O atraso no pagamento de uma hipoteca pode ser uma das experi\u00eancias mais stressantes que um propriet\u00e1rio enfrenta. Para muitos mutu\u00e1rios, a primeira indica\u00e7\u00e3o de que a situa\u00e7\u00e3o se agravou \u00e9 a chegada de uma carta de exig\u00eancia formal e, muitas vezes, esta \u00e9 seguida de correspond\u00eancia a amea\u00e7ar com um processo de posse. <\/p>\n\n\n\n
O incumprimento da hipoteca n\u00e3o implica automaticamente a reintegra\u00e7\u00e3o de posse. O quadro jur\u00eddico que rege a execu\u00e7\u00e3o do credor em mat\u00e9ria de im\u00f3veis residenciais coloca a t\u00f3nica na proporcionalidade, na justi\u00e7a e na capacidade do mutu\u00e1rio para resolver os atrasos. No centro deste quadro est\u00e1 o poder discricion\u00e1rio do tribunal para adiar ou suspender a posse quando o reembolso \u00e9 realisticamente exequ\u00edvel. <\/p>\n\n\n\n
Este artigo explica como surge o incumprimento hipotec\u00e1rio, como \u00e9 que os credores executam as suas garantias, o papel do tribunal nos termos da sec\u00e7\u00e3o 36 da Lei da Administra\u00e7\u00e3o da Justi\u00e7a de 1970 e os direitos e op\u00e7\u00f5es dispon\u00edveis para os mutu\u00e1rios que enfrentam a perspetiva de perder a sua casa. <\/p>\n\n\n\n
Uma hipoteca para habita\u00e7\u00e3o \u00e9 simultaneamente um contrato de empr\u00e9stimo e um acordo de garantia. O mutu\u00e1rio \u00e9 obrigado a reembolsar o empr\u00e9stimo de acordo com as condi\u00e7\u00f5es da hipoteca, enquanto o mutuante assume um encargo legal sobre o im\u00f3vel como garantia dessa obriga\u00e7\u00e3o. <\/p>\n\n\n\n
O incumprimento de uma hipoteca surge mais frequentemente quando um mutu\u00e1rio entra em atraso ao n\u00e3o efetuar os pagamentos mensais exigidos. O incumprimento tamb\u00e9m pode ocorrer quando o mutu\u00e1rio viola outras condi\u00e7\u00f5es da hipoteca, tais como a falta de seguro da propriedade, o atraso no pagamento de empr\u00e9stimos garantidos associados ou o arrendamento da propriedade sem o consentimento do mutuante. <\/p>\n\n\n\n
Quando se verifica um incumprimento, o mutuante tem, em princ\u00edpio, o direito de executar a sua garantia. Esta execu\u00e7\u00e3o assume frequentemente a forma de um processo de posse, embora a posse n\u00e3o deva ser autom\u00e1tica ou punitiva. <\/p>\n\n\n\n
Antes de dar in\u00edcio a um processo de posse, os mutuantes de cr\u00e9dito hipotec\u00e1rio \u00e0 habita\u00e7\u00e3o devem colaborar de forma construtiva com os mutu\u00e1rios e considerar alternativas \u00e0 posse. Isto inclui o fornecimento de informa\u00e7\u00f5es claras sobre os pagamentos em atraso, a explora\u00e7\u00e3o de propostas de reembolso e a concess\u00e3o de tempo razo\u00e1vel aos mutu\u00e1rios para procurarem aconselhamento. <\/p>\n\n\n\n
Do ponto de vista do mutu\u00e1rio, o envolvimento precoce \u00e9 fundamental. Os tribunais podem considerar desfavoravelmente os casos em que a correspond\u00eancia tenha sido ignorada ou em que n\u00e3o tenham sido aproveitadas as oportunidades para resolver o problema. Quando um mutu\u00e1rio pode demonstrar um plano realista para resolver os atrasos, os mutuantes est\u00e3o muitas vezes dispostos a considerar acordos tempor\u00e1rios ou calend\u00e1rios de pagamento revistos. <\/p>\n\n\n\n
