Zwangsräumungen von Mietern: Ein Leitfaden für Vermieter in England

Zwangsräumungen von Mietern: Ein Leitfaden für Vermieter in England

Dieser FAQ-Leitfaden soll Antworten auf häufig gestellte Fragen im Zusammenhang mit dem Besitz von Wohnimmobilien geben, die in England an private Vermieter vermietet sind.

Wie kann ich meinen Mieter rechtmäßig aus dem Haus werfen?

Wenn das Mietverhältnis nicht in gegenseitigem Einvernehmen endet, haben Sie als Vermieter einer zugesicherten Kurzzeitmiete in England zwei Möglichkeiten, den Besitz an Ihrer Immobilie wiederzuerlangen:

Abschnitt 21 (Mitteilung ohne Verschulden); und

Abschnitt 8 Bekanntmachung.  

Bin ich berechtigt, eine "Section 21 Notice" zuzustellen?

Ein Abschnitt 21 Bekanntmachung (die sich auf Abschnitt 21 des Housing Act 1998) wird allgemein als "No Fault"-Bekanntmachung, wie Sie nicht haben, um einen Grund oder zeigen eine Nichterfüllung seitens der Mieter, wenn Sie einen Abschnitt 21 Bekanntmachung dienen.

Wenn ein Vermieter einem Mieter eine gültige Kündigung zustellt, muss das Gericht eine Räumungsanordnung erlassen.

Es gibt verschiedene Voraussetzungen, die erfüllt sein müssen, da die §-21-Kündigung sonst ungültig sein kann. Eine "Section 21"-Kündigung kann ungültig sein, wenn der Vermieter:

Sie haben die Section 21 Notice nicht korrekt zugestellt

die Vorschriften über die Mietkaution nicht eingehalten hat

Nichtvorlage eines Energieausweises (EPC) oder eines Gassicherheitszertifikats

Der Leitfaden "How to Rent" wurde nicht zur Verfügung gestellt

keine Lizenz für die Immobilie besitzt, sofern erforderlich, oder keine Lizenz beantragt hat

eine verbotene Gebühr erhoben hat, indem er eine verbotene Zahlung verlangt oder eine Kaution einbehalten hat

Zustellung der Kündigung nach einer Beschwerde über die Immobilie (vergeltende Räumung). Vermieter sollten sich vergewissern, dass sie nicht gegen den Retaliatory Eviction and the Deregulation Act 2015 verstoßen, wenn sie nach Erhalt einer Beschwerde eine Kündigung zustellen.

Wie viel Vorlaufzeit muss ich einhalten?  

In England muss eine "Section 21"-Kündigung Ihren Mietern eine Frist von mindestens 2 Monaten einräumen, um Ihre Immobilie zu verlassen.

Ein Vermieter muss unter Umständen eine längere Kündigungsfrist einhalten, wenn Sie ein "vertragliches" regelmäßiges Mietverhältnis haben. Dabei handelt es sich um ein befristetes Mietverhältnis, das zwar beendet wurde, aber eine Klausel enthält, dass es als regelmäßiges Mietverhältnis fortgesetzt wird.  

Kann ich die Immobilie wieder betreten, wenn die 2-monatige Kündigungsfrist einer Section 21-Kündigung abgelaufen ist?  

Nein. Nach dem Gesetz zum Schutz vor Zwangsräumungen von 1977 ist es eine Straftat, einen Mieter ohne Gerichtsbeschluss aus einer Wohnung zu vertreiben.   

Wenn eine § 21-Kündigung abgelaufen ist und alle Voraussetzungen erfüllt sind, können Sie das Gericht im beschleunigten Besitzverfahren anrufen. Das beschleunigte Räumungsverfahren ermöglicht es einem Vermieter, eine Räumungsanordnung ohne Anhörung zu erwirken, wenn der Sachverhalt unstrittig ist.

Kann ich eine "Section 21"-Kündigung ausstellen, wenn das neue Gesetz zur Reform des Mietrechts in Kraft tritt?  

Der Gesetzentwurf zur Reform des Mietrechts schlägt vor, das Verfahren nach Abschnitt 21 (und das beschleunigte Besitzverfahren) ganz abzuschaffen.  

Wenn ich keine "Section 21"-Mitteilung zustellen kann, welche Mitteilung soll ich dann zustellen?  

Im Rahmen der Wohnungsbaugesetz 1988Mit der "Section 8"-Kündigung kann ein Kurzzeitmietverhältnis beendet werden, bevor der Vertrag ausläuft.  

Section 8-Bescheide können nur ausgestellt werden, wenn die Mieter in irgendeiner Weise gegen die Bedingungen ihres Mietverhältnisses verstoßen haben, z. B. wenn die Mieter:

mit der Miete im Rückstand sind.

das Eigentum beschädigt haben.

