Um cen\u00e1rio de pesadelo que muitos senhorios receiam \u00e9 o de invasores que entram nas suas instala\u00e7\u00f5es comerciais, se instalam e se recusam a desocupar sem uma ordem judicial. <\/p>\n\n\n\n
Muitos ocupantes sabem muitas vezes o que est\u00e3o a fazer e conhecem os seus direitos. Os senhorios podem constatar que os invasores afixaram uma esp\u00e9cie de aviso na porta que diz\u2018ESTE \u00c9 UM EDIF\u00cdCIO N\u00c3O RESIDENCIAL - A Sec\u00e7\u00e3o 144 da LAPSO N\u00c3O se aplica<\/em>\u2019 - e teriam raz\u00e3o. <\/p>\n\n\n\n O primeiro porto de escala para a maioria dos senhorios \u00e9, naturalmente, chamar a pol\u00edcia. No entanto, a maioria constata que a pol\u00edcia n\u00e3o se envolver\u00e1 a n\u00e3o ser que tenha sido obtida em tribunal a chamada \u2018ordem de posse provis\u00f3ria\u2019 (\u201cIPO\u201d). Uma IPO cont\u00e9m um aviso penal que permite \u00e0 pol\u00edcia expulsar os invasores se estes n\u00e3o desocuparem a propriedade no prazo de 24 horas ap\u00f3s a ordem ter sido emitida e notificada aos invasores. Os invasores podem, por conseguinte, ser detidos e sujeitos a san\u00e7\u00f5es penais, tais como multas ou mesmo pris\u00e3o, se n\u00e3o desocuparem a propriedade. <\/p>\n\n\n\n Assim, um senhorio pode iniciar um processo de posse contra os invasores da forma \u2018normal\u2019 ou, se estes preencherem os crit\u00e9rios, solicitar um IPO. Se procurar um IPO, deve atuar rapidamente, uma vez que o pedido deve ser feito no prazo de 28 dias ap\u00f3s o conhecimento da ocupa\u00e7\u00e3o. <\/p>\n\n\n\n Um IPO s\u00f3 pode ser concedido se: <\/p>\n\n\n\n (1) o requerente est\u00e1 apenas a pedir a posse. Um requerente n\u00e3o pode solicitar um IPO se houver um pedido de outra solu\u00e7\u00e3o (por exemplo, indemniza\u00e7\u00e3o); e<\/em>\u00a0<\/p>\n\n\n\n (2) o requerente tem um direito imediato \u00e0 posse e teve esse direito durante todo o per\u00edodo de ocupa\u00e7\u00e3o ilegal; e\u00a0\u00a0<\/em>\u00a0<\/p>\n\n\n\n (3) os arguidos entraram nas instala\u00e7\u00f5es como invasores.\u00a0<\/em>\u00a0<\/p>\n\n\n\n Um equ\u00edvoco comum \u00e9 que o teste legal para os propriet\u00e1rios de propriedades comerciais obterem um IPO \u00e9 o mesmo que obter uma ordem de posse normal contra invasores - afinal, um invasor \u00e9 um invasor e, para obter um IPO, os indiv\u00edduos em quest\u00e3o t\u00eam de ter entrado na propriedade como invasores (como acima). <\/p>\n\n\n\n No entanto, n\u00e3o \u00e9 esse o caso. Para obter uma ordem de posse normal contra invasores (que n\u00e3o implica as mesmas san\u00e7\u00f5es penais em caso de incumprimento), o senhorio s\u00f3 precisa de ter um direito de posse (n\u00e3o um direito imediato). N\u00e3o \u00e9 este o caso para obter um IPO. <\/p>\n\n\n\n Um direito imediato \u00e0 posse significa que se pode reivindicar um direito total \u00e0 posse e que n\u00e3o h\u00e1 interesses legais que se sobreponham no seu caminho. <\/p>\n\n\n\n Um problema bastante previs\u00edvel que um senhorio pode enfrentar \u00e9 o facto de comprar uma propriedade e proceder imediatamente a obras de desmantelamento e remodela\u00e7\u00e3o antes de a voltar a arrendar. Os im\u00f3veis comerciais vagos sujeitos a obras de remodela\u00e7\u00e3o, que se assemelham a estaleiros de constru\u00e7\u00e3o e n\u00e3o est\u00e3o totalmente protegidos, s\u00e3o alvos privilegiados dos invasores. <\/p>\n\n\n\n O problema que um senhorio pode enfrentar \u00e9 que pode demorar muitos, muitos meses at\u00e9 que o HMLR conclua o pedido de registo da propriedade do senhorio. Durante este per\u00edodo, conhecido como intervalo de registo, o senhorio \u00e9 o propriet\u00e1rio efetivo da propriedade e n\u00e3o tem um direito imediato \u00e0 posse, at\u00e9 que o registo esteja conclu\u00eddo (e o intervalo de registo termine), altura em que se