İşyeri ve Ticari Mülk Kiralamalarının Yenilenmesi - Ev Sahipleri ve Kiracılar için Rehber

Bu makale, ev sahibi ya da kiracının bir işyeri kiralamasını yenilemek istemesi halinde uygulanacak prosedürleri açıklamaktadır. Ev Sahibi ve Kiracı Yasası 1954 (LTA 1954). 

Ticari Kiracının Kira Sözleşmesi Dönem Sonunda Sona Erer mi Yoksa Otomatik Olarak Yenilenir mi? 

LTA 1954 tarafından korunan bir kiracılık, sözleşme süresinin sonunda otomatik olarak sona ermez. 

Belirli istisnalara tabi olarak, iş amaçlı bina işgal eden bir kiracı, kira güvencesine sahiptir. Bu, kiracının LTA 1954 uyarınca yasal olarak belirlenene kadar kiracının işgalde kaldığı sürece kiracılığın devam edeceği anlamına gelir. 

Belirli süreli bir kira sözleşmesi ile işinin amaçları doğrultusunda bina işgal eden bir kiracının, sözleşme süresinin sonunda yeni bir kira sözleşmesi için yasal bir hakkı da vardır. LTA 1954 Bölüm II geçerlidir ve kira sözleşmesi, kira güvencesi hükümlerinden çıkarılmamıştır. 

Bir Ticari Kiracının Kira Sözleşmesinin LTA 1954 Kapsamı Dışında Tutulması Ne Anlama Gelir? 

Bölüm LTA 1954'ün 38A(1) maddesi "belirli bir süre için verilecek bir kiracılıkla ilgili olarak ev sahibi ve kiracı olacak kişilerin" aşağıdaki konularda anlaşmalarına izin verir LTA 1954'ün 24 ila 28. bölümleri (kiracılık güvencesi hükümleri) bu kiracılıkla ilgili olarak hariç tutulacaktır, ancak önerilen kiracılığın belirli bir yıl için olması ve doğru prosedürün izlenmesi gerektiği unutulmamalıdır. 

Taşeronlaşmanın etkisi şudur: 

• Kiracının kira sözleşmesi sona erdikten sonra mülkte kalma hakkı yoktur. 

• Kiracı, ev sahibi yeni bir kira kontratı teklif etmediği sürece kira kontratının sonunda mülkü boşaltmalıdır. 

• Kiracı, kira sözleşmesinin sonunda mülkü terk ettiğinde tazminat alma hakkına sahip değildir. 

• Kiracının, ev sahibinin yeni bir kira kontratı önermesi halinde, mahkemeden kira bedelini ya da şartlarını belirlemesini talep etme hakkı yoktur. 

Ticari Kira Sözleşmesi Yenileme Süreci Nedir? 

Ev sahibi ve kiracı, kira sözleşmesinin yenilenmesi koşulları üzerinde anlaşmaya varmak amacıyla gönüllü olarak müzakerelere başlayabilir. Bir anlaşmaya varılıp varılamayacağı, tarafların benimsediği yaklaşıma bağlı olacaktır. Taraflar yeni kira sözleşmesinin tüm şartları üzerinde anlaşmaya varırlarsa, mahkeme kararı gerekmeksizin yenileme kiralamasını yapabilirler. Kira sözleşmesinin büyük bir kısmı genellikle mahkemeye başvurulmadan taraflarca müzakere edilecektir.  

Kira sözleşmesinin sona ermesinden çok önce yenileme görüşmelerine başlamak en iyisidir. Bu, kira ve yenileme kiralamasının diğer koşulları üzerinde herhangi bir anlaşmazlığı müzakere etmek için yeterli zaman olmasını sağlayacaktır.   

Müzakereler genellikle şu durumlarda başlar 

• Ev sahibi bir Bölüm 25 bildirimi yeni bir kira kontratının verilmesine karşı olmadıklarını belirtmeleri veya 

• Kiracı bir Bölüm 26 talebi yeni bir kiracı arıyorum. 

Yeni kira sözleşmesinin önerilen şartları Bölüm 25 bildirimine veya Bölüm 26 talebine ekli çizelgede belirtilir. Gönüllü olarak bir anlaşmaya varılamazsa, aşağıda ayrıntılı olarak açıklandığı üzere belirli prosedürler ve son tarihler izlenmelidir. 

Ev Sahibi Ticari Kira Sözleşmesini Nasıl Yeniler? 

Ev sahibi, kira sözleşmesinin yenilenmesi için Bölüm 25 bildirimi kiracı üzerinde. Bildirimin geçerli olabilmesi için 

• Öngörülen biçimde olmalıdır. 

• Yetkili ev sahibi tarafından tebliğ edilmelidir. 

• Kiracıya doğru şekilde hitap edilmelidir. 

• Yasal süre içinde geçerli bir şekilde tebliğ edilmelidir (belirtilen fesih tarihinden en fazla 12 ay ve en az altı ay önce). 