Sie haben das Mietverhältnis durch falsche Angaben über sich selbst erlangt.

Sie werden zu einem Ärgernis für die Nachbarn.

die Immobilie für kriminelle Aktivitäten genutzt haben.

Es gibt zwingende Gründe, aus denen das Gericht den Besitz gewähren muss:

Grund 1: Der Vermieter verlangt den Besitz, da er die Immobilie früher als Hauptwohnung genutzt hat oder sie jetzt als Hauptwohnung nutzen möchte.

Grund 2: Die Immobilie ist mit einer Hypothek belastet, und der Hypothekengläubiger ist nun berechtigt, eine Verkaufsvollmacht auszuüben.

Grund 3: Das Mietverhältnis ist auf höchstens 8 Monate befristet, und die Wohnung wurde zuvor als Ferienwohnung genutzt.

Grund 4: Das Mietverhältnis ist auf höchstens 12 Monate befristet, und die Wohnung wird außerhalb der Vorlesungszeit an Studenten vermietet.

Grund 5: Die Immobilie gehört einem Geistlichen.

Grund 6: Das Grundstück muss saniert werden.

Grund 7: Der Mieter ist verstorben.

Grund 8: Der Mieter ist mit der Miete im Rückstand.

Es gibt auch Ermessensgründe, aus denen das Gericht den Besitz gewähren kann:

Grund 9: Dem Mieter steht bei der Übernahme eine geeignete alternative Unterkunft zur Verfügung.

Grund 10: Der Mieter ist mit der Miete im Rückstand.

Grund 11: Der Mieter hat die Zahlung der Miete beharrlich verzögert, unabhängig davon, ob die Miete derzeit im Rückstand ist oder nicht.

Grund 12: Eine andere Verpflichtung des Mietverhältnisses als die Zahlung der Miete wurde verletzt.

Grund 13: Durch das Verhalten des Mieters hat sich die Immobilie verschlechtert.

Grund 14: Der Mieter verursacht eine Belästigung oder ein Ärgernis für Personen, die in der Immobilie wohnen oder die Immobilie besuchen. Der Mieter wird verurteilt, weil er sich an illegalen Handlungen beteiligt oder die Immobilie für unmoralische Zwecke nutzt.

Grund 15: Der Mieter hat zugelassen, dass das Mobiliar des Vermieters aufgrund von Misshandlungen verkommt.

Grund 16: Der Mieter bewohnt die Immobilie aufgrund seiner früheren Beschäftigung beim Vermieter.

Grund 17: Der Vermieter hat das Mietverhältnis aufgrund einer Aussage des Mieters gewährt, die sich später als falsch herausstellte.

 Die Gründe für die Inbesitznahme sind in Schedule 2 des Housing Act 1988 aufgeführt - hier zu finden

Kann ich einem Mieter, der mit der Miete im Rückstand ist, eine § 8-Kündigung zustellen?

Wenn ein Mieter mit der Miete im Rückstand ist, können Sie berechtigt sein, eine Mitteilung nach Abschnitt 8 zuzustellen. Es gibt drei Gründe, die in Frage kommen - Grund 8, Grund 10 und Grund 11. Für jeden dieser Gründe gelten leicht unterschiedliche Anforderungen, und wie oben dargelegt, ist nur Grund 8 ein zwingender Grund.  

Sie sollten auch sicherstellen, dass die aktuellsten Kontaktinformationen des Vermieters und/oder des Maklers dem Mieter zugestellt wurden (§ 48 Kündigung).  

Kommt es zu einer Gerichtsverhandlung, wenn ich eine Section 8-Kündigung zustelle?  

Ja- es sei denn, die Parteien erzielen vor der Gerichtsverhandlung eine Einigung.  

Die erste Anhörung vor Gericht dauert in der Regel 15 Minuten und wird von einem Richter anberaumt, der die relevanten Dokumente prüft. Ist der Richter davon überzeugt, dass ein Grund für den Besitz vorliegt, kann der Besitz in dieser Anhörung gewährt werden. Je nach den Umständen des Falles kann der Richter auch weitere Anweisungen erteilen, die die Parteien zu befolgen haben.  

Wie kann RFB Legal mir bei diesem Prozess helfen?  

Wenn Sie Beratung oder Unterstützung bei der Beendigung eines Mietverhältnisses benötigen, wenden Sie sich bitte an unsere Team für Immobilienrechtsstreitigkeiten auf 0203 917 1707 oder per E-Mail an residentialpossession@rfblegal.co.uk

Zusätzliche Informationen

Nachrichten Autor: David Burns | Marissa Lawrence