Os arrendat\u00e1rios residenciais desejam frequentemente melhorar, modernizar ou reconfigurar as suas casas. Quer se trate de remover uma parede interior, instalar um pavimento de madeira ou reposicionar uma cozinha ou casa de banho, estas obras s\u00e3o frequentemente vistas como um incidente natural da propriedade da casa. No entanto, nas propriedades arrendadas, o direito de efetuar altera\u00e7\u00f5es \u00e9 frequentemente restringido pelos termos do contrato de arrendamento. <\/p>\n\n\n\n
As altera\u00e7\u00f5es n\u00e3o autorizadas s\u00e3o uma das fontes mais comuns de lit\u00edgio em propriedades arrendadas para fins residenciais. Muitas vezes, os arrendat\u00e1rios procedem sem autoriza\u00e7\u00e3o, partindo do princ\u00edpio de que as obras s\u00e3o menores, puramente internas ou pouco suscept\u00edveis de chamar a aten\u00e7\u00e3o. Na realidade, dependendo da natureza das altera\u00e7\u00f5es, a realiza\u00e7\u00e3o de obras sem o consentimento\/licen\u00e7a do propriet\u00e1rio pode expor os arrendat\u00e1rios a riscos legais e financeiros significativos. <\/p>\n\n\n\n
Este artigo explica como funcionam os pactos de altera\u00e7\u00e3o nos contratos de arrendamento para habita\u00e7\u00e3o, o que constitui uma altera\u00e7\u00e3o na lei, as consequ\u00eancias de proceder sem consentimento e como podem ser resolvidas as infrac\u00e7\u00f5es. <\/p>\n\n\n\n
Ao contr\u00e1rio da propriedade plena, um interesse de arrendamento \u00e9 um direito contratual de ocupar uma propriedade por um per\u00edodo fixo, sujeito aos acordos estabelecidos no contrato de arrendamento. O contrato de arrendamento regula o que o arrendat\u00e1rio pode e n\u00e3o pode fazer com a propriedade e, normalmente, inclui restri\u00e7\u00f5es pormenorizadas sobre altera\u00e7\u00f5es. <\/p>\n\n\n\n
Os acordos de altera\u00e7\u00e3o existem por uma boa raz\u00e3o. Os edif\u00edcios residenciais envolvem frequentemente estruturas, servi\u00e7os e seguros partilhados. As obras n\u00e3o autorizadas podem afetar a integridade estrutural do edif\u00edcio, comprometer a seguran\u00e7a contra inc\u00eandios, aumentar a transmiss\u00e3o de ru\u00eddo ou invalidar a cobertura do seguro. Por conseguinte, os propriet\u00e1rios e as empresas de gest\u00e3o mant\u00eam o controlo sobre as altera\u00e7\u00f5es para proteger o edif\u00edcio como um todo e os interesses dos outros arrendat\u00e1rios. <\/p>\n\n\n\n
O incumprimento de um acordo de altera\u00e7\u00e3o constitui uma viola\u00e7\u00e3o do contrato de arrendamento e pode expor o arrendat\u00e1rio a uma a\u00e7\u00e3o de execu\u00e7\u00e3o e a custos. <\/p>\n\n\n\n
O ponto de partida em qualquer lit\u00edgio relativo a altera\u00e7\u00f5es \u00e9 a reda\u00e7\u00e3o exacta do contrato de arrendamento. Os pactos de altera\u00e7\u00e3o n\u00e3o s\u00e3o todos iguais e as consequ\u00eancias jur\u00eddicas dependem da forma como s\u00e3o redigidos. <\/p>\n\n\n\n
Alguns contratos de arrendamento cont\u00eam cl\u00e1usulas absolutas, que pro\u00edbem totalmente as altera\u00e7\u00f5es. Se um pacto for absoluto, o senhorio n\u00e3o tem qualquer obriga\u00e7\u00e3o de dar autoriza\u00e7\u00e3o e o arrendat\u00e1rio n\u00e3o tem o direito de efetuar as obras. Muitas vezes, estes acordos absolutos referem-se a altera\u00e7\u00f5es de natureza estrutural, mas dependendo da reda\u00e7\u00e3o da cl\u00e1usula, por vezes, obras n\u00e3o estruturais relativamente pequenas podem ser abrangidas por esta proibi\u00e7\u00e3o. <\/p>\n\n\n\n
Os contratos de arrendamento cont\u00eam habitualmente cl\u00e1usulas qualificadas, que s\u00f3 permitem altera\u00e7\u00f5es com o consentimento pr\u00e9vio do senhorio. Nestes casos, o consentimento deve ser obtido antes do in\u00edcio das obras. Quando o acordo \u00e9 qualificado mas omisso quanto \u00e0 razoabilidade, o senhorio pode recusar o consentimento, sujeito a alguns controlos legais. <\/p>\n\n\n\n
