Rudi Ramdarshan ve Marissa Lawrence, kirac\u0131n\u0131n G\u00fcvenceli Kirac\u0131 olmas\u0131na, orijinal kirac\u0131l\u0131\u011f\u0131n kaybedilmesine ve bak\u0131ms\u0131zl\u0131k sorunlar\u0131n\u0131n ortaya \u00e7\u0131kmas\u0131na ra\u011fmen Westminster'deki y\u00fcksek de\u011ferli bir m\u00fclk\u00fcn m\u00fclkiyetini elde etmeyi ba\u015fard\u0131lar.<\/p>\n\n\n\n
<\/p>\n\n\n\n
Arka plan<\/strong><\/p>\n\n\n\n Firma, Westminster'daki bir konutla ilgili olarak portf\u00f6y\u00fcndeki ev sahiplerinden biri taraf\u0131ndan g\u00f6revlendirilmi\u015ftir. S\u00f6z konusu bina, Westminster Belediyesi'ne ait bir binada bulunan ve koruma alan\u0131 i\u00e7inde yer alan bir daireydi. M\u00fcvekkil uzun s\u00fcreli bir kira s\u00f6zle\u015fmesinin sahibiydi.<\/p>\n\n\n\n Kirac\u0131, 1997 y\u0131l\u0131ndan bu yana, ilk ba\u015fta belirli s\u00fcreli g\u00fcvenceli kirac\u0131l\u0131k kapsam\u0131nda m\u00fclk\u00fc i\u015fgal etmekteydi ve belirli s\u00fcrenin sona ermesi \u00fczerine yasal bir periyodik g\u00fcvenceli kirac\u0131l\u0131k haline geldi. Kirac\u0131, m\u00fcvekkilin kirac\u0131y\u0131 tahliye etmeye ve m\u00fclk\u00fc tamamen yenilemeye karar vermesiyle sonu\u00e7lanan bak\u0131ms\u0131zl\u0131k sorunlar\u0131n\u0131 dile getirmi\u015ftir.<\/p>\n\n\n\n Tadilat\u0131n ard\u0131ndan kirac\u0131 kira borcunu \u00f6dememi\u015ftir. \u015eubat 2018'de ev sahibi, 10. maddeye dayanarak kira bor\u00e7lar\u0131 nedeniyle kirac\u0131ya bir 8. b\u00f6l\u00fcm ihbarnamesi g\u00f6ndermi\u015ftir. \u0130htar\u0131n sona ermesinin ard\u0131ndan, kirac\u0131 kira borcunu \u00f6dememi\u015f ve zilyetlik i\u015flemleri ba\u015flat\u0131lm\u0131\u015ft\u0131r.<\/p>\n\n\n\n Daval\u0131'n\u0131n taktikleri<\/strong><\/p>\n\n\n\n Kira bor\u00e7lar\u0131na dayal\u0131 zilyetlik davalar\u0131yla kar\u015f\u0131 kar\u015f\u0131ya kalan daval\u0131lar\u0131n yayg\u0131n bir takti\u011fi, bak\u0131ms\u0131zl\u0131k iddialar\u0131n\u0131 g\u00fcndeme getirmek ve b\u00f6yle bir mebla\u011f\u0131n kira bor\u00e7lar\u0131n\u0131 azaltt\u0131\u011f\u0131n\u0131 veya ortadan kald\u0131rd\u0131\u011f\u0131n\u0131 \u00f6ne s\u00fcrmektir. Uygulamada, Mahkemenin haks\u0131z bir savunmayla kar\u015f\u0131 kar\u015f\u0131ya kald\u0131\u011f\u0131nda ilk duru\u015fmada \u00f6zet olarak zilyetli\u011fe h\u00fckmetme yetkisine sahip olmas\u0131na ra\u011fmen, Mahkemeler genellikle uzman ve ger\u00e7eklere dayal\u0131 kan\u0131tlar gerektirecek ger\u00e7eklere dayal\u0131 bir soru\u015fturma yapmadan bunu yapmakta isteksizdir. Bu taktik, gecikmi\u015f bor\u00e7lar tahakkuk etmeye devam ederken, zilyetli\u011fin verilmesini y\u0131llarca olmasa da aylarca geciktirebilir. Buna ek olarak, ev sahipleri tam bir duru\u015fman\u0131n ek masraflar\u0131n\u0131 \u00fcstlenmek zorunda kalmaktad\u0131r.