No entanto, os acordos informais oferecem uma prote\u00e7\u00e3o limitada. Se as dificuldades financeiras persistirem, \u00e9 muitas vezes necess\u00e1rio aconselhamento jur\u00eddico para garantir que as propostas s\u00e3o realistas, devidamente comprovadas e suscept\u00edveis de serem invocadas em caso de a\u00e7\u00e3o judicial. <\/p>\n\n\n\n
Se os atrasos persistirem e n\u00e3o se chegar a acordo, o credor pode intentar uma a\u00e7\u00e3o de posse no County Court. Trata-se de um processo jur\u00eddico formal que visa obter uma ordem de posse do im\u00f3vel. <\/p>\n\n\n\n
\u00c9 importante notar que a instaura\u00e7\u00e3o de um processo n\u00e3o significa que a reintegra\u00e7\u00e3o de posse seja inevit\u00e1vel. O tribunal n\u00e3o se limita a fazer cumprir os direitos contratuais do mutuante, mas exerce um poder discricion\u00e1rio legal ao determinar se a posse deve ser ordenada e, em caso afirmativo, em que condi\u00e7\u00f5es. <\/p>\n\n\n\n
Os devedores t\u00eam o direito de apresentar uma defesa, comparecer na audi\u00eancia e explicar a sua posi\u00e7\u00e3o e a sua situa\u00e7\u00e3o financeira. O tribunal espera ver provas claras dos rendimentos, despesas, pagamentos em atraso e eventuais propostas de reembolso. <\/p>\n\n\n\n
Uma prote\u00e7\u00e3o central para os mutu\u00e1rios residenciais que enfrentam a posse \u00e9 a sec\u00e7\u00e3o 36 da Lei da Administra\u00e7\u00e3o da Justi\u00e7a de 1970. Esta disposi\u00e7\u00e3o confere ao tribunal, em casos que envolvam uma hipoteca de uma casa de habita\u00e7\u00e3o, o poder de adiar o processo, suspender a execu\u00e7\u00e3o de uma ordem de posse ou adiar a data da posse. <\/p>\n\n\n\n
A quest\u00e3o fundamental ao abrigo da sec\u00e7\u00e3o 36 \u00e9 saber se o mutu\u00e1rio poder\u00e1 pagar quaisquer montantes devidos ao abrigo da hipoteca, incluindo pagamentos em atraso, dentro de um prazo razo\u00e1vel para evitar a posse. Se o tribunal considerar que tal \u00e9 exequ\u00edvel, pode autorizar o mutu\u00e1rio a permanecer na propriedade mediante determinadas condi\u00e7\u00f5es. <\/p>\n\n\n\n
O tribunal pode, por conseguinte, exercer o seu poder discricion\u00e1rio para dar ao mutu\u00e1rio tempo para pagar os pagamentos em atraso, adiando o processo, suspendendo a execu\u00e7\u00e3o ou a posse, desde que seja prov\u00e1vel que o mutu\u00e1rio pague os montantes devidos num prazo razo\u00e1vel. <\/p>\n\n\n\n
O que constitui um \u201cper\u00edodo razo\u00e1vel\u201d \u00e9 um facto espec\u00edfico. Os tribunais ter\u00e3o em conta a dimens\u00e3o dos pagamentos em atraso, o prazo restante da hipoteca, os rendimentos e as despesas do mutu\u00e1rio e quaisquer provas de uma altera\u00e7\u00e3o das circunst\u00e2ncias. Embora n\u00e3o exista uma f\u00f3rmula fixa, os tribunais avaliam frequentemente a viabilidade econ\u00f3mica durante o prazo restante da hipoteca, especialmente quando os pagamentos em atraso n\u00e3o s\u00e3o excessivos. <\/p>\n\n\n\n
A Sec\u00e7\u00e3o 36 n\u00e3o extingue os direitos do mutuante, mas permite ao tribunal equilibrar esses direitos com a capacidade do mutu\u00e1rio para remediar o incumprimento e manter a sua casa. <\/p>\n\n\n\n
Quando \u00e9 emitida uma ordem de posse suspensa, o cumprimento \u00e9 fundamental. Se o mutu\u00e1rio cumprir as condi\u00e7\u00f5es de pagamento, o mutuante n\u00e3o pode executar a posse. No entanto, se os pagamentos n\u00e3o forem efectuados, o mutuante pode requerer a execu\u00e7\u00e3o da ordem sem iniciar um novo processo. <\/p>\n\n\n\n
