"Staircasing", birçok kiraya dayalı konut mülkiyeti düzenlemesinin, özellikle de ortak mülkiyetli konutların önemli bir parçasıdır. Basitçe ifade etmek gerekirse, bu, konut derneğinden veya mülk sahibinden evinizdeki ek hisseleri satın alarak daha büyük bir paya sahip olana kadar, bazı durumlarda ise 0'e kadar ulaşana kadar devam eden bir süreçtir. Alıcılar, satıcılar ve mevcut kira sahipleri için, mülkiyet, ipotek düzenlemeleri, kira şartları ve işlemi tamamlamak için gereken hukuki işlemleri etkilediği için, tapu devri konusunda "staircasing"i anlamak önemlidir.
RFB Legal’de, konut hukuku avukatlarımız İngiltere ve Galler genelinde müşterilere ortak mülkiyet, kira sözleşmesi devri, kira süresi uzatımı ve ilgili gayrimenkul konularında düzenli olarak destek olmaktadır. Eğer “staircasing” yöntemini değerlendiriyorsanız, sürecin nasıl işlediğini, hangi masrafların ortaya çıkabileceğini ve hukuki danışmanlığın gecikmeleri azaltmaya ve sık karşılaşılan sorunları önlemeye nasıl yardımcı olabileceğini anlamanız akıllıca olacaktır.
"Staircasing" ne anlama gelir?
"Staircasing", ortak mülkiyetli bir gayrimenkuldeki hissenizi artırma sürecidir. Ortak mülkiyetli bir evi ilk satın aldığınızda, genellikle gayrimenkulün belirli bir yüzdesini satın alırsınız ve konut derneği veya başka bir ev sahibine ait olan kalan hisse için kira ödersiniz. Staircasing, kira sözleşmenizin şartlarına ve sağlayıcının kurallarına tabi olarak, zaman içinde daha fazla hisse satın almanıza olanak tanır.
Örneğin, bir gayrimenkulün 25%’sine sahipseniz, daha sonra ek olarak 25% daha satın alabilir ve payınızı 50%’ye çıkarabilirsiniz. Bazı kira sözleşmeleri kademeli satın almayı (staircasing) aşamalı olarak izin verirken, diğerleri yalnızca belirli yüzde artışlarına izin verebilir. Çoğu durumda, uzun vadeli hedef tam mülkiyettir, ancak her ortak mülkiyet kira sözleşmesi 100%'ye kadar kademeli satın almaya izin vermez.
Mülk devri işlemlerinde kademeli satın alma neden önemlidir?
Mülk payının artırılması sadece mali bir karar değil, aynı zamanda hukuki bir işlemdir. Her yeni hisse satın aldığınızda, kira sözleşmesinin incelenmesi, tapu belgelerinin kontrol edilmesi, ipotek veren kurumun şartlarının yerine getirilmesi ve gerekirse HM Tapu Sicili’nde değişikliklerin tescil edilmesi gibi tapu işlemleri gerçekleştirilmesi gerekebilir.
Yasal süreç, ek hisse satın almanız, kademeli olarak tam mülkiyete geçmeniz ya da yeniden ipotek veya özkaynak devri kapsamında kademeli olarak mülkiyete geçmeniz durumuna göre farklılık gösterebilir. Bir konut hukuku avukatı, evrakların doğru bir şekilde hazırlanmasına ve işlemin usulüne uygun olarak tamamlanmasına yardımcı olabilir.
Merdivenleme süreci genellikle nasıl işler?
Kesin süreç mülkün özelliklerine ve kira sözleşmesine bağlı olmakla birlikte, kademeli satın alma genellikle şu aşamaları izler:
- Kira sözleşmenizi inceleyerek, kademeli satın alımın izin verilip verilmediğini ve kaç adet hisse satın alınabileceğini teyit edersiniz.
- Konut birliğine veya ev sahibine başvurarak, değer biçilmesi ve ek hisse satın alma teklifi talep edersiniz.
- Gayrimenkulün mevcut piyasa değerini belirlemek için genellikle bağımsız bir değerleme yapılır.
- Mülkün ne kadarını satın almak istediğinize ve ipotek kredisine ihtiyacınız olup olmadığına siz karar verirsiniz.
- Gayrimenkul avukatınız, kira sözleşmesi, değerleme raporu, ipotek teklifi ve gerekli tüm formlar dahil olmak üzere hukuki belgeleri inceler.
- Sözleşmeler veya devir belgeleri hazırlanır ve imzalanır.
- Para aktarılır ve gerekirse değişiklik kaydedilir.
