Özel konut sahibi olarak, karşılaşabileceğiniz en maliyetli ve zaman alıcı zorluklardan biri, kiracının bakımsızlık iddiasıdır. Önemli miktarda kira borcu olan kiracılarla uğraşan ev sahiplerinin, aşağıdakiler kapsamında mülkiyeti geri almaya çalışırken bir bakımsızlık karşı davasıyla da karşılaşması alışılmadık bir durum değildir 1988 Konut Yasası'nın 8. bölümü.
Bu makalede, bakımsızlık iddialarının temel unsurlarını özetliyor ve özel konut ev sahiplerinin bakımsızlık iddiaları riskini en aza indirirken onarım yükümlülüklerini yerine getirmelerine yardımcı olacak pratik öneriler sunuyoruz.
Bakımsızlık İddiasının Unsurları
Bir kiracının bakımsızlık iddiasını başarılı bir şekilde ortaya koyabilmesi için şunları kanıtlaması gerekir:
- Ev sahibi ile kiracı arasında bir sözleşme vardır (genellikle yazılı veya sözlü bir kira sözleşmesi).
- Sözleşme, ev sahibinin mülkü iyi onarım ve durumda tutmasını gerektiren bir madde içerir. Böyle bir madde bulunmasa bile, ev sahipleri yasal olarak mülkün bakımını yapmakla yükümlüdür. Ev Sahibi ve Kiracı Yasası 1985.
- Ev sahibi mülkü iyi onarım ve durumda tutmakta başarısız olmuştur.
- Ev sahibinin bakımsızlıktan haberdar olması veya bu konuda bilgi sahibi olması.
- Kiracı sonuç olarak zarara uğramıştır.
Ev Sahibinin Görevleri
Ev sahipleri yasal olarak bir mülkün aşağıdaki yönlerini korumakla yükümlüdür (kira sözleşmeleri bazen ev sahipleri ve kiracılar arasında kararlaştırılan ek yükümlülükleri ana hatlarıyla belirtir):
- Nem ve küfle ilgili sorunlar
- Tesisin yapısı ve dış cephesi
- Banyolar, lavabolar, drenaj sistemleri ve tuvaletler dahil olmak üzere su boruları ve tesisatları
- Gaz boruları ve elektrik tesisatı
- Çatılar, pencereler, oluklar ve drenajlar
- Isıtma ve sıcak su sistemleri
Ev sahipleri ayrıca mülkün insan yerleşimine uygun olmasını da sağlamalıdır. Bu, yoğuşma, rutubet, yetersiz havalandırma veya etkisiz ısıtma ile sonuçlanabilecek doğal tasarım kusurlarının ele alınmasını içerir.
Konumunuzu Korumak
Envanter ve Durum Çizelgesi
Yeni bir kiracıyı işe alırken, ev sahiplerinin üçüncü bir tarafa kiracının taşınma tarihine mümkün olduğunca yakın bir zamanda tam bir fotoğraflı envanter ve durum çizelgesi hazırlaması talimatını vermesini şiddetle tavsiye ediyoruz.
Bu belge, kiracılığın başlangıcında mülkün durumunun kanıtı olarak hizmet eder. Envanter ve durum çizelgesi kiracıya verilmeli ve içeriği ile mutabık kaldığını teyit etmek için imzalamalıdır. Kiracılar belgeyi dikkatle incelemeye ve daha sonra anlaşmazlıkları önlemek için başlangıçta herhangi bir tutarsızlığı vurgulamaya teşvik edilmelidir.
Düzenli Denetimler
Ev sahipleri, gerekli onarımların üstesinden gelmek ve mülkün durumunu izlemek için düzenli mülk denetimleri yapmalıdır. Her denetim sırasında aşağıdakilerin yapılması tavsiye edilir:
- Tüm odaların fotoğraflarını çekin.
- Denetim raporunu tamamlayın.
- Raporun bir kopyasını kiracıya verin.
Onarım sorunlarının derhal ele alınması çok önemlidir. Gecikmeler genellikle sorunların zaman içinde daha da kötüleşmesine neden olarak önemli ölçüde daha yüksek onarım maliyetlerine ve daha kapsamlı çalışmalara yol açar.
Yazışma Kanıtlarının Saklanması
Kiracılarla yapılan tüm yazışmaların kapsamlı kayıtlarının tutulması en iyi uygulamadır ve ev sahiplerine önemli ölçüde zaman ve masraf tasarrufu sağlayabilir.
