangi bir inşaat işine başlamamıştır. 6 Kasım 2020 tarihinde, Ev Sahibi, Kiracıya, belirtilen iki aylık süre içinde ihlalin giderilmesini talep eden bir bildirimde bulunmuştur. Bu süre uyulmadan sona erdi ve Kiracı hayvanat bahçesinin inşasını ilerletmek için başka hiçbir adım atmadı.
16 Şubat 2021 tarihinde, Ev Sahibi, 1925 tarihli Mülkiyet Kanunu'nun 146. Bölümü uyarınca, ihlalin makul bir süre içinde giderilmesini talep eden ve Kiracının buna uymaması halinde mülke yeniden girme niyetini teyit eden bir bildirim daha yaptı.
Bu arada, Ev Sahibi kira tahsilat acentesine Kiracıdan kira talep etmeyi veya kabul etmeyi durdurması talimatını vermiştir. Başka kira talebi yapılmamasına rağmen, Kiracı 2022 yılının sonuna kadar acentenin müşteri hesabına ödeme yapmaya devam etmiştir. Bu ödemelerin üçü hariç tamamı derhal iade edilmiştir.
Temmuz 2022'de taraflar anlaşmazlığı dava açmadan çözmek için görüşmelere başlamış, ancak herhangi bir anlaşmaya varılamamıştır.
3 Ağustos 2022 tarihinde Kiracı, kira sözleşmesini ihlal etmediğine dair bir beyanda bulunulması talebiyle dava açmıştır. Ev Sahibi 26 Ağustos 2022 tarihinde bir savunma sunarak, Kiracı hayvanat bahçesi binasını tamamlayarak ihlallerini gidermediği takdirde, 26 Nisan 2023 tarihinde -ikinci Bölüm 146 bildiriminin yapılmasından iki yıl sonra- kira sözleşmesini feshetme niyetini sürdürmüştür.
Kiracının İhlal Türü
Kanun, kira ihlali türleri arasında ayrım yapmaktadır. Bu davadaki kilit sınıflandırma, ihlalin "bir kereye mahsus" bir ihlal mi yoksa "sürekli" bir ihlal mi olduğudur. Bu ayrım çok önemlidir çünkü
- Bir ihlal "bir kereye mahsus" ise, ev sahibi kira sözleşmesinin devam ettiğini kabul edecek şekilde hareket ederek (örneğin, ihlal gerçekleştikten sonra kira talep ederek) hak düşürücü süreden feragat edebilir. Bir kez feragat edildiğinde, ev sahibi daha sonraki bir tarihte bu ihlal için hak düşürücü süre talep edemez.
- Buna karşılık, "devam eden" bir ihlal her gün yeniden tahakkuk eder, yani ev sahibi daha önceki feragatlere rağmen kira sözleşmesini feshetme yetkisini elinde tutar.
Sınıflandırma bir kira sözleşmesinin kesin ifadesine bağlı olsa da, aşağıdaki taahhütler genellikle "bir kereye mahsus" ihlaller olarak kabul edilir:
- Belirli bir tarihe kadar onarım yapmak veya onarımları gerçekleştirmek
- İzin almadan değişiklik yapmamak veya işaret sergilememek
- Kira veya kira sözleşmesi kapsamında ödenmesi gereken diğer meblağları ödemek için (örneğin, hizmet ücretleri ve sigorta)
Buna göre, bu sözleşmeler kiracı tarafından ihlal edildiğinde, ev sahibinin hak kaybına uğramamak için dikkatli olması gerekir.
Hükmen Mağlubiyet Hakkından Feragat
Bir ev sahibi, farkında olmadan da olsa, kira sözleşmesinin ihlalinden vazgeçme hakkından feragat edebilir:
- İhlal hakkında bilgi sahibi olmak;
- Kiralamanın devam ettiğini kabul eden bir eylemin gerçekleştirilmesi; ve
- Bu eylemin kiracıya iletilmesi.
