No panorama exigente do sector imobili\u00e1rio comercial, os lit\u00edgios entre senhorios e inquilinos s\u00e3o quase inevit\u00e1veis. As quest\u00f5es litigiosas surgem frequentemente quando um inquilino se sente justificado para reter a renda. Quer seja devido a uma alegada falta de repara\u00e7\u00e3o por parte do senhorio, a uma viola\u00e7\u00e3o do usufruto tranquilo ou a dificuldades econ\u00f3micas, a quest\u00e3o que analisamos neste artigo \u00e9: pode um inquilino comercial reter legalmente a renda? <\/p>\n\n\n\n
Tanto para os senhorios como para os inquilinos no Reino Unido, \u00e9 fundamental compreender o quadro jur\u00eddico que rege o pagamento das rendas. Este artigo explora as complexidades da reten\u00e7\u00e3o de rendas, a import\u00e2ncia dos termos espec\u00edficos do contrato de arrendamento e as circunst\u00e2ncias limitadas em que pode ser permitida. <\/p>\n\n\n\n
O ponto de partida \u00e9 que a obriga\u00e7\u00e3o do inquilino de pagar a renda \u00e9 independente das obriga\u00e7\u00f5es do senhorio nos termos do contrato de arrendamento. Este princ\u00edpio, muitas vezes referido como a \u201cregra do pacto independente\u201d, significa que, mesmo que o senhorio n\u00e3o cumpra os seus deveres - por exemplo, n\u00e3o fazendo a manuten\u00e7\u00e3o da estrutura do edif\u00edcio - o inquilino continua a ser legalmente obrigado a pagar a renda na totalidade e atempadamente. <\/p>\n\n\n\n
A l\u00f3gica subjacente a esta regra \u00e9 proporcionar aos senhorios um fluxo de rendimento previs\u00edvel, que \u00e9 frequentemente essencial para cumprir as obriga\u00e7\u00f5es hipotec\u00e1rias e manter a propriedade. Em termos gerais, os inquilinos que decidem fazer justi\u00e7a pelas suas pr\u00f3prias m\u00e3os, retendo a renda, correm o risco de ver o lit\u00edgio agravar-se rapidamente. <\/p>\n\n\n\n
A quest\u00e3o de saber se um inquilino pode reter a renda depender\u00e1 das condi\u00e7\u00f5es espec\u00edficas do contrato de arrendamento. <\/p>\n\n\n\n
De um modo geral, a liberdade contratual permite que senhorios e inquilinos cheguem a acordo sobre as suas pr\u00f3prias condi\u00e7\u00f5es e o tribunal raramente interfere com um acordo estabelecido entre duas entidades comerciais. <\/p>\n\n\n\n
Ponto-chave:<\/strong> Se o contrato de arrendamento estipular que a renda deve ser paga \u201csem dedu\u00e7\u00f5es nem compensa\u00e7\u00f5es\u201d, o inquilino tem muito pouca margem de manobra no que diz respeito ao pagamento da renda, independentemente do desempenho do senhorio. <\/p>\n\n\n\n Na maioria dos contratos de arrendamento comerciais modernos no Reino Unido, os senhorios incluem uma cl\u00e1usula \u201cno deduction \/ no set-off\u201d (sem dedu\u00e7\u00e3o \/ sem compensa\u00e7\u00e3o). Trata-se de uma disposi\u00e7\u00e3o importante que todos os inquilinos devem conhecer antes de assinarem o contrato, especialmente no que respeita ao risco de perda do contrato. <\/p>\n\n\n\n A \u201ccompensa\u00e7\u00e3o\u201d \u00e9 um direito legal que permite a uma pessoa deduzir uma quantia de dinheiro que lhe \u00e9 devida de uma quantia que deve a outra parte. Num contexto comercial, um inquilino pode considerar que lhe s\u00e3o devidas 5.000 libras por repara\u00e7\u00f5es que o senhorio n\u00e3o efectuou e tentar \u201ccompensar\u201d esse montante com o pagamento da renda seguinte de 5.000 libras.\u00a0<\/p>\n\n\n\n Uma cl\u00e1usula de \u201cn\u00e3o compensa\u00e7\u00e3o\u201d elimina explicitamente este direito, o que pode ser cr\u00edtico para os senhorios que lidam com inquilinos que deixaram de pagar a renda. A reda\u00e7\u00e3o normal do contrato de arrendamento indica frequentemente que a renda deve ser paga: <\/p>\n\n\n\n \u201cSem quaisquer dedu\u00e7\u00f5es e sem qualquer compensa\u00e7\u00e3o, pedido reconvencional ou abatimento de qualquer natureza.\u201d<\/em> <\/p>\n\n\n\n Ao incluir esta linguagem, o senhorio garante que a renda deve ser paga independentemente do facto de o inquilino ter ou n\u00e3o uma a\u00e7\u00e3o separada contra o senhorio. Se o inquilino considerar que o senhorio lhe deve dinheiro, deve pagar primeiro a renda e depois processar o senhorio separadamente para recuperar as suas perdas. O inquilino n\u00e3o pode utilizar o dinheiro da renda como vantagem. <\/p>\n\n\n\n Embora a regra geral e as cl\u00e1usulas de \u201cn\u00e3o compensa\u00e7\u00e3o\u201d sejam provavelmente a posi\u00e7\u00e3o padr\u00e3o, existem algumas excep\u00e7\u00f5es em que um inquilino pode ter uma base legal para reter ou deduzir a renda. <\/p>\n\n\n\n