Klasik Bakımsızlık Savunması Başarısız

Rudi Ramdarshan and Marissa Lawrence were successful in obtaining possession of a high-value özellik in Westminster, despite the tenant being an Assured Tenant, the original tenancy being lost, and issues of disrepair being raised.

Arka plan

The firm was instructed by one of its portfolio landlords in respect of konut premises in Westminster. The premises was a flat located in a building owned by Westminster Council, and which was located within a conservation area. The client was the owner of a long lease.

The tenant had been occupying the property since 1997, at first under a fixed term assured tenancy, which upon expiry of the fixed term, became a statutory periodic assured tenancy. The tenant had raised issues of disrepair which resulted in the client deciding to decant the tenant and fully renovate the property.

Following the renovation, the tenant fell into arrears. In February 2018, the landlord served a section 8 notice on the tenant on the basis of rent arrears relying on ground 10. Following expiry of the notice, the tenant remained in arrears and possession proceedings were issued.

Davalı'nın taktikleri

A common tactic by defendants when facing possession proceedings based on rent arrears is to raise allegations of disrepair and to seek to suggest that such a sum reduces or extinguishes the rental arrears. In practice, despite the Court having the power to order possession at a first hearing summarily when faced with an unmeritorious defence, Courts are reluctant to do so without a factual enquiry which often means requiring expert and factual evidence. This tactic can delay possession being granted for months if not years, all the while arrears are likely to continue to accrue. In addition, landlords are faced with having to shoulder the ilave costs of a full trial.

In response to the claim for possession and arrears, the tenant issued a defence and counterclaim. The tenant included multiple claims within her counterclaim, with a large portion being dedicated to alleged disrepair at the premises and damages flowing from the landlord’s alleged breach of duty under section 11 of the Landlord and Tenant Act 1987.

Throughout the progress of litigation, the landlord (through RFB and their agents) requested access to the premises in order to (1) investigate any alleged disrepair and (2) complete any remedial works required.

Kiracının kendi onarım uzmanına ve ev sahibinin uzmanına erişim izni vermesine rağmen, kiracı, eşyalarının masrafları ev sahibi tarafından karşılanmak üzere depoya yerleştirilmesi gerektiği gerekçesiyle ev sahibine erişim izni vermeyi sürekli olarak reddetmiştir. Kiracının binada depolanan eşyaları, ev sahibinin uzmanının da gözlemlediği gibi, binadaki alanın neredeyse 70%'sini kaplayan hacimli siyah çöp torbalarından oluşuyordu.

Ev sahibi ve temsilcileri her zaman onarımları gerçekleştirmeye hazır, istekli ve muktedir olduklarını belirtmişlerdir, ancak kiracı sürekli olarak erişimi reddetmiş veya müteahhitlerle yapılan randevuları iptal etmiştir - genellikle denetim gününde.

Duruşma

Bu davaların duruşmasında, kiracı ve ev sahibinin temsilcileri, bakımsızlık durumlarının bildirilmesi, erişim talepleri, erişimin reddedilmesi ve önceki tadilatın ardından binanın durumu konularında çapraz sorguya tabi tutuldu.

In his judgment, HHJ Luba QC found that he preferred the evidence put forward by the landlord’s agents. HHJ Luba QC specifically commented on the tenant’s treatment of the property, in particular that the excessive storage of black bin sacks would exacerbate any alleged issues at the premises. HHJ Luba QC also held that following the previous renovation, the Property was left in a good standard of condition. HHJ Luba QC held that the deterioration in the state of the Property following the renovation was, on the balance of probabilities, more likely to flow from tenant misuse than any alleged breach of duty by the landlord.

HHJ Luba QC, kiracının karşı davasının, bakımsızlık ve tazminat taleplerinin tamamını içerecek şekilde, kayıttan düşürülmesine karar vermiştir.

Şüphesiz olumlu bir sonuç, ancak müvekkil, tebligatın yapılmasından bu yana 4 yıllık bir gecikmeye katlanmak zorunda kaldı.

Kira Artışlarının Geçerliliği

Another central element of the tenant’s defence and counterclaim was that the landlord’s rent increases had failed to follow the form set out in the tenancy agreement and, as such, were invalid. The tenant included in their counterclaim a claim for the return of alleged overpaid rent.

Kira sözleşmesinin kira artışları ile ilgili maddeleri aşağıdaki gibidir:-

“Bu Sözleşme kapsamında ödenecek kira bedeli aşağıdaki gibi olacaktır

a.İlk Gözden Geçirme Tarihine kadar İlk Kira ve

b.Birbirini takip eden her bir Gözden Geçirme Dönemi boyunca, aşağıdakilerden büyük olanına eşit bir kira (‘Yeni Kira’):

I. Gözden Geçirme Tarihinden hemen önce ödenecek kira artı 5%;

II.Aşağıdaki 3. alt maddeye uygun olarak tespit edilebilecek kira bedeli;

Bu Ev sahibi her İncelemeden önce Tarihinde Kiracıya Gözden Geçirme Dönemi için Yeni Kirayı yazılı olarak bildirecektir.”

