Mülkiyet Devri Avukatları Hangi İşlemleri Yapar?

Bir gayrimenkul alırken veya satarken genellikle şu soru sorulur: Mülk devri uzmanları ekspertiz yapar mı? Kısaca cevap hayır; tapu işlemlerini yürüten avukatlar genellikle gayrimenkullerin fiziki incelemesini yapmazlar. Tapu işlemlerini yürüten avukatın görevi, işlemin hukuki yönünü halletmektir; oysa fiziki inceleme, gayrimenkulün durumuna ilişkin ayrı bir denetimdir. Her ikisi de önemlidir, ancak farklı işlevleri vardır.

RFB Legal’de, konut hukuku avukatlarımız bu farkı müvekkillerimize düzenli olarak açıklamaktadır; zira bu durum, ister bir ev, daire veya kira hakkı bulunan mülk satın alıyor olun, ister kiraya vermek amacıyla yatırım yapıyor olun, satın alma sürecine ne kadar güvenle devam edeceğinizi etkileyebilir. Bir tapu avukatının ve bir ekspertizin görevlerini anlamak, ileride masraflı sürprizlerle karşılaşmamanıza yardımcı olabilir.

Mülk devri uzmanı ile bilirkişi arasındaki fark nedir?

Bir gayrimenkul devir avukatı veya konut hukuku avukatı, bir gayrimenkulün mülkiyet devriyle ilgili hukuki işlemleri yürütür. Bu işlemler arasında tapu belgelerinin incelenmesi, gerekli sorgulamaların yapılması, kayıtların kontrol edilmesi, sözleşmelerin hazırlanması ve hukuki devrin tamamlanmasına yardımcı olunması yer alır.

Buna karşılık, bir ekspertiz uzmanı gayrimenkulün fiziksel durumunu inceler. Ekspertiz incelemesi, nem, yapısal hareketler, çatı sorunları, drenaj sorunları veya çökme belirtileri gibi kusurları tespit edebilir. Ekspertiz incelemesi, gayrimenkulün yasal mülkiyeti veya gayrimenkul üzerindeki yasal haklarla ilgilenmez.

Basitçe söylemek gerekirse:

• Gayrimenkul İşlem Uzmanı: yasal durumu kontrol eder.
• Arazi Ölçüm Uzmanı: fiziksel durumunu kontrol eder.

Her ikisi de konut alım-satım işlemlerinde önemli olabilir, özellikle de hayatınızın en büyük mali kararlarından birini veriyorsanız.

Gayrimenkul devir işlemleri uzmanları ekspertiz yaptırır mı?

Bazı tapu avukatları size bir ekspertiz uzmanı önerebilir veya hangi tür ekspertizin uygun olabileceğini açıklayabilir, ancak genellikle ekspertizi kendileri ayarlamaz veya yürütmezler. Bir tapu avukatı, normalde bir ekspertiz uzmanının yapacağı şekilde gayrimenkulün yapısını, malzemelerini veya durumunu incelemek üzere eğitilmemiştir.

Bununla birlikte, gayrimenkul avukatınız yine de önemli bir rol oynayabilir. Yasal belgeler veya tapu araştırması sonuçları, gayrimenkulün değerini veya kullanımını etkileyebilecek potansiyel bir sorunu ortaya çıkarırsa, avukatınız işlemlere devam etmeden önce bir ekspertiz veya uzman incelemesi yaptırmanızı önerebilir.

Örneğin, tapu işlemlerini yürüten avukatınız tapu belgelerinde geçmişte mülkiyet devri olduğuna dair kanıtlar görürse veya yerel araştırma sonuçları sel veya drenaj sorunlarına işaret ediyorsa, bir ekspertiz raporu sözleşmelerin imzalanmasından önce bu tür pratik riskleri anlamanıza yardımcı olabilir.

Gayrimenkul satın alırken bir ekspertiz raporu neden önemlidir?

Bir ekspertiz raporu, gayrimenkulün durumu hakkında uzman görüşü sunar. Bu, fiyatı yeniden görüşüp görüşmeme, satıcıdan onarım yapmasını isteme ya da sorun ciddiyse satın almayı yeniden gözden geçirme kararını vermenize yardımcı olabilir.

Yaygın örnekler şunlardır:

• Nem lekeleri ve eskimiş elektrik tesisatı bulunan bir Viktorya dönemi evi.
• Çatıyı veya binanın yapısını etkileyebilecek kiracı onarım yükümlülükleriyle ilgili sorunlar bulunabilecek bir daire.
• İnşaat çalışmaları nedeniyle çatlaklar veya tamamlanmamış kusurlar oluşan yeni bir gayrimenkul.
• Drenaj, ulaşım veya sınır sorunlarının söz konusu olabileceği kırsal bir konut.

