Yüksek Mahkeme yakın zamanda, aşağıda belirtildiği üzere, konut ev sahipleri ve yönetici acenteler için önemli sonuçları olan iki karar vermiştir.
Aviva Investors Ground Rent GP Ltd ve diğerleri -v- Williams ve diğerleri [2023] UKSC 6
Bu dava, Southsea'de karma kullanımlı bir ticari ve konut bloğunun bir parçasını oluşturan dairelerle ilgilidir. Kiracılar ilk olarak, ev sahiplerinin hizmet bedellerini paylaştırmasına kira sözleşmeleri kapsamında izin verilip verilmediğinin belirlenmesi için Birinci Kademe Mahkemesine başvurmuştur.
Her bir kira kontratı, kiracının binanın ve daha geniş arazinin bakımıyla ilgili üç tür maliyetin bir payından oluşan bir hizmet bedeli ödemesini öngörüyordu - sigorta, bina hizmetleri ve arazi hizmetleri.
Kiracıların her bir maliyet türündeki payı sabit bir yüzde olarak belirlenmiştir veya "Ev Sahibinin başka türlü makul olarak belirleyebileceği kısım."
Yıllar boyunca, Ev Sahibi her bir kira sözleşmesinde belirtilen yüzdeden farklı bir hizmet bedeli talep etmiştir. Ev sahibi, yukarıda bahsi geçen hükmün, belirlenen oranı değiştirmesine izin verdiğini savunmuştur.
Kiracılar, 1985 tarihli Ev Sahibi ve Kiracı Yasası'nın ('LTA 1985') 27A(6) bölümündeki hükümlerin, Ev Sahibinin belirlenen oranı değiştirmesine izin veren hükmün geçersiz olduğu anlamına geldiğini ileri sürdüler.
1985 tarihli LTA'nın 27A(6) Bölümü şu hükmü içermektedir "bir konutun kiracısı tarafından yapılan bir anlaşma (uyuşmazlık sonrası tahkim anlaşması hariç), alt bölüm (1) veya (3) uyarınca bir başvuruya konu olabilecek herhangi bir sorunun - (a) belirli bir şekilde veya (b) belirli kanıtlara dayanarak - belirlenmesini öngördüğü ölçüde geçersizdir.
Bölüm 27A'nın (1) ve (3) numaralı alt bölümlerinde yer alan hükümler, hizmet, onarım, bakım, iyileştirme, sigorta veya yönetim için hizmet bedelleri veya masraflarının ödenip ödenmeyeceği ve ödenecekse; (a) kimin tarafından ödeneceği (b) kime ödeneceği (c) ödenecek miktar (d) ödeneceği tarih ve (e) ödenme şekli ile ilgili olarak kiracılar tarafından mahkemeye yapılabilecek başvurularla ilgilidir.
İlk Kademe Mahkemesi, Ev Sahibinin belirlenen oranlardan ayrılmasının makul olduğuna ve uygulanması gerektiğine karar vermiştir. Üst Mahkeme bu kararı bozmuş ve Bölüm 27A(6)'nın, kiracılar kira sözleşmelerinde belirlenen oranlardan ayrılmayı kabul etmedikleri sürece ilgili hükmü geçersiz kılacak şekilde işlediğine karar vermiştir.
Temyiz Mahkemesi ev sahibinin temyiz başvurusunu kabul etmiş ve Bölüm 27A(6)'nın etkisinin, belirlenen oranları değiştirme yetkisini ev sahibinden İlk Kademe Mahkemesine devretmek olduğunu belirtmiştir. Kiracılar kararı Yüksek Mahkemeye temyize götürmüştür.
Yüksek Mahkeme, Bölüm 27A(6)'nın şu amaçlarla tasarlanmadığını tespit etmiştir "ev sahiplerinin bu tür yönetsel karar alma mekanizmalarından mahrum bırakılması" (yani, Mülkle ilgili olarak belirli kiracıların bu tür masraflar için daha büyük bir yüzde ödemesini gerektirecek belirli adımların atılması gerektiğinin tespit edilmesi halinde ev sahibinin kira sözleşmesindeki bu maddeye dayanmasını önlemek için).
Yüksek Mahkeme, kiracıların ev sahibi tarafından belirlenen oranların veya yapılan masrafların makul olup olmadığına itiraz edebileceklerini, ancak maddenin kendisinin makul olup olmadığına veya ev sahibinin bu davada yaptığı gibi buna dayanma hakkına sahip olup olmadığına itiraz edemeyeceklerini belirtmiştir. İlk Kademe Mahkemesi uygulanan oranların ve yapılan masrafların her ikisinin de makul olduğuna karar verdiğinden, Yüksek Mahkeme İlk Kademe Mahkemesinin kararını ve gerekçesini onamıştır.