Alguns contratos de arrendamento cont\u00eam uma cl\u00e1usula de plena qualifica\u00e7\u00e3o que prev\u00ea que o consentimento n\u00e3o deve ser recusado de forma irrazo\u00e1vel. Nestas circunst\u00e2ncias, o senhorio deve ter motivos adequados e razo\u00e1veis para a recusa. No entanto, mesmo nos casos em que o senhorio \u00e9 obrigado a agir de forma razo\u00e1vel, o consentimento deve ser solicitado com anteced\u00eancia e o arrendat\u00e1rio n\u00e3o pode partir do princ\u00edpio de que o consentimento ser\u00e1 inevitavelmente concedido. <\/p>\n\n\n\n
Os lit\u00edgios surgem frequentemente porque os arrendat\u00e1rios se concentram na natureza das obras e n\u00e3o na reda\u00e7\u00e3o do contrato de arrendamento. Na pr\u00e1tica, mesmo as obras de menor import\u00e2ncia podem necessitar de autoriza\u00e7\u00e3o se forem abrangidas pelo \u00e2mbito do pacto. <\/p>\n\n\n\n
Um ponto de disc\u00f3rdia frequente \u00e9 a quest\u00e3o de saber se determinadas obras constituem de facto uma altera\u00e7\u00e3o. Os contratos de arrendamento raramente definem o termo de forma exaustiva, e os lit\u00edgios baseiam-se frequentemente na interpreta\u00e7\u00e3o. <\/p>\n\n\n\n
Em geral, uma altera\u00e7\u00e3o envolve uma mudan\u00e7a no car\u00e1cter f\u00edsico da propriedade. As obras estruturais, tais como a remo\u00e7\u00e3o de paredes ou a altera\u00e7\u00e3o de elementos de suporte de carga, s\u00e3o quase sempre eleg\u00edveis. No entanto, as obras n\u00e3o estruturais tamb\u00e9m podem constituir altera\u00e7\u00f5es se afectarem a estrutura, a disposi\u00e7\u00e3o ou os servi\u00e7os do apartamento. <\/p>\n\n\n\n
Exemplos comuns de obras que frequentemente requerem autoriza\u00e7\u00e3o incluem a remo\u00e7\u00e3o ou relocaliza\u00e7\u00e3o de paredes internas, a instala\u00e7\u00e3o de pavimentos duros, altera\u00e7\u00f5es aos sistemas de canaliza\u00e7\u00e3o ou el\u00e9ctricos e altera\u00e7\u00f5es \u00e0 disposi\u00e7\u00e3o de cozinhas e casas de banho. Mesmo as obras que parecem ser cosm\u00e9ticas podem ser consideradas, dependendo da sua perman\u00eancia e impacto. <\/p>\n\n\n\n
Em contrapartida, as obras puramente decorativas, como a pintura ou a substitui\u00e7\u00e3o de tapetes, s\u00e3o menos suscept\u00edveis de serem consideradas altera\u00e7\u00f5es, embora isso dependa, mais uma vez, da reda\u00e7\u00e3o do contrato de arrendamento. <\/p>\n\n\n\n
Os arrendat\u00e1rios devem ser cautelosos ao presumir que as obras internas est\u00e3o isentas do requisito de autoriza\u00e7\u00e3o pr\u00e9via. O facto de as obras n\u00e3o serem vis\u00edveis para o exterior n\u00e3o significa que n\u00e3o sejam abrangidas pelo \u00e2mbito de aplica\u00e7\u00e3o de um pacto de altera\u00e7\u00e3o. <\/p>\n\n\n\n
Quando \u00e9 necess\u00e1ria autoriza\u00e7\u00e3o, esta \u00e9 normalmente concedida atrav\u00e9s de uma licen\u00e7a formal de altera\u00e7\u00e3o. A licen\u00e7a \u00e9 um documento legal que regista o consentimento do senhorio e estabelece as condi\u00e7\u00f5es em que as obras podem ser efectuadas. <\/p>\n\n\n\n
As licen\u00e7as incluem normalmente especifica\u00e7\u00f5es pormenorizadas das obras, requisitos de supervis\u00e3o profissional, obriga\u00e7\u00f5es de cumprimento dos regulamentos de planeamento e constru\u00e7\u00e3o e acordos para reintegrar a propriedade no final do contrato de arrendamento, se necess\u00e1rio. Normalmente, tamb\u00e9m exigem que o arrendat\u00e1rio pague as despesas legais e de inspe\u00e7\u00e3o do senhorio. <\/p>\n\n\n\n