Mülkiyet hakkını kademeli olarak devralıyorsanız, mülkün 0%’sine sahip olduğunuzda kira sözleşmenizde değişiklikler olabileceğinden, süreç daha karmaşık hale gelebilir. Bazı durumlarda bu durum, kira bedelini, hizmet bedellerini ve kira sözleşmesi kapsamındaki gelecekteki haklarınızı etkileyebilir.
Bu işlem için ne kadar masraf çıkabilir?
Merdiven yapımı genellikle sadece ilave hisse bedelinden ibaret değildir. Yaygın maliyetler arasında şunlar sayılabilir:
- Ek hissenin satın alma bedeli
- Değerleme ücretleri
- Tapu devir ücretleri
- Daha fazla kredi alıyorsanız, ipotek düzenleme ücretleri
- Tapu harçları
- Varsa, Tapu Damga Vergisi
- Kiracı veya ev sahibi yönetim ücretleri
Bütçenizi dikkatli bir şekilde planlamanız önemlidir. Bazı durumlarda, daha büyük bir hisse satın almak ek vergi yükümlülüğü doğurabilir veya ev sahibine resmi bir bildirimde bulunmanızı gerektirebilir. Toplam maliyet, kişisel durumunuza, kira sözleşmesinin şartlarına, gayrimenkulün değerine ve satın alınacak hissenin büyüklüğüne bağlıdır.
Dikkat edilmesi gereken yaygın sorunlar ve riskler
Merdiven yapımı genellikle basittir, ancak bazı sorunlar gecikmelere veya beklenmedik masraflara yol açabilir.
Kiralama kısıtlamaları
Bazı kira sözleşmeleri, 10% veya 25% gibi sabit artışlarla hisse alımına izin verirken, diğerleri ise daha fazla hisse satın alabilmeniz için elinizde tutmanız gereken asgari hisse oranını belirler. Bazı kira sözleşmeleri ise belirli bir yüzdeyi aşan hisse alımına izin vermez. Kira sözleşmesini erkenden kontrol etmek, hayal kırıklığını önlemeye yardımcı olur.
Değerleme anlaşmazlıkları
Fazladan hisse için satın alma bedeli genellikle güncel piyasa değerine göre belirlenir. Değerleme güncel değilse veya üzerinde ihtilaf varsa, süreç tıkanabilir. İşlemin tamamlanmasına kadar çok zaman geçmesi durumunda yeni bir değerleme gerekebilir.
Mortgage ile ilgili sorunlar
Kademeli satın alma için daha fazla kredi almanız gerekiyorsa, kredi veren kurumunuzun bu düzenlemeyi onaylaması gerekebilir. Her ipotek ürünü kademeli satın almaya uygun olmayabilir ve ek kredi alımı ödeme gücünüzü etkileyebilir. Gerektiğinde, tapu işlemlerinizin sorumlusu, kredi veren kurumunuzun avukatları veya ipotek ekibiyle iletişimi sağlamanıza yardımcı olabilir.
Damga Vergisi ve Emlak Vergisi
Davanın koşullarına bağlı olarak, kademeli mülkiyet devri vergi sonuçları doğurabilir. Kurallar, özellikle tam mülkiyete geçiş yapıyorsanız veya ilk ortak mülkiyet satın alımınız farklı bir vergi esasına dayanıyorsa, karmaşık olabilir. Müşteriler, her zaman kendi durumlarına ilişkin danışmanlık almalıdır.
Ev sahibi veya konut birliğiyle ilgili gecikmeler
Ortak mülkiyet sağlayıcıları genellikle belirli formlar, bildirimler ve son tarihler talep eder. Evraklar eksikse veya yanıtlar gecikirse işlemlerde aksaklıklar yaşanabilir. Deneyimli bir tapu avukatına başvurmak, sürecin aksamadan ilerlemesine yardımcı olabilir.
100%'ye merdivenle çıkarsanız ne olur?
Birçok ortak mülkiyet durumunda, 100% modeline göre kademeli satın alma yoluyla mülkün tam sahibi olursunuz. Bu durum, ev sahibinin payı için kira ödemeye devam edip etmeyeceğiniz de dahil olmak üzere bazı kira şartlarını değiştirebilir. Bazı mülklerde, tüm hisseleri satın almak size gelecekte satış veya yeniden ipotek alma konusunda daha fazla özgürlük sağlayabilir.
Ancak, tam mülkiyet hakkı her zaman kira sözleşmesinin ortadan kalktığı anlamına gelmez. Mülk hâlâ kiraya verilmiş durumda olabilir; bu nedenle, kira sözleşmesi veya mülkiyet yapısında aksi belirtilmedikçe, hizmet bedelleri, arsa kirası düzenlemeleri ve diğer kira yükümlülükleri devam edebilir.
