Gayrimenkul Devir İşlemlerinde "Retention" Nedir?

Gayrimenkul devir işlemlerinde "retention" nedir?

Gayrimenkul devir işlemlerinde "retention" (teminat), işlemin tamamlanmasının ardından satış gelirlerinden veya satın alma fonlarından ayrılan bir meblağdır. Bu tutar, henüz tam olarak çözülmemiş bir sorun bulunmasına rağmen işlemin devam etmesi gerektiği için, genellikle kısa bir süreliğine devir uzmanı veya avukat tarafından tutulur. Basitçe ifade etmek gerekirse, bu tutar finansal bir güvence işlevi görür.

Konut gayrimenkul işlemlerinde teminat tutarları yaygın bir uygulamadır ve hem ev alımlarında hem de satışlarında ortaya çıkabilir. Bu tutarlar genellikle onarım, hizmet bedeli, işlerin tamamlanması veya çözülmemiş hukuki bir husus konusunda belirsizlik olduğu durumlarda kullanılır. RFB Legal'de, konut mülkiyet avukatlarımız, İngiltere ve Galler genelinde alıcılar, satıcılar, ev sahipleri ve gayrimenkul yatırımcıları için tapu devri işlemlerinin bir parçası olarak düzenli olarak alıkoyma bedelleriyle ilgilenmektedir.

Tutucular neden kullanılır?

Bir teminat, işlemin tamamlanmasından sonra taraflardan birinin zarara uğrayabileceği durumlarda riski azaltmaya yardımcı olur. Bu, her iki tarafa da süreci gereksiz yere geciktirmeden işlemi tamamlamaları için pratik bir yol sunar.

Tapu devri işlemlerinde gecikmeye yol açan yaygın nedenler şunlardır:

• Onarımlar veya düzeltme çalışmaları: Bir gayrimenkulün, teslim edilmeden önce tamamlanmamış onarım veya tadilat işlerine ihtiyaç duyduğu durumlarda.
• Kira sözleşmesi ile ilgili konular: Hizmet bedeli hesapları, arsa kirası veya inşaat maliyetleri henüz kesinleşmemişse.
• Eksik bilgiler: Tapu, yönetim paketi veya tamamlanma belgesinin henüz alınmamış olması durumunda.
• Sınır veya erişimle ilgili endişeler: Mülkün değerini veya kullanımını etkileyebilecek bir ihtilafın söz konusu olduğu durumlarda.
• Mortgage yeniden yapılandırma veya konut teminatlı kredi: Kredi verenin, belirli bir koşul yerine getirilene kadar paranın bloke edilmesini şart koştuğu durumlar.

Örneğin, bir satıcı devir işleminden sonra onarımları tamamlamayı kabul etmesine rağmen bu işler teslim tarihine kadar bitirilmezse, satıcı işleri düzgün bir şekilde yerine getirmezse alıcıyı korumak amacıyla alıcının avukatı satış bedelinden bir tutar kesilmesini talep edebilir.

Müşteri tutma nasıl işler?

İşlemin tam olarak nasıl yürüdüğü, işlemin türüne göre değişir, ancak temel prensip aynıdır. İşlemin tamamlanmasının ardından belirli bir meblağ alıkonulur ve üzerinde anlaşılan koşul yerine getirildiğinde daha sonra serbest bırakılır.

Genellikle adımlar şunlardır:

• Sorun, tapu devri sırasında tespit edilir.
• Alıcının avukatı, satıcının avukatı veya kredi veren taraf, bir tutar kesintisinin uygun olduğu konusunda mutabık kalır.
• Teminat tutarı müzakere edilir ve yazılı hale getirilir.
• İşlem tamamlanır, ancak tutulan tutar hemen serbest bırakılmaz.
• Sorun çözüldükten sonra, alıkonulan tutar ilgili tarafa ödenir.