Os procedimentos com base em discuss\u00f5es informais, mensagens de correio eletr\u00f3nico ou garantias verbais s\u00e3o arriscados. O consentimento deve ser sempre corretamente documentado. Sem uma licen\u00e7a formal, o arrendat\u00e1rio pode mais tarde ter dificuldade em provar que o consentimento foi concedido, especialmente se a propriedade mudar de m\u00e3os ou se as disposi\u00e7\u00f5es de gest\u00e3o forem alteradas. <\/p>\n\n\n\n
As altera\u00e7\u00f5es n\u00e3o autorizadas surgem frequentemente quando os arrendat\u00e1rios procedem sem consentimento devido \u00e0 press\u00e3o do tempo, a preocupa\u00e7\u00f5es com os custos ou a um mal-entendido sobre as suas obriga\u00e7\u00f5es. Nalguns casos, as obras podem ter sido realizadas por um propriet\u00e1rio anterior, tendo o atual arrendat\u00e1rio herdado o problema. <\/p>\n\n\n\n
Independentemente da forma como a situa\u00e7\u00e3o surge, a realiza\u00e7\u00e3o de obras sem o consentimento necess\u00e1rio coloca o arrendat\u00e1rio em situa\u00e7\u00e3o de incumprimento do contrato de arrendamento. Essa infra\u00e7\u00e3o existe mesmo que as obras sejam bem executadas, estejam em conformidade com os regulamentos ou sejam bem recebidas pelos vizinhos. <\/p>\n\n\n\n
As consequ\u00eancias legais de altera\u00e7\u00f5es n\u00e3o autorizadas podem ser graves. O senhorio pode ter o direito de exigir a reposi\u00e7\u00e3o da propriedade no seu estado original, mesmo que as obras tenham melhorado o apartamento. Isto pode implicar despesas significativas, especialmente quando se trata de altera\u00e7\u00f5es estruturais. <\/p>\n\n\n\n
Os senhorios tamb\u00e9m podem pedir uma indemniza\u00e7\u00e3o por incumprimento do contrato de arrendamento, incluindo uma compensa\u00e7\u00e3o por qualquer preju\u00edzo sofrido e a recupera\u00e7\u00e3o dos custos profissionais da investiga\u00e7\u00e3o das obras. Muitos contratos de arrendamento permitem que os senhorios recuperem os seus honor\u00e1rios legais e de inspe\u00e7\u00e3o como taxa administrativa, mesmo que n\u00e3o seja instaurado um processo. <\/p>\n\n\n\n
Em casos urgentes, o senhorio pode requerer uma provid\u00eancia cautelar para impedir que as obras continuem ou para obrigar a uma a\u00e7\u00e3o de repara\u00e7\u00e3o. As medidas cautelares s\u00e3o discricion\u00e1rias, mas os tribunais interv\u00eam frequentemente quando as obras n\u00e3o autorizadas representam um risco para o edif\u00edcio ou para outros ocupantes. <\/p>\n\n\n\n
As altera\u00e7\u00f5es n\u00e3o autorizadas tamb\u00e9m podem causar dificuldades pr\u00e1ticas quando um arrendat\u00e1rio procura vender ou hipotecar novamente a propriedade. Os solicitadores dos compradores levantam habitualmente quest\u00f5es sobre as altera\u00e7\u00f5es e as entidades financiadoras podem recusar o financiamento se as obras tiverem sido efectuadas sem autoriza\u00e7\u00e3o. Resolver a quest\u00e3o nessa fase pode ser dispendioso e moroso. <\/p>\n\n\n\n
A caducidade \u00e9 frequentemente referida em discuss\u00f5es sobre viola\u00e7\u00f5es de contratos de arrendamento, mas \u00e9 importante compreender como funciona nos contratos de arrendamento para habita\u00e7\u00e3o. Embora a caducidade continue a ser uma solu\u00e7\u00e3o legal para a viola\u00e7\u00e3o do pacto, est\u00e1 sujeita a uma prote\u00e7\u00e3o legal significativa. <\/p>\n\n\n\n
Antes de se poder avan\u00e7ar com o processo de confisco, o senhorio deve, em geral, provar a infra\u00e7\u00e3o. O inquilino deve ter admitido o incumprimento, ou a divis\u00e3o de Propriedade Residencial do Tribunal de Primeira Inst\u00e2ncia (C\u00e2mara de Propriedade) em Inglaterra, um tribunal de avalia\u00e7\u00e3o do arrendamento no Pa\u00eds de Gales, um tribunal judicial ou um tribunal arbitral devem ter determinado finalmente que ocorreu um incumprimento. <\/p>\n\n\n\n