torna o propriet\u00e1rio legal registado. <\/p>\n\n\n\n Neste caso, \u00e9 prov\u00e1vel que o tribunal queira ver o registo conclu\u00eddo, por isso \u00e9 fundamental que os Requerentes acelerem qualquer pedido de registo e estejam prontos para apresentar c\u00f3pias actualizadas do HMLR pelo menos no dia da audi\u00eancia. Se n\u00e3o o fizerem, arriscam-se a que o juiz considere que o propriet\u00e1rio registado \u00e9 a \u00fanica parte com direito \u00e0 posse imediata e a a\u00e7\u00e3o pode falhar. <\/p>\n\n\n\n O que muitas vezes precede a posse vaga \u00e9 a entrega de um contrato de arrendamento. Tal como acontece com as lacunas no registo, o HMLR pode levar muitos meses a concluir um pedido para retirar o arrendamento do registo. Neste caso, o tribunal pode considerar que o senhorio n\u00e3o tem o direito \u00e0 posse imediata e que, de facto, \u00e9 o arrendat\u00e1rio que tem esse direito. Mais uma vez, \u00e9 vital que o senhorio acelere qualquer pedido para retirar o arrendamento do registo ou arrisca-se a que o juiz tome esta posi\u00e7\u00e3o. <\/p>\n\n\n\n Os IPOs s\u00e3o ferramentas brilhantes para remover rapidamente os invasores, no entanto, os senhorios t\u00eam de agir rapidamente e garantir que cumprem os requisitos processuais. O aviso penal dos IPOs significa que os ju\u00edzes podem muitas vezes adotar uma abordagem ainda mais cautelosa do que a das reivindica\u00e7\u00f5es de posse normais, pelo que os senhorios t\u00eam de se certificar de que tudo est\u00e1 em ordem e de que est\u00e3o convencidos do seu direito imediato \u00e0 posse. <\/p>\n\n\n\n Para al\u00e9m disso, o IPO \u00e9 apenas (por assim dizer) uma ordem provis\u00f3ria, e a ordem de posse n\u00e3o se torna definitiva at\u00e9 \u00e0 data de devolu\u00e7\u00e3o. Como parte do formul\u00e1rio de requerimento e do depoimento das testemunhas, os senhorios assumem uma s\u00e9rie de compromissos - outra diferen\u00e7a distinta da via normal de posse - entre os quais se inclui o compromisso de n\u00e3o voltar a arrendar ou danificar a propriedade at\u00e9 que o pedido de posse seja decidido. Por conseguinte, os senhorios devem certificar-se de que n\u00e3o est\u00e3o a violar nenhum dos compromissos que assumiram neste per\u00edodo intercalar e \u00e9 aconselh\u00e1vel que acompanhem o processo at\u00e9 \u00e0 decis\u00e3o final para evitar d\u00favidas, mesmo no caso de os invasores desocuparem ap\u00f3s o IPO. <\/p>\n\n\n\n Para mais informa\u00e7\u00f5es, ou se for um senhorio que se encontra numa situa\u00e7\u00e3o em que ocupantes se instalaram na sua propriedade, contacte a equipa: Harry Medway em h.medway@rfblegal.co.uk<\/a>, Rudi Ramdarshan em r.ramdarshan@rfblegal.co.uk<\/a>, Ben Frost em b.frost@rfblegal.co.uk<\/a> ou Victoria Huxley em v.huxley@rfblegal.co.uk<\/a>. <\/p>\n\n\n\n Escrito por Harry Medway. <\/p>","protected":false},"author":12,"featured_media":7354,"parent":0,"menu_order":0,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"om_disable_all_campaigns":false,"_uf_show_specific_survey":0,"_uf_disable_surveys":false,"footnotes":""},"categories":[62],"tags":[34,28],"class_list":["post-7353","insight","type-insight","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-commercial-litigation","tag-exeter-office","tag-solicitors-barristers-conveyencers"],"acf":[],"aioseo_notices":[],"yoast_head":"\nQuais s\u00e3o as op\u00e7\u00f5es dos senhorios?<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n
O teste jur\u00eddico<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n
Direito imediato \u00e0 posse e potenciais problemas<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n
Lacunas no registo<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n
Alugueres<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n
Conclus\u00e3o<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n