<\/p>\n\n\n\n M\u00fclkiyet ve bor\u00e7 talebine cevaben, kirac\u0131 bir savunma ve kar\u015f\u0131 dava a\u00e7t\u0131. Kirac\u0131, kar\u015f\u0131 davas\u0131nda birden fazla talepte bulunmu\u015f olup, bunlar\u0131n b\u00fcy\u00fck bir k\u0131sm\u0131 binadaki bak\u0131ms\u0131zl\u0131k iddias\u0131na ve ev sahibinin 1987 tarihli Ev Sahibi ve Kirac\u0131 Yasas\u0131'n\u0131n 11. b\u00f6l\u00fcm\u00fc uyar\u0131nca g\u00f6revini ihlal etmesinden kaynaklanan zararlara ayr\u0131lm\u0131\u015ft\u0131r.<\/p>\n\n\n\n Dava s\u00fcreci boyunca, ev sahibi (RFB ve temsilcileri arac\u0131l\u0131\u011f\u0131yla) (1) iddia edilen bak\u0131ms\u0131zl\u0131\u011f\u0131 ara\u015ft\u0131rmak ve (2) gerekli d\u00fczeltici \u00e7al\u0131\u015fmalar\u0131 tamamlamak i\u00e7in binaya eri\u015fim talebinde bulunmu\u015ftur.<\/p>\n\n\n\n Kirac\u0131n\u0131n kendi onar\u0131m uzman\u0131na ve ev sahibinin uzman\u0131na eri\u015fim izni vermesine ra\u011fmen, kirac\u0131, e\u015fyalar\u0131n\u0131n masraflar\u0131 ev sahibi taraf\u0131ndan kar\u015f\u0131lanmak \u00fczere depoya yerle\u015ftirilmesi gerekti\u011fi gerek\u00e7esiyle ev sahibine eri\u015fim izni vermeyi s\u00fcrekli olarak reddetmi\u015ftir. Kirac\u0131n\u0131n binada depolanan e\u015fyalar\u0131, ev sahibinin uzman\u0131n\u0131n da g\u00f6zlemledi\u011fi gibi, binadaki alan\u0131n neredeyse 70%'sini kaplayan hacimli siyah \u00e7\u00f6p torbalar\u0131ndan olu\u015fuyordu.<\/p>\n\n\n\n Ev sahibi ve temsilcileri her zaman onar\u0131mlar\u0131 ger\u00e7ekle\u015ftirmeye haz\u0131r, istekli ve muktedir olduklar\u0131n\u0131 belirtmi\u015flerdir, ancak kirac\u0131 s\u00fcrekli olarak eri\u015fimi reddetmi\u015f veya m\u00fcteahhitlerle yap\u0131lan randevular\u0131 iptal etmi\u015ftir - genellikle denetim g\u00fcn\u00fcnde.<\/p>\n\n\n\n Duru\u015fma<\/strong><\/p>\n\n\n\n Bu davalar\u0131n duru\u015fmas\u0131nda, kirac\u0131 ve ev sahibinin temsilcileri, bak\u0131ms\u0131zl\u0131k durumlar\u0131n\u0131n bildirilmesi, eri\u015fim talepleri, eri\u015fimin reddedilmesi ve \u00f6nceki tadilat\u0131n ard\u0131ndan binan\u0131n durumu konular\u0131nda \u00e7apraz sorguya tabi tutuldu.<\/p>\n\n\n\n HHJ Luba QC karar\u0131nda, ev sahibinin temsilcileri taraf\u0131ndan \u00f6ne s\u00fcr\u00fclen kan\u0131tlar\u0131 tercih etti\u011fini belirtmi\u015ftir. HHJ Luba QC, \u00f6zellikle kirac\u0131n\u0131n m\u00fclke y\u00f6nelik muamelesi hakk\u0131nda yorumda bulunmu\u015f, \u00f6zellikle de siyah \u00e7\u00f6p torbalar\u0131n\u0131n a\u015f\u0131r\u0131 depolanmas\u0131n\u0131n tesiste iddia edilen sorunlar\u0131 daha da k\u00f6t\u00fcle\u015ftirece\u011fini belirtmi\u015ftir. HHJ Luba QC ayr\u0131ca, \u00f6nceki tadilat\u0131n ard\u0131ndan M\u00fclk\u00fcn iyi bir standartta b\u0131rak\u0131ld\u0131\u011f\u0131na karar vermi\u015ftir. HHJ Luba QC, tadilat\u0131n ard\u0131ndan M\u00fclk\u00fcn durumundaki k\u00f6t\u00fcle\u015fmenin, olas\u0131l\u0131klar dengesine g\u00f6re, ev sahibinin iddia edilen herhangi bir g\u00f6rev ihlalinden ziyade kirac\u0131n\u0131n k\u00f6t\u00fcye kullan\u0131m\u0131ndan kaynaklanma ihtimalinin daha y\u00fcksek oldu\u011funa karar vermi\u015ftir.