Yaygın bir anlaşmazlık, ev sahiplerinin bildirilen bir sorunla ilgili hiçbir kaydı olmaması, kiracıların ise bunu bir telefon görüşmesi ile bildirdiklerini iddia etmeleri durumunda ortaya çıkmaktadır. Bu riski azaltmak için ev sahipleri şunları yapmalıdır:
- Kiracılarla yapılan tüm telefon görüşmelerinin ayrıntılı katılım notlarını alın.
- Bildirilen tüm sorunların, bildirildikleri tarih de dahil olmak üzere bir kaydını tutun.
- Onarımların ne zaman tamamlandığını kaydedin.
Bu önemlidir, çünkü onarım yükümlülükleriniz kapsamına giren bir sorun dikkatinize sunulduğunda, söz konusu sorunu çözmeniz gereken süre işlemeye başlar.
Sadece bir bakımsızlık unsurunun varlığı otomatik olarak onarım yükümlülüklerinizi ihlal ettiğiniz anlamına gelmez. Bakımsızlığı giderme yükümlülüğünüz, bakımsızlığın farkına vardığınız tarihle başlar. Daha sonra herhangi bir sorunu gidermek için 'makul bir süreniz' vardır (makul süre sorunun ciddiyetine bağlı olarak değişecektir). Ev sahibi bakımsızlığı gidermeden 'makul bir süre' geçerse, ev sahibi muhtemelen onarım yükümlülüklerini ihlal ediyor olacaktır.
Yazışmaların kanıtlarını saklamak, kiracının bakımsızlık sorunlarını bildirdiği, ancak sizin ve yüklenicilerinizin gerekli onarımları incelemek ve gerçekleştirmek için mülke erişim sağlamakta zorlandığı durumlarda da çok önemlidir. Bu konuyu aşağıda daha ayrıntılı olarak ele alıyoruz, ancak erişim için yazılı taleplerin kaydını tutmak son derece yararlıdır.
İkinci Bir Görüş Arayışı
Ronald Fletcher Baker LLP'de, ev sahibi ve kiracı arasında bir sorunun sorumluluğu konusunda anlaşmazlığın olduğu karmaşık bakımsızlık anlaşmazlıklarında sıklıkla hareket ediyoruz.
Genellikle, ev sahiplerinin mülklerine gidip kiracılarının bildirdiği onarımları tamamlamak için düzenli yüklenicilerini kullandıklarını görüyoruz. Daha sonra, gerekli işlerin kapsamını ve ev sahibinin bu onarımlardan sorumlu olup olmadığını belirlemek için yüklenicileri tarafından sağlanan bilgilere güvenirler.
Kiracının rapor edilen sorunlara katkıda bulunabileceğine dair bir şüphenizin olduğu veya müteahhidiniz tarafından size söylendiği durumlarda, konuyla ilgili ikinci bir görüş almanız önerilir. Bu görüşün, taraflar arasında mutabık kalınan bir tarihte konuta giderek tam bir inceleme yapması ve bulgularını raporlaması gereken, konuttaki bakımsızlık vakalarında uzmanlaşmış bir eksper olması faydalı olacaktır. Bu, ev sahibine kiracının sorunlara katkıda bulunup bulunmadığı konusunda iyi bir fikir vermeli ve kiracıya, herhangi bir iyileştirme çalışmasının ardından başka sorunların ortaya çıkmasını önlemek için bazı eylemlerini değiştirme fırsatı vermelidir.
Bir kiracının kasıtlı olarak bakımsızlık sorunlarına katkıda bulunması nadir görülen bir durumdur, çünkü bu onların evidir ve genellikle kiracılar bakımsızlıktan etkilenen bir evde yaşamak istemezler. Bazen kiracılar, örneğin kış aylarında çamaşırlarını ısıtıcı ve nem giderici olmadan içeride kurutmanın rutubet / yoğuşma sorununa katkıda bulunduğunu fark etmeyebilirler. Ev sahibi ve kiracı arasında yapılacak makul bir görüşme, taraflar arasındaki sorunları genellikle hızlı bir şekilde çözebilir ve uzun süren ve genellikle gergin anlaşmazlıkları önleyebilir - ve en önemlisi, mülkün nem, yoğuşma veya küf olmadan iyi bir onarım ve durumda kalmasını sağlar.
