No panorama tradicional do direito comercial que rege as rela\u00e7\u00f5es entre senhorios e inquilinos, o facto de um inquilino entrar em processo de administra\u00e7\u00e3o judicial desencadeava, outrora, um cen\u00e1rio do tipo \u201co vencedor leva tudo\u201d, baseado exclusivamente no calend\u00e1rio. Durante d\u00e9cadas, o momento em que se verificava a nomea\u00e7\u00e3o de um administrador de insolv\u00eancia, em rela\u00e7\u00e3o ao \u201cQuarter Day\u201d, determinava se um senhorio recebia o pagamento integral ou nada de todo. No entanto, a jurisprud\u00eancia moderna e a Lei da Insolv\u00eancia de 1986 alteraram o panorama, orientando-o para um modelo mais equitativo, do tipo \u201cpagar \u00e0 medida que se utiliza\u201d, que protege o direito do senhorio a ser remunerado pela utiliza\u00e7\u00e3o do seu bem.<\/p>\n\n\n\n
A mudan\u00e7a mais significativa no direito imobili\u00e1rio comercial moderno resultou do ac\u00f3rd\u00e3o proferido pelo Tribunal de Recurso em 2014 no processo Jervis contra Pillar Denton Ltd, vulgarmente conhecido como o caso Game Station. Antes desta decis\u00e3o hist\u00f3rica, o setor funcionava ao abrigo dos precedentes \u201ctudo ou nada\u201d dos processos Goldacre e Luminar.<\/p>\n\n\n\n
Ao abrigo dessas regras antigas, se um inquilino entrasse em processo de administra\u00e7\u00e3o judicial apenas um dia ap\u00f3s o dia de vencimento do trimestre (quando a renda era devida antecipadamente), os tr\u00eas meses completos de renda eram classificados como uma d\u00edvida \u201cpr\u00e9-administra\u00e7\u00e3o\u201d. Isto significava que o administrador podia, legalmente, exercer a sua atividade nas instala\u00e7\u00f5es durante o resto do trimestre sem pagar um \u00fanico c\u00eantimo de renda, uma vez que a d\u00edvida era considerada um cr\u00e9dito sem garantia de baixa prioridade.<\/p>\n\n\n\n
A decis\u00e3o do caso \u201cGame Station\u201d de 2014 p\u00f4s fim a esta \u00abarmadilha do aluguer\u00bb. O Tribunal de Recurso estabeleceu tr\u00eas pilares revolucion\u00e1rios para as rela\u00e7\u00f5es entre senhorios e inquilinos no \u00e2mbito comercial:<\/p>\n\n\n\n
Um ponto cr\u00edtico de controv\u00e9rsia nos processos de insolv\u00eancia que envolvem senhorios e inquilinos comerciais pode, por vezes, surgir em torno da quest\u00e3o de definir exatamente o que constitui \u201cuso\u201d por parte de um administrador. Isto determina se a renda \u00e9 uma despesa priorit\u00e1ria ou uma d\u00edvida n\u00e3o garantida potencialmente sem valor.<\/p>\n\n\n\n
Uma vez que o princ\u00edpio do caso Lundy Granite estabelece que a renda s\u00f3 constitui uma despesa se o im\u00f3vel for utilizado em benef\u00edcio da administra\u00e7\u00e3o, os tribunais tiveram de estabelecer distin\u00e7\u00f5es subtis, que se resumem, em linhas gerais, da seguinte forma:<\/p>\n\n\n\n
Quando um inquilino comercial entra em processo de administra\u00e7\u00e3o judicial, entra automaticamente em vigor uma \u201cmorat\u00f3ria legal\u201d. Trata-se de um \u201ccampo de for\u00e7a\u201d jur\u00eddico que impede os senhorios de tomarem medidas coercivas habituais, tais como a tomada de posse (mudan\u00e7a das fechaduras) ou a Recupera\u00e7\u00e3o de Alugueres Comerciais em Atraso (CRAR).<\/p>\n\n\n\n
Para ultrapassar esta situa\u00e7\u00e3o, o senhorio deve requerer ao tribunal autoriza\u00e7\u00e3o para levantar a morat\u00f3ria. Trata-se de uma manobra jur\u00eddica de alto risco, em que o tribunal procede a um \u201cequil\u00edbrio\u201d entre as necessidades da empresa em dificuldades e os direitos do propriet\u00e1rio do im\u00f3vel. Normalmente, o tribunal tem em conta:<\/p>\n\n\n\n
Lidar com estes aspetos espec\u00edficos da insolv\u00eancia exige uma a\u00e7\u00e3o imediata. Um senhorio n\u00e3o se pode dar ao luxo de esperar pelo pr\u00f3ximo dia de pagamento trimestral. Deve exigir uma \u201cadmiss\u00e3o de uso\u201d imediata por parte do administrador e, caso o pagamento n\u00e3o seja efetuado, agir rapidamente para levantar a morat\u00f3ria. Ao compreender a intera\u00e7\u00e3o entre a Lei da Insolv\u00eancia e o precedente do caso Game Station, os senhorios podem transformar uma \u201cd\u00edvida incobr\u00e1vel\u201d num pagamento priorit\u00e1rio.<\/p>\n\n\n\n
David Burns, s\u00f3cio s\u00e9nior da \u00e1rea de contencioso da Ronald Fletcher Baker LLP, possui uma vasta experi\u00eancia no tratamento de quest\u00f5es relacionadas com inquilinos comerciais que violaram os termos do seu contrato de arrendamento. Para quest\u00f5es relacionadas com este tema, contacte David Burns por e-mail para D.Burns@rfblegal.co.uk ou por telefone para o n\u00famero 0207 467 5751.<\/p>","protected":false},"author":12,"featured_media":9045,"parent":0,"menu_order":0,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"om_disable_all_campaigns":false,"_uf_show_specific_survey":0,"_uf_disable_surveys":false,"footnotes":""},"categories":[62],"tags":[81],"class_list":["post-9044","insight","type-insight","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-commercial-litigation","tag-litigation-team-dj"],"acf":[],"aioseo_notices":[],"aioseo_head":"\n\t\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t