Gayrimenkul Ortak Girişimleri - Temel Hususlar (Kılavuz)

Gayrimenkul Ortak Girişimleri Nedir? 

Gayrimenkul Ortak Girişimi, iki veya daha fazla tarafın, tipik olarak bir mülkün satın alınması, geliştirilmesi ve/veya yönetimi yoluyla değer yaratmak amacıyla işbirliği yapmayı kabul ettiği bir iş düzenlemesidir. 

Ortak girişimler, riski paylaşmanın ve bilgi ve uzmanlığı bir havuzda toplamanın popüler bir yöntemidir ve yatırımcıların aksi takdirde ulaşılamayacak veya tek bir taraf için uygun olmayan mülklere erişmesini sağlar. 

Gayrimenkul Ortak Girişimleri Genellikle Nasıl Yapılandırılır? 

Mülkiyet Ortak Girişimleri, ilgili taraflar arasındaki anlaşmaya bağlı olarak çeşitli şekillerde yapılandırılabilir: 

Özel Amaçlı Araçlar (SPV'ler):

SPV, sınırlı bir amaç için oluşturulan ayrı bir tüzel kişiliktir. Genellikle önceden var olan yükümlülüklerden ve borçlardan muaf oldukları ve kendilerini kuran taraflardan ayrı oldukları için kullanılırlar.  

Sınırlı Sorumluluk Ortaklıkları (LLP'ler):

LLP, bazı ortakların veya tüm ortakların sınırlı sorumluluğa sahip olduğu bir ortaklıktır.  

Geleneksel Ortaklıklar:

Geleneksel bir ortaklıkta, tüm ortaklar kar ve zararı paylaşır ve her ortak işletmenin borçlarından şahsen sorumludur. 

Sözleşmeye Dayalı Anlaşmalar:

Bazen bir mülk ortak girişimi, her bir tarafın sorumluluklarını ve beklentilerini özetleyen sözleşmeye dayalı bir anlaşma yoluyla yapılandırılabilir. 

Gayrimenkul Ortak Girişimlerinin Faydaları 

Riskin Azaltılması ve Yayılması:

Mülkiyet ortak girişimleri genellikle yatırımla ilgili riskin ortak girişim tarafları arasında paylaşıldığı anlamına gelir, bu nedenle ortak girişim tarafları, projenin plana uygun gitmediği ve tek mülk yatırımcısı oldukları bir duruma kıyasla potansiyel olarak kayıplarını azaltır. 

Artan Finansal Kaynaklar:

Finansal kaynakların diğer yatırımcılarla bir araya getirilmesi, aksi takdirde satın alınması mümkün olmayan mülklerin satın alınmasını sağlar. 

Çeşitli Beceri Setleri ve Uzmanlık:

Uzmanlık ve kaynakların birleştirilmesi, ortak girişim taraflarının bireysel yatırımcıların tek başlarına yönetebileceklerinden daha büyük ve daha karmaşık projeleri üstlenmelerine olanak tanır. 

Potansiyel Artan Yatırım Getirisi (ROI):

Gayrimenkul ortak girişimleri, daha büyük ve daha pahalı geliştirme fırsatlarına yatırım yapılmasını sağlayarak daha fazla finansal getiri sağlayabilir. 

Gayrimenkul Ortak Girişimlerinin Riskleri 

Ortak girişim ortakları arasındaki ilişki anlaşmazlığa dönüşebilir. Aşağıda anlaşmazlıkların bazı yaygın nedenleri yer almaktadır: 

Çıkmaz Sokak 

50:50 ortak girişimlerde sık karşılaşılan bir sorun, tarafların anlaşmazlıkları çözemediği kilitlenmedir. Bu tür durumlarda, taraflardan hiçbiri çoğunluğa sahip değildir ve bu da genellikle ticari faaliyetlerin felce uğramasına yol açar. 

50:50 ortak girişimlerde, taraflar ortak girişim sözleşmesinin bu tür durumların çözümüne yönelik özel hükümler içerip içermemesi gerektiğini değerlendirmelidir. Eğer şirketin ana sözleşmesi bu konuda yol göstermiyorsa, mahkeme yoluna başvurmak gerekebilir, ancak bu masraflı ve zaman alıcı olabilir ve potansiyel olarak ortak girişimin dağılmasına yol açabilir. 

Ronald Fletcher Baker LLP, ortak girişim ortakları arasındaki ilişkinin, adil ve hakkaniyete uygun gerekçelerle tasfiye kararı için mahkemeye başvurmayı gerektirecek kadar kötüleştiği birçok ortak girişimde taraflar adına hareket etmiştir.   

Davası Re Yenidje Tobacco Co Ltd [1916] 2 Ch 426, CA bu konuyu örneklemektedir. İki eşit hissedar ve yönetici, şirketin yönetimi konusunda anlaşamamıştır. Çıkmazı kırmak için herhangi bir hüküm yoktu ve Temyiz Mahkemesi iki eşit ortak arasındaki ilişkilerin tamamen bozulduğuna ve şirketin tasfiye edilmesinin adil ve hakkaniyete uygun olduğuna karar verdi. 

Mülkiyet Ortak Girişiminin Şartlarına İlişkin Anlaşmazlıklar 

Mülk ortak girişimlerindeki anlaşmazlıkların bir diğer yaygın nedeni, ortak girişim anlaşmasının orijinal şartlarıyla ilgili konularla ilgilidir.   