Bu dava, kira sözleşmelerinde benzer hükümler bulunan ev sahipleri ve uzun süreli kira sözleşmesi yapan acenteler için önemli bir açıklık getirmektedir.
Rakusen -v- Jepsen ve diğerleri [2023] UKSC 9
Bu dava, kısa süreli kiralamalarla ilgilenen ev sahipleri ve yönetici acenteler, özellikle de Çoklu İşgal Evleri (HMO'lar) işletenler ve kira sözleşmeleri olanlar, ara ev sahipleri ve yönetici acenteler için önem taşıyacaktır.
Bu davada davalı olan Bay Rakusen, Kuzey Londra'daki Finchley Road'da bulunan bir dairenin kiracısıydı ve Kensington Property Investment Group Limited'e kiracılık hakkı vermişti. Kensington daha sonra çeşitli kiracılarla, her birine dairedeki bir odanın mülkiyetini veren anlaşmalar yapmıştır.
Kasım 2018 itibariyle, daire bir HMO'ydu ve ruhsatlandırılması gerekiyordu - ancak daire aslında hiçbir zaman bir HMO olarak ruhsatlandırılmamıştı.
Eylül 2019'da, HMO'nun kiracıları, Mülkün ruhsatsız bir HMO olarak işletildiği gerekçesiyle Bay Rakusen aleyhine bir Kira Geri Ödeme Emri için Birinci Kademe Mahkemesine başvurmuştur (2016 Konut ve Planlama Yasasının 41. bölümü). Bay Rakusen suç işlediğini reddetmiş ve Kira Geri Ödeme Emri'nin yalnızca başvuru sahibinin birincil ev sahibine karşı verilebileceği temelinde bir iptal başvurusunda bulunmuştur.
İlk Kademe Mahkemesi başvuruyu reddetmemiş ve Bay Rakusen'in kiracıların 'ev sahibi' olmasa da 'bir' ev sahibi olduğuna karar vermiştir. Temyiz üzerine Üst Mahkeme, bir kiracının üst ev sahibine karşı Kira Geri Ödeme Emri verilebileceğine karar vermiş ancak Bay Rakusen'in Temyiz Mahkemesine başvurmasına izin vermiştir.
Mahkemeden farklı olarak, Temyiz Mahkemesi Bay Rakusen'in temyiz başvurusunu kabul etmiş ve bir üst ev sahibine karşı Kira Geri Ödeme Emri verilemeyeceğine karar vermiştir. Kiracılar Yüksek Mahkeme'ye temyiz başvurusunda bulunmuştur.
İtiraz konusu olan temel hüküm 2016 Konut ve Planlama Yasası'nın 40(1) ve (2). Bu bölümler şunları sağlamaktadır: (1) Bu Bölüm, bir ev sahibinin bu Bölümün uygulandığı bir suç işlemesi halinde Birinci Kademe Mahkemesine kira geri ödeme emri çıkarma yetkisi verir. (2) Kira geri ödeme emri, İngiltere'de bir konut kiracılığı kapsamında ev sahibinin (a) kiracı tarafından ödenen bir kira tutarını geri ödemesini veya (b) kiracılık kapsamındaki kira ile ilgili olarak (herhangi bir kişiye) ödenen evrensel kredinin ilgili bir ödülüne ilişkin bir tutarı yerel konut idaresine ödemesini gerektiren bir emirdir."
Yüksek Mahkeme, 40. bölümün sadece belirli bir kiracılığın ev sahibine uygulanacak şekilde basit bir şekilde yorumlanması gerektiğine değil, aynı zamanda Kira Geri Ödeme Emirlerinin üst ev sahiplerine karşı da geçerli olduğuna karar vermenin, farklı taraflara verilen çeşitli kiracılıklardan oluşan uzun bir zincirin olduğu durumlarda pratik zorluklara yol açabileceğine karar vermiştir.
Ayrıca Yüksek Mahkeme, hileli ev sahiplerine karşı uygulanabilecek çok sayıda başka yaptırım varken ve hileli ev sahiplerinin büyük kiracılık zincirleri oluşturarak / ara ev sahibi olarak işlev görecek paravan şirketler kurarak kovuşturmayı atlatmaya çalışabilecekleri riskinin, 2016 Konut ve Planlama Yasası'nın 40(2) bölümünde belirtilen Kira Geri Ödeme Emri'nin açık tanımından ayrılmaları halinde ortaya çıkacak sorundan daha az olduğuna karar vermiştir.
Bu nedenle, kiradan kiraya anlaşmalar yapan ev sahipleri ve yönetim acenteleri, HMO ruhsatlandırma kurallarına uyulmasını sağlamalıdır.
Ek Bilgi
- Haber Yazarı:Marissa Lawrence
Marissa Lawrence
Yardımcı Avukat
