{"id":7817,"date":"2025-12-03T11:54:37","date_gmt":"2025-12-03T11:54:37","guid":{"rendered":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/?post_type=insight&p=7817"},"modified":"2025-12-03T11:54:43","modified_gmt":"2025-12-03T11:54:43","slug":"oposicao-a-renovacao-do-contrato-de-arrendamento-comercial-intencao-do-senhorio-de-remodelar-o-terreno-f","status":"publish","type":"insight","link":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/pt\/percepcoes\/oposicao-a-renovacao-do-contrato-de-arrendamento-comercial-intencao-do-senhorio-de-remodelar-o-terreno-f\/","title":{"rendered":"Oposi\u00e7\u00e3o \u00e0 renova\u00e7\u00e3o do contrato de arrendamento comercial - Inten\u00e7\u00e3o do senhorio de remodelar o terreno F\u00a0"},"content":{"rendered":"

Durante mais de setenta anos, o Lei do senhorio e do inquilino de 1954<\/a> (\u2018a Lei\u2019) constituiu a pedra angular do direito de propriedade comercial em Inglaterra e no Pa\u00eds de Gales, tentando equilibrar os interesses dos inquilinos comerciais e os direitos de propriedade leg\u00edtimos dos senhorios. <\/p>\n\n\n\n

Um inquilino comercial tem de sair no fim do contrato de arrendamento? <\/h2>\n\n\n\n

A n\u00e3o ser que um contrato de arrendamento comercial seja \u2018subtra\u00eddo\u2019 \u00e0 lei, e desde que estejam reunidas determinadas condi\u00e7\u00f5es, um arrendat\u00e1rio comercial tem geralmente o direito de permanecer na ocupa\u00e7\u00e3o das instala\u00e7\u00f5es comerciais ap\u00f3s o termo do contrato ou o direito a um novo contrato de arrendamento em condi\u00e7\u00f5es semelhantes, tamb\u00e9m conhecido como \u2018seguran\u00e7a da posse\u2019. <\/p>\n\n\n\n

No termo do prazo contratual, o contrato de arrendamento comercial com seguran\u00e7a de posse n\u00e3o termina automaticamente. O arrendamento mant\u00e9m-se nas mesmas condi\u00e7\u00f5es at\u00e9 que o senhorio ou o arrendat\u00e1rio o rescinda, em conformidade com a lei. <\/p>\n\n\n\n

Atualmente, os arrendamentos comerciais at\u00e9 seis meses est\u00e3o exclu\u00eddos do benef\u00edcio da seguran\u00e7a da posse. No entanto, em junho de 2025, a Comiss\u00e3o de Direito \u2018... concluiu provisoriamente que o limiar de seis meses deve ser aumentado e, no seu segundo documento de consulta, espera efetuar consultas sobre o aumento do limiar para 2 anos<\/em>.\u2019 Resta saber se e quando o Parlamento adoptar\u00e1 esta recomenda\u00e7\u00e3o. <\/p>\n\n\n\n

Como posso saber se um inquilino comercial tem \u2018seguran\u00e7a de posse\u2019? <\/h2>\n\n\n\n

Para determinar se um contrato de arrendamento n\u00e3o est\u00e1 abrangido pelas disposi\u00e7\u00f5es da lei relativas \u00e0 seguran\u00e7a da posse, o ponto de partida \u00e9 analisar cuidadosamente o contrato de arrendamento existente. <\/p>\n\n\n\n

O pr\u00f3prio contrato de arrendamento deve conter uma cl\u00e1usula que indique explicitamente que ambas as partes concordaram em n\u00e3o aplicar a Lei de 1954 e que foi seguido o procedimento adequado.  <\/p>\n\n\n\n

O senhorio deve ter fornecido ao inquilino um \u2018aviso de advert\u00eancia\u2019 formal explicando que est\u00e1 a desistir do seu direito \u00e0 renova\u00e7\u00e3o do contrato de arrendamento ao abrigo da Lei do senhorio e do inquilino de 1954. <\/p>\n\n\n\n

