Klasik Bakımsızlık Savunması Başarısız

Rudi Ramdarshan ve Marissa Lawrence, kiracının Güvenceli Kiracı olmasına, orijinal kiracılığın kaybedilmesine ve bakımsızlık sorunlarının ortaya çıkmasına rağmen Westminster'deki yüksek değerli bir mülkün mülkiyetini elde etmeyi başardılar.

Arka plan

Firma, Westminster'daki bir konutla ilgili olarak portföyündeki ev sahiplerinden biri tarafından görevlendirilmiştir. Söz konusu bina, Westminster Belediyesi'ne ait bir binada bulunan ve koruma alanı içinde yer alan bir daireydi. Müvekkil uzun süreli bir kira sözleşmesinin sahibiydi.

Kiracı, 1997 yılından bu yana, ilk başta belirli süreli güvenceli kiracılık kapsamında mülkü işgal etmekteydi ve belirli sürenin sona ermesi üzerine yasal bir periyodik güvenceli kiracılık haline geldi. Kiracı, müvekkilin kiracıyı tahliye etmeye ve mülkü tamamen yenilemeye karar vermesiyle sonuçlanan bakımsızlık sorunlarını dile getirmiştir.

Tadilatın ardından kiracı kira borcunu ödememiştir. Şubat 2018'de ev sahibi, 10. maddeye dayanarak kira borçları nedeniyle kiracıya bir 8. bölüm ihbarnamesi göndermiştir. İhtarın sona ermesinin ardından, kiracı kira borcunu ödememiş ve zilyetlik işlemleri başlatılmıştır.

Davalı'nın taktikleri

Kira borçlarına dayalı zilyetlik davalarıyla karşı karşıya kalan davalıların yaygın bir taktiği, bakımsızlık iddialarını gündeme getirmek ve böyle bir meblağın kira borçlarını azalttığını veya ortadan kaldırdığını öne sürmektir. Uygulamada, Mahkemenin haksız bir savunmayla karşı karşıya kaldığında ilk duruşmada özet olarak zilyetliğe hükmetme yetkisine sahip olmasına rağmen, Mahkemeler genellikle uzman ve gerçeklere dayalı kanıtlar gerektirecek gerçeklere dayalı bir soruşturma yapmadan bunu yapmakta isteksizdir. Bu taktik, gecikmiş borçlar tahakkuk etmeye devam ederken, zilyetliğin verilmesini yıllarca olmasa da aylarca geciktirebilir. Buna ek olarak, ev sahipleri tam bir yargılamanın ek masraflarını üstlenmek zorunda kalmaktadır.

Mülkiyet ve borç talebine cevaben, kiracı bir savunma ve karşı dava açtı. Kiracı, karşı davasında birden fazla talepte bulunmuş olup, bunların büyük bir kısmı binadaki bakımsızlık iddiasına ve ev sahibinin 1987 tarihli Ev Sahibi ve Kiracı Yasası'nın 11. bölümü kapsamındaki görev ihlalinden kaynaklandığı iddia edilen zararlara ayrılmıştır.

Dava süreci boyunca, ev sahibi (RFB ve temsilcileri aracılığıyla) (1) iddia edilen bakımsızlığı araştırmak ve (2) gerekli düzeltici çalışmaları tamamlamak için binaya erişim talebinde bulunmuştur.

Kiracının kendi onarım uzmanına ve ev sahibinin uzmanına erişim izni vermesine rağmen, kiracı, eşyalarının masrafları ev sahibi tarafından karşılanmak üzere depoya yerleştirilmesi gerektiği gerekçesiyle ev sahibine erişim izni vermeyi sürekli olarak reddetmiştir. Kiracının binada depolanan eşyaları, ev sahibinin uzmanının da gözlemlediği gibi, binadaki alanın neredeyse 70%'sini kaplayan hacimli siyah çöp torbalarından oluşuyordu.

Ev sahibi ve temsilcileri her zaman onarımları gerçekleştirmeye hazır, istekli ve muktedir olduklarını belirtmişlerdir, ancak kiracı sürekli olarak erişimi reddetmekte veya müteahhitlerle yapılan randevuları iptal etmektedir - genellikle denetim gününde.