No caso de uma loca\u00e7\u00e3o n\u00e3o n\u00e3o<\/em> Se o contrato de arrendamento n\u00e3o contiver uma cl\u00e1usula de \u201cn\u00e3o compensa\u00e7\u00e3o\u201d, o arrendat\u00e1rio pode invocar a \u201ccompensa\u00e7\u00e3o equitativa\u201d. Esta cl\u00e1usula permite a uma parte deduzir um pedido cruzado se esse pedido estiver t\u00e3o intimamente ligado \u00e0 d\u00edvida que seria injusto exigir o pagamento de um sem o outro. No entanto, devido ao facto de os contratos de arrendamento modernos serem redigidos de forma t\u00e3o s\u00f3lida, esta possibilidade n\u00e3o est\u00e1 muitas vezes dispon\u00edvel para o arrendat\u00e1rio comercial m\u00e9dio. <\/p>\n\n\n\n Muitos contratos de arrendamento comerciais modernos incluem cl\u00e1usulas de \u201cabatimento da renda\u201d ou de \u201csuspens\u00e3o da renda\u201d. Estas cl\u00e1usulas especificam as circunst\u00e2ncias em que a renda deixa automaticamente de ser paga. O exemplo mais comum \u00e9 quando a propriedade fica inutiliz\u00e1vel devido a um \u201crisco segurado\u201d, como um inc\u00eandio ou inunda\u00e7\u00e3o. Nestes casos, o inquilino n\u00e3o est\u00e1 a \u201creter\u201d a renda num sentido desafiador; est\u00e1 a exercer um direito contratual desencadeado pela ocorr\u00eancia de uma situa\u00e7\u00e3o espec\u00edfica. <\/p>\n\n\n\n Um inquilino pode reter legalmente a renda se tiver um acordo formal com o senhorio. Durante a pandemia de COVID-19, muitas partes negociaram adiamentos ou feriados de rendas. Qualquer acordo deste tipo deve ser documentado numa \u201cCarta de acompanhamento\u201d ou \u201cAto de altera\u00e7\u00e3o\u201d formal, para garantir que \u00e9 juridicamente vinculativo e impedir que o senhorio reclame mais tarde pagamentos em atraso. <\/p>\n\n\n\n Para um inquilino, reter a renda sem um direito legal claro (ou em viola\u00e7\u00e3o de uma cl\u00e1usula de \u201cn\u00e3o compensa\u00e7\u00e3o\u201d) \u00e9 uma estrat\u00e9gia de risco muito elevado. <\/p>\n\n\n\n Em vez de reter a renda e arriscar a confisca\u00e7\u00e3o, considere pagar \u201csob protesto ou com reserva dos seus direitos\u201d.\u201d<\/strong> Isto significa que paga o montante total, mas notifica formalmente o senhorio, por escrito, de que se reserva o direito de reclamar o reembolso desses fundos atrav\u00e9s de uma a\u00e7\u00e3o judicial devido ao incumprimento do contrato por parte deste. Desta forma, o seu contrato de arrendamento comercial mant\u00e9m-se em vigor e operacional enquanto prossegue a sua a\u00e7\u00e3o judicial. <\/p>\n\n\n\n Certifique-se sempre de que os seus contratos de arrendamento cont\u00eam uma cl\u00e1usula robusta de \u201cn\u00e3o compensa\u00e7\u00e3o\u201d redigida por um advogado. Este \u00e9 o seu principal escudo contra as dedu\u00e7\u00f5es de renda \u201cautoajuda\u201d por parte dos inquilinos. Se um inquilino retiver a renda, actue rapidamente para preservar a sua posi\u00e7\u00e3o. <\/p>\n\n\n\n \u00c9 prov\u00e1vel que os termos do contrato de arrendamento estabele\u00e7am as obriga\u00e7\u00f5es de pagamento da renda do inquilino. No Reino Unido, a inclus\u00e3o de cl\u00e1usulas de \u201cn\u00e3o compensa\u00e7\u00e3o\u201d nos contratos de arrendamento modernos torna muito dif\u00edcil para um inquilino reter legalmente a renda como resposta a falhas do senhorio. Embora possa parecer injusto pagar por um edif\u00edcio que tem um telhado com infiltra\u00e7\u00f5es ou elevadores avariados, as consequ\u00eancias legais do n\u00e3o pagamento s\u00e3o potencialmente muito mais prejudiciais do que o custo de uma a\u00e7\u00e3o judicial separada por danos. <\/p>\n\n\n\nA ascens\u00e3o da cl\u00e1usula \u201cNo Set-Off<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n
O que \u00e9 uma cl\u00e1usula \u201cNo Set-Off\u201d?<\/strong>\u00a0<\/h2>\n\n\n\n
Quando \u00e9 que a renda pode ser retida?<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n
1. Compensa\u00e7\u00e3o equitativa (se n\u00e3o estiver exclu\u00edda)<\/strong> <\/h3>\n\n\n\n
2. Cl\u00e1usulas expressas de redu\u00e7\u00e3o de renda<\/strong> <\/h3>\n\n\n\n
3. Acordo pr\u00e9vio com o senhorio<\/strong> <\/h3>\n\n\n\n
Os riscos da reten\u00e7\u00e3o de renda<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n
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Considera\u00e7\u00f5es estrat\u00e9gicas para inquilinos e senhorios<\/strong>\u00a0<\/h2>\n\n\n\n
Para os inquilinos:<\/strong> <\/h3>\n\n\n\n
Para os senhorios:<\/strong> <\/h3>\n\n\n\n
Conclus\u00e3o<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n