<\/p>\n\n\n\n HHJ Luba QC, kirac\u0131n\u0131n kar\u015f\u0131 davas\u0131n\u0131n, bak\u0131ms\u0131zl\u0131k ve tazminat taleplerinin tamam\u0131n\u0131 i\u00e7erecek \u015fekilde, kay\u0131ttan d\u00fc\u015f\u00fcr\u00fclmesine karar vermi\u015ftir.<\/p>\n\n\n\n \u015e\u00fcphesiz olumlu bir sonu\u00e7, ancak m\u00fcvekkil, tebligat\u0131n yap\u0131lmas\u0131ndan bu yana 4 y\u0131ll\u0131k bir gecikmeye katlanmak zorunda kald\u0131.<\/p>\n\n\n\n Kira Art\u0131\u015flar\u0131n\u0131n Ge\u00e7erlili\u011fi<\/strong><\/p>\n\n\n\n Kirac\u0131n\u0131n savunmas\u0131n\u0131n ve kar\u015f\u0131 davas\u0131n\u0131n bir di\u011fer temel unsuru, ev sahibinin kira art\u0131\u015flar\u0131n\u0131n kira s\u00f6zle\u015fmesinde belirtilen \u015fekle uymad\u0131\u011f\u0131 ve bu nedenle ge\u00e7ersiz oldu\u011fuydu. Kirac\u0131, kar\u015f\u0131 davas\u0131na, fazla \u00f6dendi\u011fi iddia edilen kiran\u0131n iadesi talebini de dahil etmi\u015ftir.<\/p>\n\n\n\n Kira s\u00f6zle\u015fmesinin kira art\u0131\u015flar\u0131 ile ilgili maddeleri a\u015fa\u011f\u0131daki gibidir:-<\/p>\n\n\n\n \u201cBu S\u00f6zle\u015fme kapsam\u0131nda \u00f6denecek kira bedeli a\u015fa\u011f\u0131daki gibi olacakt\u0131r<\/p>\n\n\n\n a.\u0130lk G\u00f6zden Ge\u00e7irme Tarihine kadar \u0130lk Kira ve<\/p>\n\n\n\n b.Birbirini takip eden her bir G\u00f6zden Ge\u00e7irme D\u00f6nemi boyunca, a\u015fa\u011f\u0131dakilerden b\u00fcy\u00fck olan\u0131na e\u015fit bir kira (\u2018Yeni Kira\u2019):<\/p>\n\n\n\n I. G\u00f6zden Ge\u00e7irme Tarihinden hemen \u00f6nce \u00f6denecek kira art\u0131 5%;<\/p>\n\n\n\n II.A\u015fa\u011f\u0131daki 3. alt maddeye uygun olarak tespit edilebilecek kira bedeli;<\/p>\n\n\n\n Bu Ev sahibi her \u0130ncelemeden \u00f6nce<\/em> Tarihinde Kirac\u0131ya G\u00f6zden Ge\u00e7irme D\u00f6nemi i\u00e7in Yeni Kiray\u0131 yaz\u0131l\u0131 olarak bildirecektir.\u201d<\/p>\n\n\n\n Y\u0131llar boyunca, kirac\u0131 ve ev sahibi, g\u00f6zden ge\u00e7irme d\u00f6neminden \u00f6nce kira \u00fczerinde anla\u015fmaya varma s\u00fcrecine girmi\u015flerdir. Ev sahibi genellikle kirac\u0131ya mektup yazarak kiran\u0131n art\u0131r\u0131laca\u011f\u0131n\u0131 belirtiyor, bunun ard\u0131ndan kirac\u0131 ve ev sahibi yeni bir kira \u00fczerinde anla\u015fmak i\u00e7in m\u00fczakerelere ba\u015fl\u0131yordu. Bu kira, kira s\u00f6zle\u015fmesi h\u00fck\u00fcmleri uyar\u0131nca talep edilebilecek miktardan daha d\u00fc\u015f\u00fck olurdu.<\/p>\n\n\n\n Kar\u015f\u0131 davada kirac\u0131 (1) kira art\u0131\u015flar\u0131n\u0131n kira s\u00f6zle\u015fmesinde belirtilen form\u00fcle uymad\u0131\u011f\u0131 i\u00e7in ge\u00e7ersiz oldu\u011funu ve (2) kira art\u0131\u015f bildirimlerinin g\u00f6zden ge\u00e7irme tarihinden \u00f6nce kirac\u0131ya g\u00f6nderilerek yeni kira bedelinin bildirilmesi gerekti\u011fini iddia etmi\u015ftir.