Os mutu\u00e1rios que tenham mais dificuldades devem procurar aconselhamento imediatamente. Os tribunais mant\u00eam o poder de alterar ou re-suspender as ordens de posse se as circunst\u00e2ncias se alterarem, mas o atraso pode reduzir significativamente as perspectivas de sucesso. <\/p>\n\n\n\n
Os processos de posse de hipotecas nem sempre s\u00e3o casos simples de pagamentos em atraso. Os mutu\u00e1rios podem contestar a exatid\u00e3o do valor dos pagamentos em atraso, contestar a aplica\u00e7\u00e3o de juros ou encargos, ou levantar quest\u00f5es sobre a aplicabilidade do contrato de empr\u00e9stimo. <\/p>\n\n\n\n
Em casos mais complexos, os processos de posse podem cruzar-se com outros lit\u00edgios imobili\u00e1rios, tais como viola\u00e7\u00f5es de contratos de arrendamento, taxas de servi\u00e7o em atraso ou empr\u00e9stimos garantidos concorrentes. Estes casos requerem um tratamento cuidadoso para garantir que todas as quest\u00f5es relevantes s\u00e3o devidamente apresentadas ao tribunal. <\/p>\n\n\n\n
Se a posse for finalmente executada e a propriedade for vendida, o produto da venda \u00e9 aplicado em primeiro lugar para liquidar a d\u00edvida hipotec\u00e1ria e os custos de execu\u00e7\u00e3o. O eventual excedente \u00e9 devolvido ao mutu\u00e1rio, enquanto o eventual d\u00e9fice continua a ser da responsabilidade do mutu\u00e1rio. <\/p>\n\n\n\n
Este \u00e9 um ponto crucial. A reintegra\u00e7\u00e3o de posse n\u00e3o p\u00f5e necessariamente termo \u00e0 exposi\u00e7\u00e3o financeira do mutu\u00e1rio. Quando o pre\u00e7o de venda \u00e9 insuficiente para liquidar a hipoteca, o mutuante pode perseguir o mutu\u00e1rio pelo saldo remanescente. <\/p>\n\n\n\n
A import\u00e2ncia de um aconselhamento jur\u00eddico precoce <\/p>\n\n\n\n
Os casos de incumprimento hipotec\u00e1rio s\u00e3o altamente sens\u00edveis aos factos e os resultados dependem frequentemente da qualidade das provas apresentadas ao tribunal. O aconselhamento jur\u00eddico precoce pode ajudar os mutu\u00e1rios a compreenderem os seus direitos, a prepararem propostas de reembolso realistas e a interagirem eficazmente com os mutuantes. <\/p>\n\n\n\n
Para os mutuantes, o aconselhamento atempado garante que as medidas de execu\u00e7\u00e3o est\u00e3o em conformidade com os requisitos legais e reduz o risco de atraso ou contesta\u00e7\u00e3o. <\/p>\n\n\n\n
Enfrentar um processo de posse na sequ\u00eancia de um incumprimento hipotec\u00e1rio \u00e9, sem d\u00favida, assustador, mas a reintegra\u00e7\u00e3o de posse n\u00e3o \u00e9 autom\u00e1tica. Os devedores que se empenham atempadamente, apresentam propostas de pagamento cred\u00edveis e obt\u00eam aconselhamento adequado conseguem, por vezes, evitar as consequ\u00eancias mais graves. Por outro lado, a ina\u00e7\u00e3o ou a incompreens\u00e3o dos poderes do tribunal podem conduzir a um agravamento desnecess\u00e1rio. <\/p>\n\n\n\n
O aconselhamento especializado em lit\u00edgios imobili\u00e1rios \u00e9 essencial para navegar nestes casos e alcan\u00e7ar resultados pr\u00e1ticos e proporcionais. <\/p>\n\n\n\n
Ben Lewis \u00e9 advogado associado no departamento de contencioso da RFB. <\/p>\n\n\n\n