Bir ekspertiz yapılmazsa, bu sorunları ancak işlem tamamlandıktan sonra, yani sorumluluk size geçtiğinde fark edebilirsiniz. Bir gayrimenkul avukatı hukuki riskleri size gösterebilir, ancak duvarların sağlam olup olmadığını veya çatının değiştirilmesi gerekip gerekmediğini söyleyemez.

Bir gayrimenkul avukatı satın alma sürecinde ne yapar?

Bir satın alma işlemi sırasında, RFB Legal’daki bir gayrimenkul avukatı genellikle şunları yapar:

• Sözleşme taslağını ve tapu bilgilerini inceleyin.
• Yerel yönetim, kanalizasyon ve su ile ilgili araştırmaların yanı sıra çevresel araştırmalar gibi gayrimenkul araştırmalarını gerçekleştirin.
• Satıcının gayrimenkulü satma hakkına sahip olup olmadığını kontrol edin.
• Mülkü etkileyen irtifak hakları, sözleşme hükümleri, kısıtlamalar ve diğer hukuki hususları araştırın.
• Yasal mülkiyet durumu ve tespit edilen sorunlar hakkında size bilgi vereceğim.
• Sözleşmelerin imzalanmasına ve işlemin tamamlanmasına yardımcı oluruz.

Bu hukuki işlemler çok önemlidir, ancak bir arazi ölçümüyle aynı şey değildir. Mülkiyet hakkı hukuken geçerli olsa bile, gayrimenkulde ancak bir arazi ölçümüyle tespit edilebilecek fiziksel kusurlar bulunabilir.

Ne tür anketler mevcuttur?

Her ne kadar tapu avukatınız genellikle ekspertiz konusunda ayrıntılı bilgi vermesede, temel seçenekleri bilmek faydalı olabilir. Seçeceğiniz ekspertiz türü genellikle gayrimenkulün yaşına, türüne ve durumuna bağlıdır.

• Durum Raporu: görünür sorunlara ilişkin temel bir genel bakış; genellikle yeni veya bakımlı mülkler için uygundur.
• Ev Alıcı Raporu: daha ayrıntılı bir inceleme; genellikle makul durumda olan standart evler veya daireler için tercih edilir.
• Bina İncelemesi: daha ayrıntılı bir inceleme; genellikle eski, büyük, tadilattan geçmiş veya sıra dışı gayrimenkuller için önerilir.

Hangi ekspertizin en uygun olduğundan emin değilseniz, yetkili bir ekspertiz uzmanıyla görüşmelisiniz. Tapu işlemlerinizi yürüten avukatınız da, yasal belgelerin herhangi bir ek önlem alınmasını gerektirip gerektirmediğini size açıklayabilir.

Bu süreç pratikte genellikle nasıl işler?

Tipik bir konut alım-satım işleminde, ekspertiz genellikle sürecin erken aşamalarında, teklifinizin kabul edilmesinden sonra ancak sözleşmelerin imzalanmasından önce ayarlanır. Bu zamanlama önemlidir, çünkü sözleşmeler imzalandıktan sonra genellikle satın alma işlemini tamamlama yükümlülüğünüz doğar.

Pratik bir yaklaşım genellikle şu şekildedir:

• Mülk için bir teklif verirsiniz.
• Bir gayrimenkul avukatı ile anlaşıp bir ekspertiz yaptırırsınız.
• Mülk devri avukatınız hukuki işlemleri başlatır ve gerekli araştırmaları yapar.
• Sörveyör, gayrimenkulü inceler ve bir rapor hazırlar.
• Anket sonuçlarını, tapu işlemlerini yürüten avukatınızın hukuki raporu ile birlikte inceleyebilirsiniz.
• Herhangi bir sorun tespit edilirse, yeniden müzakere etmek, sorular sormak ya da devam etmek arasında seçim yaparsınız.

Bu birleşik yaklaşım, daha bilinçli bir karar vermenize yardımcı olur. Hukuki incelemeler ve fiziki denetimler, gayrimenkul satın alırken özenli bir durum tespiti sürecinin ayrılmaz parçalarıdır.

Alıcıların genellikle gözden kaçırdığı sorunlar

En sık yapılan hatalardan biri, ipotek değerlemesinin bir ekspertizle aynı şey olduğunu varsaymaktır. Öyle değildir. Kredi verenin yaptırdığı değerleme esas olarak kredi verenin yararına yapılır ve kusurları ayrıntılı bir şekilde ortaya çıkarmayabilir. Bu değerleme, gayrimenkulün durumuna ilişkin kapsamlı bir inceleme olarak değerlendirilmemelidir.

Diğer yaygın sorunlar arasında şunlar yer alır:

• Mülk “iyi görünüyor” diye ekspertiz yaptırmamak.
• Tapu işlemlerini yürüten kişinin binayı inceleyeceğini veya rutubeti tespit edeceğini sanmak.
• Satın alma işleminin acil olduğu düşüncesiyle anket sonuçlarını göz ardı etmek.
• Apartman daireleri ve dubleks dairelerde kira sözleşmesi kapsamındaki onarım yükümlülüklerinin kontrol edilmemesi.
• Kusurlar veya uzman raporları hakkında ek sorular sormadan devam etmek.