O inquilino deveria ter assinado uma declara\u00e7\u00e3o em que confirmava ter recebido o aviso e ter compreendido as consequ\u00eancias. <\/p>\n\n\n\n

Pode tratar-se de uma simples declara\u00e7\u00e3o se o inquilino tiver recebido o aviso pelo menos 14 dias antes de celebrar o contrato de arrendamento; ou <\/p>\n\n\n\n

Uma declara\u00e7\u00e3o legal, sob juramento perante um advogado, se o inquilino tiver recebido a notifica\u00e7\u00e3o menos de 14 dias antes de celebrar o contrato de arrendamento. <\/p>\n\n\n\n

Um senhorio pode opor-se a uma renova\u00e7\u00e3o do contrato de arrendamento se pretender remodelar o im\u00f3vel?\u00a0<\/h2>\n\n\n\n

Existem v\u00e1rios fundamentos com base nos quais um senhorio comercial se pode opor \u00e0 concess\u00e3o de um novo contrato de arrendamento, incluindo os fundamentos contidos na s.30(1)(f) da Lei. Esta disposi\u00e7\u00e3o permite ao senhorio opor-se \u00e0 concess\u00e3o de um novo contrato de arrendamento se tiver uma inten\u00e7\u00e3o genu\u00edna, firme e est\u00e1vel de remodelar as instala\u00e7\u00f5es ou de efetuar obras de constru\u00e7\u00e3o substanciais e necessitar de uma posse vaga para o fazer. <\/p>\n\n\n\n

A lei prev\u00ea que um senhorio que pretenda opor-se \u00e0 renova\u00e7\u00e3o de um contrato de arrendamento comercial com seguran\u00e7a de posse deve apresentar um aviso nos termos da sec\u00e7\u00e3o 25 da lei (\u2018aviso s25\u2019) com um per\u00edodo de pr\u00e9-aviso m\u00ednimo de seis meses e m\u00e1ximo de doze meses. <\/p>\n\n\n\n

Ao apresentar um aviso \u2018hostil\u2019 s25 para se opor \u00e0 renova\u00e7\u00e3o do contrato de arrendamento, o senhorio deve basear-se num dos sete fundamentos estabelecidos no s30(1) da Lei, embora apenas um tenha de ser estabelecido. O motivo (f) \u00e9 um destes motivos e permite ao senhorio opor-se \u00e0 renova\u00e7\u00e3o quando: <\/p>\n\n\n\n

\u2018... no termo do atual contrato de arrendamento, o senhorio pretende... demolir ou reconstruir as instala\u00e7\u00f5es compreendidas na explora\u00e7\u00e3o ou uma parte substancial dessas instala\u00e7\u00f5es ou efetuar trabalhos substanciais de constru\u00e7\u00e3o na explora\u00e7\u00e3o ou numa parte da mesma que n\u00e3o poderia razoavelmente fazer sem obter a posse da explora\u00e7\u00e3o\u2019<\/em>. <\/p>\n\n\n\n

A aplica\u00e7\u00e3o do fundamento (f) representa um delicado exerc\u00edcio de equil\u00edbrio entre interesses concorrentes: o direito do senhorio a desenvolver e melhorar o seu patrim\u00f3nio imobili\u00e1rio e a seguran\u00e7a da posse do arrendat\u00e1rio. Com a intensifica\u00e7\u00e3o das press\u00f5es para o desenvolvimento imobili\u00e1rio em todo o Reino Unido, especialmente nos centros urbanos em processo de regenera\u00e7\u00e3o, as reivindica\u00e7\u00f5es relativas ao Ground (f) tornaram-se cada vez mais comuns. Por vezes, os propriet\u00e1rios n\u00e3o t\u00eam a certeza do \u00f3nus probat\u00f3rio necess\u00e1rio para se oporem com \u00eaxito \u00e0 renova\u00e7\u00e3o. <\/p>\n\n\n\n

O senhorio s\u00f3 precisa de demonstrar que \u00e9 necess\u00e1ria a posse f\u00edsica da propriedade para que a candidatura \u00e0 s25 seja bem sucedida? <\/h2>\n\n\n\n