Bildirimdeki fesih tarihi, mevcut kiralamanın sözleşmeye dayalı sona erme tarihinden önce olamaz. 

Geçerli bir Bölüm 25 bildirimi tebliğ edildikten sonra ev sahibi tarafından tek taraflı olarak geri çekilemez veya değiştirilemez. 

Ev sahibinin yenilemeye itiraz etmek istemesi halinde, öngörülen farklı bir form kullanılmalıdır. 

Kiracı Ticari Kira Sözleşmesini Nasıl Yeniler? 

Bir kiracı, yenileme işlemini bir Bölüm 26 talebi ev sahibi üzerinde. Bu talep şu şekilde olmalıdır: 

• Öngörülen biçimde olmalıdır. 

• Yeni kira sözleşmesinin önerilen şartlarını ekteki çizelgede belirtiniz. 

Bölüm 26 talebinin iletilmesi kiracıyı yeni bir kira sözleşmesi yapmaya zorlamaz, ancak yenileme sürecini tetikler. Kiracı, sözleşme süresi sona ermeden önce veya kiracılık LTA 1954 kapsamında devam ediyorsa sona erdikten sonra bir talepte bulunabilir. 

Bölüm 26 talebi: 

• Ev sahibine, yeni kira sözleşmesinin şartları üzerinde anlaşmaya varılamazsa, taraflardan birinin karar için mahkemeye başvurabileceğini bildirir. 

• Ev sahibinin yeni bir kiracılık için mahkemeye başvurmak istemesi halinde, bunu kiracının talebinde belirtilen başlangıç tarihinden önce yapması gerektiğini belirtir (taraflar aksini kabul etmedikçe). 

• Ev sahibine, yenilemeye itirazın yalnızca aşağıda belirtilen gerekçelerden biri veya daha fazlasıyla yapılabileceğini bildirir LTA 1954 Bölüm 30(1). 

• Ev sahibinin yenilemeye karşı çıkması halinde iki ay içinde karşı bildirimde bulunmasını gerektirir. Bunun yapılmaması, ev sahibinin yeni bir kiracılık vermesi gerektiği anlamına gelir. 

• Yeni kira sözleşmesinin önerilen başlangıç tarihinden bir gün önce mevcut kira sözleşmesini sona erdirir. 

Kiracılığın Yenilenmesi İçin Mahkemeye Ne Zaman Başvuru Yapılmalıdır? 

Taraflar yeni kira sözleşmesinin şartları üzerinde anlaşamazlarsa, her iki taraf da aşağıdaki hükümler uyarınca yeni bir kiracılık emri verilmesi için mahkemeye başvurabilir LTA 1954 Bölüm 24(1). 

Kiracılar, haklarını korumak için yasal süre içinde başvuruda bulunmalıdır. Başvuru süreci, yenilemenin nasıl başlatıldığına bağlıdır: 

• Ev sahibi tarafından başlatılan yenileme - Bölüm 25 bildirimi tebliğ edildikten sonra taraflardan herhangi biri mahkemeye başvurabilir. 

• Kiracı tarafından başlatılan yenileme - Ev sahibi karşı bildirimde bulunana ya da Bölüm 26 talebinin yapılmasının üzerinden iki ay geçene kadar (hangisi daha erken ise) taraflardan hiçbiri başvuruda bulunamaz. 

Kira yenilemelerinin çoğu mahkeme müdahalesi olmadan müzakere edilir. Ancak bir anlaşmaya varılırsa, bu yazılı olarak kaydedilmelidir. 

Ev sahibi ve kiracı, son başvuru tarihinden önce yapılması koşuluyla, mahkeme başvuru süresini uzatmak için yazılı olarak da anlaşabilirler. 

Son tarih yaklaşıyorsa ve bağlayıcı bir kira sözleşmesi veya kira sözleşmesi anlaşmasına varılmamışsa, kiracı yeni bir kira sözleşmesi için yasal hakkını korumak üzere mahkemeye başvurmalıdır. 

Taraflar Anlaşamazsa Mahkeme Kira Şartlarına Nasıl Karar Verir? 

Taraflar yenileme koşulları üzerinde anlaşamazlarsa, mahkeme sunulan kanıtlara dayanarak kira sözleşmesinin hükümlerini belirleyecektir. Mahkemenin kararı şunları kapsayacaktır: 

• Kiralık 

• Kira süresi 

• Ev sahibinin yeniden geliştirme mola hükümleri 

• Kiracı ara verme hükümleri 

• İzin verilen kullanım 

• Pandemik kira askıya alma hükümleri 

• Hizmet ücretleri 

• Yabancılaştırma ve yetkili garanti sözleşmeleri 

• Kefiller 

• Kira depozitoları 

İşyeri Kiralama ve Ticari Mülk Kiralama Avukatları - Bize Ulaşın 

Bir işletme veya ticari mülk kiralamasının yenilenmesi ile ilgili sorularınız varsa, lütfen iletişime geçin Ortak David Burns adresine e-posta göndererek D.Burns@rfblegal.co.uk veya telefonla 0207 467 5751.