Duruşma

Bu davaların duruşmasında, kiracı ve ev sahibinin temsilcileri, bakımsızlık durumlarının bildirilmesi, erişim talepleri, erişimin reddedilmesi ve önceki tadilatın ardından binanın durumu konularında çapraz sorguya tabi tutuldu.

HHJ Luba QC kararında, ev sahibinin temsilcileri tarafından öne sürülen kanıtları tercih ettiğini belirtmiştir. HHJ Luba QC, özellikle kiracının mülke yönelik muamelesi hakkında yorumda bulunmuş, özellikle de siyah çöp torbalarının aşırı depolanmasının tesiste iddia edilen sorunları daha da kötüleştireceğini belirtmiştir. HHJ Luba QC ayrıca, önceki tadilatın ardından Mülkün iyi bir standartta bırakıldığına karar vermiştir. HHJ Luba QC, tadilatın ardından Mülkün durumundaki kötüleşmenin, olasılıklar dengesine göre, ev sahibinin iddia edilen herhangi bir görev ihlalinden ziyade kiracının kötüye kullanımından kaynaklanma ihtimalinin daha yüksek olduğuna karar vermiştir.

HHJ Luba QC, kiracının karşı davasının, bakımsızlık ve tazminat taleplerinin tamamını içerecek şekilde, kayıttan düşürülmesine karar vermiştir.

Şüphesiz olumlu bir sonuç, ancak müvekkil, tebligatın yapılmasından bu yana 4 yıllık bir gecikmeye katlanmak zorunda kaldı.

Kira Artışlarının Geçerliliği

Kiracının savunmasının ve karşı davasının bir diğer temel unsuru, ev sahibinin kira artışlarının kira sözleşmesinde belirtilen şekle uymadığı ve bu nedenle geçersiz olduğuydu. Kiracı, karşı davasına, fazla ödendiği iddia edilen kiranın iadesi talebini de dahil etmiştir.

Kira sözleşmesinin kira artışları ile ilgili maddeleri aşağıdaki gibidir:-

"Bu Sözleşme kapsamında ödenecek kira bedeli aşağıdaki gibi olacaktır

a.İlk Gözden Geçirme Tarihine kadar İlk Kira ve

b.Birbirini takip eden her bir Gözden Geçirme Dönemi boyunca, aşağıdakilerden büyük olanına eşit bir kira ('Yeni Kira'):

I. Gözden Geçirme Tarihinden hemen önce ödenecek kira artı 5%;

II.Aşağıdaki 3. alt maddeye uygun olarak tespit edilebilecek kira bedeli;

Bu Ev sahibi her İncelemeden önce Tarihinde Kiracıya Gözden Geçirme Dönemi için Yeni Kirayı yazılı olarak bildirecektir."

Yıllar boyunca, kiracı ve ev sahibi, gözden geçirme döneminden önce kira üzerinde anlaşmaya varma sürecine girmişlerdir. Ev sahibi genellikle kiracıya mektup yazarak kiranın artırılacağını belirtiyor, bunun ardından kiracı ve ev sahibi yeni bir kira üzerinde anlaşmak için müzakerelere başlıyordu. Bu kira, kira sözleşmesi hükümleri uyarınca talep edilebilecek miktardan daha düşük olurdu.

Karşı davada kiracı, (1) kira artışlarının kira sözleşmesinde belirtilen formüle uymadığı için geçersiz olduğunu ve (2) kira artış bildirimlerinin gözden geçirme tarihinden önce kiracıya gönderilmesi ve kiracının yeni kira bedeli hakkında bilgilendirilmesi gerektiğini iddia etmiştir.

