{"id":7817,"date":"2025-12-03T11:54:37","date_gmt":"2025-12-03T11:54:37","guid":{"rendered":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/?post_type=insight&p=7817"},"modified":"2025-12-03T11:54:43","modified_gmt":"2025-12-03T11:54:43","slug":"oposicao-a-renovacao-do-contrato-de-arrendamento-comercial-intencao-do-senhorio-de-remodelar-o-terreno-f","status":"publish","type":"insight","link":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/pt\/percepcoes\/oposicao-a-renovacao-do-contrato-de-arrendamento-comercial-intencao-do-senhorio-de-remodelar-o-terreno-f\/","title":{"rendered":"Oposi\u00e7\u00e3o \u00e0 renova\u00e7\u00e3o do contrato de arrendamento comercial - Inten\u00e7\u00e3o do senhorio de remodelar o terreno F\u00a0"},"content":{"rendered":"

Durante mais de setenta anos, o Lei do senhorio e do inquilino de 1954<\/a> (\u2018the Act\u2019) has formed the cornerstone of im\u00f3veis comerciais<\/a> law in England<\/a> and Wales, attempting to balance the interests of business<\/a> tenants and the legitimate propriedade<\/a> rights of landlords. <\/p>\n\n\n\n

Um inquilino comercial tem de sair no fim do contrato de arrendamento? <\/h2>\n\n\n\n

Unless a aluguer comercial<\/a> is \u2018contracted out\u2019 of the Act, and provided that certain qualifications are met, a business tenant generally has the right<\/a> to remain in occupation of the business premises after the contractual term ends or the right to a new lease<\/a> on similar terms, also known as \u2018security of tenure\u2019. <\/p>\n\n\n\n

At the expiry of the contractual term, business leases with security<\/a> of tenure do not automatically end. The tenancy will continue on the same terms until either the landlord or the tenant terminate it, in accordance with the Act. <\/p>\n\n\n\n

Atualmente, os arrendamentos comerciais at\u00e9 seis meses est\u00e3o exclu\u00eddos do benef\u00edcio da seguran\u00e7a da posse. No entanto, em junho de 2025, a Comiss\u00e3o de Direito \u2018\u2026provisionally concluded that the six-month threshold should be increased, and, in its second consultation paper, expects to consult on increasing<\/a> the threshold to 2 years<\/em>.\u2019 Whether and when Parliament vontade<\/a> adopt this recommendation remains to be seen. <\/p>\n\n\n\n

Como posso saber se um inquilino comercial tem \u2018seguran\u00e7a de posse\u2019? <\/h2>\n\n\n\n

Para determinar se um contrato de arrendamento n\u00e3o est\u00e1 abrangido pelas disposi\u00e7\u00f5es da lei relativas \u00e0 seguran\u00e7a da posse, o ponto de partida \u00e9 analisar cuidadosamente o contrato de arrendamento existente. <\/p>\n\n\n\n

O pr\u00f3prio contrato de arrendamento deve conter uma cl\u00e1usula que indique explicitamente que ambas as partes concordaram em n\u00e3o aplicar a Lei de 1954 e que foi seguido o procedimento adequado.  <\/p>\n\n\n\n

O senhorio deve ter fornecido ao inquilino um \u2018aviso de advert\u00eancia\u2019 formal explicando que est\u00e1 a desistir do seu direito \u00e0 renova\u00e7\u00e3o do contrato de arrendamento ao abrigo da Lei do senhorio e do inquilino de 1954. <\/p>\n\n\n\n

The tenant should have signed a declaration acknowledging that they received the warning notice and understood the consequences<\/a>. <\/p>\n\n\n\n

Pode tratar-se de uma simples declara\u00e7\u00e3o se o inquilino tiver recebido o aviso pelo menos 14 dias antes de celebrar o contrato de arrendamento; ou <\/p>\n\n\n\n

Uma declara\u00e7\u00e3o legal, sob juramento perante um advogado, se o inquilino tiver recebido a notifica\u00e7\u00e3o menos de 14 dias antes de celebrar o contrato de arrendamento. <\/p>\n\n\n\n

Um senhorio pode opor-se a uma renova\u00e7\u00e3o do contrato de arrendamento se pretender remodelar o im\u00f3vel?\u00a0<\/h2>\n\n\n\n