Örneğin, kira sözleşmeli bir satışta, satış gelirinin bir kısmı, yönetim şirketi nihai hizmet bedeli makbuzunu düzenleyene veya başka bir ücretin ödenmesi gerekmediğini teyit edene kadar alıkonulabilir. Bir satın alma işleminde ise, satıcı üzerinde anlaşmaya varılan çatı onarımlarını tamamlayıp tamamlandığını gösteren belgeleri sunana kadar bir tutar alıkonulabilir.

Saklama sorumluluğu kimdedir?

Genellikle, alıcının veya satıcının avukatı bu teminatı bir müvekkil hesabında tutar; ancak bazı durumlarda kredi veren, inşaat firması veya yönetim şirketi de sürece dahil olabilir. Bu düzenleme, herkesin anlayabileceği şekilde açıkça belirtilmelidir:

• alınacak tutar;
• serbest bırakılmadan önce hangi koşulun yerine getirilmesi gerekir;
• yayınlanma tarihi;
• koşul yerine getirilmezse ne olur; ve
• koşulun yerine getirilip getirilmediğine kim karar verir?.

Açık ve net bir ifade önemlidir. Aksi takdirde, paranın serbest bırakılıp bırakılmayacağı konusunda ileride anlaşmazlık çıkma riski artar.

Gayrimenkul devir işlemlerinde başlıca rehin türleri nelerdir?

Müşteri tutma oranı

Bu durum, alıcının gayrimenkul ile ilgili bilinen bir sorun hakkında endişe duyduğu durumlarda kullanılır. Onarımların henüz tamamlanmamış olması veya belirli bir maliyet konusunda belirsizlik bulunması hallerinde bu husus üzerinde anlaşmaya varılabilir. Satıcının işleri kararlaştırıldığı şekilde tamamlamaması durumunda, bu tutar alıcıyı korur.

Satış tutma oranı

Bu durum, satıcının gelecekteki olası taleplerin, kesintilerin veya yükümlülüklerin karşılanabileceğinden emin olmak istediği durumlarda kullanılabilir. Yaygın bir örnek, hizmet bedeli veya arsa kirası hesaplarının henüz kesinleşmediği kira hakkı satışlarıdır.

Kira hakkı muhafazası

Kira sözleşmesi kapsamındaki gayrimenkullerde genellikle karmaşık mali düzenlemeler söz konusudur. Paylaşımlar, dengeleme masrafları veya tahmini hizmet bedelleri için bir tutar ayrılması gerekebilir. Bu durum, özellikle yönetim şirketinin işlem tamamlanmadan önce nihai rakamları açıklamamış olması halinde sıkça görülür.

Mevcut ipoteğin yenilenmesi

Mevcut ipoteğin yeniden yapılandırılması sırasında, kredi veren kurum, sigorta belgesinin ibrazı, inşaat işlerinin tamamlanması veya tapu sorunlarının çözülmesi gibi belirli bir koşula bağlı olarak fonların serbest bırakılmasını kabul edebilir. Bu tutar, söz konusu koşul yerine getirildiğinde serbest bırakılır.

Müşteri tutma anlaşması nasıl yapılır?

Bir alıkoyma otomatik olarak gerçekleşmez. Genellikle taraflar arasında müzakere edilmeli ya da kredi veren tarafından talep edilmelidir. Koşullar sözleşmede, tapu devir belgesinde, işlem tamamlama beyannamesinde veya ayrı bir alıkoyma sözleşmesinde belirtilmelidir.

Tapu işlemcileri genellikle şu hususları göz önünde bulundurur:

• sorunun gerçek ve ölçülebilir olup olmadığı;
• sorunun çözülmesinin tahmini maliyeti;
• işlemin gecikme olmaksızın gerçekleştirilip gerçekleştirilemeyeceği;
• paranın ne kadar süreyle tutulması gerekebileceği; ve
• Bu düzenlemenin her iki taraf için de adil olup olmadığı.