Ev sahibinin pozisyonu (1) tarafların kira sözleşmesinde belirtilen formülden farklı bir kira bedeli üzerinde ayrı ayrı anlaşabilecekleri ve (2) kira artış bildirimi gerekliliğinin tetikleyici bir bildirim şeklinde olmadığı (yani, kira artışının ancak geçerli bir kira artış bildiriminin alınmasıyla geçerli hale geleceği) yönündeydi. Bunun yerine, kira sözleşmesinde öngörülen bildirim, kiracıya kirasının ne olacağını bildiren bir bilgilendirme notuydu. Bildirim, ev sahibinin kesin kirayı bile belirlemesini gerektirmezdi - sadece uygulanacak mekanizma (bu ister RPI'ye atıfta bulunarak ister 5%'lik bir artış olsun, kiracı bunu kendisi hesaplayabilirdi). Kira sözleşmesinin katı bir şekilde yorumlanması halinde, bildirim bir sonraki gözden geçirme döneminden önceki gece saat 23:59'a kadar yapılabilir.   

Kiracının duruşmadaki çapraz sorgusu sırasında, kendisi ve ev sahibi için, kira sözleşmesi uyarınca ödenmesi gerektiğini kabul ettiğinden daha düşük olan ödenecek kirayı özel olarak kararlaştırmanın olağan bir hareket tarzı olduğunu kabul etmiştir. Kiracı ayrıca, sahip olduğu kiranın konut yardımı ve isteğe bağlı konut ödemeleri yoluyla olduğunu da kabul etmiştir. Kiracı yine de ödenmemiş kiranın iadesi hakkına sahip olması gerektiğini ve daha sonra fazla ödemenin kimde kalacağını belirlemek için konut yardımı ofisi ile özel olarak irtibat kuracağını iddia etmiştir.

HHJ Luba QC, ev sahibinin kira sözleşmesinin kira gözden geçirme koşullarına ilişkin yorumunu tercih etti ve bu nedenle, Mart 2018'deki gözden geçirme dönemine kadar olan kiranın ev sahibi ile kiracı arasında kararlaştırıldığına ve bu rakamlara göre belirlenmesine karar verdi.

Bundan sonra, açık bir anlaşma olmaması halinde, kira bedeli ya Perakende Fiyat Endeksine göre ya da 5%'den hangisi yüksekse ona göre artacaktır. Bu da 2018'den itibaren önemli bir kira artışı ile sonuçlanmıştır. HHJ Luba QC, kira gözden geçirme bildiriminin tetikleyici bir bildirim olmadığına, ancak ev sahibinin iddia ettiği gibi, kiracının kira sözleşmesinde hesaplamaları tamamlayarak her gözden geçirme döneminde kiranın ne olacağını açıkça teyit ettiği için kiranın hangi yöntemle artırılacağını belirten bir bilgilendirme notu olduğuna karar vermiştir.

Kiracının çapraz sorgusu sırasında, kiranın Mart 2018'den hemen önce ödenmesi gerekenden daha fazla artması halinde kiracının nasıl bir durumda kalacağı tartışılmıştır. Kiracı, kiranın bu rakamın üzerine çıkması halinde, kirayı karşılayamayacağını ve yarı zamanlı bir iş bulma olasılığını araştırmak zorunda kalacağını belirtmiştir.

Sonuçlar

Özetle, bu dava, en basit kira borcu bulundurma davalarını bile hüsrana uğratacak ve karmaşıklaştıracak çeşitli faktörler tarafından kuşatılmıştır. Mülkiyet Davacılarının bileceği üzere, adli yardım davalısı ve bakımsızlık karşı davasının birleşimi, Davacı Ev Sahiplerinin zihninde genellikle gecikme anlamına gelir ve tarafların makul tavizler vermeyi reddetmesi nedeniyle haksız bakımsızlık karşı davalarının duruşmaya kadar götürüldüğünü görmek çok yaygındır ve gerçekten de Mahkemenin birikmiş iş yükü, bakımsızlık için bir duruşma için listeleme tarihlerinin genellikle uzun bir bekleyiş olduğu anlamına gelir.

HHJ Luba QC'nin bu davadaki kararı pratik ve tam olarak düşünülmüştü ve Davacı Ev Sahibine uzun zamandır beklenen zaferi kazandırdı. Dava, kiracıların mülkiyeti geciktirmek için haksız bakımsızlık iddialarını kullanabilmelerine rağmen, nihayetinde Mahkemelerin gürültüyü keseceğini ve mülkiyeti emredeceğini göstermektedir.

Ek Bilgi

Haber Yazarı: Marissa Lawrence | Rudi Ramdarshan