O senhorio deve demonstrar que exige a posse legal, e n\u00e3o apenas a posse f\u00edsica, das instala\u00e7\u00f5es. Por exemplo, em Heath contra Drown<\/em><\/a> o contrato de arrendamento do arrendat\u00e1rio inclu\u00eda uma reserva que permitia ao senhorio entrar e efetuar obras. O tribunal considerou que, se o senhorio j\u00e1 tinha o direito (atrav\u00e9s do contrato de arrendamento) de entrar e efetuar as obras relevantes, n\u00e3o necessitava de posse legal total e, por conseguinte, o pedido relativo ao fundamento (f) n\u00e3o seria aceite. <\/p>\n\n\n\n

Enquanto senhorio comercial que pretende remodelar a sua propriedade, que trabalhos s\u00e3o relevantes para decidir se uma renova\u00e7\u00e3o do contrato de arrendamento pode ser contestada com \u00eaxito? <\/p>\n\n\n\n

A al\u00ednea f) s\u00f3 se aplica a obras a realizar na \u201cexplora\u00e7\u00e3o\u201d (a parte das instala\u00e7\u00f5es que o arrendat\u00e1rio ocupa para efeitos da sua atividade), tal como estabelecido em Joel vs Swaddle<\/em>.<\/a> Se estiverem a ser efectuadas obras nas instala\u00e7\u00f5es, mas n\u00e3o em partes das instala\u00e7\u00f5es cedidas pelo arrendamento e que o arrendat\u00e1rio n\u00e3o ocupa para fins comerciais, a al\u00ednea f) n\u00e3o ser\u00e1 aplic\u00e1vel. <\/p>\n\n\n\n

Mais recentemente, Sainsbury's Supermarkets Ltd\/Medley Assets<\/em> Lda<\/em><\/a> confirmou que \u201ca explora\u00e7\u00e3o\u201d, para efeitos de um pedido de indemniza\u00e7\u00e3o ao abrigo da al\u00ednea f), significa as instala\u00e7\u00f5es de facto<\/em> ocupado pelo inquilino \u00e0 data da audi\u00eancia. Neste caso, o senhorio tinha planeado escavar por baixo do piso existente da cave e criar uma nova base de sustenta\u00e7\u00e3o. Uma vez que o contrato de arrendamento inclu\u00eda o piso da cave, mas n\u00e3o a parte inferior, o tribunal considerou que estas obras eram abaixo<\/em> a explora\u00e7\u00e3o e n\u00e3o dentro<\/em> a decis\u00e3o e, em \u00faltima an\u00e1lise, irrelevante para a oposi\u00e7\u00e3o do senhorio a um novo contrato de arrendamento. <\/p>\n\n\n\n

Um inquilino pode tamb\u00e9m reduzir a \u00e1rea ocupada durante o processo para derrotar o pedido do senhorio se as obras visadas se referirem apenas a partes exteriores \u00e0 explora\u00e7\u00e3o.   <\/p>\n\n\n\n

Outra considera\u00e7\u00e3o a ter em conta pelo tribunal \u00e9 a quantidade de perturba\u00e7\u00e3o que ser\u00e1 causada \u00e0 atividade do inquilino enquanto as obras est\u00e3o a decorrer. Embora cada caso seja considerado com base nos seus factos, espera-se geralmente que o senhorio seja bem sucedido ao abrigo do fundamento (f) se o inquilino for exclu\u00eddo da propriedade durante 12 ou mais semanas, uma vez que este n\u00edvel de perturba\u00e7\u00e3o exigir\u00e1 que o senhorio tome posse legal das instala\u00e7\u00f5es. <\/p>\n\n\n\n

Que tipo de obras podem ser invocadas por um senhorio ao abrigo da al\u00ednea f)? <\/h2>\n\n\n\n