Bir inceleme sonucunda endişe verici noktalar ortaya çıksa bile, bu her zaman anlaşmadan vazgeçmeniz gerektiği anlamına gelmez. Bazı durumlarda sorun çözülebilir nitelikte olabilir, satıcı fiyatı düşürmeyi kabul edebilir ya da daha ayrıntılı bir incelemeyle sorunun boyutu netleşebilir. Önemli olan, işlemi tamamlamadan önce bu durumdan haberdar olmaktır.

Tapu işlemlerini yürüten avukat, ekspertiz raporunda bir sorun tespit edilirse yardımcı olabilir mi?

Evet. Tapu işlemlerini yürüten avukatınız genellikle binayla ilgili sorunları doğrudan değerlendirmez, ancak ekspertiz sonuçlarının hukuki ve işlem açısından doğuracağı sonuçları anlamanıza yardımcı olabilir. Örneğin, şunları yapabilir:

• Satıcının avukatına ek sorular yöneltin.
• Garantilerin, imar izinlerinin veya yapı yönetmeliklerine uygunluk onaylarının kopyalarını isteyin.
• Bu kusurun mülkiyet hakkı, sigorta veya gelecekteki yeniden satış üzerinde bir etkisi olup olmayacağını değerlendirin.
• Sorunun, erişim haklarının bulunmaması veya çözülmemiş değişiklikler gibi hukuki sonuçları olup olmadığını açıklayın.

Bu durum, özellikle kiralık daireler, tadilattan geçirilmiş evler, ortak mülkiyet veya daha önce ek bina veya yapısal değişiklikler yapılmış gayrimenkullerle ilgili konut mülkiyeti konularında oldukça yararlıdır.

Peki ya satıcılar ve ipotek yenilemeleri?

Satıcılar genellikle alıcı adına bir ekspertiz yaptırmazlar; ancak, özellikle onarımlar veya geçmişte yapılan tadilatlar söz konusu olduğunda, ekspertiz raporundan kaynaklanan sorularla karşılaşabilirler. Tapu işlemlerinizi yürüten avukatınız, bu tür sorulara net ve doğru bir şekilde yanıt vermenize yardımcı olabilir.

Mevcut ipoteğin yeniden yapılandırılması durumunda, her zaman bir ekspertiz raporu gerekmez; ancak kredi veren kurum kendi adına bir değerleme veya ekspertiz yaptırmayı talep edebilir. Mevcut ipoteğinizi yeniden yapılandırıyorsanız ve mülkiyet hakları, kira sözleşmesi veya imar planı ile ilgili sorunlar olup olmadığını öğrenmek istiyorsanız, tapu avukatınız yasal belgeleri incelemenize yardımcı olabilir ve sonraki adımlar konusunda size tavsiyelerde bulunabilir.

Sıkça sorulan sorular

Gayrimenkul devir işlemleri uzmanları gayrimenkul ekspertizleri yapar mı?

Hayır. Hukuki işlemler tapu avukatları tarafından yürütülür. Gayrimenkulün durumunu inceleyen uzman eksperler tarafından ekspertiz yapılır.

Bir emlak avukatım varsa yine de bir ekspertiz yaptırmam gerekir mi?

Evet, çoğu durumda hem bir ekspertiz raporu hem de tapu işlemleri danışmanlığı almayı düşünmek mantıklıdır. Bunlar farklı amaçlara hizmet eder ve bir araya geldiklerinde size daha kapsamlı bir genel bakış sunar.

Tapu işlemlerimi yürüten avukatım, bir ekspertiz raporu gerekip gerekmediğini bana söyler mi?

Gayrimenkul avukatınız, bir ekspertiz yaptırmanın mantıklı olacağını gösteren hukuki veya tapu araştırmasıyla ilgili sorunları size bildirebilir; ancak bu karar genellikle bir ekspertiz uzmanıyla görüşerek sizin vereceğiniz bir karardır.

Mortgage değerlemesi yeterli mi?

Genellikle hayır. Değerleme esas olarak kredi veren kurum için yapılır ve gayrimenkulün durumuna ilişkin kapsamlı bir inceleme değildir.

Gayrimenkul satın alıyor, satıyor, ipoteğinizi yeniden yapılandırıyor veya mülkiyet hakkınızı devrediyorsanız ve işlemin hukuki yönüyle ilgili net bir danışmanlık istiyorsanız, RFB Legal bu süreçte size rehberlik edebilir. Bir ekspertiz yaptırıp yaptırmamakta kararsızsanız veya hukuki ve pratik konuların birbiriyle nasıl ilişkili olduğunu anlamak istiyorsanız, konut emlak avukatlarımızdan biriyle görüşerek kendi durumunuza uygun tavsiyeler alabilirsiniz.