<\/p>\n\n\n\n Ev sahibinin pozisyonu (1) taraflar\u0131n kira s\u00f6zle\u015fmesinde belirtilen form\u00fclden farkl\u0131 bir kira bedeli \u00fczerinde ayr\u0131 ayr\u0131 anla\u015fabilecekleri ve (2) kira art\u0131\u015f bildirimi gereklili\u011finin tetikleyici bir bildirim \u015feklinde olmad\u0131\u011f\u0131 (yani, kira art\u0131\u015f\u0131n\u0131n ancak ge\u00e7erli bir kira art\u0131\u015f bildiriminin al\u0131nmas\u0131yla ge\u00e7erli hale gelece\u011fi) y\u00f6n\u00fcndeydi. Bunun yerine, kira s\u00f6zle\u015fmesinde \u00f6ng\u00f6r\u00fclen bildirim, kirac\u0131ya kiras\u0131n\u0131n ne olaca\u011f\u0131n\u0131 bildiren bir bilgilendirme notuydu. Bildirim, ev sahibinin kesin kiray\u0131 bile belirlemesini gerektirmezdi - sadece uygulanacak mekanizma (bu ister RPI'ye at\u0131fta bulunarak ister 5%'lik bir art\u0131\u015f olsun, kirac\u0131 bunu kendisi hesaplayabilirdi). Kira s\u00f6zle\u015fmesinin kat\u0131 bir \u015fekilde yorumlanmas\u0131 halinde, bildirim bir sonraki g\u00f6zden ge\u00e7irme d\u00f6neminden \u00f6nceki gece saat 23:59'a kadar yap\u0131labilir. <\/p>\n\n\n\n Kirac\u0131n\u0131n duru\u015fmadaki \u00e7apraz sorgusu s\u0131ras\u0131nda, kendisi ve ev sahibi i\u00e7in, kira s\u00f6zle\u015fmesi uyar\u0131nca \u00f6denmesi gerekti\u011fini kabul etti\u011finden daha d\u00fc\u015f\u00fck olan \u00f6denecek kiray\u0131 \u00f6zel olarak kararla\u015ft\u0131rman\u0131n ola\u011fan bir hareket tarz\u0131 oldu\u011funu kabul etmi\u015ftir. Kirac\u0131 ayr\u0131ca, sahip oldu\u011fu kiran\u0131n konut yard\u0131m\u0131 ve iste\u011fe ba\u011fl\u0131 konut \u00f6demeleri yoluyla oldu\u011funu da kabul etmi\u015ftir. Kirac\u0131 yine de \u00f6denmemi\u015f kiran\u0131n iadesi hakk\u0131na sahip olmas\u0131 gerekti\u011fini ve daha sonra fazla \u00f6demenin kimde kalaca\u011f\u0131n\u0131 belirlemek i\u00e7in konut yard\u0131m\u0131 ofisi ile \u00f6zel olarak irtibat kuraca\u011f\u0131n\u0131 iddia etmi\u015ftir.<\/p>\n\n\n\n HHJ Luba QC, ev sahibinin kira s\u00f6zle\u015fmesinin kira g\u00f6zden ge\u00e7irme ko\u015fullar\u0131na ili\u015fkin yorumunu tercih etti ve bu nedenle, Mart 2018'deki g\u00f6zden ge\u00e7irme d\u00f6nemine kadar olan kiran\u0131n ev sahibi ile kirac\u0131 aras\u0131nda kararla\u015ft\u0131r\u0131ld\u0131\u011f\u0131na ve bu rakamlara g\u00f6re belirlenmesine karar verdi.<\/p>\n\n\n\n Bundan sonra, a\u00e7\u0131k bir anla\u015fma olmamas\u0131 halinde, kira bedeli ya Perakende Fiyat Endeksine g\u00f6re ya da 5%'den hangisi y\u00fcksekse ona g\u00f6re artacakt\u0131r. Bu da 2018'den itibaren \u00f6nemli bir kira art\u0131\u015f\u0131 ile sonu\u00e7lanm\u0131\u015ft\u0131r. HHJ Luba QC, kira g\u00f6zden ge\u00e7irme bildiriminin tetikleyici bir bildirim olmad\u0131\u011f\u0131na, ancak ev sahibinin iddia etti\u011fi gibi, kirac\u0131n\u0131n kira s\u00f6zle\u015fmesinde hesaplamalar\u0131 tamamlayarak her g\u00f6zden ge\u00e7irme d\u00f6neminde kiran\u0131n ne olaca\u011f\u0131n\u0131 a\u00e7\u0131k\u00e7a teyit etti\u011fi i\u00e7in kiran\u0131n hangi y\u00f6ntemle art\u0131r\u0131laca\u011f\u0131n\u0131 belirten bir bilgilendirme notu oldu\u011funa karar vermi\u015ftir.