Os empr\u00e9stimos-ponte ocupam uma posi\u00e7\u00e3o \u00fanica no mercado financeiro do Reino Unido: s\u00e3o produtos de cr\u00e9dito de curto prazo, com juros elevados e baseados em garantias, concebidos para \u201ccolmatar\u201d um d\u00e9fice de financiamento tempor\u00e1rio, frequentemente em transa\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias. A sua rapidez e flexibilidade tornam-nos atraentes para compras em leil\u00e3o, interrup\u00e7\u00f5es na cadeia de transa\u00e7\u00f5es, projetos de remodela\u00e7\u00e3o e aquisi\u00e7\u00f5es para investimento. No entanto, as mesmas caracter\u00edsticas que os tornam \u00fateis tamb\u00e9m os tornam de alto risco. Quando os mutu\u00e1rios entram em incumprimento, a execu\u00e7\u00e3o \u00e9 normalmente r\u00e1pida e altamente estruturada em torno da garantia (geralmente um im\u00f3vel).<\/p>\n\n\n\n
Uma das principais dificuldades na compreens\u00e3o dos incumprimentos dos empr\u00e9stimos-ponte no Reino Unido reside no facto de estes empr\u00e9stimos n\u00e3o se enquadrarem claramente num \u00fanico regime regulamentar. Dependendo da sua estrutura e finalidade, um empr\u00e9stimo-ponte pode ser regido por FSMA 2000<\/a>, regulamentado ao abrigo da Lei do Cr\u00e9dito ao Consumidor de 1974 (CCA)<\/a>, ou totalmente desregulamentado.<\/p>\n\n\n\n Uma vez que a rapidez \u00e9 o objetivo principal, os empr\u00e9stimos-ponte s\u00e3o, por defini\u00e7\u00e3o, mais caros do que as hipotecas tradicionais e exigem uma estrat\u00e9gia de sa\u00edda clara e exequ\u00edvel.<\/p>\n\n\n\n A estrat\u00e9gia de sa\u00edda \u2014 o m\u00e9todo atrav\u00e9s do qual o mutu\u00e1rio pretende reembolsar o empr\u00e9stimo \u2014 \u00e9 o ponto central de qualquer financiamento-ponte. As estrat\u00e9gias de sa\u00edda mais comuns incluem a venda do im\u00f3vel dado em garantia ou o refinanciamento do empr\u00e9stimo-ponte numa hipoteca de longo prazo. Se esta estrat\u00e9gia falhar ou for adiada, o mutu\u00e1rio entra em incumprimento. Dada a natureza implac\u00e1vel e de curto prazo do financiamento-ponte, os incumprimentos podem agravar-se rapidamente. Os mutu\u00e1rios enfrentam uma press\u00e3o financeira crescente, enquanto os mutuantes t\u00eam de navegar num panorama legal e regulamentar rigoroso para fazer valer a sua garantia.<\/p>\n\n\n\n Para compreender plenamente as implica\u00e7\u00f5es regulamentares do incumprimento, \u00e9 necess\u00e1rio, em primeiro lugar, compreender o que constitui um incumprimento no contexto do financiamento-ponte. Embora o incumprimento de um pagamento mensal seja um fator desencadeante \u00f3bvio, \u201cincumprimento\u201d \u00e9 um termo abrangente que vai muito al\u00e9m da simples falta de pagamento. As circunst\u00e2ncias exatas que constituem incumprimento est\u00e3o descritas no contrato de cr\u00e9dito e nos documentos de garantia.<\/p>\n\n\n\n Entre os casos de incumprimento mais comuns contam-se:<\/p>\n\n\n\n Quando ocorre um incumprimento, os credores costumam agir rapidamente para proteger os seus interesses comerciais, o que muitas vezes leva a um r\u00e1pido aumento da d\u00edvida do mutu\u00e1rio.<\/p>\n\n\n\n O setor do financiamento intercalar no Reino Unido n\u00e3o est\u00e1 sujeito a um quadro regulamentar \u00fanico e abrangente. Em vez disso, a regulamenta\u00e7\u00e3o divide-se em dois regimes principais: os empr\u00e9stimos regulados pela Autoridade de Conduta Financeira (FCA<\/a>) ao abrigo da FSMA e os empr\u00e9stimos regulados pela CCA. O estatuto regulamentar de um empr\u00e9stimo determina o n\u00edvel de prote\u00e7\u00e3o legal de que o mutu\u00e1rio beneficia, especialmente em caso de incumprimento.