Yıllar boyunca, kiracı ve ev sahibi, gözden geçirme döneminden önce kira üzerinde anlaşmaya varma sürecine girmişlerdir. Ev sahibi genellikle kiracıya mektup yazarak kiranın artırılacağını belirtiyor, bunun ardından kiracı ve ev sahibi yeni bir kira üzerinde anlaşmak için müzakerelere başlıyordu. Bu kira, kira sözleşmesi hükümleri uyarınca talep edilebilecek miktardan daha düşük olurdu.

In the counterclaim, the tenant alleged that (1) the rent increases were invalid as they did not follow the formula set out in the tenancy agreement and (2) rent increase notices were required to be sent out to the tenant in advance of the review date, informing the tenant of the new rent.

Ev sahibinin pozisyonu (1) tarafların kira sözleşmesinde belirtilen formülden farklı bir kira bedeli üzerinde ayrı ayrı anlaşabilecekleri ve (2) kira artış bildirimi gerekliliğinin tetikleyici bir bildirim şeklinde olmadığı (yani, kira artışının ancak geçerli bir kira artış bildiriminin alınmasıyla geçerli hale geleceği) yönündeydi. Bunun yerine, kira sözleşmesinde öngörülen bildirim, kiracıya kirasının ne olacağını bildiren bir bilgilendirme notuydu. Bildirim, ev sahibinin kesin kirayı bile belirlemesini gerektirmezdi - sadece uygulanacak mekanizma (bu ister RPI'ye atıfta bulunarak ister 5%'lik bir artış olsun, kiracı bunu kendisi hesaplayabilirdi). Kira sözleşmesinin katı bir şekilde yorumlanması halinde, bildirim bir sonraki gözden geçirme döneminden önceki gece saat 23:59'a kadar yapılabilir.   

During the tenant’s cross-examination at trial, she admitted that it was the usual course of action for herself and the landlord to privately agree the rent which was to be paid, which was lower than that which she accepted could be due under the tenancy agreement. The tenant also admitted that the rent which she had was by way of housing benefit and discretionary housing payments. The tenant still asserted she should be entitled to the return of any unpaid rent and would then privately liaise with the housing benefit office to determine who would keep the overpayment.

HHJ Luba QC, ev sahibinin kira sözleşmesinin kira gözden geçirme koşullarına ilişkin yorumunu tercih etti ve bu nedenle, Mart 2018'deki gözden geçirme dönemine kadar olan kiranın ev sahibi ile kiracı arasında kararlaştırıldığına ve bu rakamlara göre belirlenmesine karar verdi.

Bundan sonra, açık bir anlaşma olmaması halinde, kira bedeli ya Perakende Fiyat Endeksine göre ya da 5%'den hangisi yüksekse ona göre artacaktır. Bu da 2018'den itibaren önemli bir kira artışı ile sonuçlanmıştır. HHJ Luba QC, kira gözden geçirme bildiriminin tetikleyici bir bildirim olmadığına, ancak ev sahibinin iddia ettiği gibi, kiracının kira sözleşmesinde hesaplamaları tamamlayarak her gözden geçirme döneminde kiranın ne olacağını açıkça teyit ettiği için kiranın hangi yöntemle artırılacağını belirten bir bilgilendirme notu olduğuna karar vermiştir.

Of further relevance, during the tenant’s cross-examination, it was discussed what position the tenant would be left in if the rent were to increase beyond that payable immediately before March 2018. The tenant stated that if the rent increased beyond that figure, they would not be able to afford the rent and would have to explore the possibility of obtaining part-time employment.

Sonuçlar

İçinde summary, this case was beleaguered by several factors which would frustrate and complicate even the most straightforward of rent arrears possession cases. As Property Litigators will know, the combination of the legal aid defendant and a disrepair counterclaim often spell delay in the mind of Claimant Landlords, and it is all too common to see unmeritorious disrepair counterclaims being taken all the way to trial due to parties refusing to make reasonable concessions, and indeed the Court’s backlog meaning listing dates for a trial for disrepair are often a long wait.

HHJ Luba QC'nin bu davadaki kararı pratik ve tam olarak düşünülmüştü ve Davacı Ev Sahibine uzun zamandır beklenen zaferi kazandırdı. Dava, kiracıların mülkiyeti geciktirmek için haksız bakımsızlık iddialarını kullanabilmelerine rağmen, nihayetinde Mahkemelerin gürültüyü keseceğini ve mülkiyeti emredeceğini göstermektedir.

Ek Bilgi

Haber Yazarı: Marissa Lawrence | Rudi Ramdarshan