Ronald Fletcher Baker LLP, tarafların ortak girişimin başlangıcında yazılı bir ortak girişim veya hissedar sözleşmesine sahip olmadığı ve daha sonra kâr hakkı, ortak girişimin belirli yönleri için sorumluluk, karar verme yetkisi ve çıkış seçenekleri gibi temel konular hakkında bir anlaşmazlığın ortaya çıktığı çeşitli ortak girişimlerde taraflar adına hareket etmiştir.   

Ortak girişimin tarafları başlangıçta kapsamlı anlaşmalar hazırlayabilirlerse, bu durum ileride şartlarla ilgili anlaşmazlık riskini en aza indirmeye yardımcı olacak ve ortaya çıkan anlaşmazlıkların çözümüne de yardımcı olacaktır.   

Ortak girişimin şartlarıyla ilgili bir anlaşmazlık olması durumunda, taraflar arasında şartlarla ilgili bir anlaşmaya varılamazsa, ortak girişim şartlarının belirlenmesi için mahkemeye başvurmak gerekebilir.

Ortak Girişim Ortağının Yetersiz Performansı

Ortak girişim ortaklarından birinin projenin finansmanından veya bir geliştirme ya da yenileme çalışmasının yönetiminden sorumlu olduğu durumlarda, söz konusu tarafın hizmetlerini yeterince yerine getirememesi halinde sıklıkla anlaşmazlıklar ortaya çıkmaktadır.   

Ronald Fletcher Baker LLP, taraflardan birinin sorumluluklarını ortak girişim anlaşmasına uygun olarak yerine getirecek yetkinlik ve deneyime sahip olmadığı ortak girişim uyuşmazlıklarında görev almıştır. Bazı durumlarda, yeniden geliştirmenin karmaşıklığı ve ölçeği, bir ortak girişim tarafının üstesinden gelemeyeceği kadar zor olabilir.   

Örneğin, bir yeniden geliştirmenin tüm planlama, yasal ve düzenleyici gerekliliklere uygun olarak yönetilmemesi durumunda, bu, ortak girişim taraflarını, ek planlanmamış masraflara neden olacak, projeyi geciktirecek ve projeye finansman sağlayan herhangi bir kredi verenle sorunlara neden olacak düzeltici çalışmaların gerekli olması riskine maruz bırakabilir.   

Ortak Girişim Ortağı Tarafından Gerçekleştirilen Kötü Niyetli Eylemler 

Ne yazık ki, ortak girişimlerde kötü niyet veya dolandırıcılık vakaları meydana gelebilir.  

Ronald Fletcher Baker LLP, ortak girişim taraflarından birinin ortak girişim şirketinden kasıtlı olarak hortumlama yaptığı / yenileme maliyetlerini kasıtlı olarak şişirdiği iddia edilen ortak girişim anlaşmazlıklarında görev almıştır. Bu senaryolarda mağdur taraflar adına yüksek mahkemeden başarılı bir şekilde ihtiyati tedbir kararı aldık.   

Ortak girişim emlak yatırımları, sürecin her aşamasında dikkatli bir planlama ve açık bir iletişim gerektirir. Yatırım ortağınızın güvenebileceğiniz biri olduğundan ve ortaklığınızın adil ve karşılıklı fayda sağlayacak şekilde olması için sizinle birlikte çalışacağından emin olmanız gerekir. 

Bir Gayrimenkul Ortak Girişimine Başlamadan Önce Dikkat Edilmesi Gereken Temel Hususlar 

Yasal belgeler hazırlanmadan ve ortak girişim başlamadan önce ortak girişim taraflarının üzerinde anlaşmaya varması gereken bazı önemli konular vardır. Bu hususların başlangıçta dikkate alınması, ileride ortaya çıkabilecek önlenebilir ihtilaf riskini azaltacaktır. Bunlar aşağıdakileri içerir: 

• Finansman: Proje nasıl finanse edilecek? 

• Yasal Yapı: Ortak girişim bir SPV, LLP, geleneksel ortaklık veya basit bir sözleşme anlaşması mı olacak? 

• Sahiplik Hisseleri: Hisseler eşit olarak mı (50:50) yoksa çoğunluk/azınlık düzeninde mi sahip olunacak? 

• Proje Yönetimi ve Karar Alma: Proje nasıl yönetilecek ve kararlar nasıl alınacak? 

• Vergi Sorunları: Vergi ile ilgili herhangi bir husus var mı? 

• Çıkış Stratejisi: Girişimden çıkış stratejisi nedir ve girişimin kârlı olmaması durumunda kayıplar nasıl sınırlandırılabilir? 

• Erken Çıkış veya Yeni Ortaklar: Bir taraf erken çıkmak isterse veya yeni bir taraf katılmak isterse ne olur? 

• Karar Verme Yetkisi: Kararlar nasıl alınacak? Ortak girişim ortakları, projenin yönetimini ve karar alma sürecini nasıl yapılandırmak istediklerine başlangıçta karar verebilirler. Taraflar, projenin belirli yönleri için sorumluluğu bir tarafa devretmeye karar verebilir (kendi uzmanlık ve beceri setlerine bağlı olarak). 

• Vergilendirme: Tüm tarafların vergi yükümlülükleri konusunda net olması gerekir, özellikle de ortak girişim anlaşması kapsamında hepinizin farklı sorumlulukları olacaksa. 

Ortak Girişim Sözleşmesi Avukatları: Bize Ulaşın 

David Burns, RFB'nin Kıdemli Davalar Ortak, ortak girişimlerle ilgili uyuşmazlıkların ele alınmasında geniş deneyime sahiptir. Bu konuyla ilgili sorularınız için lütfen iletişime geçin David Burns e-posta yoluyla D.Burns@rfblegal.co.uk veya telefonla 07762318409.