O senhorio deve entregar ao inquilino um aviso formal, nos termos da sec\u00e7\u00e3o 146, exigindo a repara\u00e7\u00e3o das altera\u00e7\u00f5es n\u00e3o autorizadas. <\/p>\n\n\n\n
Os propriet\u00e1rios de contratos de arrendamento tamb\u00e9m t\u00eam o direito de requerer a anula\u00e7\u00e3o do confisco, e os tribunais t\u00eam relut\u00e2ncia em privar os ocupantes residenciais das suas casas quando as infrac\u00e7\u00f5es podem ser reparadas. <\/p>\n\n\n\n
Na pr\u00e1tica, a caducidade \u00e9 rara nos casos que envolvem apenas altera\u00e7\u00f5es n\u00e3o autorizadas. No entanto, o tribunal tem o poder de ordenar a caducidade de um contrato de arrendamento residencial de longa dura\u00e7\u00e3o, nos casos em que o senhorio tenha seguido os procedimentos legais e o tribunal considere adequado ordenar essa caducidade. A possibilidade de confisco pode ser um poderoso instrumento de negocia\u00e7\u00e3o e os arrendat\u00e1rios n\u00e3o devem descart\u00e1-la como uma amea\u00e7a vazia. <\/p>\n\n\n\n
Em alguns casos, as altera\u00e7\u00f5es n\u00e3o autorizadas podem ser resolvidas atrav\u00e9s da obten\u00e7\u00e3o de uma autoriza\u00e7\u00e3o retrospetiva. Para tal, \u00e9 necess\u00e1rio solicitar uma licen\u00e7a ap\u00f3s a conclus\u00e3o das obras. <\/p>\n\n\n\n
Os senhorios n\u00e3o s\u00e3o obrigados a conceder uma autoriza\u00e7\u00e3o retrospetiva, mesmo que pudessem ter aprovado as obras antecipadamente, se a autoriza\u00e7\u00e3o tivesse sido solicitada no momento oportuno, antes do in\u00edcio de qualquer altera\u00e7\u00e3o. Quando a autoriza\u00e7\u00e3o \u00e9 concedida, est\u00e1 muitas vezes sujeita a condi\u00e7\u00f5es, incluindo o pagamento de taxas mais elevadas, a apresenta\u00e7\u00e3o de inqu\u00e9ritos ou certifica\u00e7\u00f5es e, em alguns casos, obras de repara\u00e7\u00e3o. <\/p>\n\n\n\n
Os arrendat\u00e1rios devem estar cientes de que o pedido de autoriza\u00e7\u00e3o retrospetiva n\u00e3o elimina a infra\u00e7\u00e3o, a menos e at\u00e9 que seja concedida uma licen\u00e7a. \u00c9 frequentemente necess\u00e1rio aconselhamento estrat\u00e9gico para gerir as negocia\u00e7\u00f5es e minimizar a exposi\u00e7\u00e3o a ac\u00e7\u00f5es de execu\u00e7\u00e3o. <\/p>\n\n\n\n
As situa\u00e7\u00f5es que envolvem altera\u00e7\u00f5es n\u00e3o autorizadas raramente s\u00e3o simples e os riscos s\u00e3o frequentemente subestimados. O aconselhamento jur\u00eddico precoce pode ajudar os arrendat\u00e1rios a compreenderem as suas obriga\u00e7\u00f5es, a avaliarem a gravidade de qualquer infra\u00e7\u00e3o e a identificarem a forma mais eficaz de resolver a quest\u00e3o. <\/p>\n\n\n\n
Para os senhorios e agentes de gest\u00e3o, um aconselhamento atempado pode ajudar a aplicar os acordos de forma proporcional e a evitar uma escalada desnecess\u00e1ria. <\/p>\n\n\n\n
Efetuar altera\u00e7\u00f5es a um im\u00f3vel arrendado sem o consentimento necess\u00e1rio pode ter consequ\u00eancias de grande alcance. O que pode parecer uma pequena melhoria pode resultar numa viola\u00e7\u00e3o do contrato de arrendamento, numa a\u00e7\u00e3o de execu\u00e7\u00e3o e em despesas significativas. <\/p>\n\n\n\n
Os arrendat\u00e1rios devem sempre verificar os termos do seu contrato de arrendamento e obter o devido consentimento antes de efectuarem obras. Se j\u00e1 tiverem sido efectuadas altera\u00e7\u00f5es sem autoriza\u00e7\u00e3o, um aconselhamento profissional atempado pode muitas vezes evitar o agravamento da situa\u00e7\u00e3o e ajudar a regularizar a situa\u00e7\u00e3o em termos aceit\u00e1veis. <\/p>\n\n\n\n
O aconselhamento especializado em lit\u00edgios imobili\u00e1rios \u00e9 essencial para resolver estes lit\u00edgios e alcan\u00e7ar resultados pr\u00e1ticos e comercialmente sensatos. <\/p>\n\n\n\n
Ben Lewis \u00e9 advogado associado no departamento de contencioso da RFB. <\/p>\n\n\n\n