Ev sahibinin bir ihlalden haberdar olmasından sonra ödenmesi gereken kiranın kabul edilmesinin, sıklıkla, hak kaybından feragat anlamına geldiğine karar verilmiştir.
Bir Acente Tarafından Kiranın Kabul Edilmesi Feragat Teşkil Eder mi?
Bu davadaki kilit konu, yönetici acentenin yetkisinin kapsamıydı. Yüksek Mahkeme, acentenin mülkü yönetmek için tam yetkiye sahip olmadığını, yalnızca kira talep etme ve kabul etme yetkisine sahip olduğunu tespit etmiştir. Dolayısıyla, acentenin kira sözleşmesinin devamına ilişkin karar alma yetkisi sınırlıydı.
Mahkeme şöyle demiştir:
"Sözleşmenin ihlal edilmesinin ardından kira sözleşmesinin devamına ilişkin karar verme konusunda fiili veya göstermelik yetkiye sahip bir acente, kendisine bunu yapmaması talimatı verilmiş olsa ve kira kabulü tesadüfi olsa bile, kirayı kabul ederek hak kaybından feragat edebilir...Ev sahibinin bankası veya başka bir acentesi tarafından kira ödemesinin kabul edildiği gerekçesiyle, söz konusu acentenin kira talep etme ve/veya tahsil etme yetkisine sahip olduğu ancak ev sahibi adına ticari kararlar alma konusunda daha geniş bir yetkiye sahip olmadığı durumlarda, [ev sahibi] kirayı kabul etmiş ve dolayısıyla hak kaybına uğrama hakkından feragat etmiş sayılmayacaktır."
Mahkeme Ev Sahibi lehine karar vermiştir; Kiracı Sözleşmesinin ihlalini telafi etmeye yönelik standart olmayan hükmün bağımsız bir sözleşme olduğu ve bu nedenle Davalının kira sözleşmesini feshetme hakkına sahip olduğu sonucuna varmıştır. Hâkim ayrıca, üç kira ödemesinin iadesinde yaşanan gecikmelerin kiranın kabulü anlamına gelmediğini ve bu nedenle elden çıkarma hakkından feragat edilmediğini tespit etmiştir. Kiracı tarafından yapılan el koymadan kurtulma başvurusu da reddedilmiştir.
Sonuç
Acentenin kira sözleşmesinin devamına ilişkin karar verme konusundaki talimat ve yetkisinin kapsamı, Mahkeme tarafından, kira bedelinin kabul edilmesinin ev sahibinin kira sözleşmesini feshetme hakkından feragat teşkil edip etmediğinin belirlenmesinde önemli bir husus olarak değerlendirilmiştir.
Uygulamada, bu kararın yönetici acenteler ile varlık yöneticileri arasında bir ayrım yapılmasına yol açması muhtemeldir.
Bu karar ışığında, rolü kira talep etmek ve tahsil etmekle sınırlı olan saf bir yönetici acentenin kira kabulünün, ev sahibi veya varlık yöneticisinin diğer davranışlarıyla birleşmedikçe veya kabul uzun bir süre boyunca devam etmedikçe bir feragat anlamına gelmeyeceği iddia edilebilir.
Ancak, bir yönetici acentenin "hazine işlevlerinin" ötesinde, hizmetlerin idaresi veya kiracılarla ilgili ihlallerin ele alınması gibi ek işlevler yerine getirmesi halinde, rolü bir varlık yöneticisinin rolüne daha çok benzeyebilir ve potansiyel olarak yetkilerini genişleterek feragat riskini artırabilir.
Ticari Ev Sahibi Avukatları - Bize Ulaşın
David BurnsRonald Fletcher Baker LLP'de Kıdemli Dava Ortağı olan David Burns, kira şartlarını ihlal eden ticari kiracılarla ilgili ihtilaflar ve el koyma ile ilgili konularda geniş deneyime sahiptir. Bu konuda tavsiye almak için lütfen David Burns ile e-posta yoluyla iletişime geçin D.Burns@rfblegal.co.uk veya telefonla 07762318409.
David Burns
Kıdemli Dava Ortağı