There are various grounds on which a commercial landlord<\/a> can oppose the grant of a new lease, including the grounds contained in s.30(1)(f) of the Act. This entitles the landlord to resist the grant of a new lease if it has a genuine firm and settled intention to redevelop the premises or carry out substantial works of construction and requires vacant possession to do so. <\/p>\n\n\n\n

A lei prev\u00ea que um senhorio que pretenda opor-se \u00e0 renova\u00e7\u00e3o de um contrato de arrendamento comercial com seguran\u00e7a de posse deve apresentar um aviso nos termos da sec\u00e7\u00e3o 25 da lei (\u2018aviso s25\u2019) com um per\u00edodo de pr\u00e9-aviso m\u00ednimo de seis meses e m\u00e1ximo de doze meses. <\/p>\n\n\n\n

When servi\u00e7o<\/a> a \u2018hostile\u2019 s25 notice to oppose lease renewal, the landlord must rely on one of the seven grounds set out in s30(1) of the Act, though only one need be established. Ground (f) is one of these grounds and allows the landlord to oppose renewal where: <\/p>\n\n\n\n

\u2018... no termo do atual contrato de arrendamento, o senhorio pretende... demolir ou reconstruir as instala\u00e7\u00f5es compreendidas na explora\u00e7\u00e3o ou uma parte substancial dessas instala\u00e7\u00f5es ou efetuar trabalhos substanciais de constru\u00e7\u00e3o na explora\u00e7\u00e3o ou numa parte da mesma que n\u00e3o poderia razoavelmente fazer sem obter a posse da explora\u00e7\u00e3o\u2019<\/em>. <\/p>\n\n\n\n

The application of Ground (f) represents a delicate balancing act between competing interests: the landlord’s right to develop and improve their property asset, and the tenant’s security of tenure. With promo\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria<\/a> pressures intensifying across the United Kingdom, particularly in urban centres experiencing regeneration, Ground (f) claims<\/a> have become increasingly common. Sometimes landlords are uncertain about<\/a> the evidential burden required to successfully oppose renewal. <\/p>\n\n\n\n

O senhorio s\u00f3 precisa de demonstrar que \u00e9 necess\u00e1ria a posse f\u00edsica da propriedade para que a candidatura \u00e0 s25 seja bem sucedida? <\/h2>\n\n\n\n

O senhorio deve demonstrar que exige a posse legal, e n\u00e3o apenas a posse f\u00edsica, das instala\u00e7\u00f5es. Por exemplo, em Heath contra Drown<\/em><\/a> the tenant\u2019s lease included a reservation allowing the landlord to enter and carry out works. The court held that if the landlord already had the right (via<\/a> the lease) to enter and do the relevant works, they did not need full legal possession and thus the Ground (f) application would fail. <\/p>\n\n\n\n

Enquanto senhorio comercial que pretende remodelar a sua propriedade, que trabalhos s\u00e3o relevantes para decidir se uma renova\u00e7\u00e3o do contrato de arrendamento pode ser contestada com \u00eaxito? <\/p>\n\n\n\n

A al\u00ednea f) s\u00f3 se aplica a obras a realizar na \u201cexplora\u00e7\u00e3o\u201d (a parte das instala\u00e7\u00f5es que o arrendat\u00e1rio ocupa para efeitos da sua atividade), tal como estabelecido em Joel vs Swaddle<\/em>.<\/a> Se estiverem a ser efectuadas obras nas instala\u00e7\u00f5es, mas n\u00e3o em partes das instala\u00e7\u00f5es cedidas pelo arrendamento e que o arrendat\u00e1rio n\u00e3o ocupa para fins comerciais, a al\u00ednea f) n\u00e3o ser\u00e1 aplic\u00e1vel. <\/p>\n\n\n\n

Mais recentemente, Sainsbury's Supermarkets Ltd\/Medley Assets<\/em> Lda<\/em><\/a> confirmou que \u201ca explora\u00e7\u00e3o\u201d, para efeitos de um pedido de indemniza\u00e7\u00e3o ao abrigo da al\u00ednea f), significa as instala\u00e7\u00f5es de facto<\/em> ocupado pelo inquilino \u00e0 data da audi\u00eancia. Neste caso, o senhorio tinha planeado escavar por baixo do piso existente da cave e criar uma nova base de sustenta\u00e7\u00e3o. Uma vez que o contrato de arrendamento inclu\u00eda o piso da cave, mas n\u00e3o a parte inferior, o tribunal considerou que estas obras eram abaixo<\/em> a explora\u00e7\u00e3o e n\u00e3o dentro<\/em> a decis\u00e3o e, em \u00faltima an\u00e1lise, irrelevante para a oposi\u00e7\u00e3o do senhorio a um novo contrato de arrendamento. <\/p>\n\n\n\n