RFB Legal’de, gayrimenkul devir ekibimiz bu sorunları pratik bir şekilde çözmeyi hedefleyerek, müşterilerimizin çıkarlarını korurken işlemlerin verimli bir şekilde ilerlemesine yardımcı olmaktadır.

Kaçınılması gereken yaygın riskler ve hatalar

Tutma işlemleri faydalı olabilir, ancak dikkatli bir şekilde ele alınmazlarsa sorunlara da yol açabilirler.

Sık karşılaşılan sorunlar şunlardır:

• Belirsiz terimler: Saklama sözleşmesi belirsizse, taraflar daha sonra bilgilerin açıklanması konusunda anlaşmazlığa düşebilir.
• Miktarı fazla ya da az tahmin etmek: Eğer çok azı saklanırsa, koruma yetersiz kalabilir. Eğer çok fazlası saklanırsa, işlemin tamamlanması haksız bir şekilde gecikebilir veya karmaşık hale gelebilir.
• Yayın tarihi belirlenmedi: Herhangi bir süre sınırı kararlaştırılmazsa, para beklenenden daha uzun süre bloke kalabilir.
• Serbest bırakılma nedeninin belgelenmemesi: Hangi belgelerin gerekli olduğu açıkça belirtilmelidir; örneğin faturalar, sertifikalar veya yönetim şirketinden alınacak teyit belgesi gibi.
• Kredi verenin şartlarını göz ardı etmek: Mortgage söz konusuysa, kredi veren kurumun tutarların kesilmesine ilişkin kendi kuralları olabilir.

Ayrıca, bir ön incelemenin, doğru hukuki danışmanlığın veya ayrıntılı bir gayrimenkul araştırmasının yerini tutmadığını unutmamak önemlidir. Bu, sadece bir gayrimenkul devir işlemi sırasında riski yönetmek için kullanılan araçlardan biridir.

Bir kayıt ne kadar süreyle saklanır?

Bu, alıkoyma nedenine bağlıdır. Bazıları işlemin tamamlanmasından sonraki birkaç gün veya hafta içinde serbest bırakılırken, diğerleri aylarca geçerliliğini koruyabilir. Örneğin, küçük onarımlar için yapılan bir alıkoyma, satıcının onarımın yapıldığına dair kanıt sunmasıyla serbest bırakılabilir. Kira sözleşmesi kapsamındaki bir alıkoyma ise, yönetim şirketi tarafından nihai hesaplar hazırlanana kadar geçerliliğini koruması gerekebilir ve bu süreç daha uzun sürebilir.

Sorun makul bir süre içinde çözülmezse, depozitoyu elinde bulunduran avukatın sözleşme şartlarına uyması, yeni talimatlar alması veya bazı durumlarda depozitoyu serbest bırakmadan önce tüm ilgili tarafların onayını alması gerekebilir.

Bir gayrimenkul devir avukatı nasıl yardımcı olabilir?

Bir gayrimenkul avukatı veya konut hukuku uzmanı, bir alıkoyma şartının uygun olup olmadığını belirleyebilir, şartları müzakere edebilir ve evrakların açık ve yasal olarak geçerli olmasını sağlayabilir. Bu durum, kiraya verilen mülklerin satın alınması, kiraya vermek amacıyla yapılan yatırımlar ve tapu ya da yönetim sorunları bulunan gayrimenkuller gibi daha karmaşık işlemlerde özellikle önemlidir.

Bir avukat şu konularda yardımcı olabilir:

• bir pozisyonun korunmasının sizin pozisyonunuzu koruyup korumayacağını açıklamak;
• alınacak tutarın müzakere edilmesi;
• sözleşmenin üzerinde anlaşılan şartları yansıtmasını sağlamak;
• kredi verenlerin şartları konusunda danışmanlık;
• tetik mekanizmasının serbest kalıp kalmadığını kontrol etmek pratik ve anlaşılır; ve
• teslimattan sonra ortaya çıkabilecek ihtilaf riskini azaltmak.