<\/p>\n\n\n\n No \u00e2mbito do Lei dos Servi\u00e7os e Mercados Financeiros de 2000 (Portaria relativa \u00e0s Atividades Regulamentadas) de 2001 <\/a>(\u2018RAO\u2019), um empr\u00e9stimo-ponte \u00e9 considerado um \u201ccontrato hipotec\u00e1rio regulamentado\u201d se cumprir crit\u00e9rios espec\u00edficos. Em geral, isto aplica-se quando o empr\u00e9stimo \u00e9 concedido a um particular ou a um administrador fiduci\u00e1rio e o im\u00f3vel utilizado como garantia est\u00e1 atualmente ocupado, ou se destina a ser ocupado, pelo mutu\u00e1rio ou por um familiar direto.<\/p>\n\n\n\n A FCA regula estes empr\u00e9stimos-ponte sujeitos a regulamenta\u00e7\u00e3o, a fim de garantir uma prote\u00e7\u00e3o rigorosa dos consumidores. Os principais requisitos regulamentares incluem:<\/p>\n\n\n\n Quando um empr\u00e9stimo-ponte regulamentado entra em incumprimento, a entidade credora est\u00e1 sujeita \u00e0s diretrizes rigorosas da FCA em mat\u00e9ria de toler\u00e2ncia e de tratamento justo dos clientes em dificuldades financeiras. A recupera\u00e7\u00e3o do bem deve ser utilizada como medida de \u00faltimo recurso, e as entidades credoras devem colaborar de forma proativa com os mutu\u00e1rios para explorar modalidades alternativas de reembolso.<\/p>\n\n\n\n A Lei do Cr\u00e9dito ao Consumidor de 1974 (CCA), em termos gerais, aplica-se principalmente a empr\u00e9stimos de transi\u00e7\u00e3o de menor montante, sem garantia ou de segunda hipoteca que n\u00e3o se enquadram na defini\u00e7\u00e3o de um contrato hipotec\u00e1rio regulamentado, geralmente quando o empr\u00e9stimo n\u00e3o se destina, na totalidade ou predominantemente, a fins comerciais. A CCA confere direitos legais aos mutu\u00e1rios, incluindo procedimentos espec\u00edficos que os mutuantes devem seguir ao executar o empr\u00e9stimo ou ao aplicar encargos por incumprimento.<\/p>\n\n\n\n Historicamente, os empr\u00e9stimos-ponte concedidos a entidades empresariais (por exemplo, sociedades de responsabilidade limitada ou entidades de prop\u00f3sito espec\u00edfico) eram, em grande parte, n\u00e3o regulamentados. No entanto, a linha de demarca\u00e7\u00e3o est\u00e1 cada vez mais difusa; alguns credores tentam obrigar os mutu\u00e1rios a constituir sociedades para classificar o empr\u00e9stimo como n\u00e3o regulamentado e evitar as restri\u00e7\u00f5es da CCA ou da FSMA. No entanto, se o empr\u00e9stimo for considerado, na sua ess\u00eancia, cr\u00e9dito ao consumo, os tribunais podem ignorar o v\u00e9u corporativo, e as prote\u00e7\u00f5es regulamentares da CCA podem continuar a aplicar-se.<\/p>\n\n\n\n Uma considera\u00e7\u00e3o regulamentar fundamental para todas as institui\u00e7\u00f5es de cr\u00e9dito que operam no Reino Unido \u00e9 a \u201cProibi\u00e7\u00e3o Geral\u201d estabelecida ao abrigo de Artigo 19.\u00ba da FSMA de 2000<\/a>. Esta proibi\u00e7\u00e3o estabelece que ningu\u00e9m pode exercer uma \u201catividade regulamentada\u201d no Reino Unido, a menos que seja uma pessoa autorizada ou uma pessoa isenta.<\/p>\n\n\n\n A celebra\u00e7\u00e3o de um contrato de cr\u00e9dito hipotec\u00e1rio \u00e9 uma atividade regulamentada. Se uma entidade credora n\u00e3o autorizada conceder um empr\u00e9stimo que deveria ter sido regulamentado ao abrigo da FSMA, as consequ\u00eancias s\u00e3o graves:<\/p>\n\n\n\n Uma quest\u00e3o frequentemente contestada \u00e9 se um empr\u00e9stimo-ponte foi contra\u00eddo para \u201cfins comerciais\u201d, o que, muitas vezes, isenta o empr\u00e9stimo da regulamenta\u00e7\u00e3o relativa \u00e0 CCA. N.\u00ba 5 do artigo 60.\u00ba-C do Decreto relativo \u00e0s Atividades Regulamentadas<\/a> estabelece a presun\u00e7\u00e3o de que um empr\u00e9stimo se destina a fins comerciais, caso o mutu\u00e1rio apresente uma declara\u00e7\u00e3o nesse sentido.