Um inquilino pode tamb\u00e9m reduzir a \u00e1rea ocupada durante o processo para derrotar o pedido do senhorio se as obras visadas se referirem apenas a partes exteriores \u00e0 explora\u00e7\u00e3o.   <\/p>\n\n\n\n

Another<\/a> consideration<\/a> for the court is the amount of disruption to be caused to the tenant\u2019s business whilst works are taking place. Whilst each case is considered on its facts, it is generally expected that the landlord will succeed under Ground (f) if the tenant is to be excluded from the property for 12 or more weeks, as this level of disruption will require the landlord to take legal possession of the premises. <\/p>\n\n\n\n

Que tipo de obras podem ser invocadas por um senhorio ao abrigo da al\u00ednea f)? <\/h2>\n\n\n\n

A al\u00ednea f) diz respeito \u00e0 demoli\u00e7\u00e3o, reconstru\u00e7\u00e3o ou obras de constru\u00e7\u00e3o substanciais na totalidade ou numa parte substancial das instala\u00e7\u00f5es inclu\u00eddas na explora\u00e7\u00e3o. As obras que o senhorio j\u00e1 est\u00e1 autorizado a efetuar nos termos do contrato de arrendamento (ou por direito de acesso impl\u00edcito) n\u00e3o s\u00e3o eleg\u00edveis (Romulus Trading Company Ltd contra Henry Smith's Charity Trustees<\/em><\/a>).<\/em> Isto inclui as repara\u00e7\u00f5es que qualquer das partes se comprometeu a efetuar. Quando o senhorio tem de efetuar repara\u00e7\u00f5es sem um direito de entrada expresso, o direito de entrada est\u00e1 impl\u00edcito e as obras n\u00e3o s\u00e3o consideradas. <\/p>\n\n\n\n

A lease clause allowing the landlord to enter the property to make improvements may be sufficient to authorise significant works. However, this right is limited if the lease also requires the landlord to restore all damage caused by the works. In such cases, the landlord may be unable to proceed if restoration is impossible\u2014for instance, if the proposed works involve permanently removing<\/a> walls rather than replacing them, the landlord cannot fulfil their obligation to ‘make good’ the damage.  <\/p>\n\n\n\n

O que \u00e9 que constitui uma \u2018demoli\u00e7\u00e3o\u2019 nos termos da al\u00ednea f)? <\/h2>\n\n\n\n

Em Ivorygrove Ltd contra Global Grange Ltd<\/em><\/a>, <\/em>o tribunal considerou que a demoli\u00e7\u00e3o deve ser interpretada de acordo com o seu significado corrente e exige o ato f\u00edsico de destrui\u00e7\u00e3o das instala\u00e7\u00f5es. <\/p>\n\n\n\n

Para que a al\u00ednea f) seja aplic\u00e1vel, as instala\u00e7\u00f5es devem poder ser demolidas e a exclus\u00e3o de paredes estruturais ou de suporte de carga da demoli\u00e7\u00e3o n\u00e3o impede que as instala\u00e7\u00f5es possam ser demolidas. Em Pumperninks of Piccadilly Ltd contra Land Securities Plc e outros<\/em><\/a>, <\/em>the Court of Recurso<\/a> held that Ground (f) is applicable where there is demolition of the structure supporting the internal demise or of the internal demise itself. <\/p>\n\n\n\n

Em cada caso, se as \u2018obras\u2019 constituem uma demoli\u00e7\u00e3o e afectar\u00e3o uma parte substancial das instala\u00e7\u00f5es (Atkinson contra Bettison<\/em><\/a>)<\/em>, \u00e9 uma quest\u00e3o de facto.   <\/p>\n\n\n\n

O que \u00e9 que se entende por \u2018reconstru\u00e7\u00e3o\u2019 ao abrigo da al\u00ednea f)? <\/h2>\n\n\n\n