Alıcılar için bu, inşaatın tamamlanmaması durumunda paranın geri alınabileceği konusunda iç rahatlığı sağlayabilir. Satıcılar için ise gereksiz gecikmeleri önlemeye ve işlemin sorunsuz ilerlemesine yardımcı olabilir. Ev sahipleri ve yatırımcılar için ise, inşaatın tamamlanmasının ardından hizmet bedeli veya onarım sorunlarının çözülmesi gerektiği durumlarda uygulanabilir bir çözüm sunabilir.

Bir tutma önerisi geldiğinde ne yapmalısınız?

Konut alım-satım işleminiz sırasında bir teminat önerisi gelirse, bunun bir sorun ya da işlemin başarısız olacağının işareti olduğunu düşünmeyin. Çoğu durumda bu, süreci ilerletmek için atılan pratik bir adımdır.

Şunları yapmalısınız:

• tapu işlemlerini yürüten avukatınıza bu teminatın neden gerekli olduğunu sorun;
• ne kadar tutulan tutarın ne kadar olduğunu ve bunun makul olup olmadığını kontrol edin;
• paranın serbest bırakılmasından önce nelerin yapılması gerektiğini teyit etmek;
• koşulların açıkça yazılı olduğundan emin olun; ve
• Sonuçları konusunda emin değilseniz tavsiye alın.

Bir ipotek kuruluşundan kredi alıyorsanız, avukatınız bu tutarın kredi veren kurum tarafından kabul edilebilir olup olmadığını ve herhangi bir ek koşulun geçerli olup olmadığını da teyit etmelidir.

Sıkça sorulan sorular

Teminat, depozito ile aynı şey midir?

Hayır. Kapora genellikle sözleşme imzalandığında satın alma bedelinin bir parçası olarak ödenir. Teminat ise, belirli bir durumu karşılamak üzere işlem tamamlandıktan sonra alıkonulan paradır.

Bir alıkoyma reddedilebilir mi?

Evet. Taraflardan biri, bunun gerekli veya adil olmadığını düşünüyorsa, bu şartı kabul etmeyebilir. Bu durumda, avukatların müzakereleri sürdürmesi veya başka bir çözüm bulması gerekebilir.

Sorun çözülmezse para kime ödenecek?

Bu, üzerinde anlaşılan şartlara bağlıdır. Emanet sözleşmesinde, fonların iade edilip edilmeyeceği, alıcıya mı ödeneceği, satıcıya mı ödeneceği yoksa ödenmemiş borcun karşılanması için mi kullanılacağı belirtilmelidir.

Tüm gayrimenkul devir işlemleri, alıkoyma bedeli içerir mi?

Hayır. Birçok konut gayrimenkul işlemi, herhangi bir alıkoyma olmaksızın tamamlanmaktadır. Bunlar, yalnızca ele alınması gereken belirli bir sorun olduğunda kullanılır.

Mülk devri konusuyla ilgili olarak RFB Legal ile görüşün

Satın alma, satma, ipotek yenileme veya gayrimenkul hisselerinin devri gibi işlemler yaparken bir haciz kararı verilmişse, erkenden net bir danışmanlık almak akıllıca olacaktır. RFB Legal’in gayrimenkul devir ekibi, durumu anlaşılır bir dille açıklayabilir ve işleminizin pratik sonuçlarını anlamanıza yardımcı olabilir. Her vaka farklıdır; bu nedenle danışmanlık her zaman sizin durumunuza göre uyarlanmalıdır.

Konunuz ister kiralık bir daire, ister aile evi, ister kiraya vermek amacıyla satın alınan bir gayrimenkul, ister daha karmaşık bir konut işlemi olsun, RFB Legal süreç boyunca size hızlı ve uzman bir destek sunmak için hazırdır.