<\/p>\n\n\n\n No entanto, nos termos da Artigo 60.\u00ba-C, n.\u00ba 6<\/a>, se o credor soubesse ou tivesse motivos razo\u00e1veis para suspeitar que o empr\u00e9stimo n\u00e3o se destinava, na totalidade ou predominantemente, a fins comerciais, a declara\u00e7\u00e3o poderia ser considerada inv\u00e1lida. Em caso de incumprimento, os mutu\u00e1rios contestam frequentemente a validade da sua declara\u00e7\u00e3o de finalidade comercial, argumentando que o empr\u00e9stimo se destinava, na realidade, a fins de consumo (por exemplo, para financiar d\u00edvidas pessoais ou a aquisi\u00e7\u00e3o de um im\u00f3vel residencial) e que o mutuante n\u00e3o realizou as verifica\u00e7\u00f5es regulamentares adequadas.<\/p>\n\n\n\n Um dos aspetos mais contestados em caso de incumprimento de empr\u00e9stimos-ponte \u00e9 a imposi\u00e7\u00e3o de juros de mora e penaliza\u00e7\u00f5es. Dados os prazos curtos e os elevados riscos associados ao financiamento-ponte, os credores costumam incluir nos seus contratos taxas de incumprimento e penaliza\u00e7\u00f5es elevadas. No entanto, os mutu\u00e1rios t\u00eam contestado a aplicabilidade legal dessas taxas.<\/p>\n\n\n\n De acordo com o teste de refer\u00eancia de Makdessi<\/em>, uma cl\u00e1usula \u00e9 considerada uma penaliza\u00e7\u00e3o inexequ\u00edvel se constituir uma obriga\u00e7\u00e3o acess\u00f3ria que imponha ao infrator do contrato um preju\u00edzo desproporcional em rela\u00e7\u00e3o a qualquer interesse leg\u00edtimo<\/strong> da parte inocente no cumprimento da obriga\u00e7\u00e3o principal. <\/p>\n\n\n\n No mercado de cr\u00e9dito-ponte, os credores justificam frequentemente as elevadas taxas de juro de mora (por exemplo, de (3%) a (4%) por m\u00eas) alegando que estas compensam o elevado risco de o capital ficar imobilizado num cr\u00e9dito de cobran\u00e7a dif\u00edcil.<\/p>\n\n\n\n Os tribunais n\u00e3o estabeleceram uma percentagem \u201cr\u00edgida e fixa\u201d que constitua uma penaliza\u00e7\u00e3o; pelo contr\u00e1rio, tal depende do facto de a taxa ser \u201cexorbitante\u201d ou \u201cabusiva\u201d no contexto comercial. Embora os aumentos das taxas de juro sejam justific\u00e1veis, as taxas excessivas que causam preju\u00edzos desproporcionados podem ser consideradas uma penaliza\u00e7\u00e3o inexequ\u00edvel.<\/p>\n\n\n\n Ao contestar a exigibilidade dos empr\u00e9stimos-ponte num lit\u00edgio, podem ser considerados v\u00e1rios argumentos jur\u00eddicos e regulamentares para al\u00e9m da \u201cregra da penaliza\u00e7\u00e3o\u201d, mas \u00e9 importante procurar aconselhamento o mais cedo poss\u00edvel.<\/p>\n\n\n\nCompreender os incumprimentos nos empr\u00e9stimos-ponte<\/h2>\n\n\n\n
\n
Consequ\u00eancias imediatas<\/h2>\n\n\n\n
\n
O quadro regulamentar: FSMA e CCA<\/h2>\n\n\n\n
Empr\u00e9stimos-ponte regulamentados (FSMA)<\/h2>\n\n\n\n
\n
Empr\u00e9stimos ao abrigo da Lei do Cr\u00e9dito ao Consumidor (CCA)<\/h2>\n\n\n\n
Considera\u00e7\u00f5es regulamentares para os credores: a proibi\u00e7\u00e3o geral<\/h2>\n\n\n\n
\n
Isen\u00e7\u00e3o para empresas vs. isen\u00e7\u00e3o para consumidores<\/h2>\n\n\n\n
Juros de mora, comiss\u00f5es e rela\u00e7\u00f5es abusivas (CCA)<\/h2>\n\n\n\n
A Lei das San\u00e7\u00f5es<\/h2>\n\n\n\n
\n
Ao contestar um empr\u00e9stimo-ponte ou uma taxa de incumprimento, o que importa \u00e9 saber se a provis\u00e3o \u00e9 \u201cde natureza \u201dpenal\u00bb <\/strong>desproporcional em rela\u00e7\u00e3o a qualquer interesse leg\u00edtimo<\/strong> da parte inocente \u2014 ou seja, o seu objetivo principal \u00e9 punir o mutu\u00e1rio, em vez de proteger os interesses leg\u00edtimos do credor. Alguns pontos a ter em conta incluem:\n\n
Rela\u00e7\u00f5es abusivas ao abrigo da Lei do Cr\u00e9dito ao Consumidor<\/h2>\n\n\n\n