<\/p>\n\n\n\n Kirac\u0131n\u0131n \u00e7apraz sorgusu s\u0131ras\u0131nda, kiran\u0131n Mart 2018'den hemen \u00f6nce \u00f6denmesi gerekenden daha fazla artmas\u0131 halinde kirac\u0131n\u0131n nas\u0131l bir durumda kalaca\u011f\u0131 tart\u0131\u015f\u0131lm\u0131\u015ft\u0131r. Kirac\u0131, kiran\u0131n bu rakam\u0131n \u00fczerine \u00e7\u0131kmas\u0131 halinde, kiray\u0131 kar\u015f\u0131layamayaca\u011f\u0131n\u0131 ve yar\u0131 zamanl\u0131 bir i\u015f bulma olas\u0131l\u0131\u011f\u0131n\u0131 ara\u015ft\u0131rmak zorunda kalaca\u011f\u0131n\u0131 belirtmi\u015ftir.<\/p>\n\n\n\n Sonu\u00e7lar<\/strong><\/p>\n\n\n\n \u00d6zetle, bu dava, en basit kira borcu bulundurma davalar\u0131n\u0131 bile h\u00fcsrana u\u011fratacak ve karma\u015f\u0131kla\u015ft\u0131racak \u00e7e\u015fitli fakt\u00f6rler taraf\u0131ndan ku\u015fat\u0131lm\u0131\u015ft\u0131r. M\u00fclkiyet Davac\u0131lar\u0131n\u0131n bilece\u011fi \u00fczere, adli yard\u0131m daval\u0131s\u0131 ve bak\u0131ms\u0131zl\u0131k kar\u015f\u0131 davas\u0131n\u0131n birle\u015fimi, Davac\u0131 Ev Sahiplerinin zihninde genellikle gecikme anlam\u0131na gelir ve taraflar\u0131n makul tavizler vermeyi reddetmesi nedeniyle haks\u0131z bak\u0131ms\u0131zl\u0131k kar\u015f\u0131 davalar\u0131n\u0131n duru\u015fmaya kadar g\u00f6t\u00fcr\u00fcld\u00fc\u011f\u00fcn\u00fc g\u00f6rmek \u00e7ok yayg\u0131nd\u0131r ve ger\u00e7ekten de Mahkemenin birikmi\u015f i\u015f y\u00fck\u00fc, bak\u0131ms\u0131zl\u0131k i\u00e7in bir duru\u015fma i\u00e7in listeleme tarihlerinin genellikle uzun bir bekleyi\u015f oldu\u011fu anlam\u0131na gelir.<\/p>\n\n\n\n HHJ Luba QC'nin bu davadaki karar\u0131 pratik ve tam olarak d\u00fc\u015f\u00fcn\u00fclm\u00fc\u015ft\u00fc ve Davac\u0131 Ev Sahibine uzun zamand\u0131r beklenen zaferi kazand\u0131rd\u0131. Dava, kirac\u0131lar\u0131n m\u00fclkiyeti geciktirmek i\u00e7in haks\u0131z bak\u0131ms\u0131zl\u0131k iddialar\u0131n\u0131 kullanabilmelerine ra\u011fmen, nihayetinde Mahkemelerin g\u00fcr\u00fclt\u00fcy\u00fc kesece\u011fini ve m\u00fclkiyeti emredece\u011fini g\u00f6stermektedir.<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Ek Bilgi<\/strong><\/p>\n\n\n\n Haber Yazar\u0131: Marissa Lawrence | Rudi Ramdarshan<\/p>","protected":false},"author":1,"featured_media":3406,"parent":0,"menu_order":0,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"om_disable_all_campaigns":false,"_uf_show_specific_survey":0,"_uf_disable_surveys":false,"footnotes":""},"categories":[],"tags":[81],"class_list":["post-3405","insight","type-insight","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","tag-litigation-team-dj"],"acf":[],"aioseo_notices":[],"yoast_head":"\n