Ev sahipleri, inşaat firmaları ve yatırımcılar, toplu mülkiyet hakkı taleplerini başlangıçta pek önemsemeyebilir; ancak gelecekte imar imkânı bulunan yerlerde bu tür taleplerin ortaya çıkma olasılığı dikkatle değerlendirilmelidir. Toplu mülkiyet hakkı – kiracıların bodrum, hava sahası ve yeraltı alanlarının kira sözleşmelerini devralma hakkı

Ev sahipleri, inşaat firmaları ve yatırımcılar, toplu mülkiyet hakkı taleplerini başlangıçta pek önemsemeyebilir; ancak gelecekte imar imkânı bulunan yerlerde bu tür taleplerin ortaya çıkma olasılığı dikkatle değerlendirilmelidir.

1993 tarihli Kira Reformu, Konut ve Kentsel Gelişim Kanunu’nun 1. Kısım 1. Bölümü, bağımsız bir binada uzun süreli kira sözleşmesi bulunan kiracılara, binanın mülkiyet hakkını toplu olarak satın alma hakkı tanır. Satın alma işlemi, katılımcı kiracılar adına hareket eden bir vekil aracılığıyla gerçekleştirilir.

Madde 2(1)(b) ve (3)(a) uyarınca, katılımcı kiracılar, söz konusu ortak alanların “uygun şekilde yönetilmesi veya bakımı için makul ölçüde gerekli” olması halinde, “ilgili tesislerin ortak alanlarına” ilişkin herhangi bir kira sözleşmesi kapsamındaki kiracı hakkını, kendi adına hareket eden bir kişi aracılığıyla devralma hakkına da sahiptir.

“Ortak alanlar” ifadesi, 1993 tarihli Kanunun 101(1) maddesinde şu şekilde tanımlanmıştır: “Herhangi bir bina veya binanın bir bölümü ile ilgili olarak ”ortak alanlar”, söz konusu bina veya bölümün yapısını ve dış cephesini ile içindeki tüm ortak tesisleri içerir.”

LM Homes Ltd ve diğerleri ile Queen Court Freehold Company Ltd arasındaki [2018] UKUT 367 (LC) sayılı davada, Yüksek Mahkeme (Arazi Dairesi) (UT), Kiracılık Reformu, Konut ve Kentsel Gelişim Yasası uyarınca bir apartman bloğunun toplu mülkiyet hakkını kullanan kiracıların, binanın bodrum katı, alt zemini ve hava sahasındaki hakları elde etme hakkına sahip olduklarına hükmetmiştir; bu alanların tümü, konut amaçlı geliştirilmek üzere uzun vadeli kira sözleşmeleriyle kiraya verilmişti.

Yüksek Mahkeme, önceki davalarda “ortak alanlar” kavramına getirilen geniş yorumu benimseyerek, bodrum katı, hava sahası ve alt toprağın tümünün Kiracılık Reformu, Konut ve Kentsel Gelişim Yasası'nın 101. maddesi kapsamında “ortak kısımlar” olduğunu belirledi ve Üst Mahkeme ayrıca, uzun vadeli kira sözleşmelerinin devralınmasının, bunların uygun şekilde bakımı ve yönetimi için makul ölçüde gerekli olduğu hükmüne vardı.

Bu karar, kiracılar tarafından toplu mülkiyet hakkı talebinde bulunulma ihtimalinin bulunduğu durumlarda, konut mülklerindeki menfaatlerini gelecekteki imar projeleri için korumaya çalışan mülk sahipleri ve yatırımcıların karşılaşabileceği zorlukları ortaya koymaktadır.

Bu nedenle, mülk sahibi olanlar ve gelecekte geliştirme planları olan yatırımcılar, toplu mülkiyet hakkı talebi kapsamında binanın dış cephesinin veya hizmet kalemlerinin “ortak alanlar” tanımına girip girmediğini değerlendirmek isteyebilirler.