A reconstru\u00e7\u00e3o exige a altera\u00e7\u00e3o da estrutura das instala\u00e7\u00f5es, normalmente atrav\u00e9s da demoli\u00e7\u00e3o dos elementos existentes e da sua substitui\u00e7\u00e3o por uma forma diferente (P<\/em><\/a>ercy E Cadle and Company Ltd contra Jacmarch Properties Ltd<\/em><\/a>). <\/p>\n\n\n\n

Ao avaliar a inten\u00e7\u00e3o do senhorio de reconstruir, o tribunal deve ter em conta a totalidade dos trabalhos propostos, incluindo os trabalhos preparat\u00f3rios e de acabamento (Romulus Trading<\/em>). Por exemplo, os trabalhos de reboco de uma parede rec\u00e9m-constru\u00edda. <\/p>\n\n\n\n

It is important to mention the different decisions<\/a> reached in I<\/em>vorygrove<\/em> e Global Grange Ltd contra Marazzi e outros<\/em><\/a>, em que o mesmo senhorio, que se propunha efetuar obras de reconstru\u00e7\u00e3o semelhantes em cada uma das instala\u00e7\u00f5es, se op\u00f4s \u00e0 renova\u00e7\u00e3o do contrato de arrendamento ao abrigo da al\u00ednea f), mas foi bem sucedido no primeiro caso e n\u00e3o no segundo. <\/p>\n\n\n\n

Em Ivorygrove<\/em>, o Tribunal considerou que as obras eram de demoli\u00e7\u00e3o e reconstru\u00e7\u00e3o de uma parte substancial das instala\u00e7\u00f5es, mas em Marazzi<\/em> o tribunal decidiu que as obras n\u00e3o correspondiam \u00e0 reconstru\u00e7\u00e3o de uma parte substancial das instala\u00e7\u00f5es, pelo que o pedido ao tribunal foi indeferido e o senhorio n\u00e3o p\u00f4de opor-se ao direito do arrendat\u00e1rio \u00e0 renova\u00e7\u00e3o do contrato. <\/p>\n\n\n\n

O que \u00e9 que constitui \u2018trabalhos substanciais\u2019 ao abrigo da al\u00ednea f)? <\/h2>\n\n\n\n

Often a common question asked by most landlords, in this context<\/a>, \u2018substantial\u2019 is not necessarily measured in a financial aspect, though cost is a relevant consideration, but rather the nature, scope and impact on the physical structure or the character of the premises. For example, major extensions<\/a>, relocation of load bearing walls or large scale structural alterations will normally qualify. By contrast, routine repairs and cosmetic improvements will generally not qualify. The key distinction lies in whether the works genuinely involve construction, demolition, or reconstruction as those terms are commonly understood in the building industry<\/a> and whether this involves creating something new, rather than altering what already exists (Botterill contra Bedfordshire County Council)<\/em>. <\/p>\n\n\n\n

Al\u00e9m disso, os tribunais tamb\u00e9m analisam se a reconstru\u00e7\u00e3o \u00e9 genu\u00edna ou apenas um pretexto. Se um senhorio se prop\u00f5e demolir e reconstruir de forma praticamente id\u00eantica, coloca-se a quest\u00e3o de saber se o verdadeiro objetivo \u00e9 a reconstru\u00e7\u00e3o ou simplesmente a remo\u00e7\u00e3o do inquilino. Embora os tribunais n\u00e3o exijam que os senhorios provem a justifica\u00e7\u00e3o econ\u00f3mica dos seus planos, a aus\u00eancia de qualquer benef\u00edcio aparente das obras propostas pode lan\u00e7ar d\u00favidas sobre a genuinidade da inten\u00e7\u00e3o declarada pelo senhorio. <\/p>\n\n\n\n

\u00c9 igualmente importante notar que, embora o Tribunal de Justi\u00e7a considere as obras de constru\u00e7\u00e3o de natureza estrutural como uma considera\u00e7\u00e3o fundamental, tal n\u00e3o constitui um requisito pr\u00e9vio para efeitos do crit\u00e9rio f) (Ivorygrove<\/em>). <\/p>\n\n\n\n

Seguem-se alguns exemplos de decis\u00f5es do Tribunal de Justi\u00e7a em mat\u00e9ria de obras de constru\u00e7\u00e3o, embora esta n\u00e3o deva ser considerada uma lista definitiva: <\/p>\n\n\n\n