Bir gayrimenkul avukatı, kademeli satın alma sürecinde nasıl yardımcı olabilir?
Bir konut hukuku avukatı veya tapu işlemleri uzmanı, kademeli satın alma sürecini çok daha kolay bir hale getirebilir. RFB Legal’de tapu işlemleri ekibimiz, müşterilerimize şu konularda destek olmaktadır:
- Kira şartlarının ve kademeli artış haklarının kontrol edilmesi
- Değerleme belgelerinin ve işlem evraklarının incelenmesi
- Mortgage ile ilgili yasal yükümlülüklerin yerine getirilmesi
- Transfer belgelerinin hazırlanması ve doldurulması
- Konut birliği, ev sahibi, kredi veren kurum ve Tapu Dairesi ile irtibat kurmak
- Kira sözleşmesi devri, ipotek yenileme veya hisse devri gibi ilgili konularda danışmanlık hizmeti
Hukuki destek almak, hatalar, sürelerin kaçırılması veya geçersiz evrakların ortaya çıkma riskini azaltmaya yardımcı olabilir. Ayrıca, işlemin doğru ve verimli bir şekilde yürütüldüğüne dair güven verir.
Merdiven yöntemi, kira süresinin uzatılması veya mülkiyet hakkının devrinden farklı mıdır?
Evet. „Staircasing“, ortak mülkiyetli bir gayrimenkulde ek mülkiyet paylarının satın alınmasıdır. Kira süresinin uzatılması ise kira sözleşmesinin süresini uzatan ayrı bir işlemdir. Mülkiyet payının devri ise bir gayrimenkulün yasal mülkiyetine bir kişinin eklenmesi veya çıkarılmasını içerir. Bu konular birbiriyle örtüşebilir, ancak aynı şey değildir.
Örneğin, bir kiracı 100% modeliyle kademeli satın alma yoluna gidebilir ve daha sonra kira sözleşmesini uzatmaya karar verebilir. Ya da bir çift, ilişkilerinde veya mülkiyet yapısında meydana gelen bir değişiklik sonrasında kademeli satın alma işlemi sırasında hisselerini devredebilir. Yasal durum, söz konusu gayrimenkul ve ilgili belgelere bağlı olacaktır.
Sıkça sorulan sorular
Mortgage almadan merdiven yaptırabilir miyim?
Evet, bazen. Yeterli birikiminiz varsa, fazladan hisseleri peşin olarak satın alabilirsiniz. Aksi takdirde, kredi verenin onayı ve ödeme gücünüzün değerlendirilmesine bağlı olarak ipotek kredisine ihtiyacınız olabilir.
Merdiven basamakları yapmam gerekiyor mu?
Hayır. Kira sözleşmenizde veya projenizde belirli koşullar belirtilmedikçe, hisselerin kademeli olarak devredilmesi genellikle isteğe bağlıdır. Birçok malik, zaman içinde hisselerini kademeli olarak devretmeyi tercih ederken, diğerleri ise istedikleri sürece ortak olarak kalmayı tercih eder.
Merdiven çıkma işlemi ne kadar sürer?
Süre, değerleme, kredi verenin katılımı, konut derneğinin yanıt süreleri ve belgelerin ne kadar çabuk iade edildiğine bağlı olarak değişiklik gösterir. Bazı durumlar nispeten hızlı ilerlerken, bazıları ise herhangi bir aksaklık olması durumunda daha uzun sürebilir.
Taşındıktan sonra kira ödemekten kurtulacak mıyım?
100%'ye geçiş yaparsanız, genellikle ev sahibinin payına düşen kira sona erer. Kalan payın sadece bir kısmını satın alırsanız, kira miktarı azalabilir ancak tamamen ortadan kalkmayabilir. İşleme geçmeden önce kira sözleşmesinin şartlarını ve nihai rakamları mutlaka kontrol edin.
Merdiven yaptırmadan önce doğru tavsiyeyi almak
Kademeli konut satın alımı, mülkiyetinizi artırmanın ve evinizde sermaye biriktirmenin yararlı bir yolu olabilir, ancak bu konuya dikkatle yaklaşılmalıdır. Özellikle ipotek finansmanı, vergi veya kira şartları söz konusu olduğunda, hukuki, mali ve kira hakkı ile ilgili sonuçlar önemli boyutlara ulaşabilir. Her durum farklıdır; bu nedenle, kendi koşullarınıza göre danışmanlık almanız önemlidir.
Eğer kademeli satın alma yöntemini düşünüyorsanız ve deneyimli bir gayrimenkul devir ekibinden net ve pratik destek almak istiyorsanız, RFB Legal bu süreçte size güvenle rehberlik edebilir.
”