A al\u00ednea f) diz respeito \u00e0 demoli\u00e7\u00e3o, reconstru\u00e7\u00e3o ou obras de constru\u00e7\u00e3o substanciais na totalidade ou numa parte substancial das instala\u00e7\u00f5es inclu\u00eddas na explora\u00e7\u00e3o. As obras que o senhorio j\u00e1 est\u00e1 autorizado a efetuar nos termos do contrato de arrendamento (ou por direito de acesso impl\u00edcito) n\u00e3o s\u00e3o eleg\u00edveis (Romulus Trading Company Ltd contra Henry Smith's Charity Trustees<\/em><\/a>).<\/em> Isto inclui as repara\u00e7\u00f5es que qualquer das partes se comprometeu a efetuar. Quando o senhorio tem de efetuar repara\u00e7\u00f5es sem um direito de entrada expresso, o direito de entrada est\u00e1 impl\u00edcito e as obras n\u00e3o s\u00e3o consideradas. <\/p>\n\n\n\n

Uma cl\u00e1usula do contrato de arrendamento que permita ao senhorio entrar no im\u00f3vel para efetuar melhoramentos pode ser suficiente para autorizar obras significativas. No entanto, este direito \u00e9 limitado se o contrato de arrendamento tamb\u00e9m exigir que o senhorio reponha todos os danos causados pelas obras. Por exemplo, se as obras propostas implicarem a remo\u00e7\u00e3o permanente de paredes em vez da sua substitui\u00e7\u00e3o, o senhorio n\u00e3o pode cumprir a sua obriga\u00e7\u00e3o de \u2018reparar\u2019 os danos.  <\/p>\n\n\n\n

O que \u00e9 que constitui uma \u2018demoli\u00e7\u00e3o\u2019 nos termos da al\u00ednea f)? <\/h2>\n\n\n\n

Em Ivorygrove Ltd contra Global Grange Ltd<\/em><\/a>, <\/em>o tribunal considerou que a demoli\u00e7\u00e3o deve ser interpretada de acordo com o seu significado corrente e exige o ato f\u00edsico de destrui\u00e7\u00e3o das instala\u00e7\u00f5es. <\/p>\n\n\n\n

Para que a al\u00ednea f) seja aplic\u00e1vel, as instala\u00e7\u00f5es devem poder ser demolidas e a exclus\u00e3o de paredes estruturais ou de suporte de carga da demoli\u00e7\u00e3o n\u00e3o impede que as instala\u00e7\u00f5es possam ser demolidas. Em Pumperninks of Piccadilly Ltd contra Land Securities Plc e outros<\/em><\/a>, <\/em>o Court of Appeal decidiu que a al\u00ednea f) \u00e9 aplic\u00e1vel quando h\u00e1 demoli\u00e7\u00e3o da estrutura que suporta a demoli\u00e7\u00e3o interna ou da pr\u00f3pria demoli\u00e7\u00e3o interna. <\/p>\n\n\n\n

Em cada caso, se as \u2018obras\u2019 constituem uma demoli\u00e7\u00e3o e afectar\u00e3o uma parte substancial das instala\u00e7\u00f5es (Atkinson contra Bettison<\/em><\/a>)<\/em>, \u00e9 uma quest\u00e3o de facto.   <\/p>\n\n\n\n

O que \u00e9 que se entende por \u2018reconstru\u00e7\u00e3o\u2019 ao abrigo da al\u00ednea f)? <\/h2>\n\n\n\n

A reconstru\u00e7\u00e3o exige a altera\u00e7\u00e3o da estrutura das instala\u00e7\u00f5es, normalmente atrav\u00e9s da demoli\u00e7\u00e3o dos elementos existentes e da sua substitui\u00e7\u00e3o por uma forma diferente (P<\/em><\/a>ercy E Cadle and Company Ltd contra Jacmarch Properties Ltd<\/em><\/a>). <\/p>\n\n\n\n

Ao avaliar a inten\u00e7\u00e3o do senhorio de reconstruir, o tribunal deve ter em conta a totalidade dos trabalhos propostos, incluindo os trabalhos preparat\u00f3rios e de acabamento (Romulus Trading<\/em>). Por exemplo, os trabalhos de reboco de uma parede rec\u00e9m-constru\u00edda. <\/p>\n\n\n\n