Kiracı Olarak Ev Sahipleri
Bazı durumlarda, ev sahipleri kiracıdır ve belirli onarımlardan sorumlu olmayabilirler. Yaygın bir örnek, en üst kattaki bir dairenin kiracısının çatıdan su girişi yaşamasıdır; burada çatının sorumluluğu ev sahibine aittir.
Bir kiracı böyle bir sorunu bildirirse, ev sahibi derhal fotoğraflı kanıt sunarak ve kira sözleşmesindeki ilgili maddelere atıfta bulunarak ev sahibini bilgilendirmelidir. Ev sahibi harekete geçmezse, ev sahibinin onarımları zorunlu kılmak için yasal işlem başlatması gerekebilir.
Bu durumlarda, serbest mülk sahibi ile yapılan tüm iletişimlerin kayıtlarının tutulması çok önemlidir.
Erişim Sorunları
Daha önce de belirtildiği gibi, kiracılarla yapılan tüm yazışmaların kaydının tutulması esastır. Bildirilen bakımsızlığı araştırmak veya onarmak için erişim ararken, ev sahipleri şunları yapmalıdır:
- Tüm erişim taleplerinin kira sözleşmesine uygun olduğundan emin olun. Anlaşma en az 24 saatlik yazılı bildirim gerektiriyorsa, bunun sağlandığından emin olun.
- Kiracıya, iş taahhütlerini göz önünde bulundurarak, denetimler veya onarımlar için birden fazla tarih ve saat seçeneği sunun.
- İlk talebinize yanıt alamazsanız, tekrar sorun. Bu kez, sizin / yüklenicilerinizin Mülke katılacağı tarih ve saate karar verin. x] tarihinde [x] saatinde [x] işin tamamlanması için erişimin gerekli olduğunu açıkça belirtin.
- Erişim reddedilirse, başarısız ziyareti belgeleyin. Yükleniciler, erişimin reddedildiği tarih, saat ve nedeni belirten yazılı bir rapor sunmalıdır. Bu rapor kiracının dosyasında saklanmalıdır.
- Sorun devam ederse, dostane bir şekilde çözmeye çalışın. Ancak, kiracı erişimi reddetmeye devam ederse, giriş için bir tedbir kararı almak için yasal işlem gerekebilir.
Ancak, tüm bu adımları atmanıza rağmen kiracı yanıt vermiyorsa ya da erişim için birden fazla tarih kararlaştırılmışsa ve bu tarihlerden son anda vazgeçilmişse / mülke ulaştığınızda erişim reddedilmişse, bu durum onarım yükümlülüğünüzün ortadan kalktığı anlamına gelmez.
Elbette, kiracının bakımsızlık nedeniyle dava açması durumunda dikkate alınması gereken hafifletici bir faktördür, ancak bir mülkteki bakımsızlığı / hasarı gidermek için işleri tamamlaması gereken ve kiracısı erişimi reddeden bir ev sahibi, kiracının bu işler için kendilerine erişim sağlamasını gerektiren bir ihtiyati tedbir kararı verme hakkına sahip olacaktır.
Onarım Yükümlülüklerine Uyulmamasının Sonuçları
Onarım yapmak maliyetli olsa da, bunu yapmamak önemli ölçüde daha pahalı olabilir. Bir bakımsızlık iddiasını kaybeden bir ev sahibi aşağıdakilerden sorumlu olabilir:
- Onarım çalışmalarının maliyeti (gecikmeler nedeniyle daha yüksek olabilir).
- Kiracıya uğradığı zararlar için tazminat ödenmesi.
- Kiracının yasal masrafları.
Ayrıca, bir kiracı kira ödemeyi bırakmışsa ve ev sahibi mülkiyeti almak istiyorsa, bir bakımsızlık karşı davası süreci geciktirebilir - genellikle bir yıldan fazla.
Mülkün durumu, denetimler ve kiracılarla yapılan tüm iletişimlerin net kayıtlarının tutulması, ev sahiplerinin bu tür iddialardan korunmasına yardımcı olabilir.
Bir Bakımsızlık Sorunuyla mı Karşı Karşıyasınız? Bize Ulaşın
Kendinizi kiracınızla ilgili bir bakımsızlık / anlaşmazlık sorunu ile uğraşırken bulursanız Marissa Lawrence ve David Burns at 0302 917 1707 veya e-posta m.lawrence@rfblegal.co.uk / d.burns@rfblegal.co.uk.
Marissa Lawrence
Yardımcı Avukat