\u00c9 importante mencionar as diferentes decis\u00f5es tomadas em I<\/em>vorygrove<\/em> e Global Grange Ltd contra Marazzi e outros<\/em><\/a>, em que o mesmo senhorio, que se propunha efetuar obras de reconstru\u00e7\u00e3o semelhantes em cada uma das instala\u00e7\u00f5es, se op\u00f4s \u00e0 renova\u00e7\u00e3o do contrato de arrendamento ao abrigo da al\u00ednea f), mas foi bem sucedido no primeiro caso e n\u00e3o no segundo. <\/p>\n\n\n\n

Em Ivorygrove<\/em>, o Tribunal considerou que as obras eram de demoli\u00e7\u00e3o e reconstru\u00e7\u00e3o de uma parte substancial das instala\u00e7\u00f5es, mas em Marazzi<\/em> o tribunal decidiu que as obras n\u00e3o correspondiam \u00e0 reconstru\u00e7\u00e3o de uma parte substancial das instala\u00e7\u00f5es, pelo que o pedido ao tribunal foi indeferido e o senhorio n\u00e3o p\u00f4de opor-se ao direito do arrendat\u00e1rio \u00e0 renova\u00e7\u00e3o do contrato. <\/p>\n\n\n\n

O que \u00e9 que constitui \u2018trabalhos substanciais\u2019 ao abrigo da al\u00ednea f)? <\/h2>\n\n\n\n

Neste contexto, \u2018substancial\u2019 n\u00e3o \u00e9 necessariamente medido num aspeto financeiro, embora o custo seja uma considera\u00e7\u00e3o relevante, mas sim pela natureza, \u00e2mbito e impacto na estrutura f\u00edsica ou no car\u00e1cter das instala\u00e7\u00f5es. Por exemplo, grandes extens\u00f5es, desloca\u00e7\u00e3o de paredes de suporte de carga ou altera\u00e7\u00f5es estruturais de grande escala ser\u00e3o normalmente eleg\u00edveis. Em contrapartida, as repara\u00e7\u00f5es de rotina e os melhoramentos cosm\u00e9ticos n\u00e3o ser\u00e3o, em geral, eleg\u00edveis. A principal distin\u00e7\u00e3o reside no facto de as obras envolverem verdadeiramente constru\u00e7\u00e3o, demoli\u00e7\u00e3o ou reconstru\u00e7\u00e3o, tal como estes termos s\u00e3o geralmente entendidos no sector da constru\u00e7\u00e3o, e de envolverem a cria\u00e7\u00e3o de algo novo, em vez de alterarem o que j\u00e1 existe (Botterill contra Bedfordshire County Council)<\/em>. <\/p>\n\n\n\n

Al\u00e9m disso, os tribunais tamb\u00e9m analisam se a reconstru\u00e7\u00e3o \u00e9 genu\u00edna ou apenas um pretexto. Se um senhorio se prop\u00f5e demolir e reconstruir de forma praticamente id\u00eantica, coloca-se a quest\u00e3o de saber se o verdadeiro objetivo \u00e9 a reconstru\u00e7\u00e3o ou simplesmente a remo\u00e7\u00e3o do inquilino. Embora os tribunais n\u00e3o exijam que os senhorios provem a justifica\u00e7\u00e3o econ\u00f3mica dos seus planos, a aus\u00eancia de qualquer benef\u00edcio aparente das obras propostas pode lan\u00e7ar d\u00favidas sobre a genuinidade da inten\u00e7\u00e3o declarada pelo senhorio. <\/p>\n\n\n\n

\u00c9 igualmente importante notar que, embora o Tribunal de Justi\u00e7a considere as obras de constru\u00e7\u00e3o de natureza estrutural como uma considera\u00e7\u00e3o fundamental, tal n\u00e3o constitui um requisito pr\u00e9vio para efeitos do crit\u00e9rio f) (Ivorygrove<\/em>). <\/p>\n\n\n\n

Seguem-se alguns exemplos de decis\u00f5es do Tribunal de Justi\u00e7a em mat\u00e9ria de obras de constru\u00e7\u00e3o, embora esta n\u00e3o deva ser considerada uma lista definitiva: <\/p>\n\n\n\n